原告：张玲，女，1994年3月10日出生，汉族，龙岩市新宏晟房产中介有限公司员工，住龙岩市永定区。

被告：卢玲珍，女，1971年05月14出生，汉族，居民，个体工商户，住龙岩市新罗区。

委托诉讼代理人：王放，福建宝能律师事务所律师。

原告张玲与被告卢玲珍定金合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张玲、被告卢玲珍及其委托诉讼代理人王放均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张玲向本院提出诉讼请求：1.卢玲珍退还张玲定金20000元、房屋租金650元，两项共计20650元。2.卢玲珍支付张玲违约金30000元。

事实与理由：张玲系龙岩市新宏晟房产中介有限公司（下称新宏晟公司）员工。2017年，案外人阙晶晶委托张玲通过房产中介寻找一套适合其父母居住的房屋。2018年1月，张玲了解到卢玲珍所有的位于龙岩市新罗区饲料交易城)5号楼A2-201室房产欲出售。为此，张玲向卢玲珍说明了购买房产的目的，卢玲珍也清楚张玲系受托人以及在房产中介公司上班的身份，并接受房产的实际购买人在厦门工作暂时无法回来签约的情况。2018年1月30日，张玲与卢玲珍经中介签订一份“定金协议”，协议约定卢玲珍应于2018年2月25日之前交付上述房产（此项约定是协议的重要内容。若未能在此日期前交房，张玲不会与卢玲珍订立协议)，并于2018年5月30日前办理房产过户等手续。在付清全部购房款之前，张玲应另行按照650元/月的标准向卢玲珍支付房屋租金。双方签订本协议时不得改变买卖意向，否则属违约行为。违约方应在不履约之日起3日内向另一方赔付等同于定金数额的违约金。签约当日，张玲向卢玲珍支付了定金10000元，并于次月支付了房屋租金650元。

2018年2月25日，卢玲珍拒绝向张玲交付上述房屋，并要求将定金提高至30000元，订立房产买卖合同以及办理房产过户时间也推迟至2018年8月30日前。2018年2月26日，张玲与卢玲珍经协商达成一致意见，卢玲珍同意当日下午可以交房。同日，张玲通过微信转账分两笔（每笔10000元）将定金20000元付给卢玲珍。卢玲珍收了10000元后却称不同意交房（另外一笔定金10000元，卢玲珍拒收）。有鉴于此，阙晶晶向卢玲珍提出让其父母看房，遭拒。2018年3月20日，张玲要求与卢玲珍签购房合同，卢玲珍予以拒绝。2018年3月22日，卢玲珍同意2018年3月25日到龙岩市新宏晟房产中介有限公司订立购房合同。2018年3月25日，卢玲珍以需要照看店铺走不开为由未到约定的地点订约，并表示应支付购房首付款30万元。按照实际购房人的经济能力，首付款10万元在可承受的范围之内。

综上，卢玲珍一再提出各种要求拒绝履约，严重侵害了张玲的合法利益。为此，张玲具状法院请求判如所诉。

卢玲珍辩称，2018年1月30日，卢玲珍、张玲及新宏晟公司签订一份“定金协议”。此后，卢玲珍发现张玲仅能支付10000元，无力承担其余购房款。张玲要以涉案房产作为抵押向银行贷款方能支付其余的购房款。根据定金协议，卢玲珍应在2018年2月25日前向张玲交付房屋及相关材料，届时房屋变为租赁物，成了张玲的囊中之物，而其是否能够足额付清房款具有很大的不确定性。因此，卢玲珍认为，张玲与新宏晟公司恶意串通，企图通过欺骗卢玲珍先行出租房屋，利用租赁加所谓定金协议骗取卢玲珍的房产。同时，上述定金协议系新宏晟公司编制的格式合同，合同条款字迹细小，免除张玲及新宏晟公司的责任，排除卢玲珍的主要权利，定金协议中的相应条款无效。此外，双方并未约定将订立房产买卖合同及办理房产过户的时间推迟至2018年8月30日之前。2018年2月26日，卢玲珍又收到了张玲通过微信支付的款项10000元，该款并非定金，具体性质不清。

综上，卢玲珍认为，定金协议中关于买受人支付价款的约定形同虚设，造成卢玲珍极大的财产风险，应为无效协议。张玲依法应承担缔约过失责任，给予卢玲珍一定的损害赔偿和精神赔偿。同时，定金协议约定签订房地产买卖合同时间为2018年5月30日，现日期尚未届至，且卢玲珍亦将于前述日期与张玲签订房地产买卖合同。张玲在签约时间尚未届满时即认为卢玲珍违约，纯属主观意测。因此，卢玲珍同意退还张玲已付的房屋租金650元，恳请人民法院驳回张玲的其他诉讼请求。

本院经审理查明以下事实：2018年1月1日，案外人阙晶晶向张玲出具一份“授权委托书”，委托张玲代为办理龙岩市新罗区交易城）5号楼A2-201事项，委托权限为：代为办理该房产立契过户、税务登记及与之相关的一切手续；代为领取房产证；代为签署与交易有关的合同文件等；代为办理银行放款手续及贷款资金的划转和解冻等与之相关的一切手续。委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。委托期限：2018年1月1日至2018年6月1日。同日，张玲向阙晶晶出具一张收条，确认收到了购房款20000元。

2018年1月30日，张玲（乙方）、卢玲珍（甲方）以及新宏晟公司（丙方）签订一份“定金协议”，协议约定甲方将位于龙岩市新罗区交易城）5号楼A2-201室的房产转让给乙方，该房屋所有权证书号：龙房权证字第XX号，建筑面积（含公摊）65.64O；土地使用权证：龙国用（2007）第227150号；土地使用面积：31.92O。乙方已亲自看房，对甲方所要转让的房产现状作了充分了解并愿意受让该房产。甲、乙双方同意上述房地产转让价款为人民币410000元。签订本协议时，乙方支付甲方购房定金人民币10000元，甲方开具定金收据；该房地产交易产生的所有过户税费及相关费用由乙方承担。中介佣金人民币8200元及过户代办费400元、贷款代办费500元由乙方承担。乙方于2018年1月30日向甲方支付房款（含定金）人民币10000元，剩余购房款除贷款部分外于签订正式合同当天付清。交房日期：甲方应于2018年2月25日前将房屋及相关材料交付乙方使用。甲方应于2018年1月31日之前将本房屋的户口全部迁出。甲、乙双方约定于2018年5月30日前签订房地产买卖合同，并于2018年5月30日前办理该房产过户等手续。签订本协议时，甲方将上述房产相关产权证明交由丙方监管，丙方开具收件证明；如甲、乙双方其中一方需借用上述房产的相关产权证明需经甲、乙、丙三方同意并签写借据。甲、乙双方签订本协议时不得改变买卖意向，否则属违约行为。违约方应在不履约之日起3日内向另一方赔付等同于定金数额的违约金。本协议一式三份，均具同等法律效力。协议自三方签字盖章之日起生效。补充约定：（1）甲方同意乙方转让购买权，配合乙方或乙方指定人办理过户及其他手续。（2）自甲方交房日起，乙方向甲方租赁该房产至签订正式合同，每月租金650元。（3）甲方同意乙方对房产进行装修，如因甲方违约使乙方装修受损，应另外赔偿装修款（以乙方出具的收据为准）。卢玲珍、张玲、新宏晟公司分别在协议中甲方、乙方以及丙方（中介服务方）一栏内签字并捺手印、盖章。

2018年1月30日，卢玲珍向张玲出具一张“定金收条”，确认收到张玲购买龙岩市新罗区交易城）5号楼A2-201室的购房定金10000元。2018年2月1日，张玲通过微信向卢玲珍支付了房屋租金650元，并告知卢玲珍受托人买房是让其父母居住。2018年2月26日，张玲与卢玲珍就调整定金协议项下的定金数额进行协商，双方口头约定将定金提高为30000元。2018年2月26日，案外人阙晶晶向张玲支付购买龙岩市新罗区交易城）5号楼A2-201室定金10000元。同日，张玲又通过微信向卢玲珍付款10000元。当日晚，张玲通过微信向卢玲珍付款10000元，但卢玲珍拒收。张玲现以卢玲珍至今拒不交房且擅自提高定金数额、增加首付款以及不愿签订正式购房合同为由诉至本院。

另查明，坐落于龙岩市新罗区交易城）5号楼A2-201室房屋的所有权人为卢玲珍，该房于2007年办理了房屋所有权证（龙房权证字第XX号）。2007年10月8日，龙岩市人民政府向卢玲珍颁发了前述房产的土地使用权证【龙国用（2007）第227150号】。卢玲珍至今未向张玲交付前述房屋。

上述事实，有原告张玲提供的授权委托书、定金协议、2008年1月1日收条、2018年2月26日收条、房屋所有权证、土地使用权证、微信聊天记录，被告卢玲珍提供的微信聊天记录以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为，原告张玲与被告卢玲珍于2018年1月30日签订的定金协议，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十九条：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”原、被告在定金协议中约定购房定金为10000元，订约后双方经过协商虽已将定金提高至30000元，但被告实际仅收取了定金20000元，根据上述司法解释的规定，本案的定金数额应认定为20000元。诉讼中，被告主张其于2018年2月26日收取的款项10000元并非定金，但从查明的事实来看，被告收取前述款项时，双方当事人正在就是否提高定金数额进行协商并形成了合意，故被告于2018年2月26日收取的10000元应认定为原告支付的定金。此外，原告虽然是受案外人阙晶晶的委托办理讼争房产的买卖事宜，但是涉案定金协议是以原告的名义与被告订立的，故协议项下的权利义务应由原告行使和履行。

《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务人的，应当双倍返还定金。”仔细分析涉案《定金协议》的内容，双方约定在订约时原告应向被告支付购房定金作为债权的担保，定金担保的范围包括以下内容：（1）被告应于2018年2月25日前向原告交付讼争的房产。（2）被告应于2018年1月31日前将讼争房屋的户口全部迁出。（3）自交房之日起，原告按每月650元的标准向被告租赁讼争房屋至双方签订正式房屋买卖合同。从本案查明的事实来看，被告至今未向原告交付讼争房屋，已构成违约，侵害了原告的合法权益。根据定金罚则，被告作为收受定金一方，应向原告双倍返还定金共计40000元（20000元X2倍）。诉讼中，原告仅要求被告返还定金20000元，系当事人对自身民事权利的处分，并未违反法律规定，本院予以准许。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《定金协议》约定，双方签订本协议时不得改变买卖意向，否则属违约行为。违约方应在不履约之日起3日内向另一方赔付等同于定金数额的违约金。由此可见，双方当事人就正式建立讼争房产的买卖关系另行制订了违约条款，该违约条款独立于上述定金条款，两条款各自所约束和规范的内容不同。根据约定，原、被告应于2018年5月30日前签订房地产买卖合同并办理讼争房产的过户以及房产买卖委托公证手续。同时结合被告在庭审中的意思表示，即其将于前述日期与原告签订房地产买卖合同的陈述。因此，在签约时间尚未届至时尚无法认定被告存在拒不与原告签订房地产买卖合同的违约行为或者预期违约。原告现主张被告拒绝与其签订房地产买卖合同，系主观推测缺乏事实依据，本院不予采纳。当事人可待签约期限届满后，根据对方是否违约的情形，再以前述违约条款为据并结合相关法律规定另行协商处理。原告现诉请被告支付违约金无理，本院不予支持。诉讼中，被告同意退还原告房屋租金650元，系当事人对自身民事权利的处分，并无违反法律规定，本院予以照准。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(183386,0))>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告卢玲珍应于本判决生效之日起十日内退还原告张玲房屋租金650元。

二、被告卢玲珍应于本判决生效之日起十日内返还原告张玲定金20000元。

三、驳回原告张玲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1066元，减半收取计533元，由原告张玲负担375元，被告卢玲珍负担158元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。

审判员陈庆林

二一八年五月十五日

书记员段林杏（代）