汤钦林与南京市秦淮区房屋征收管理办公室行政征收、行政补偿二审行政判决书
当事人信息
上诉人（原审原告）汤钦林，性别××年××月××日出生，××族。
委托代理人周志云，江苏袁胜寒律师事务所律师，执业证号13201201511585106。
委托代理人李肖龙，江苏袁胜寒律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）南京市秦淮区房屋征收管理办公室，住所地在南京市秦淮区御道街**号—1明御大厦9楼。
法定代表人马文斌，南京市秦淮区房屋征收管理办公室主任。
出庭负责人刘秀刚，南京市秦淮区房屋征收管理办公室副主任。
委托代理人陈静，江苏德擎律师事务所律师，执业证号13201201711707775。
审理经过
上诉人汤钦林诉被上诉人南京市秦淮区房屋征收管理办公室（以下简称秦淮区征收办）拆迁行政补偿纠纷一案，不服南京铁路运输法院（2018）苏8602行初133号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年9月25日公开开庭审理了本案。上诉人汤钦林及其委托代理人周志云、李肖龙，被上诉人秦淮区征收办出庭负责人刘秀刚及其委托代理人陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院经审理查明，汤钦林曾在东河沿3号有房屋1处（以下简称涉案房屋），总面积为84.14平方米，房屋占用土地及院子占用土地总面积为65.1平方米，土地使用权证编号为宁秦国用（2003）第05804号。另外，汤钦林与弟弟汤勇军在东河沿3号共有房屋1处（以下简称涉案共有房屋），总面积为152.38平方米，房屋占用土地及院子占用土地总面积为118平方米，土地使用权证编号宁秦国用（2003）第05802号。
2013年3月，南京市秦淮区人民政府作出宁秦征字〔2013〕3号《南京市秦淮区人民政府国有土地上房屋征收决定》，涉案房屋与涉案共有房屋位于征收范围。2013年3月22日，南京象仁土地房地产咨询评估有限公司（以下简称象仁公司）就涉案房屋作出南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估表，房屋面积为84.14平方米，土地面积为65.1平方米，补偿金额为1312079元。同日，象仁公司就涉案共有房屋作出南京市国有土地上住宅房屋征收补偿金额分户评估表，房屋面积为152.38平方米，土地面积为118平方米，补偿金额为2369834元。两份评估表下方第六条均载明，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向房地产评估机构申请复核评估。对此，原告未申请复核。
2014年11月26日，汤钦林与秦淮区征收办就涉案房屋签订涉案征收补偿协议，载明：被征收房屋坐落于东河沿3号，为汤钦林所有，被征收房屋的货币补偿金额为1312079元，补助费用合计202628元；被征收房屋所有权证记载的房屋建筑面积为84.14平方米，土地使用权证记载的土地使用面积为65.1平方米。2014年11月28日，汤钦林、汤勇军与秦淮区征收办就涉案共有房屋签订征收补偿协议，载明：被征收房屋坐落于东河沿3号，为汤钦林、汤勇军共有，被征收房屋的货币补偿金额为2369834元，补助费用合计365409元；被征收房屋所有权证记载的房屋建筑面积为152.38平方米，土地使用权证记载的土地使用面积为118平方米。协议签订后，相关补偿、补助款项已支付。
2015年12月22日，汤钦林向南京市秦淮区人民法院提起民事诉讼，请求法院对院子的土地使用权补充处理，按每平方米12576元计算23.03平方米，判决秦淮区征收办补偿289625.28元。经二审终审，南京市中级人民法院于2016年11月2日作出（2016）苏01民终7368号民事裁定书，认为：拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，据此裁定驳回汤钦林的起诉，并指出汤钦林可就涉案院子的补偿安置争议向相关房屋征收管理部门申请解决。
2017年12月9日，汤钦林向秦淮区征收办提出《关于要求支付东河沿3号院子面积补偿的申请》，请求秦淮区征收办对东河沿3号被征收房屋评估结果重新评估运算复核，如经复核证实评估总价不包括院子的土地使用权补偿，请书面告知汤钦林，并明确告知将院子的土地使用权补偿支付给汤钦林的时间。2017年12月20日，秦淮区征收办对汤钦林作出涉案回复，称：涉案房屋与涉案共有房屋位于征收范围，均已完成签约、交房手续，现汤钦林提出的“院子”在已签约的土地使用权证证载面积范围内，协议已履行完毕，相应征收补偿安置工作已结束。2018年1月10日，汤钦林提起本案诉讼。
审理中，汤钦林陈述：其要求补偿的院子土地使用权面积为涉案房屋的土地使用权证中的23.03平方米，以及涉案共有房屋的土地使用权证中的37.16平方米，合计60.19平方米；因为被告欺骗原告称评估结果已经包括了院子的土地使用权补偿，所以原告才签订征收补偿协议，后原告发现受骗，故提起诉讼。
一审法院认为
原审法院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款、第二款规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”《南京市城市房屋征收补偿办法》第五条第一款规定，“区政府确定的区房屋征收部门负责组织征收范围内房屋调查登记并公布结果；拟订征收补偿方案；组织征求意见（听证会）并公布征收补偿方案；与被征收人签订补偿协议；建立房屋征收补偿档案等工作。”被告秦淮区征收办作为南京市秦淮区房屋征收部门，具体组织实施本行政区域内的国有土地上房屋征收与补偿工作的法定职责。
《国有土地上征收与补偿条例》第十三条第三款规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”第十九条第一款、第二款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。”《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》载明：“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时房地产市场价格，一并予以征收补偿。”根据法律规定，国有土地上房屋征收补偿遵循公平补偿原则，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序和方式进行，并应根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《城镇土地估价规程》等规定精神，由专业的房地产价格评估机构在实地查勘的基础上，根据被征收不动产的区位、用途等影响被征收不动产价值的因素和当地房地产市场状况，综合选择市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法对被征收不动产价值进行评估，合理确定评估结果，并在此基础上进行补偿。院落、空地等国有土地使用权系纳入被征收房屋的价值评估，并不单独进行评估。被征收人对评估结果有异议的，应当在规定期限内按照法定方式提出复核要求。对国有土地上房屋所有权人补偿内容已经包含了国有土地使用权补偿的，对同时收回的国有土地的土地使用权人不再单独给予补偿。被征收人对征收补偿决定或者征收补偿协议所确定的补偿金额和其他内容有异议的，可以依法提起行政诉讼。
本案中，首先，象仁公司在2013年就被征收的涉案房屋和涉案共有房屋进行了评估，两幢房屋对应的国有土地使用权证包括了原告主张的院子面积，评估分户表也显示，已将证载的全部土地使用权面积纳入此次评估，但原告并未在法定期限内对评估结果依法提出异议或复核的要求。其次，被告在与原告签订征收补偿协议时，明确告知原告评估结果中包括院子面积的补偿，协议中载明的土地使用权面积也包括院子面积，此时原告仍按评估结果与被告签订协议，并将包括院子面积在内国有土地使用权证及全部国有土地使用权交给被告，表明双方在签订协议时，已就被征收房屋的补偿（包括院子面积在内）达成了一致意见。再次，在征收补偿协议已履行完毕的情况下，房屋征收已完成，国有土地使用权已被同时收回，现原告要求被告就院子给予补偿，无事实及法律依据。此外，房屋征收部门没有单独对无房屋附着物的国有土地进行补偿的法定职责。据此，原审法院遂依法判决驳回原告汤钦林的诉讼请求。
上诉人诉称
上诉人汤钦林上诉称：1.上诉人的诉讼请求具有事实和法律依据。上诉人根据（2016）苏01民终7368号裁定书的明确告知，“上诉人可就该案院子的补偿安置争议向相关房屋征收管理部门申请解决。”上诉人向被上诉人提出《关于要求支付东河沿3号院子面积补偿的申请》，被上诉人回复拒绝支付院子土地面积补偿款，该作为的不作为，欺诈已作为，理由是评估表评估总价已经包含院子土地面积评估补偿，但该理由是被上诉人编造的虚假谎言。被上诉人“包含已支付”的行政行为空洞，院子评估补偿要有具体的价值数据，被上诉人始终未拿出数据证据，举证不能就要承担败诉的不利后果。被上诉人对院子土地使用权价值采用了“不评估，不补偿，不处理，不办任何手续”的四不做法，所以被上诉人根本不可能有“已支付”的事实证据。评估表评估总价的由来构成，证实评估总价不包含院子土地面积补偿。二楼有院子和无院子评估一样无差别，院子土地面积未参加评估计算。如果评估表评估总价包含院子土地面积评估，计算出来的房屋单价（每平方米12194元）还没有土地单价高（土地单价每平方米12576元）。2013年6月26日的《房屋征收补偿协商笔录》证明被上诉人认定解释为评估表对院子土地面积不补偿，该证据在市中级人民法院和南京铁路运输法院都庭审质证过。评估表评估总价仅是房屋建筑面积的评估数据，并不包含院子面积的评估补偿。根据《评估技术导则》第3章第18条规定，证明评估计算结果即房屋评估单价和院子土地面积大小无关联。评估表格式设置，证明评估表评估项目的安排本身就不包含院子面积的补偿。所以通过以上理由和证据，足以证明评估表评估总价不包含院子土地面积的评估补偿。被上诉人称“包含已支付”的行政行为是谎言。被上诉人拒绝履行支付院子补偿款理由不成立。被上诉人自称已履行院子面积补偿义务，实属欺诈。故上诉人请求撤销原回复，重新回复。被上诉人负有支付房屋院子土地面积部分的补偿义务，具有事实和法律依据。2.原审法院无事实证据凭空认定，原审判决没有事实依据。该案争议的核心是评估表评估总价1312079元，此数据是否包含院子土地面积补偿。院子土地面积评估要有具体数据，必须有数据证据，用数据、事实说话。原审法院不看客观实际情况，只看文件规定是否应该包含，把文件规定“应该包含”当成实际“已经包含”。原审法院不查明客观事实真相，不查明评估总价实际是否包含院子面积评估补偿。评估总价和房屋价值是两个概念，评估总价只是房屋价值组成的一部分，不是房屋价值的全部，文件规定房屋的价值应该包含院子面积评估补偿，而评估总价并不包含院子面积评估补偿，也就是评估总价综合评估的项目根本不包含院子土地面积的评估项目，不包含院子土地面积评估补偿，原审法院混淆两个概念，错误地认为文件规定评估总价也包含院子面积评估补偿。3.上诉人对评估表评估结果在复核期未提出异议，系因为西街棚户区2013年3月拆迁征收开始，至2014年9月左右（包括评估表规定复核期2013年3月22日至4月2日）征收办解释口径：“房大于地”院子土地面积有文件规定，不应该补偿，不评估，证据是2013年6月26日房屋征收补偿协商记录，征收办工作人员说：“你家的情况，我们也咨询过评估公司，你家房子大于地，所有你家院子是不算的。”在此情况下，评估公司制作评估表，评估总价不可能评估院子土地面积。即不存在评估问题，也就不存在评估表数据复核问题，所以上诉人在评估复核期间没有申请复核，后来征收办发现，在现行文件中没有不应该补偿的规定，只有应该补偿的规定，不应该补偿实在说不通。于2014年9月份左右开始逐步改口为院子土地面积评估补偿已包含在评估表评估总价中。评估表评估项目的安排本身就不包含院子土地面积项目的评估补偿，复核评估表也涉及不到院子土地面积评估补偿。且异议是评估办法赋予上诉人的权利，该权利是否行使并不影响上诉人通过诉讼救济手段维护自己的合法权益。4.上诉人的房地产是整体被征收，被征收房屋的明细包含全部土地，院子土地面积部分是被征收房屋的组成部分，不应将房子和院子土地分割开来。上诉人向被上诉人申请支付房屋的院子土地面积部分补偿，写得很清楚是房屋的院子土地面积部分，在院子土地面积前面加有定语“房子的”，也说明了房屋和院子的关系，不存在“无房屋附着物的国有土地进行补偿”，原审法院以房屋征收部门没有单独对无房屋附着物的国有土地进行补偿的法定职责为由，驳回上诉人的诉讼请求，没有事实依据。5.以上诉人独有的房地产补偿为例，证明院子土地面积补偿款未支付是被上诉人故意漏项欺诈，被上诉人没有履行法律补偿义务。房屋二楼建筑面积84.14平方米，土地面积65.1平方米（有合法的房产证土地证），补偿总额1851080元，该补偿由三个部分组成：第一部分即评估表总价仅只是二楼建筑面积的评估补偿1312079元，证实不含院子土地面积补偿数据；第二部分协议支付的补助费用共九项，如楼房的装修费，搬迁费、空调、奖励等，补偿金额为202628元，项目清楚，都是单独评估，不含院子补偿数据；第三部分是以上两个部分剩下的所有未补偿项目都归集在这个部分补偿，该部分项目都是单独评估，亦不包含院子土地面积评估。如楼房建筑面积之内的楼房楼阁、橱柜、吊柜、塑钢窗、实木地板、营业房补差等，建筑面积以外的外楼梯外阳台等，都是协议以外的评估项目单独评估，通过付款清单支付的补偿，补偿金额高达336373元，剩下的院子面积补偿也应该通过付款清单补偿，但该部分补偿项目没有包含院子面积补偿项目。以上所有的补偿项目不包含院子土地面积项目补偿。从评估表也可以看出，上诉人的院子面积评估不存在不能单独评估计算，再说也没有规定院子土地面积不能单独评估。“房大于地”和“地大于房”院子面积的评估方法都应该一样，不可能也不应该纳入评估总价综合评估计算，应该单独评估计算，并不影响房地产一并征收补偿。评估表评估总价仅只是影响楼房价值的八个因素项目（即房屋的结构、成新、朝向、层次、成套、区位、功能、交易）的综合评估计算的价值，除此以外，其他影响房屋价值的评估项目都不包含在评估总价评估项目中，所以上诉人的院子面积评估不包含在评估总价综合评估的八个因素项目中，应单独评估。评估总价是房屋建筑面积的评估总价，它的价值只能计算到房屋建筑面积之内的价值，不可能计算到建筑面积之外的价值，院子土地面积在楼房建筑面积之外，院子土地面积也应单独评估计算。所以评估表评估总价不可能包含院子土地面积评估补偿，而房屋价值应该包含院子面积的评估。综上，原审法院混淆评估总价和房屋价值的概念，错误认为评估总价包含院子土地面积评估补偿，原审判决无事实和法律依据，请求撤销原审判决并支持上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人辩称
被上诉人秦淮区征收办辩称：上诉人系涉案房屋所有权人，该房屋共两层，总面积为84.14平方米，房屋占用土地及院子面积合计65.1平方米，被上诉人根据宁秦征字〔2013〕3号《南京市秦淮区人民政府国有土地上房屋征收决定》对该房屋实施征收。双方于2014年11月26日签订涉案征收补偿协议，约定被上诉人支付征收补偿1312079元，另支付补助费用202628元及房屋外阳台、外楼梯补偿款20000元。涉案房屋的拆迁补偿已全部完成。上诉人曾向人民法院起诉要求对院子土地使用权补偿，（2016）苏01民终7368号民事裁定书裁定驳回上诉人的起诉，现上诉人再次申请补偿无事实和法律依据，其申请行为实为信访行为，不属于行政诉讼的受案范围。综上，请求驳回上诉人的起诉。
上诉人向本院提起上诉后，原审法院将双方当事人提交的证据材料均随案移送本院。本院经审查认为，原审法院认证正确、程序合法。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为
本院认为，根据《国有土地上征收与补偿条例》的相关规定，被上诉人秦淮区征收办负有具体组织实施本行政区域内的国有土地上房屋征收与补偿工作的法定职责。本案中，被上诉人在对上诉人主张的涉案房屋和涉案共有房屋的征收过程中，委托象仁公司进行评估，在卷证据显示，象仁公司于2013年3月出具的分户评估表中均包含房屋所对应的国有土地使用权证面积即上诉人主张的院子面积，且该表第4、6条载明评估结果包含房屋及其占用范围内的国有土地使用权价值，并告知对评估结果有异议可申请复核评估的权利。可见该评估已将证载的全部国有土地使用权纳入评估范围，评估结果包含上诉人主张的院子面积，且上诉人对该评估结果未在法定期限内提出异议申请复核。同时双方当事人于2014年11月签订征收补偿协议，上诉人同意按房屋征收评估结果确定被征收房屋的货币补偿金额，表明双方签订的征收补偿协议中已包含上诉人的房屋和国有土地使用权补偿且达成一致意见。原审法院认为上诉人要求被上诉人就院子给予补偿无事实和法律依据并判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以支持。
上诉人认为被上诉人在涉案房屋和涉案共有房屋征收过程中未对院子的土地使用权评估补偿，评估总价不包含院子土地面积补偿的上诉理由，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人认为原审法院无事实证据凭空认定，原审判决没有事实依据的上诉理由，本院亦不予支持。上诉人要求撤销原审判决并支持其诉讼请求的上诉请求，依法应予驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人汤钦林负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 李 兵
审判员 赖传成
审判员 汤 权
二〇一八年十月十六日
书记员 陈晓君