张家港市安顺科技发展有限公司与张家港市鑫友盛化纤有限公司、钱卫林等租赁合同纠纷一审民事判决书
张家港市安顺科技发展有限公司与张家港市鑫友盛化纤有限公司、钱卫林等租赁合同纠纷一审民事判决书
江苏省张家港市人民法院
民事判决书
(2019)苏0582民初12009号
原告：张家港市安顺科技发展有限公司。
法定代表人：李纪安，总经理。
委托诉讼代理人：吴秋亮，江苏瀛恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱佳麟，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。
被告：张家港市鑫友盛化纤有限公司。
法定代表人：金凤兴，执行董事。
被告：钱卫林。
被告：金凤兴。
被告：杨国冬。
四被告共同委托诉讼代理人：严长华，江苏苏合律师事务所律师。
原告张家港市安顺科技发展有限公司（下称安顺公司)与被告张家港市鑫友盛化纤有限公司（下称鑫友盛公司）、钱卫林、金凤兴、杨国冬租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易公开开庭进行了审理，原告安顺公司的委托诉讼代理人吴秋亮、金梦兰（后被撤销委托），被告鑫友盛公司法定代表人金凤兴、被告钱卫林、杨国冬及四被告共同委托诉讼代理人严长华到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告安顺公司的委托诉讼代理人朱佳麟，四被告鑫友盛公司、钱卫林、金凤兴、杨国冬的共同委托诉讼代理人严长华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安顺公司向本院提出诉讼请求：请求判令：1、判令被告鑫友盛公司立即向原告支付因其提前解除租赁合同而需承担的违约金90万元；2、请求判令被告鑫友盛公司向原告支付律师费损失40000元；3、请求判令被告钱卫林、金凤兴、杨国冬对被告鑫友盛公司的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2019年2月4日由李诚代表原告与被告钱卫林、金凤兴、杨国冬代表被告鑫友盛公司签订的《生产线租赁合同》生效，涉案合同约定由被告鑫友盛公司租赁原告厂区的两条生产线设备及相应的土地、厂房和配套设施。被告鑫友盛公司于2019年9月12日向原告明确表示因经营亏损要求提前解除租赁合同，但双方未能就被告鑫友盛公司提前解除合同需向原告承担的违约责任以及损失赔偿达成一致意见，2019年9月27日被告鑫友盛公司再次向原告明确表示提前解除涉案租赁合同。原告认为，被告鑫友盛公司提前解除租赁合同应当按照合同第十二条的约定承担违约责任，即应向原告支付相当于三年总租赁费用20%的违约金90万元；此外，在租赁期间，原告亦按照被告鑫友盛公司的要求更换电梯，原告为此支出了费用148000元，因在本案中被告鑫友盛公司系违约方，故该损失也应当由其承担；根据租赁合同约定，原告为本案支出的律师费40000元应当由被告鑫友盛公司承担；2019年10月14日被告钱卫林、金凤兴、杨国冬以及张晓良承诺对被告鑫友盛公司应付给原告的各类款项承担连带清偿责任。在租赁期间原告已为被告垫付的各项支出，原告将另案诉讼。
被告鑫友盛公司、钱卫林、金凤兴、杨国冬辩称：被告鑫友盛公司是由于原告方的违约造成租赁合同无法履行，比如禁止被告鑫友盛公司员工进场工作，禁止车辆进出，禁止开工生产，原告还在2019年7月将租赁合同约定的5号生产线拆除，正是由于原告的违约，造成租赁合同无法履行，因此已经另案起诉要求原告返还租金支付违约金，本案中原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。
经审理查明：2019年2月4日，出租方安顺公司（甲方）与承租方鑫友盛公司（乙方）签订《生产线租赁合同》一份，约定甲方将将位于甲方公司院内的两条生产线设备(一号、五号)及相应的土地、厂房和配套设施(以下统称租赁物)，租赁给乙方使用(租赁物明细详见附件清单)。租赁期限为3年。即自2019年2月18日至2022年2月17日止。租金为年租金(含税价)共计人民币1500000元，大写壹佰伍拾万元。甲乙双方约定，乙方于合同签订之日向甲方支付房屋定金200000元。乙方应于每年2月18日以前先向甲方支付满租金1000000元，于每年8月18日以前向甲方支付剩余租金500000元，采用先付后租的方式。甲方有权监督乙方依法经营、安全生产、照章纳税、履行合同。在乙方违法经营和严重违反合同条款时有权单方面提前终止本合同。乙方在租赁期间必须严格遵守《安全生产法》、《环保法》、《税法》、《劳动法》等国家相关法律法规，依法生产、安全生产，积极做好安全生产、消防、环保等工作，并按要求配备相应的消防、环保、安全防范设施。同时，承担由此而产生的一切经济责任和法律责任。在协议履行过程中，双方必须共同遵守约定，任何方违约，守约方有权终止协议，并有权向违约方请求赔偿，赔偿的标准为三年总租赁费用的20%，如一方要求提前解除合同，按此标准赔偿。
《生产线租赁合同》第五条“职工的安置"中5.6条款约定“若乙方不按期支付租赁费、不及时处理工伤事故或其他事故、不及时足额支付相关人员的工资、福利、工伤待遇及事故费用，造成享受工资、福利工伤待遇的人员或事故人员向甲方主张权利（包括但不限于申请、投诉、上访、闹事、仲裁、诉讼等方式）及其他行为造成甲方费用支出及损失的，甲方承担责任和费用后有权向乙方追偿并要求乙方赔偿相应的损失。甲方追偿的范围包括但不限于租赁费、支付给有关人员的工资、福利、待遇费用、赔偿款、食宿费、交通费、处理事故人员的工资、差旅费用、仲裁费、诉讼费、律师费等，乙方无条件予以承担。"
上述合同签订后，鑫友盛公司于2019年1月4日向安顺公司支付支付20万元，于2月18日前支付了80万元，合计向安顺公司支付100万元。
2019年5月初，鑫友盛公司员工发生工亡事故，相关部门责令鑫友盛公司停工，停工期限自2019年5月6日至2019年6月17日。
2019年6月24日，安顺公司向鑫友盛公司发送《函告》一份，内容为“经我司了解，贵司还未具备企业经营所需的全部合法手续，望贵司加快办理相关手续。在此期间，贵司不得擅自开工，也不得以我司名义恢复生产。若贵司私自开工或以我司名义恢复生产，一切责任自负。如因贵司非法经营而对我司造成损失的，一切损失均由贵司承担。"同日，安顺公司向鑫友盛公司发送《复函》一份，内容为“本司接到贵司来函，对于贵司在函告中所提出的问题，我司不予承认。首先，此次停产是因贵司在生产过程中发生工亡事故造成的，停产期间引起的直接和间接损失理应由贵司承担全部责任。其次，贵司已聘用我司大部分员工为贵司工作了四个多月。在此期间直至复工贵司所用员工的工资、社保、福利、工龄、工伤处理及其他企业应当承担的一切费用均由贵司负责。若因贵司故意拖欠员工工资和其他费用而引起的一切责任，均由贵司承担。再次，租用期间电费、水费、蒸汽费等一切生产所需的费用贵司需按时交纳，若因贵司不及时交纳而造成的停电停水等事故，一切责任均由贵司承担。最后，根据国家法律法规要求，作为房东，有责任对承租企业的相关资质手续做审核。现我司郑重要求贵司，在没有办完企业需要的所有合法手续前，贵司不得开工。若贵司无合法手续私自开工，一切责任自负。现我司经营困难，决定无限期停工，若贵司以我司名义私自开工，由此引起的一切责任，均由贵司承担。"
2019年6月29日，甲方安顺公司与乙方鑫友盛公司签订《协议书》一份，内容为：甲方与乙方(由金卫林、金凤兴、杨国冬为代表签订)于2019年2月4日签订了《生产线租赁合同》一份，乙方在承租经营期间因发生工亡事故，被相关部门责令停工，责令停工期间为2019年5月6日至2019年6月19日，按照《生产线租赁合同》的约定，租赁的生产线所涉及职工(职工明细详见鑫友盛工资名单表)，在停工期间的停工工资、社保等待遇由乙方承担，现考虑到乙方的实际经营情况，甲方自愿承担其中未达退休年龄的员工的停工期间的工资、社保等待遇的一半成本，为此双方达成如下协议：1、甲方自愿承担乙方租赁的生产线所涉及未达退休年龄的职工停工期间乙方依法实际支付的停工工资、社保等待遇的一半成本，但以一个半月停工期间为限，其他所有成本由乙方自行承担，实际需支付的金额由双方依法核对后确定；2、乙方应当在2019年7月1日前将乙方承担的部分一次性全额支付给甲方，由甲方收到款项后代付给所涉员工；3、若乙方逾期支付上述款项的，所造成的一切后果由乙方承担，若造成甲方损失的由乙方负责赔偿；甲方可视情况自主决定是否代付乙方应当承担的款项，若甲方代付的有权向乙方追偿；4、其他条款适用《生产线租赁合同》的约定；5、本协议书一式两份，经双方盖章后生效。
2019年7月22日，安顺公司向鑫友盛公司发送《通知》一份，内容为“凡我公司已处理人员一律不得进厂。我公司办公楼另有用途，请贵司将所有办公室搬至后面食堂二楼办公。"
2019年8月14日，安顺公司法定代表人李纪安及其律师、鑫友盛公司法定代表人金凤兴及其律师等在江阴市丰硕茶楼进行会谈，会谈中金凤兴表示前期因为工艺不熟、工人交接、高温天气等多种因素，加上发生工亡事故赔偿，导致租赁以来亏损巨大，其他几个股东想退出，金凤兴打算一个人做下去，所以希望安顺公司一方能提供支持，具体则是租金能不能少点，时间方面能不能缓一缓，因为8月18日要交租金，最好能延长到10月28日。李纪安最后表示应付租金50万元可以分两期，9月18日付25万，10月18日付25万。金凤兴则表示租金没有减少，无法接受。最后金凤兴的律师则对金凤兴表示应当先解决股东内部矛盾，该退出赶紧退出。金凤兴则表示现在股东内部问题不好解决。
2019年8月27日，安顺公司向鑫友盛公司发送了《关于催促鑫友盛公司立即支付拖欠的租金的函》，内容为：我公司与贵公司于2019年2月4日签订了《生产线租赁合同》一份，约定由贵公司租赁我公司院内的两条生产线设备及相应的土地、厂房和配套设施(以下统称租赁物)。上述租赁合同同时约定年租金为150万元，贵公司应于每年2月22日前先向我公司支付满租金100万元，于每年8月18日以前向我公司支付剩余租金50万元，并采用先付后租的方式。我公司已经履行了上述租赁合同项下的全部义务，但贵公司应于2019年8月18日之前支付的50万元租金，至今未付。请贵公司收到此函后3天内向我公司支付50万元租金，否则我公司将按照上述租赁合同的约定以及法律规定维护我公司的合法权益。
2019年8月28日，安顺公司向鑫友盛公司发送《关于催促鑫友盛公司与安顺公司往来支付的函》，内容为“贵公司2019年7月31日止尚欠122233.04元，请贵公司务必在2019年8月28日必须付款结清，如不付款，我司将于2019年8月29日通知门卫有关鑫友盛货运的车辆禁止放行。"
2019年9月27日，派出所警官组织安顺公司李纪安及律师等人、鑫友盛公司金凤兴、钱卫林、杨国冬及律师等人在安顺公司进行调解，起因是双方因生意上的事情发生纠纷。安顺公司律师表示目前合同是要解除，解除之后可能存在争议，谁违约，怎么赔，估计今天谈不妥，可以通过诉讼途径解决。因为安顺公司担心官司打赢了之后的履行问题，所以鑫友盛公司的四个股东愿意签字担保，以后官司输掉了承担连带赔偿责任。安顺公司律师对鑫友盛公司律师提到上次鑫友盛公司答应有一个书面解除函，但目前没有收到；9月12日鑫友盛公司也明确要解除合同不再继续履行，但为何没有书面的函？鑫友盛公司律师表示合同是要解除的，书面的也必须要发一个，并表示如果当天达成协议第一条就是鑫友盛公司表示要求解除租赁合同。安顺公司李纪安说8月14日金老板表示要继续做下去，9月12日表示不做，今天还没有收到通知函。然后钱卫林说14号是有这个事情，但在14号之前，我们三个人表示不做了，14号表明继续做的前提是你给我方便，你没有给我们方便，肯定是没法履行下去。今天谈的是原料成品拉出去。安顺公司律师则表示拉原料是有前提的，就是书面解除合同、账目清楚、违约责任明确。鑫友盛公司律师表示关于合同解除问题，上次已经口头告知了，如果今天能达成协议，协议中第一条就确认鑫友盛公司要求解除合同。之后双方围绕拉原料和解除合同争论了一番，最后鑫友盛公司律师表示解除合同口头书面都是解除合同的方式，我们采取口头通知的形式。安顺公司坚持要求鑫友盛公司发书面解除函，最后双方未能达成书面协议。
2019年10月14日，鑫友盛公司及其股东钱卫林、金凤兴、杨国冬、张晓良向安顺公司出具《承诺书》一份，内容为“本公司承诺留300吨原料（详见附件原料清单）质押给你公司作为法院起诉标的质押物，担保金额为100万。质押物封存于安顺厂区内，法院判决之前，质押物不付仓储费，待法院判决之后，我方若未及时处理，应支付仓储费给安顺。我方是否承担违约责任最终由法院认定，各类款项具体金额以法院判决为准。由于本公司的租金支付至2019年10月17日，故本公司承诺在2019年11月15日前将上述300吨原料外的其他原料及成品化纤从贵公司厂区内腾空，装货时间为上午8点至下午5点，否则自2019年11月16日起仍按照12.5万元每月的标准向贵公司支付租金。作为本公司股东的钱卫林、金凤兴、杨国冬、张晓良最本公司应付给贵公司的各类款项承担连带清偿责任。"
为本案诉讼，安顺公司支付律师费40000元。
以上事实，由《生产线租赁合同》、《函告》、《协议书》、《通知》、《关于催促鑫友盛公司立即支付拖欠的租金的函》、《关于催促鑫友盛公司与安顺公司往来支付的函》、《承诺书》、通话录音、委托代理合同及当事人陈述等证据予以证实。
审理中，双方明确《生产线租赁合同》已经解除，但原告安顺公司主张解除时间是2019年9月27日，是因被告向原告明确表态解除，原告同意解除；被告鑫友盛公司则主张解除时间是2019年6月24日，口头约定解除，因为在6月24日前原告就已经不许被告生产了，双方一直在沟通，6月24日原告正式发函，被告就认为正式解除了。
本院认为，原告安顺公司与被告鑫友盛公司签订的《生产线租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。双方争议焦点在于合同解除的方式及时间。根据2019年8月14日鑫友盛公司与安顺公司进行沟通的内容来看，鑫友盛公司由于业务不熟悉等原因加上发生工亡事故导致亏损巨大股东产生矛盾，鑫友盛公司股东之一金凤兴希望安顺公司能通过减免租金等方式继续履行租赁合同，但最后双方并未达成一致意见。根据2019年9月27日安顺公司与鑫友盛公司商谈的内容来看，鑫友盛公司在2019年9月12日口头提出要解除合同，但因未向安顺公司提交书面解除函件，故安顺公司要求鑫友盛公司现提交书面解除函件然后商谈之后的事项，鑫友盛公司表示马上可以出具解除函但由于其他事项未谈妥故未能出具，但鑫友盛公司表示口头解除也是解除的方式。因鑫友盛公司至今未向安顺公司提交书面解除合同的函件，故可以认定鑫友盛公司于2019年9月27日以口头方式向安顺公司提出解除《生产线租赁合同》，现安顺公司主张以该时间点作为解除合同的时间，符合事实及法律规定，本院予以支持。鑫友盛公司主张2019年6月24日口头约定解除并无事实依据，亦与之后双方商谈所表明的情况相矛盾，故对其主张本院不予支持。
鑫友盛公司2019年9月27日提出解除合同，属于提前解除合同，应承担相应的违约责任。根据《生产线租赁合同》的约定，一方提前解除合同的，应赔偿三年总租赁费用的20%即90万元。本院认为，参照相关司法解释，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案并非纯粹的房屋租赁，《生产线租赁合同》约定的违约赔偿金额90万元系双方真实意思表示，也不违反强制性规定，亦非过高，现安顺公司要求鑫友盛公司支付该违约赔偿金90万元，于法有据，本院予以支持。
《生产线租赁合同》5.6约定的安顺公司有权向鑫友盛公司追偿的包括诉讼费、律师费在内的款项仅限于因乙方员工因工资、福利、工伤及其他事故等向安顺公司主张权利后安顺公司赔偿的款项及相关费用，而本案系安顺公司与鑫友盛公司之间的租赁合同纠纷，故不应当适用《生产线租赁合同》5.6条款，故对于原告主张的律师费40000元，本院不予支持。
被告钱卫林、金凤兴、杨国冬自愿承诺对鑫友盛公司应付安顺公司的各类款项承担连带清偿责任，故被告钱卫林、金凤兴、杨国冬应对本案鑫友盛公司的义务承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告张家港市鑫友盛化纤有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张家港市安顺科技发展有限公司违约金90万元；
二、被告钱卫林、金凤兴、杨国冬对被告张家港市鑫友盛化纤有限公司的上述义务承担连带清偿责任；
三、驳回原告张家港市安顺科技发展有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费13200元，财产保全费3270元，合计16470元，由原告负担562元，由被告张家港市鑫友盛化纤有限公司、钱卫林、金凤兴、杨国冬负担15908元，被告负担部分限被告于判决生效后十日内向本院缴纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费：江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 陈晓东
人民陪审员 蔡生泉
人民陪审员 宋成艳
二〇二〇年五月十二日
书 记 员 张 承