王能与汤纯彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
王能与汤纯彬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民事判决书
(2021)新01民终2572号
上诉人(原审被告、反诉原告)：王能。
委托诉讼代理人：王伟涛，北京盈科(乌鲁木齐)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王昭，北京盈科(乌鲁木齐)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：汤纯彬。
委托诉讼代理人：米文，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
上诉人王能因与被上诉人汤纯彬房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2020)新0105民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王能的委托诉讼代理人王昭，被上诉人汤纯彬的委托诉讼代理人米文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王能上诉请求：1．撤销一审判决第四项，改判驳回汤纯彬主张违约金的诉讼请求；2．撤销一审判决第五项，改判汤纯彬向我支付资金占用费38,698元。事实和理由：一、一审认定我存在违约行为，并判决由我向汤纯彬支付高额的违约金缺乏事实及法律依据。汤纯彬在取得房产证后，至今未协助我办理过户手续，是汤纯彬违约在先，故我不应当承担汤纯彬的损失，我为了能尽快办理房产过户手续，多次按照汤纯彬提出的无理要求支付了超出合同约定部分的房款，我主张的资金占用费38,698元于法有据，应当得到支持。二、一审法院将合同约定的“办理好房产证”认定为汤纯彬办理好房产证，属于认定事实错误，应为将涉案房屋的房产证办理至我名下。实践中，合同双方约定的“办理好房产证”均为出卖人为买受人办理房产过户，如出卖人未协助买受人办理房屋过户登记，买受人亦不可能将全部房款付清，法院认定的上述事实与社会实践以及交易习惯完全相悖。综上，请求二审支持我的上诉请求。
汤纯彬辩称，双方签订合同时，我的房产证还没有办理下来，合同中所说的“办理好房产证”就是指我办理房产证，我一直在向王能主张剩余房款，只要王能付清房款我就可以给其过户。王能一直说他资金困难，所以不支付我房款，此事实有我们二人的微信记录为证，请求二审维持原判。
汤纯彬向一审法院起诉请求：1．判令王能支付购房款440,000元；2．判令王能赔偿违约金218,272元。王能向一审法院反诉请求：1．确认王能与汤纯彬签订的《房屋买卖合同》有效；2．判令乌鲁木齐市水磨沟区某某路某某号某某小区房屋(房产证号乌房权证水磨沟区字第xxx号)及地下室归王能所有，汤纯彬协助王能办理上述房屋的过户手续；3．判令汤纯彬支付我资金占用期间费用38,698元。
一审法院认定事实：2014年5月7日汤纯彬(甲方)、王能(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定汤纯彬向王能出售位于乌鲁木齐市某某路某某小区某号楼某单元某室，房产证登记面积95.76平方米，地下室一间，房屋权属证书号为(以新办证为准)。以房产证登记面积为依据，每平方米6997元，该房屋售价总金额为670,000元，大写：陆拾柒万元。王能于本合同签订之日起支付定金50,000元，15日内交付50,000元首付款，余款570,000元在办理好房产证后30日内支付完毕。并约定合同签订之日起60日内，汤纯彬向王能交付房屋。合同第五条约定逾期付款的违约责任：如未按合同约定的时间付款，汤纯彬对王能逾期应付款有权追究违约责任，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，按累计应付款的0.85％向汤纯彬支付违约金，逾期超过30日，即视为王能不履行本合同，汤纯彬有权解除合同，追究王能的违约责任。定金不予退还。合同第六条约定的逾期交付房屋的违约责任。合同第七条关于产权过户登记的约定：汤纯彬应协助王能在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。双方签订本合同后，买方将本人户口、结婚证复印件交给汤纯彬指定人刘雨苗，由刘雨苗负责办理房产证。合同第九条约定，汤纯彬保证在办理完房产证等过户手续之日起，王能即可入住该房屋。合同第十条约定，因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由双方交纳。合同签订后，汤纯彬按约定向王能交付了房屋，王能分别于2014年9月支付汤纯彬50,000元，2014年10月2日支付50,000元，2015年5月18日支付50,000元，2015年5月18日支付30,000元，2018年2月12日支付100,000元。唐桂琼与王能系夫妻关系。涉诉房屋房产证办理时间为2014年6月20日，房产证号为乌房权证水磨沟区字第xxx号，该房屋现登记在汤纯彬名下。一审法院认为，汤纯彬、王能自愿签订《房屋买卖合同》，约定双方各自权利、义务，双方间存在房屋买卖合同关系。该合同内容真实、合法，双方对合同内容及效力均予以确认，因此该《房屋买卖合同》有效。针对汤纯彬在本诉中主张王能未履行完毕给付房款义务，要求王能继续履行剩余房款440,000元及违约金218,272元［定金50,000元×逾期支付145天(2014年5月7日-2014年10月2日)×0.85％／日=61,625元；首付款50,000元×逾期支付130天(2014年5月22日-2014年10月2日)×0.85％／日=55,250元；剩余房款570,000元×逾期支付317天(2014年7月1日-2015年5月18日)×6％×1.3倍=38,613元；剩余房款540,000元×逾期支付993天(2015年5月19日-2018年2月12日)×6％×1.3倍=114,589元；剩余房款440,000元×逾期支付790天(2018年2月13日-2020年4月13日)×6％×1.3倍=74,281元］予以分析，一、王能抗辩剩余房款实为390,000元，汤纯彬对已收到王能280,000元予以认可，但认为其中50,000元系案外房屋的租金，但其并未提交相应证据证实。因此对王能的抗辩意见，予以采信，王能应当支付汤纯彬剩余房款390,000元。二、王能抗辩其未履行支付义务系因汤纯彬未按合同约定为其办理过户，其不应当承担违约金，同时也没有通知王能已办理好房产证。汤纯彬主张合同并未约定具体办理过户的时间，王能依据办理过户后再履行给付房款义务，并无相应依据。双方对《房屋买卖合同》第三条约定“余款570,000元在办理好房产证后30日内支付完毕”中“办理好房产证”的理解产生争议，汤纯彬主张涉诉房屋需要新办理房产证，因此双方约定房产证办理好后王能应当支付剩余房款。王能抗辩应当理解为向其办理过户手续。但根据该条款的约定的内容无法看出“办理好房产证”系为王能办理过户，根据合同第一条中载明“房屋坐落于乌鲁木齐市某某路……房屋权属证书号为(以新办证为准)”，可以看出该房屋确实存在需要办理新的房产证的情形，汤纯彬主张通过该约定能够结合印证第三条中关于“办理好房产证”系办理房屋新变更房产证，而非为王能办理过户手续。因王能未能对其抗辩内容提供有效证据予以证实，因此对其抗辩意见，不予采信。汤纯彬、王能约定房款应当在办理好房产证后30日内支付完毕，房产证载明的登记时间为2014年6月20日，王能抗辩其对办理好房产证的时间不知情，房产信息具有公示效力，汤纯彬已于2015年10月16日向王能发送短信进行催告，王能抗辩其不知情不符合常理。王能有违约情形，汤纯彬主张违约金有事实及法律依据，法院对汤纯彬主张违约金的计算方式依法酌情予以调整，王能应当偿付汤纯彬违约金121,994.4元［逾期付款490,000元(670,000元-180,000元)×4.75％年利率÷360天×850天(2015年10月16日-2018年2月12日)×1.3倍=71,441.3元；逾期付款390,000元(670,000元-280,000元)×4.75％年利率÷360天×552天(2018年2月13日-2019年8月19日)×1.3倍=36,926元；逾期付款390,000元(670,000元-280,000元)×4.25％年利率÷360天×31天(2019年8月20日-2019年9月19日)×1.3倍=1,795.3元；逾期付款390,000元(670,000元-280,000元)×4.2％年利率÷360天×60天(2019年9月20日-2019年11月19日)×1.3倍=3549元；逾期付款390,000元(670,000元-280,000元)×4.15％年利率÷360天×90天(2019年11月20日-2020年2月19日)×1.3倍=5,259.8元；逾期付款390,000元(670,000元-280,000元)×4.05％年利率÷360天×53天(2020年2月20日-2020年4月13日)×1.3倍=3023元］。针对王能在反诉中主张要求确认位于乌鲁木齐市水磨沟区某某路某某号某某小区房屋(房产证号乌房权证水磨沟区字第XXXX号)及地下室归其所有，并要求汤纯彬协助办理该房屋的过户手续，同时支付资金占用费用38,698元。因双方均同意继续履行《房屋买卖合同》，故对王能反诉要求确认位于乌鲁木齐市水磨沟区某某路某某号某某区房屋及地下室归其所有的诉请，予以支持，汤纯彬应协助王能办理过户手续。由于王能未能履行完毕支付房款的全部义务，因此对于王能该项请求所产生的诉讼费用，应当由王能自行负担。王能反诉要求汤纯彬支付其资金占用费用38,698元，并无相应法律依据，予以驳回。判决：一、汤纯彬与王能于2014年5月7日签订的《房屋买卖合同》有效。二、确认位于乌鲁木齐市水磨沟区某某路某某号某某小区房屋(房产证号乌房权证水磨沟区字第XXXX号)及地下室归王能所有，汤纯彬协助办理房屋过户手续。三、王能于判决生效之日起十日内给付汤纯彬房款390,000元。四、王能于判决生效之日起十日内给付汤纯彬违约金121,994.4元。五、驳回王能其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.汤纯彬主张王能存在违约行为，并要求王能支付违约金121,994.4元能否成立；2.王能主张汤纯彬向其支付资金占用费38,698元能否成立。围绕王能的上诉意见及汤纯彬的辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定如下：
关于王能在履行案涉《房屋买卖合同》中是否存在违约行为，是否应当向汤纯彬支付违约金的问题。汤纯彬与王能签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应遵循诚实信用原则，按合同约定全面履行义务。《房屋买卖合同》第三条约定“付款方式，乙方于本合同签订之日向甲方支付定金50,000元整，15日内交付50,000元首付款，余款570,000元在办理好房产证后30日内支付完毕”。案涉房屋的房产证于2014年6月20日即登记至汤纯彬名下，因王能至今未能付清剩余购房款，汤纯彬依据该条合同约定主张王能存在迟延支持剩余房款的违约行为，王能抗辩称该条款中的“办好房产证”应理解为汤纯彬将案涉房屋过户至王能名下，在该事项未办理完毕之前，王能不负有支付剩余购房款的义务，亦不存在违约行为。对此本院认为，现双方当事人对合同条款内容的理解发生争议，在不能达成一致意见的情况下，应结合合同签订和履行中的具体情况、合同条款以及交易习惯综合确定。按照通常的交易习惯，房屋买卖合同应由出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付购房款。结合本案的实际情况，在双方当事人签订合同后汤纯彬就已按约定将案涉房屋交付给王能使用，如先办理房屋过户登记再支付剩余大部分的购房款，则房屋出卖人即汤纯彬将面临重大的交易风险，因此，王能的该项上诉意见不符合日常交易习惯。另外，在汤纯彬向法庭出示的短信记录中，汤纯彬多次向王能索要房款，但王能并未以房屋尚未过户至其名下予以反驳，亦与王能的该项上诉意见不符。故一审法院认定“办好房产证”系指汤纯彬将案涉房屋的房产证办在其名下，该认定合理有据，本院予以确认。因双方当事人在《房屋买卖合同》中对逾期付款的违约金有约定，但因约定违约金计算标准过高，一审法院结合王能的违约行为给汤纯彬造成的实际损失，判决王能应从汤纯彬催告其付款之日即2015年10月16日起至2020年4月13日止按照逾期付款金额计算贷款利息的1.3倍向汤纯彬支付违约金共计121,994.4元符合法律规定，本院予以维持。
关于王能主张汤纯彬向其支付资金占用费能否成立的问题。王能主张向汤纯彬支付的180,000元应由汤纯彬向其支付该款项的资金占用费。对此本院认为，根据双方当事人签订的《房屋买卖合同》约定，王能作为房屋买受人有向汤纯彬支付购房款的义务，现王能向汤纯彬支付180,000元系其履行合同义务的行为，汤纯彬收取该款项亦有合法依据，故对王能主张资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，王能的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,513.85元(王能预交)，由王能负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞 艳
审 判 员 马恒雯
审 判 员 高 茜
二 〇 二 一 年 六 月 十 一 日
书 记 员 徐晗峰