陈天全、何益伦与鄢正秀、重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局行政登记二审行政判决书
当事人信息
上诉人（一审第三人）陈天全，男，1964年11月28日出生，汉族，沙坪坝区人，住重庆市沙坪坝区。
上诉人（一审第三人）何益伦，女，1966年5月11日出生，汉族，铜梁区人，住重庆市沙坪坝区。
被上诉人（一审原告）鄢正秀，女，1963年12月23日出生，汉族，铜梁区人，住重庆市铜梁区。
委托代理人杨德智，重庆渝礼律师事务所律师。
一审被告重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局，住所地重庆市铜梁区巴川街道河湾36号。
法定代表人周凡，该局局长。
委托代理人田荣华，重庆德功言律师事务所律师。
一审第三人何跃，女，1987年9月27日出生，汉族，铜梁区人，住重庆市渝中区。
一审第三人刘某，女，1965年3月12日出生，汉族，铜梁区人，住重庆市铜梁区。
一审第三人何某，女，2012年2月14日出生，汉族，铜梁区人，住重庆市铜梁区。
法定代理人刘某（何某之母），女，1965年3月12日出生，汉族，铜梁区人，住重庆市铜梁区。
一审第三人徐元珍，女，1930年12月6日出生，汉族，铜梁区人，住重庆市铜梁区。
一审第三人重庆市龙乡苑房地产开发有限公司，注册地址原重庆市铜梁县巴川镇飞凤街218号。
法定代表人刘保全，该公司董事长。
审理经过
上诉人陈天全、何益伦因房地产行政登记一案，不服重庆市铜梁区人民法院（2018）渝0151行初1号行政判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明
一审法院经审理查明以下事实：2003年5月18日，何益建与重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（简称龙乡苑公司）签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于原××县××东路××号的商业房屋。2003年8月24日，申请人陈天全、何益伦向原铜梁县国土资源和房屋管理局（简称原县土房局）提出房屋权属登记申请，要求将龙乡苑公司初始登记的原铜梁县巴川镇中兴东路130号B幢的商业房屋登记到陈天全、何益伦名下。同时，申请人递交了《重庆市铜梁县私有房屋所有权登记申请书》、何益建与龙乡苑公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、陈天全及何益伦的身份证复印件、结婚证复印件、龙兴花园座次表等资料。经审核，原县土房局认为权属来源有合法依据，无异议，准予转移登记。2003年11月20日，原县土房局将该房屋登记到陈天全及何益伦名下，并核发了房权证209字第××号证件。
另查明，何益建与龙乡苑公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中铜梁县巴川镇中兴东路B幢14号房与登记申请书中铜梁县巴川镇中兴东路130号B幢的房屋系同一处房屋。2014年7月，重庆市因行政区划调整，撤销重庆市铜梁县设立重庆市铜梁区，原铜梁县土房局变更为重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局（简称铜梁区土房局），其行政职能不变。
再查明，鄢正秀与何益建于1986年7月9日登记结婚，2007年2月20日经原重庆市铜梁县人民法院判决离婚。2008年11月12日，何益建与刘某登记结婚，2017年12月23日，何益建因病去世。
一审法院认为
一审法院经审理认为，2001年8月15日建设部发布施行的《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。故原铜梁县土房局作为房地产行政主管部门，履行辖区内房屋权属登记管理职责，有权对申请人提出的房屋权属登记申请作出处理。本案争议焦点一是鄢正秀有无原告主体资格。被诉房屋登记行为发生在鄢正秀与何益建婚姻关系存续期间，争议房屋产权登记的主要依据是何益建与龙乡苑公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，作为登记行为基础的买卖民事法律关系，其利害关系人不仅包括商品房出卖人龙乡苑公司，还应包括商品房的买受人何益建。登记时鄢正秀作为权利人何益建的配偶，与该房屋登记行为有法律上的利害关系，依法具有本房屋登记行政案件的原告主体资格。同时，无任何证据证明鄢正秀和何益建在婚姻存续期间就婚姻存续期间的财产归属或分配有任何约定。故铜梁区土房局提出的鄢正秀不是买卖合同当事人，不是房屋登记申请的当事人，没有主体资格的理由不能成立。关于何益伦、陈天全认为涉案房屋系其委托何益建购买，与鄢正秀没有利害关系的意见，一审法院认为，鄢正秀举示的《重庆市商品房买卖合同》、通话记录等证据能够证明何益建购买房屋的事实，且何益伦、陈天全也未举示证据证明委托关系存在，故该意见依法不予支持。本案争议焦点二是鄢正秀的起诉是否超过法定起诉期限。被诉房屋登记行为发生在2003年，原铜梁县土房局依据申请人陈天全、何益伦的申请，审核后将房屋登记在申请人名下。对该登记行政行为，鄢正秀未必能够在登记时就能及时得知。而且从鄢正秀提供的民事判决书可以看出，鄢正秀与何益建于2007年离婚时其都不知道何益建购房一事，何况在离婚后就更难知晓，鄢正秀提出其在何益建2017年11月生病住院才知晓该房屋登记行为，符合常理。相反，按照举证规则，铜梁区土房局或何益伦、陈天全认为鄢正秀的起诉超过起诉期限，应当由其提供证据予以证明。本案中，铜梁区土房局没有证据证明鄢正秀在登记时“知道或者应当知道”登记内容，或者其将登记行为何时告知了鄢正秀等利害关系人，同时，何益伦、陈天全也未举示任何证据证明鄢正秀何时知道该登记行为。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十五条“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限。”的规定，鄢正秀提起诉讼时，没有超过行政诉讼涉及不动产规定二十年最长起诉期限的规定，故鄢正秀的起诉未超过起诉期限。本案争议的焦点三是铜梁区土房局办理该房屋登记行为是否合法。2001年8月15日建设部发布施行的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款明确规定，因房屋买卖申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。该条例第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，转移登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。由此可见，房屋登记机关在办理房屋权属转移登记过程中，应对权属是否清楚，申请材料是否齐全，记载事项是否符合法定要求，文书内容是否真实等法定要件进行全面审查与核实。本案中，铜梁区土房局举示了申请人申请转移登记时提交的《重庆市铜梁县私有房屋所有权登记申请书》、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市城镇房屋所有权登记审核表》、陈天全、何益伦的身份证复印件及其结婚证、铜国用（2002）字第876号《国有土地使用证》、房屋墙界申报表、现场登记查勘表等资料，这些证据虽然能够证明申请人陈天全、何益伦提交的材料齐全，但作为转移登记最重要的要件之一权属是否清楚，铜梁区土房局对此未尽到审查义务，该《重庆市商品房买卖合同》载明，案涉房屋的买受人是何益建而不是陈天全、何益伦。铜梁区土房局在未进行土地房屋权属调查的情况下，仅凭陈天全、何益伦的申请，在无其他证据证明双方是否存在委托购买或再次买卖、赠与等情况下，将该房屋登记给申请人，未尽到审慎审核职责，该房屋转移登记行为属事实不清、主要证据不足，依法应予撤销。鄢正秀的诉讼请求，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项的规定，判决撤销铜梁区土房局于2003年11月20日将坐落于重庆市铜梁区东城街道中兴路xx号xx幢即房权证209字第××号的商业房屋登记在陈天全、何益伦名下的行政行为；一审案件受理费50元，由铜梁区土房局负担。
陈天全、何益伦不服一审判决，提起上诉称：一、一审法院认定“诉争房屋是何益建购买”，对该事实认定错误，适用法律错误。首先，上诉人在一审中举示了购房交费票据原件4张（购买该房的全部发票），足以证明诉争房屋是上诉人出资购买的；其次，何益建接受上诉人的委托，代其办理房屋买卖手续，并且何益建是在《重庆市商品买卖房合同》“代表人”处签名而不是在“买受人”处签名；第三，何益建与何益伦在2017年11月16日的通话录音，并不是何益伦的真实意思表示，因当时何益建生病在医院住院，上诉人何益伦不想和他争执，就顺其所说；二、鄢正秀不具有原告主体资格。假如何益建就是合同的相对人，鄢正秀虽是何益建之妻，但不是合同的当事人，根据合同的相对性原则，鄢正秀并不当然享有合同权利，更不享有物权。三、鄢正秀的起诉超过了法定起诉期限。综上，上诉人陈天全、何益伦认为，重庆市铜梁区人民法院（2018）渝0151行初1号行政判决认定事实错误、适用法律错误，应当予以改判。
本院查明
被上诉人鄢正秀、一审被告铜梁区土房局以及一审第三人何跃、刘某、何某、徐元珍、龙乡苑公司在二审中均未提交答辩状。
一审被告铜梁区土房局向一审法院提交并当庭举示了以下证据和依据：1、重庆市铜梁县私有房屋所有权登记申请书；2、重庆市城镇房屋所有权登记审批表；3、房屋墙界申报表；4、现场登记查勘表及其附图；5、登记房屋的《重庆市商品房买卖合同》；6、陈天全、何益建的身份证复印件；7、陈天全、何益建的结婚证复印件；8、登记房屋所在小区龙兴花园座次表；9、龙乡苑公司初始登记的《国有土地使用权证》；10、《房屋登记办法》第四条第二款、第三十二条，《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条第三款规定、第十四条、第四十七条、第四十八条。
被上诉人鄢正秀向一审法院提交并当庭举示了以下证据：1、结婚申请书；2、（2006）铜民初字第2019号民事判决书；3、2003年5月18日，何益建与龙乡苑公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；4、重庆市铜梁县私有房屋所有权登记申请书；5、2017年11月16日，何益建与何益伦的通话录音；6、2017年11月17日，何益建与何国鹏的通话录音；7、2017年11月17日，何益建与何秀英的通话录音；8、2003年5月18日，龙乡苑公司出具给何益建的购房款收据；9、2003年7月10日，龙乡苑公司出具给何益建的购房款收据；10、龙兴花园座次表；11、异议登记。
上诉人陈天全、何益伦向一审法院提交并当庭举示了以下证据：1、2003年2月17日，龙乡苑公司出具给何益伦的购房款收据；2、2004年6月3日，龙乡苑公司出具给何益伦的购房款收据；3、2003年5月18日，龙乡苑公司出具给何益建的购房款收据；4、2003年7月10日，龙乡苑公司出具给何益建的购房款收据；5、2003年5月18日，何益建与龙乡苑公司签订的《重庆市商品房买卖合同》。
经庭审质证，一审法院对前述证据作如下确认：铜梁区土房局举示的证据1-9能够证明其因何益伦、陈天全的申请将龙乡苑公司与何益建签订合同所指房屋即诉争房屋登记到何益伦、陈天全名下的事实，与本案关联，予以采信；提供的法律依据系现行合法有效的法律规范，但本案的登记行为发生在2003年，应适用当时合法有效的法律规范。鄢正秀举示的证据1-3、5、8、9能够证明何益建在与鄢正秀婚姻存续期间，与龙乡苑公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，并由何益建购买的事实，该事实在何益伦与何益建的谈话中予以认可，该证据与本案关联、真实、合法，予以采信；证据4系陈天全、何益伦提出登记申请的事实，与本案关联，予以采信；证据6-7在本案中不能证明其真实性，依法不在本案中采信；证据10系诉争房屋的座次表，与本案关联，能够证明诉争房屋的具体位置，予以采信；证据11与本案无关联，不予采信。陈天全、何益伦举示的证据1-5与本案具有关联性，但不能证明涉案房屋系陈天全、何益伦委托何益建购买的事实，对其证明目的不予采信。
二审中，各方当事人向一审法院提交的证据已依法随案移送本院。经审查，本院对证据的认定与一审法院相同。
根据已采信的证据以及一审庭审笔录，本院认定的案件事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为
本院认为，本案争议焦点为：一、被上诉人鄢正秀是否具有提起本案诉讼的原告主体资格；二、被上诉人鄢正秀的起诉是否超过了法定期限；三、一审被告铜梁区土房局作出被诉房屋登记行为是否合法。
关于鄢正秀是否具有本案原告主体资格的问题。首先，案涉房屋登记行为发生于2003年11月20日，处于鄢正秀与何益建婚姻关系存续期间，案涉房屋系由于买卖而发生所有权转移登记，故，转移登记的主要依据就是何益建与龙乡苑公司签订的《重庆市商品房买卖合同》。作为转移登记基础的《重庆市商品房买卖合同》的相对人是何益建和龙乡苑公司，均与转移登记行为具有利害关系。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条（五）项的规定，何益建依据《重庆市商品房买卖合同》享有的财产利益，作为当时何益建妻子的鄢正秀应当共同享有，故，鄢正秀对转移登记行为有法律上的利害关系，依法具有对案涉房屋登记行政提起诉讼的原告主体资格。另，无证据证明鄢正秀与何益建在婚姻关系存续期间就婚姻关系存续期间的财产归属或分割有任何约定。故上诉人陈天全、何益伦提出的鄢正秀不是《重庆市商品房买卖合同》的当事人，不享有合同的权利，不具有本案原告主体资格的理由不能成立。
关于鄢正秀的起诉是否超过了法定期限的问题。虽然被诉房屋登记行为发生在2003年，但该登记行为是铜梁区土房局根据上诉人提出的房屋登记申请以及提供的材料办理的。本案中，没有证据证明鄢正秀早已知悉何益建购房以及铜梁区土房局作出被诉房屋登记行为。鄢正秀提出其在何益建2017年11月生病住院才知晓案涉房屋的登记行为，符合常理。上诉人提出本案的起诉超过法定期限，但未举证证明，故一审法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第六十五条的规定，认定鄢正秀的起诉没有超过起诉期限正确。
关于一审被告铜梁区土房局作出被诉房屋登记行为是否合法的问题。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”第二十七条的规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”一审被告铜梁区土房局应当对房屋权属是否清楚、产权来源资料是否齐全、记载事项是否符合法律要求、材料内容是否真实等行政行为的事实依据进行全面审查。本案中，一审被告铜梁区土房局举示了申请人申请转移登记时提交的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市铜梁县私有房屋所有权登记申请书》、《重庆市城镇房屋所有权登记审核表》、陈天全和何益伦的身份证复印件及其结婚证、铜国用（2002）字第876号《国有土地使用证》、房屋墙界申报表、现场登记查勘表等资料，从资料的名目上看虽然符合申请材料齐全的要件，但是，申请人陈天全、何益伦申请办理案涉房屋转移登记提交的购房合同的房屋买受人是何益建，且未提交发生委托购买、再次购买或赠予等事实的资料，故案涉房屋的权属来源不清。在房屋的权属不清的情况下，一审被告铜梁区土房局径行将房屋登记在上诉人陈天全、何益伦名下，未尽到审慎审核义务，该房屋转移登记行为事实不清、主要证据不足，依法应予撤销。
关于上诉人陈天全、何益伦认为何益建是在《重庆市商品房买卖合同》“法定代表人”处签名，故何益建是其委托代理人的理由。本院认为，《重庆市商品房买卖合同》第一页买受人一栏下方有“本人”和“法定代表人”两处标识，买受人一栏没有填写法人，那么在“本人”和“法定代表人”后方签名处签名的自然就系自然人房屋购买人，并且在《重庆市商品房买卖合同》第十四页，买受人下方有委托代理人选项，但是何益建并没有在该处签名；且，上诉人陈天全、何益伦没有举示委托何益建购房的证据，其举示的四张收据中有两张具名是何益建，仅以此不足以证明其委托何益建购房的事实。因此，根据《重庆市商品房买卖合同》和通话记录等证据，能够证明何益建系购房人。上诉人的该项上诉理由不能成立。
综上，上诉人陈天全、何益伦要求撤销重庆市铜梁区人民法院（2018）渝0151行初1号行政判决，并判决驳回被上诉人鄢正秀的诉讼请求的理由不成立。对上诉人陈天全、何益伦提出的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项的规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人陈天全、何益伦负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审 判 长 夏 嘉
审 判 员 刘晓瑛
审 判 员 景 象
二〇一八年九月二十八日
书 记 员 祁 岑