高美娟、大连金普新区炮台街道办事处土地租赁合同纠纷二审民事判决书
高美娟、大连金普新区炮台街道办事处土地租赁合同纠纷二审民事判决书
辽宁省大连市中级人民法院
民事判决书
(2021)辽02民终3643号
上诉人(原审被告)：高美娟。
委托诉讼代理人：沈雁东，辽宁诚事律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：大连金普新区炮台街道办事处，住所地大连市金州区炮台街道三家社区西岗街31号。
法定代表人：李军，该街道办事处主任。
被上诉人(原审原告)：大连市金州区炮台街道长岭村民委员会，住所地大连市金州区炮台街道长岭村。
法定代表人：姜峰，该村委员会主任。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵玉虎，上海市建纬(大连)律师事务所律师。
上诉人高美娟因与被上诉人大连金普新区炮台街道办事处(以下简称炮台街道)、大连市金州区炮台街道长岭村民委员会(以下简称长岭村)土地租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院(2020)辽0213民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高美娟上诉请求：1、查清事实后依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院漏查案涉《建厂租地合同书》的效力致使本案适用法律错误。上诉人与被上诉人于2007年5月18日签订的《建厂租地合同书》，出租标的为位于12000平方米的土地，合同约定土地租赁用途为新建细工木板加工厂，为工业厂房建设用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第4、44、74条规定，被上诉人提供的土地为农业用地，无法进行工业厂房建设，如需建设工业厂房需将农业用地转变为建设用地。故合同约定出租的标的物违法，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2、3条之规定，案涉合同属于无效合同。因案涉出租土地违法已被大连市国土资源和房屋局执法部门责令停止厂房建设，上诉人并未实际占用并使用土地，上诉人不但不应向被上诉人支付租金，被上诉人还应返还已收取的租金并赔偿上诉人对土地投资建设的损失。2、退一步讲，即使案涉合同合法有效，被上诉人将农业用地出租给上诉人用于工业建设，属于交付标的物严重瑕疵，致使上诉人无法使用土地进行投资建设，合同目的无法实现，被上诉人先违约，故上诉人有权根据民法典第526条规定享有先履行抗辩权，拒绝支付租金。同时，上诉人根据被上诉人的上述违约行为将另行起诉追究上诉人投资300万元建设损失。3、对一审判决的租金金额66000有异议，上诉人认为2016年至2019年的租金仅60000元，一审法院认定66000万元没有事实及法律依据。
炮台街道、长岭村辩称，不同意上诉人的全部上诉请求。理由：1、上诉人主张案涉合同无效，但上诉人在一审庭审中没有对此进行答辩，因此在二审中已超越了一审中的审查范围。2、《建厂租地合同书》有效，根据土地管理法的相关规定和案涉土地合同约定，上诉人应当履行有关征地审批的相关手续。3、租金的数额应为9万。一审法院只是将2016年到2019年认定为三年，实际是四年，四年租金90000元。
炮台街道、长岭村向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的租地合同，被告腾退案涉土地；2、判令被告支付租金90000元；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2007年5月18日，原告炮台街道的前身炮台镇人民政府、长岭村与被告高美娟(别名：高波)签订《建厂租地合同书》，约定：租赁土地坐落在，租地面积12000平方米。租地用途：被告计划投资1000万元，新建细工木板加工厂。租地期间：租地期限30年，自2007年5月18日到2037年5月17日止。租金及其支付期限和方式：第一个10年，每平方米每年1.50元，年交租地费18000元(壹万捌仟元整)，第二个10年，每平方米每年2.00元，年交租地费24000元(贰万肆仟元整)，第三个10年，每平方米每年2.50元，年交租地费30000元(叁万元整)。签订合同同时交清当年土地租地费，以后每年5月末前交清该年度段租地费。违约责任：合同签订后，被告要在一年内建成投产，不准圈租闲置土地，否则按违约处理，原告长岭村有权收回土地。原告炮台街道协助被告办理环保、土地等相关手续，费用由被告承担。
合同签订后被告未按合同约定交纳2016年至2019年的租地费，至今未建成投产。原告为此诉至法院，要求解除原、被告之间的建厂租地合同及腾退案涉土地并支付拖欠至今土地租金90000元。
一审法院认为，原、被告间土地租赁合同关系成立。双方均应全面履行各自义务。原告向被告交付案涉土地后，被告理应按合同约定的期限支付租地费及在约定期限内建厂投产，现无证据证明是由于二原告的原因或其他法定因素导致被告在约定期限内未建成投产，且被告长期拖欠土地租费，已构成根本违约。关于土地租金，原告主张2016至2019年租金90000元，属于4整年租金，实际为3年整，一审法院调整为66000元。对于被告提出的原告长岭村向被告租用场地堆放砂石料一节，因与本案为不同法律关系，且被告未提起反诉，故本案不做处理，被告可另案主张。综上，一审法院对原告诉讼请求的合理部分予以支持。
据此，一审法院判决:一、原告大连金普新区炮台街道办事处、大连市金州区炮台街道长岭村民委员会与被告高美娟订立的土地租赁合同于判决生效后即刻解除；二、被告高美娟于判决生效后90日内向原告大连金普新区炮台街道办事处、大连市金州区炮台街道长岭村民委员会腾退位于金普新区案涉12000平方米土地；三、被告高美娟于判决生效后10内向原告大连金普新区炮台街道办事处、大连市金州区炮台街道长岭村民委员会支付2016年5月18日至2019年5月17日租金66000元；四、驳回原告大连金普新区炮台街道办事处、大连市金州区炮台街道长岭村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元(原告已预交)，由被告高美娟负担750元，原告大连金普新区炮台街道办事处、大连市金州区炮台街道长岭村民委员会负担275元。
本院二审期间，上诉人提交：企业信用公示系统查询的大连万瑞达钢结构彩板有限公司的股东信息，该公司股东为李生根、高美娟。拟证明，责令停止国土资源违法行为通知书与本案具有关联性，案涉土地上诉人无法施工的原因是因为被上诉人出租的标的物无法施工导致，责任不在上诉人。被上诉人质证意见：对该证据真实性没有异议，对该证据关联性有异议，认为无法证明大连万瑞达钢结构彩板有限公司与本案具有关联关系，即便上诉人在使用案涉土地时受到行政处罚，也是因为上诉人没有按照合同约定办理相关手续导致，与被上诉人无关，不能以此作为不缴纳租金的理由。因上诉人提交的证据与本案处理结果没有直接关联性，故本院对该份证据不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的土地租赁合同意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应依约全面履行各自承担的义务。被上诉人依约向上诉人交付案涉土地后，上诉人理应按合同约定的期限支付土地租赁费用并按合同约定使用租赁的土地。鉴于上诉人在一审庭审中自认没有完成建厂投产的主要原因是“厂房正在建设时，案涉土地的行政区划改变，由瓦房店划归普湾新区，普湾新区政府表示要建厂必须征地，征地费用很大，我们没有钱征地，所以没有继续建”。现又无证据证明是由于被上诉人的原因，或其他法定因素导致上诉人在约定期限内未建成投产，且上诉人长期拖欠土地租金致土地长期处于闲置状态，已构成根本违约。故上诉人上诉请求所提合同约定出租的标的物违法的观点缺乏事实依据，一审判处解除合同并无不妥，本院予以维持。至于上诉人提出的2016至2019年土地租金应为60000元，一审法院判决为66000元数额错误的主张。经查，《建厂租地合同书》约定：“租地期限30年，自2007年5月18日到2037年5月17日止。租金及其支付期限和方式：第一个10年，每平方米每年1.50元，年交租地费18000元(壹万捌仟元整)，第二个10年，每平方米每年2.00元，年交租地费24000元(贰万肆仟元整)，第三个10年，每平方米每年2.50元，年交租地费30000元(叁万元整)”，故一审判决2016年5月18日至2019年5月17日土地租金66000元有事实和法律依据，本院予以支持，上诉人的主张与查明事实不符，本院不予采纳。
综上所述，上诉人高美娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1450元，由上诉人高美娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐庆福
审判员 王 亮
审判员 范瑞瑶
二〇二一年六月三日
书记员 张 丹