司徒树权与江门市蓬江区一哥物业管理有限公司、开平市城镇建设综合开发总公司执行异议一案执行裁定书
当事人信息
案外人：司徒树权，男，汉族，1982年9月10日出生。
委托代理人：林祺祥，广东风采新纪元律师事务所律师。
委托代理人：梁秋帆，广东风采新纪元律师事务所律师。
申请执行人：江门市蓬江区一哥物业管理有限公司，住所地：江门市丰乐路60号105铺位。
法定代表人：洪斌。
委托代理人：李健平，广东金硕律师事务所律师。
被执行人：开平市城镇建设综合开发总公司，地址：开平市长沙卫民路13号。
法定代表人：邝怀深。
委托代理人：关巨明，该公司副总经理。
委托代理人：胡文军，该公司副总经理。
审理经过
在本院执行江门市蓬江区一哥物业管理有限公司申请执行开平市城镇建设综合开发总公司金融不良债权转让合同中，案外人司徒树权于2018年10月17日对执行查封位于开平市长沙街道办事处xxx号商铺提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人司徒树权异议请求：请求法院依法裁定中止并解除对位于开平市长沙街道办事处xxx号商铺执行。
事实和理由：根据申请执行人的执行申请[案号：（2017）粤0783执恢字203号]，贵院在2018年7月11日查封了被执行人位于开平市长沙街道办事处科展路23号的上述房产。案外人认为，上述被查封房产已由案外人合法购得，案外人权利真实合法，能够依法排除对申请执行人的执行，贵院应当依法裁定中止对上述被查封房产的执行。理由如下：一、在人民法院查封之前，案外人已签订合法有效的书面买卖合同。二、案外人已按购房合同约定支付购房款。三、基于案外人对被查封房产权利与申请执行人金钱债权产生的权利成本、权利内容、查封时间以及执行后果等方面来看，案外人对查封房产的权利全面优于被执行人的普通金钱债权，其权利能够阻却对被查封房产执行。综上，请求贵院支持案外人的请求。
案外人司徒树权向本院提交如下证据：
1、案外人身份证复印件；2、（2017）粤0783执恢203号《执行裁定书》复印件；3、查封扣押财产清单复印件；4、认购书、发票、收据、合作协议、转账记录复印件；5、协议书、补充协议书、合作投资协议书复印件；6、证明复印件；7、交房签收单、水费存折复印件；8、3幢首层106号商铺的认购书、发票复印件；9、定金的转账记录复印件；10、2000000元、1000000元及2103824元的收款凭证、转账记录复印件；11、收款凭证复印件。
以上证据已提交原件核对，原件已退回给案外人。
一审被告辩称
申请执行人江门市蓬江区一哥物业管理有限公司答辩称，一、申请执行人对被执行人所享有的债权已经法院判决生效并在执行中。二、不动产权属确定应当以不动产管理机构的不动产登记记载为依据。本案中案外人所提出的开平市长沙街道办事处科展路23号1幢、2幢、3幢有关房产是不动产物权，应当按照物权法的规定确定其权属。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条还规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，被执行人在取得国有土地使用权后开发开平市长沙街道办事处科展路23号1幢、2幢、3幢项目(下称开发项目)，开发项目房屋的所有权均登记在被执行人名下，开发项目房产的所有权应当根据不动产管理机构的不动产登记簿确定为被执行人所有。案外人不是在不动产登记机关登记的权利人，未持有不动产权属证书，因此，案外人提出的主张没有法律依据支持。三、即使被执行人对案外人所称已购买有关房产的认可也不能对抗作为合法债权人的申请执行人。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。本案中，法院所查封的开发项目房产系由被执行人登记开发，该登记既在法律上明确了被执行人享有的物权，也是对外向第三人宣示被执行人享有的物权。被执行人即便认可案外人对争议房产享有所有权的主张，也不能对抗第三人(申请执行人)。综上，案外人提出的执行异议缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。
本院查明
本院查明：本案的执行依据为已发生法律效力的(2011)江开法民二初字第846号民事判决书以及(2013)江开法执字第960号民事裁定书，上述法律文书确认被执行人开平市城镇建设综合开发总公司应向江门市蓬江区一哥物业管理有限公司支付借款本金7020300元及利息和应支付的案件受理费、执行费。该案恢复执行后，本院于2017年9月17日作出(2017)粤0783执恢203号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人开平市城镇建设综合开发总公司的银行存款7138987.43元或者查封、扣押其相应价值的财产。并于2018年7月11日查封了登记在开平市城镇建设综合开发总公司名下位于开平市长沙街道办事处科展路的上述涉案房产。对此，司徒树权以上述理由向本院提出执行异议。
另查明，广东省开平市长沙街道办事处科展路23号住宅楼是开平市城镇建设综合开发总公司开发的商品房。2016年3月20日，司徒树权与开平市城镇建设综合开发总公司签订《开平汇富花园认购书》，约定司徒树权向开平市城镇建设综合开发总公司购买位于开平市长沙街道办事处xxx号商铺，建筑面积分别为40平方米，购房价格为553400元。该商铺是通过抵扣周宏衍与曹仲伟签订的合作协议中周宏衍所得利润来支付购房款的。2016年3月11日，周宏衍（与异议人系内弟关系）与曹仲伟约定，周宏衍投资涉案房地产开发项目500万元，应得利润是250万元。周宏衍分别于2016年3月21日及同年4月25日向曹仲伟分别转账支付3000000元和2000000元，合计转账支付5000000元。曹仲伟向周宏衍分别于2017年10月31日、同年11月8日和同年12月18日返还投资款本金2000000元、1000000元和2103824元。同年12月19日，周宏衍向曹仲伟出具收款凭证进行结算，周宏衍所得利润250万元抵扣购房款（含司徒树权所有xx商铺714167元及xx商铺658105元），尚欠房款196176元，但周宏衍在2017年7月28日已经向曹仲伟支付购房款30万元，曹仲伟应返还103824元。至此500万元投资款本金已经清偿，利润已经抵扣房款。购房款已足额支付。2018年6月18日，涉案房屋已经交付给司徒树权。
本院认为
本院认为：本案属案外人对执行标的物提出的执行异议案。案外人针对执行标的物所提异议成立的条件，是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。根据司徒树权提出的异议理由及提供的认购书、收据、转账凭证等证据，可以确认司徒树权对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利。理由是：首先，司徒树权在本院查封涉案房屋之前就与开平市城镇建设综合开发总公司签订了开平汇富花园认购书，该认购书是双方的真实意思表示，合同主体适格，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合同有效。其次，涉案商品房已用作抵扣异议人的内弟周宏衍与曹仲伟的的投资协议所得利润，且购房款已被利润完全抵扣，涉案商品房已全额支付购房款，且涉案房屋在本院查封之前已实际交付给司徒树权。最后，江门市蓬江区一哥物业管理有限公司申请执行的案件是属金钱债权案件，对涉案房屋并无优先受偿权。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，司徒树权所持的上述事实理由充分，符合上述法律规定，其异议主张依法应予支持。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
裁判结果
中止本院(2017)粤0783执恢203号执行案对位于开平市长沙街道办事处xxx号商铺的执行。
案外人、当事人如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定书送达后立即生效。
审判人员
审判长 梁颖文
审判员 戚锦洪
审判员 张永进
二〇一八年十月三十日
书记员 潘振华