敖国良、大连晟辉投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
敖国良、大连晟辉投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
辽宁省大连市中级人民法院
民事判决书
(2021)辽02民终2255号
上诉人(原审被告、反诉原告)：敖国良。
委托诉讼代理人：周沙白，北京中恪律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：大连晟辉投资集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高新街9号，统一社会信用代码91210200740917551D。
法定代表人：丛湘连，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘娟，辽宁政德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王一丹，辽宁政德律师事务所律师。
原审第三人(本诉、反诉第三人)：大连捷良酒店管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高新街9号B2、1、8、9、10层，统一社会信用代码91210231341147107C。
法定代表人：敖国良，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：李玫。
上诉人敖国良因与被上诉人大连晟辉投资集团有限公司(以下简称晟辉公司)、原审第三人大连捷良酒店管理有限公司(以下简称捷良酒店)房屋租赁合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院(2020)辽0293民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
敖国良上诉请求：1、请求二审法院撤销大连高新技术产业园区人民法院于2020年12月15日做出的(2020)辽0293民初2021号民事判决书，并依法改判，支持上诉人的诉讼请求，判令减免上诉人疫情期间5个月的租金295,999.99元及物业费270,833.33元；被上诉人退还上诉人因管路错误多收取的2018年1月1日至2019年3月31日水费8,706.45元以及2020年4月-2020年9月水费2,810.57元以及因被上诉人高于国家标准而多收取的水费23,210.80元、电费359,089.68元、供暖费81,163.5元；判令被上诉人向上诉人赔偿因其漏水导致租赁房屋受损所造成的经营损失25,839元、被上诉人未按合同约定履行安装广告牌义务造成的经营损失345,155.78元(暂算至2020年1月31日)；判令被上诉人履行合同约定的房屋管理修缮义务；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人所处的大连市已经遭受两次疫情影响，均属于不可抗力范围，该期间的租金及物业费均应予以适当减免。(一)原审法院认定的租金及物业费减免范围及金额有误。上诉人租赁大厦地上一层部分房间、101室以及地下二层部分房间是用作员工宿舍、酒店机房、酒店餐厅以及酒店财务室，租赁该房屋的目的均系为了经营酒店，是酒店经营部分之一，不应该区分内部外部的作用，并且该房屋的租费也系计算入酒店经营成本之内的，而原审法院强行将其进行割裂，有悖于公平原则。并且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条规定，也从未规定对于酒店经营需要将其内部外部的租赁费用予以割裂，明显原审法院适用法律也存在错误。(二)原审法院认定的减免期限也与实际情况不符。根据上诉人在庭审中所提供的证据二“被告2020年1月-8月经营利润统计表”，可知上诉人在2020年2月-8月期间的经营收入总体为亏损，并且1、2、3月，酒店阶段利润为-168,621.03元，无任何利润。而8月、9月大连因遭受了第二次疫情影响，经营收益再次骤减，但原审法院却只认定了三个月的减免期间，明显未考虑到大连市疫情的客观情况，属于认定事实不清。(三)关于物业费，虽然物业管理公司确实提供一定的物业服务，但是对于上诉人租赁合同期间的维修义务、牌匾安装义务、水电管路正常使用的保证义务等情况均未能尽到相应的物业责任。并且目前进入冬季，物业却未能提供正常的供暖，大堂经营条件异常寒冷恶劣，温度一直处于零下，已难以进行经营活动，急需进行改造。根据双方的合同关于不可抗力的约定，并未区分租金及物业费，因此，该物业费同样应当予以减免。二、原审法院对于被上诉人的违约事实认定错误，且法律适用错误。(一)原审法院在明确认定了被上诉人未履行维修义务的情况下，并且明确根据合同约定，被上诉人应当承担相应赔偿责任的情况下，却以被上诉人已经赔付了6,000元为由未支持上诉人的诉讼请求，已不符合事实情况。首先，根据原审法院认定的事实，被上诉人所赔付的是6,000元是在2017年11月7日晟辉大厦11层卫生间漏水导致酒店1016客房受损时的部分赔偿，并非全部赔偿。而后2018年8月20日因大连市内遭受暴雨导致酒店多处客房墙体渗水，而物业虽然对受损房间进行维修，被上诉人却未对于此情况进行赔偿；同时，根据上诉人提供的视频证据，显然多间租赁房屋阳台几乎成为了“水帘洞”，此种情况显然并不能单纯归结为自然天气原因，但原审法院却仍单纯以大连暴雨系客观因素导致而不支持，如果是暴雨客观因素导致，为何其他楼房却未如此漏水。明显系被上诉人的大厦外墙防水建设并不符合质量要求，导致房间严重漏水的情况，被上诉人应对此承担相应的赔偿责任以及维修义务。同时2018年9月3日-21日物业公司进行陆续维修，该维修期间上诉人酒店经营也必然会受到影响从而产生经济损失，但原审法院却只认定暴雨以及维修事实，却无视该期间产生的损失明显与事实不符。其次，原审法院还认定了2019年4月26日晟辉大厦二层管井水管爆裂导致一楼渗水，被上诉人未予维修以及2019年8月初晟辉大厦B1层业主漏水导致酒店地下二层餐厅顶棚出现渗水，上诉人仍未维修的事实。但原审法院却在明知上述事实存在的情况下，却未认定被上诉人未履行维修义务的违约责任，也未支持上诉人主张被上诉人履行维修义务的诉讼请求，明显遗漏了重要的事实认定。再次，根据双方《房屋租赁合同》第7.1条约定、《中华人民共和国合同法》第二百二十条以及《商品房屋租赁管理办法》第九条规定，被上诉人作为出租方，有义务对房屋的设备结构承担维修义务，被上诉人对于自身大厦质量问题以及上诉人对此也已经多次发函履行告知义务，被上诉人未履行维修义务应赔偿上诉人及捷良酒店由此产生的可得利益损失。但原审法院却在认定被上诉人违约的情况下，驳回了上诉人要求被上诉人履行维修义务以及进行赔偿的诉讼请求，明显属于法律适用错误。(二)原审法院认定被上诉人已经履行了招牌安装的合同义务明显属于事实认定错误。首先，根据双方《房屋租赁合同》第6.5条约定：“乙方租赁该房屋后，甲方同意乙方可在大堂门口位置租赁区域的消防通道、房屋楼顶位置发布乙方公司标识广告，该标识广告须经甲方书面审批。”显然上诉人或捷良酒店在晟辉大厦房屋楼顶位置安装酒店招牌前，必须经过被上诉人的审批同意。本案中，虽然被上诉人曾经履行了同意上诉人安装顶招及其他位置的标识广告，但因政府政策原因拆除后上诉人第二次申请要求安装顶招及其他位置的广告时，被上诉人还应按合同约定履行招牌安装的审批义务。根据上诉人提供的证据五，上诉人和捷良酒店已经就该情况多次向被上诉人发送信息要求其履行合同义务，但被上诉人却从未表示过同意安装，也迟迟未予以回复与解决，并且在2020年2月25日的函件中，上诉人及捷良酒店已经明确愿意承担因安装招牌对大厦墙体造成损失而产生的维修费用，也同意被上诉人从其已经支付的保证金中予以扣除，但被上诉人却仍不同意该招牌安装，造成捷良酒店收入骤减。而后上诉人于2020年8月25日再次发函，被上诉人仍未予任何回复与解决。庭审中，被上诉人也未出具任何证据证明其已经同意安装招牌，显然被上诉人并未履行此次安装的审批义务，导致上诉人不能顺利安装顶招和墙体广告标识，但原审法院却仍认定被上诉人已经履行了合同义务，显然属于认定事实不清，从而导致对被上诉人的违约情况做出了错误的认定。其次，根据上诉人所提供的证据五中经营情况数据对比，可知2019、2018、2017年的6月至12月期间(为保证数额的准确性，2020年因为遭遇疫情，上诉人并未计算2020年的经营损失)的酒店公司收入在招牌被拆之后整体呈下滑趋势，致使2019年6月至今，比2018、2017两年同期的经营收入减少约345,155.78元。需说明，该数据系根据酒店公司每年交税，提交给税务局及财务局的财务报表中截取，并非酒店公司自行编制，法官可向税务局或财务局进行调查取证。明显因被上诉人拒绝安装招牌已经对上诉人及捷良酒店造成了巨大的经济损失。(三)原审法院对于管路错误的事实未能认定属于事实认定不清。实际被上诉人对于该事实真实性已经予以承认，明确了因为空气压力等情况造成了水表计量存在错误，但原审法院却无视上述被上诉人的自认，认定上诉人未能提供证据证明该事实的存在，明显属于原审法院漏查案件事实。被上诉人作为出租方，应保证上诉人使用的设备处于正常使用状态，应及时修复水管管路错误，且被上诉人对于上述管路错误至今未予修复，明显不履行自身维修义务并恶意扩大上诉人及捷良酒店损失，被上诉人应承担赔偿责任。同时上诉人在庭审过程中也已提供证据证明，因管路错误给上诉人所造成的损失，该损失是真实存在的，并且上诉人也视该情况缴纳水费。显然该水费的缴纳情况差距也能够说明该管路错误给上诉人造成的损失情况，但原审法院却仍认定上诉人对于自身损失不能证明而不予支持，同样属于认定事实不清。三、原审法院仅以合同约定认定被上诉人收取的水、电、供暖费未违反法律、法规的强制性规定明显属于认定事实不清，且适用法律错误。(一)根据2015年12月3日签订的《<房屋租赁合同>补充协议》第一条虽然约定了相应的水、电、供暖费数额，但是同样约定了水、电、供暖费的收取标准随国家政策调整而相应调整。即双方认可水、电、供暖费的收费标准是以国家政策标准为依据的。根据上诉人所提供的证据四可知，物价局出台的水费收费标准为4.92元/吨、电费收费标准为0.82元/度、供暖费收费标准为31元/平方米，但根据合同约定，被上诉人按水费为6元/吨、电费1.10元/度、供暖费为38元/平方米的标准向申请人收取水电供暖费，显然高于政府收费标准，已经不符合双方合同约定的原则。(二)依据大连市物价局、大连市公安局、大连市国土资源和房屋局曾于2016年3月25日联合发布了《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》(大价发[2016]19号)，该文件明确：物业服务企业代收代缴供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用，不得向业主收取手续费等额外费用。《大连市物业管理规定》第三十六条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位，应当向接受其服务的最终用户收取相关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《中华人民共和国电力法》第四十三条：任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。第四十四条：禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用。以及《中华人民共和国价格法》第十八条：“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；(二)资源稀缺的少数商品价格；(三)自然垄断经营的商品价格；(四)重要的公用事业价格；(五)重要的公益性服务价格。”供水供电供暖等费用为政府定价范围，任何人不得擅自制定价格或多收其他费用。同时《中华人民共和国价格法》第三十九条还规定：“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。”以及第四十一条：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”以及《价格违法行为行政处罚规定(2010修订)》第九条：经营者不执行政府指导价、政府定价，高于或者低于政府定价制定价格的或擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款。显然，水、电、供暖费属于政府自然垄断经营的商品价格，是必须按政府定价予以执行的，并非个人可以自行约定与决定的范围，被上诉人所辩称的其双方自愿约定的理由不能成立，不应予以采纳。并且被上诉人的行为正是利用了政府提供的生活服务而为自己谋取差额利益的行为，明显违背了国家强制法的，需要承担相应的民事及行政法律责任。因此，上诉人及捷良酒店主张被上诉人退还多收取的水、电、供暖费符合法律规定，应予以支持。同时还需要强调，《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》(大价发[2016]19号)，该文件还明确：物业服务费未经公示或公式以外的收费项目禁止收费，对于不按规定实行收费公示或利用收费公示进行价格欺诈的行为，价格主管部门将依法进行查处。
晟辉公司辩称，不同意敖国良的上诉请求，同意一审的裁判结果，请人民法院驳回上诉，维持原判。一、大连地区虽遭受两次新冠病毒疫情影响，但事实上上诉人始终并未停止酒店的运营，租赁物一直保持使用状态。在此情形下一审法院仍旧酌情考虑了疫情的影响，不但判决免除了上诉人逾期支付租金及物业费的违约责任，同时还减免其部分房屋租金，已经按照公平原则充分保护了上诉人的权益。大厦的物业因疫情需要加大防控服务的投入，所以双方的合同履行并不存在所谓的不可抗力导致合同不能履行的情况。且大连本地发布的政策也只是鼓励对“中小微租户”适度减免租金，然后由政府对出租方给予财政补贴，但并非强制性政策要求。况且目前政府部门也并无对应的向出租方进行财政补贴情况发生。同时，文件中也仅鼓励减免“租金”，并不包括物业管理费等其他费用。所以本身上诉人主张按照不可抗力免付租金、物业费毫无依据。上诉人所引用的《指导意见(二)》第五条之规定意在保护合同稳定性，规定出租方不得以承租方因疫情导致资金周转困难而逾期支付租金时解除合同并主张违约责任。但本案中被上诉人并未以此为由解约，且一审法院已经判决免除了上诉人的违约责任，符合该规定的要求。本身酒店的运营盈亏受多方面的因素影响，而上诉人却单方认定自己的酒店存在经营亏损就是疫情导致，所以就要求全额减免租金是不符合法律法规规定，也不符合客观实际，更加是不公平的。按照《指导意见(二)》第六条第二款的规定，一审法院根据具体情况，既考虑上诉人坚持使用租赁物持续经营，又考虑到了疫情的实际影响，对上诉人应缴纳的租金予以适当减免，符合规定也符合公平原则。上诉人逾期交付租金及物业费是不可争辩的事实，其一边正常对外经营，另一边却又要求被上诉人在投入大量防护成本的情况下减免租金及物业费，且不承担任何违约责任，于法无据，不应受到支持。且上诉人不只是在本次疫情发生期间才存在拖欠被上诉人租金及物业费的违约行为，自2017年开始，上诉人就已经多次违反双方合同约定延期缴纳租金及物业费，双方也因此多次诉诸法庭，被上诉人认为上诉人恶意拖欠行为不应受到法律的支持与保护。二、一审法院认定事实并无错误，法律适用正确，请二审法院予以维持。1、按照双方合同7.1条的约定，由上诉人承担对所承租房屋及所属设施、设备的维修保养责任，因被上诉人原因给上诉人及客人造成的损失则由被上诉人承担责任。故按照约定，本身应由上诉人自己承担租赁物的维修保养责任。而上诉人主张损失，应当提供确切有效且有直接关联性的证据证明，同时提供证据证明发生的损失系被上诉人原因造成。而上诉人用以证明其损失金额的证据均系其单方制作，无法证明其主张的损失金额是否属实以及该损失金额与被上诉人之间的直接因果关系。且其主张房间的损失应当是在其他房间(至少同型号房间)均已入住满员的情况下才能发生，但其并未提供证据证明当日入住房间其他房间已满员。甚至从其计算方式来看，其主张的1016号房间维修期间的损失时一并计算了其他房间的售卖损失，不符合事实与常理。故上诉人的主张不合理且并未提供有效证据加以证明，一审法院不予支持完全合法合理。2、被上诉人始终并不存在违约行为。首先，安装顶招不是被上诉人合同义务，只是在合同中约定同意其在楼顶安装顶招，并未约定墙体上可以安装招牌。而上诉人的沟通函中自认了原楼顶店招已经安装，是后来在应政府规划要求而拆除，与被上诉人无关。同时，上诉人也自认了物业公司已经自愿给予配合安装楼侧的招牌，但要求其签订协议书，但协议书中要求其将来将外墙恢复原状的正当要求(墙体安装招牌会对墙体造成破坏)被其视为“有失公平”，被其拒绝签订。故姑且不谈本身被上诉人就没有义务、物业公司更无义务同意其在墙体安装招牌，且是酒店自身原因导致最终墙体招牌没有安装，非被上诉人原因。另外，上诉人主张的所谓损失系其对比往年同期收入所做的对比表，属于单方制作的证据，并不能证明其具体是否存在损失及损失的金额，以及相关损失与被上诉人之间的因果关系。一审法院对此不予支持完全合法合理。另外，上诉人将顶招拆除后并未撤走，而是常年堆放在楼顶，长时间堆放后已经将楼顶的防水层扎穿，导致顶楼被上诉人的办公室也出现了渗水现象，我方保留向其主张相关责任的权利。3、上诉人提出反诉要求的是要求退还因管路错误而多交的水费，按照谁主张谁举证的原则，该请求应当由上诉人提供证据证明被上诉人存在安装给水系统存在管路错误的缺陷的事实、因此而产生的具体损失金额及二者之间的因果关系。但其仅仅提供了发送给被上诉人的函件以及对比往年同时期用水量及水费的表格等证据证明其主张，均系单方制作的证据，且粗暴的通过比对认定其存在多交水费情形完全没有事实和法律依据，不足以证明其反诉主张。一审法院对此不予支持完全合法合理，请二审法院予以维持。三、双方之间签订协议约定的水电暖等费用的缴费标准考虑到了本身应交的费用、相关设施、设备的管理维护、另开发票的税费等情形，系双方根据具体情况协商而定，其中并不仅仅包括所使用的水、电、暖对应的费用，并未违反法律、法规的强制性规定。上诉人所引用的一系列规定并不适用于本案，被上诉人从未额外收取所谓的手续费。大连市收费政策文件均只是地区出台的向政府缴费的收费政策性文件，是晟辉公司或物业公司对整栋大厦用的水、电、暖向政府部门缴费的标准，其中并没有限定民间双方当事人之间约定费用的承担标准，或高或低甚至免费都遵从双方当事人自愿，并非用以限制民间合同当事人之间的强制性文件。该水电暖费的收费标准是双方在补充协议中明确约定的标准，且已经实际履行了近4年的时间，上诉人始终并未主张过不同意该收费标准，应按照约定履行，关于这一点是在合同履行期间曾向物价局反映过水、电、暖费的问题，但物价局的反馈是说允许双方协商定价，所以后来双方一直按照原合同履行很长时间。上诉人要求返还所谓多收取的水电暖并无任何道理，同时也违反了诚信原则。另外，对于案涉房屋这样的大厦，水电暖气费一般都是协商定价，不同类型的个人或者公司使用量不一样，收费标准也不同。比如，第三人公司经营酒店，夜间用电、用水、用暖气等远远超过了其他夜间都会休息的普通公司，且本身夜间属于用电等的高峰期，市政收费本身就比较高，同时还要从中考虑到了原合同中约定的额外水、电表等的设置及管理、额外发票开具时的税费等，因此双方约定按照上述合同标准收费合情合理。何况，在实际履行的过程中，事实上物业公司还应地方政策对其收费进行了降低调整，比如采暖费本来约定的是38元/平方米，但最终降低是按照36元/平方米。当然，上诉人也可以选择另外到相关部门办理独立开户、独立安装设施设备，并据此单独进行缴费，是上诉人自己并未选择这样的方式办理。综上，请法庭驳回上诉，维持原判。
捷良酒店述称，同意上诉人的上诉请求。
晟辉公司向一审法院起诉请求：1、判令被告敖国良向原告支付拖欠的租金330,833.35元，并自逾期之日起按照日万分之六的标准支付逾期违约金至实际给付之日止(其中50,000元自2020年3月7日起计算；162,500元自2020年6月7日起计算，108,333.35元自2020年9月7日起计算；10,000元自2020年9月7日起计算)；2、判令被告敖国良向原告支付已付租金的逾期违约金11,145元；3、判令被告敖国良向原告支付拖欠的基础物业费415,662.94元，并自逾期之日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息损失(其中142,500元自2020年3月7日起计算；162,500元自2020年6月7日起计算；110,662.94元自2020年9月7日起计算)。
敖国良向一审法院提出反诉请求：1.判令减免被告敖国良在疫情期间的5个月的租金295,999.99元、物业费270,833.33元；2.判令免除被告敖国良因不可抗力导致的逾期支付租金、物业费的违约责任；3.原告向被告敖国良退还因管路错误多收取的2018年1月1日至2019年3月31日水费8,706.45元以及2020年4月-2020年9月水费2,810.57元；4.判令原告向被告敖国良退还多收取的水费23,210.80元、电费359,089.68元、供暖费81,163.5元；5.判令原告向被告敖国良赔偿因其漏水导致被告租赁房屋受损所造成的经营损失25,839元；6.判令原告赔偿被告敖国良因其未按合同约定履行安装广告牌义务给被告造成的经营损失345,155.78元(暂算至2020年1月31日)；7.判令原告履行合同约定的房屋管理修缮义务，修复被告敖国良租赁房屋范围内的地下二层及地上一层的顶棚漏水事宜；8.判令原告承担本案诉讼费及反诉费。
一审法院认定事实：2014年8月22日，原告晟辉公司(甲方)与被告敖国良(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于大连市高新区高新街9号晟辉大厦房屋8、9、10层，作为经营酒店和办公之用，租期为18年又6个月，自2014年9月7日起至2033年3月6日止，其中2014年9月7日至2015年3月6日为免租期。合同第三章第3.1条约定：自2014年9月7日(起租日)起至2033年3月6日止租赁范围内房屋租金和基础物业费采用递增方案。2015年3月7日至2033年3月6日，租金650,000元、基础物业费650,000元，合计1，300,000元/年。房屋租金及基础物业费前六个租赁年度保持不变，第七个租赁年度起之后每六年在上一年基础上递增5%(即第七年至第十二年1,365,000元/年，第十三年至第十八年1,433,250元/年)。合同第3.2条约定：租金及基础物业费支付期为每三个月为一期，每期支付一次。乙方应在每期应计租金之日前5个工作日内向甲方缴付下期租金及基础物业费。合同第7.1条约定：承租房屋的维护。租赁期内，甲方应保障承租房屋主体结构处于适用和安全的状态，但因乙方原因发生损坏或乙方自行添置的设备设施除外。因乙方对承租的房屋已经进行了整体装修改造，因此乙方将承租房屋投入使用后，所承租房屋及所属设施、设备的维修保养责任在乙方，由此所发生的一切费用由乙方自行承担，甲方不承担责任。但因乙方整体装修改造和后续经营中，因乙方原因给甲方及甲方客户造成的损失(如卫生间漏水等)，全部由乙方自行承担；因甲方原因，给乙方及客人造成的损失(如卫生间漏水等)，全部由甲方自行承担。合同第10.5条约定：乙方逾期支付租金及基础物业费的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的千分之六支付违约金。2015年12月3日，原、被告签订《<房屋租赁合同>补充协议》。协议第一条约定在租赁期间因物业管理产生相关费用，原告同意被告电费按1.10元/度收取；水费按6.00元/吨收取；供暖费38.00元/平方米收取，其中收费面积为3246.54平方米。在案涉合同及协议履行过程中，被告按照上述约定标准向原告及物业管理单位缴付电费、水费、供暖费。协议第三条约定原告增加大厦地上一层部分房间、地下二层部分房间划归被告作为酒店办公、餐厅厨房、更衣室、洗衣房、机房、行李房、库房等房间使用，租金标准为50,000元/年，被告应于每年3月7日之前支付，租期与原《房屋租赁合同》租期一致。2016年8月8日，双方再次签订另一份《<房屋租赁合同>补充协议》，约定原告将晟辉大厦地上一层101室(原工程部办公室)租赁给被告办公用途使用，建筑面积约为20平方米，租期自2016年8月18日至2033年3月6日止，租金标准10000元/年，被告应于每年9月7日前支付。案涉《房屋租赁合同》签订后，被告投资成立了第三人大连捷良酒店管理有限公司在承租房屋内进行经营，并以第三人名义向原告支付租金及基础物业费，并按约定支付水费、电费、供暖费，其中电费按1.10元/度支付、水费按6.00元/吨支付、供暖费按36.00元/平方米支付。同时原告及物业管理单位以第三人名义开具发票。按照双方约定，被告应支付租金及物业费情况以及被告实际支付情况：1、被告应于2020年3月7日前支付2020年3月7日至2020年6月6日的大厦8-10层租金162,500元及基础物业费162,500元。被告实际于2020年6月22日支付租金100,000元、于2020年6月29日支付了租金合计62,500元，于2020年6月28日支付了物业费20,000元。2、被告应于2020年3月7日前支付大厦地上一层部分房间、地下二层部分房间的年度租金50,000元，至今未付。3、被告应于2020年6月7日前支付2020年6月7日至2020年9月6日的大厦8-10层租金162,500元及基础物业费162,500元，至今未付。4、被告应于2020年9月7日前支付2020年9月7日至2020年12月6日的大厦8-10层租金162,500元及基础物业费162,500元。被告实际于2020年9月22日支付了租金54,166.65元，于2020年9月28日分两笔支付了物业费合计51,837.06元。5、被告应于2020年9月7日前支付大厦地上一层101室的年度租金10,000元，至今未付。2017年11月7日，晟辉大厦11层卫生间漏水导致第三人捷良酒店1016客房受损，物业管理公司于2017年12月8日赔付损失6000元，并于2018年1月5日至2018年1月18日安排对受损房间进行维修。2018年8月20日，大连市内暴雨致第三人捷良酒店的多处客房墙体渗水，物业管理公司于2018年9月3日至2018年9月21日陆续安排对受损房间进行维修。2019年4月26日，晟辉大厦二层管井水管爆裂致使一楼渗水，原被告双方对维修方案存在争议，原告未安排予以维修。2019年8月6日，第三人发函称2018年8月29日晟辉大厦所属B1层业户漏水致第三人捷良酒店位于地下二层的餐厅顶棚出现渗水，经维修后于2019年8月初再次出现渗水。物业管理公司答复称由于上述事宜系第三方餐厅造成，已转告银河美食城负责人，建议第三人与银河美食城协调解决。后原告未安排予以维修。2019年3月5日，第三人因给水系统设计缺陷向原告发函。2020年8月5日、8月11日、9月2日、10月4日，第三人向原告发函，主张存在水表计量异常而要求在租金及物业费中抵扣多计量的水费。2019年7月，原告向一审法院提起诉讼，向被告主张支付逾期支付租金的违约金及拖欠的基础物业费，一审法院作出(2019)辽0293民初2238号民事判决书，判令被告按照日万分之二的标准向原告支付逾期支付房屋租金的违约金，并向原告支付拖欠的基础物业费。该案经双方上诉后，大连市中级人民法院作出(2020)辽02民终2198号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2020年1月，武汉市爆发新型冠状病毒疫情，为全国突发性公共卫生事件，已被全国人大常委会法工委于2020年2月定性属于不可抗力事件。
一审法院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案系房屋租赁合同纠纷，原告晟辉公司与被告敖国良签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
针对本诉部分。原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，被告亦应按照合同约定的租赁期限及内容使用租赁房屋，并依约给付租金及交纳相关费用。截至原告起诉时，被告欠付2020年3月7日至2021年3月6日的大厦地上一层部分房间、地下二层部分房间的租金50,000元、2020年6月7日至2020年9月6日的大厦8-10层租金162,500元、2020年9月7日至2020年12月6日的大厦8-10层租金108,333.35元、2020年9月7日至2021年9月6日的大厦地上一层101室的租金10,000元，共计欠付租金330,833.35元。同时，被告欠付2020年3月7日至2020年6月6日的基础物业费142,500元、2020年6月7日至2020年9月6日的基础物业费162,500元、2020年9月7日至2020年12月6日的基础物业费110,662.94元，共计欠付基础物业费415,662.94元。现被告以出现新冠疫情不可抗力为由主张减免租金并免除其违约责任。一审法院认为，被告增加租赁的大厦地上一层部分房间、地下二层部分房间、大厦地上一层101室等并非对外经营使用的客房，而系实际用于第三人酒店内部办公使用，在疫情期间持续经营且保持使用状态，被告抗辩主张减免该部分租金不符合约定或法律法规规定，也有违公平原则，一审法院不予支持。针对被告租赁的大厦8-10层作为客房对外经营的该部分租金。此次疫情系突发公共卫生事件，属当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠疫情严重期间政府号召居民居家防疫抗疫，尽量不出门、少出门，民众出于对自身安全的考虑，外出入住酒店的人数也会大幅减少，影响了酒店客房营运的收入，如果要求被告仍按原合同标准全额支付租金，对被告显失公平。本着保护当事人合法权益并兼顾民事活动中应遵循的公平原则，疫情期间可适当减免租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条之规定，结合本案实际，虽疫情对被告酒店经营造成影响，但被告在疫情期间一直保持持续对外经营，故一审法院酌定对疫情期间被告欠付的租金给予3个月租金各减免50%，减免金额为162,500元÷3个月×50%×3=81,250元。结合本案实际，被告已付2019年12月7日至2020年6月6日大厦8-10层租金，从2020年6月7日起欠付大厦8-10层租金，基于公平原则，上述减免租金金额可从2020年6月7日至2020年9月6日的租金中予以减免。关于原告诉求欠付租金的违约金一节，一审法院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条之规定，综合考虑疫情对被告经营可能造成的影响等，原告的该项主张，一审法院不予支持。
关于原告诉求的拖欠的基础物业费及资金占用期间的利息损失一节。被告以出现新冠疫情不可抗力为由主张减免物业费并免除其违约责任。一审法院认为，现并无相关法律法规规定对物业费在疫情期间予以减免，且基础物业费系物业公司向被告等租户提供物业服务而各租户应当支付的对价，疫情期间被告持续经营第三人酒店，原告委托的物业管理公司并未停止物业服务，甚至因疫情防控而需要加大物业管理的投入，被告抗辩主张减免物业费不符合约定或法律法规规定，也有违公平原则，一审法院不予支持。对于原告主张的利息损失，被告拖欠基础物业费虽然违反了双方的合同约定，综合考虑疫情对被告经营可能造成的影响等，原告主张的利息损失，一审法院不予支持。
针对反诉部分。被告反诉的第一项、第二项请求，亦是其针对原告本诉部分的抗辩理由，一审法院予以部分支持和采纳，在此不再赘述。关于被告主张要求退还因管路错误多收取的水费一节。按照谁主张谁举证的原则，被告提出该反诉请求应当举证证明原告存在安装给水系统存在管路错误的缺陷的事实、因此而产生的具体损失金额及二者之间的因果关系。被告庭审中提供了发送给原告的函件以及对比往年同时期用水量及水费的表格等证据证明其主张，但以上证据系被告单方制作且原告不予认可，故不足以证明被告的反诉主张，对其该项反诉请求，一审法院不予支持。关于被告主张要求原告退还超出市政收费标准多收取的水费、电费、供暖费一节。一审法院认为，原被告双方签订的补充协议中明确约定了水费、电费、供暖费的计算标准及收费标准，系双方根据实际情况考虑多种因素协商确定的标准，并未违反法律法规的强制性规定，双方均应遵照执行。因此，对被告的该项请求，一审法院不予支持。
关于被告主张要求原告赔偿因其漏水导致被告租赁房屋受损所造成的经营损失一节。从被告的诉讼请求金额的构成来看，其中包括了两个部分，一是2017年11月7日第三人酒店1016客房漏水维修期间的损失，扣除原告已经赔付的损失6,000元，被告主张赔付金额为9,020元+8,371元=17,391元；二是2018年8月20日大连暴雨导致客房渗水维修期间的损失，被告函件中主张赔付金额为8,448元，以上共计25,839元。原告认可上述漏水及渗水事件的真实性，但不认可被告主张的赔偿损失金额。一审法院认为，按照双方合同7.1条的约定，由被告承担对所承租房屋及所属设施、设备的维修保养责任，因原告原因给被告及客人造成的损失则由原告承担责任。而2017年11月7日的客房漏水事件系因甲方原因造成，甲方应当对被告因此而产生的损失承担赔偿责任。但被告用以证明其损失金额的沟通函件及自制的损失统计表均系其单方制作，无法证明其主张的损失金额是否属实以及该损失金额与渗水漏水事件之间的直接因果关系。且被告主张的1016房间维修期间的损失时一并计算了其他房间的售卖损失，不符合事实与常理，同时原告委托的物业管理公司已经实际赔付了6000元的赔偿。被告主张该部分损失并无充分的证据加以证明，一审法院不予支持。对于2018年8月20日大连暴雨导致客房渗水事件，该事件系因客观因素导致，被告向原告主张损失并无依据。且被告用以证明其损失金额的沟通函件及自制的损失统计表均系其单方制作，无法证明其主张的损失金额的真实性以及该损失金额与渗水漏水事件之间的直接因果关系。故，对被告的该项反诉请求，一审法院不予支持。
关于被告主张要求原告赔偿因其未按合同约定履行安装广告牌义务给被告造成的经营损失一节。双方《房屋租赁合同》6.5条约定，甲方同意乙方可在大堂门口位置、租赁区域的消防通道、房屋楼顶位置发布乙方公司标识广告。结合案件事实来看，原告已经按照双方合同的约定同意被告安装了顶招及其他位置的标识广告，之后顶招是因为政府政策原因而被拆除，并非原告的过错。对于楼侧新店招安装，原告委托的物业公司已经向其发函表示愿意配合，故原告并不存在违约行为。同时，被告主张的损失系其对比往年同期收入所做的对比表，属于单方制作的证据，原告不予认可，故并不能证明其具体是否存在损失及损失的金额，以及相关损失与原告之间的因果关系。故对于被告的该项请求，一审法院不予支持。
关于被告主张要求原告履行合同约定的房屋管理修缮义务，修复被告租赁房屋范围内的地下二层及地上一层的顶棚漏水事宜。一审法院认为，原告庭审质证环节认可了地下二层及地上一层的顶棚漏水事实，但主张系因双方之间就地上一层维修方案分歧较大而未能维修，对地下二层系因第三方侵权造成而未能维修。按照双方合同7.1条的约定，由被告承担对所承租房屋及所属设施、设备的维修保养责任，因原告原因给被告及客人造成的损失则由原告承担责任。该约定符合《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之约定。故，即便被告主张的情况属实，按照合同约定应由其自行承担房屋的维修保养责任，但对于其中因原告原因造成的损失由原告予以承担。所以如被告有充分证据，则可以通过另案诉讼主张赔偿损失的方式予以解决。故对被告的该项请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、被告(反诉原告)敖国良于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)大连晟辉投资集团有限公司支付拖欠的租金249,583.35元(330,833.35元-81,250元)；二、被告(反诉原告)敖国良于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)大连晟辉投资集团有限公司支付拖欠的基础物业费415,662.94元；三、驳回原告(反诉被告)大连晟辉投资集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)敖国良的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,400元、保全费4,320元，由原告(反诉被告)大连晟辉投资集团有限公司负担1,917元，由被告(反诉原告)敖国良负担13,803元；反诉费8,758元，由原告(反诉被告)大连晟辉投资集团有限公司负担1,068元，由被告(反诉原告)敖国良负担7,690元。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人敖国良提举三组证据，第一组证据：两份函件(原件)，2016年11月7日以及2016年11月23日由捷良酒店向晟辉公司出具的两份函件，拟证明：当敖国良知晓晟辉公司水、电、供暖费的收取金额超过国家正常收费标准后，第一时间发函与晟辉公司联系，要求调整相关费用，但晟辉公司未予解决，已违反国家法律法规规定。晟辉公司的质证意见为这两份证据都是捷良酒店以自己的名义出具，向晟辉公司所委托的物业管理公司所发的函，所以对其本身的真实性无从考证，但是物业公司原来确实有一个叫曲普生的人，现在这个人已经离职了，要求回去核实是否签收过这个材料，如该文件系真实且已经签收的，但文件中并没有载明具体时间，从本身函件落款时间是2016年10月11日，距今已经约4年时间，敖国良曾向物价局反映水、电、取暖费收费问题，物价局已经召开过联席会议，晟辉公司与敖国良均派人参加，解决的结论就是允许在考虑其他管理成本情况下协商定价，之后双方就履行了约四年时间。敖国良代理人对其向物价局反映晟辉公司收费过高一事当庭表示不清楚，要求庭后核实，后反馈核实结果为敖国良并未向物价局举报投诉。本院认为，晟辉公司对该两份函件的真实性不予认可，且否认收到该两份证据，敖国良亦未提供能够证明晟辉公司及物业公司收到两份函件的证据。晟辉公司发表质证意见称因敖国良曾向物价局反映水、电、取暖费收费问题，物价局组织双方进行协调，但敖国良及捷良酒店不予认可，故对该两份函件因不具有真实性、关联性，本院不予采信。第二组证据：晟辉大厦大堂照片三张，拟证明：敖国良已按约支付供暖费，但晟辉公司却迟迟不对酒店大堂进维修，大堂温度长期处于极度寒冷的状况，显然晟辉公司及其物业管理公司未履行自身职责。晟辉公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该组证据是敖国良单方制作并提供的，对其本身所形成的时间、地点、现状都无法核实，并且大厦大堂本身并不包含在双方所签订的租赁合同及相关补充协议范围内，也就是说敖国良对酒店大堂的使用并不支付任何的租金、物业费及取暖费用，只是晟辉公司考虑其经营的情况免费为其提供使用，另外，事实上大堂的供暖主要靠空调，有两台是晟辉公司安装的，还有两台是敖国良安装的，酒店大堂也有晟辉公司的前台，晟辉公司不会不考虑的。本院采信晟辉公司的质证意见，对敖国良提供的第二组证据不予采信。第三组证据：诉求回复信息，拟证明：敖国良已就晟辉公司价格违法事宜向工商部门进行投诉举报，工商部门了解诉求人反映的问题正在法院处理中，所以中止了调查。晟辉公司认为：因为该诉求回复信息是复印件，本身不符合证据规则要求。答复中并没有载明具体所反映的问题，对于双方之间通过诉讼法律途径已经处理或者受理过的相关事宜不属于市场监督管理部门的受理范围，是因为敖国良在隐瞒本案诉讼请求前提下，市场监督管理部门收到相关的反映问题信息后晟辉公司向其告知了案件诉讼情况，才会出现中止调查情况，敖国良拿这个答复来反推，是一个规避法律风险的问题。本院认为，通过该证据内容显示无法确定敖国良向市场监督管理部门反映的具体问题，且市场监督管理部门已经回复中止调查，故该证据因不具有关联性，本院不予采信。捷良酒店同意敖国良的新证据。
二审经审理查明的事实与原审认定事实一致。
二审又查，敖国良在二审期间，申请撤回其在原审中的第四项反诉请求，即要求撤回判令“晟辉公司返还敖国良多收取的水费23,210.80元、电费359,089.68元、供暖费81,163.50元”的反诉请求。晟辉公司不同意敖国良撤回上述反诉请求。
再查，二审庭审中，本院责令各方当事人庭后择日共同对晟辉公司为敖国良安装的电磁阀是否存在质量问题进行现场试验。本案各方当事人于2021年4月1日14时共同派员进行了现场试验，试验结果为未发现电磁阀存在质量问题。但敖国良认为当时时段未发现异常，不等于电磁阀不存在质量问题。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本院将围绕上诉人敖国良的上诉请求进行审理。
关于敖国良主张应判令减免其疫情期间5个月的租金295,999.99元及基础物业费270,833.33元的上诉请求，对此本院认为，关于租金部分，其中大厦地上一层部分房间、地下二层部分房间及大厦地上一层101室并非对外经营使用的客房，而系实际用于捷良酒店内部办公使用，且疫情期间持续经营使用，故原审法院依据合同、法律、法规及公平原则，将上述房屋的租金排除在因新冠疫情而可减免的范畴外并无不当。关于基础物业费部分，现并无相关法律、法规、司法解释等规定对物业费在疫情期间予以减免，且基础物业费系物业公司向敖国良经营的捷良酒店等租户提供物业服务而各租户应当支付的对价，疫情期间敖国良持续经营捷良酒店，晟辉公司委托的物业管理公司并未停止物业服务，甚至因疫情防控而需要加大物业管理的投入，因此原审判决将案涉基础物业费用排除在因新冠疫情而可减免的范畴外亦无不妥。关于减免期限部分，虽然大连先后遭受两次新冠病毒疫情影响，但实际上敖国良始终未停止酒店的经营，一审法院考虑了疫情的影响，免除了敖国良逾期支付租金及物业费的违约责任，并且基于公平原则，酌情对疫情期间的欠付租金给予3个月租金各减免50%正确。综上，本院对敖国良的此节上诉请求不予支持。
关于敖国良主张晟辉公司应返还其因线路错误而多收取的水费及晟辉公司高于国家标准而多收取的水、电、供暖费的上诉请求，其中晟辉公司是否因线路错误而多收取水费部分。本院认为，根据谁主张谁举证的原则，现敖国良并未举证证明安装给水系统存在管路错误的缺陷事实、因此而产生的具体损失金额及二者之间的因果关系，且敖国良提供的发送给晟辉公司的函件以及对比往年同时期用水量及水费的表格等证据均系敖国良单方制作且晟辉公司不予认可，故本院认定晟辉公司不存在因管路错误而多收取水费的事实。关于晟辉公司高于国家标准而多收取的水、电及供暖费的部分，二审期间敖国良申请撤回该部分的原审反诉请求，晟辉公司对此并未同意，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》三百三十八条规定，本院不予准许，应继续审理。双方签订的补充协议中明确约定了水、电、供暖费的计算标准及收费标准，系双方根据实际情况考虑多种因素协商确定的标准，并未违反法律、法规的强制性规定，双方均应遵照执行。综上，本院对敖国良的此节上诉请求不予支持。
关于敖国良主张晟辉公司应赔偿其因漏水导致租赁房屋受损所造成的经营损失25,839元的上诉请求，其中：一、2017年11月7日捷良酒店1016客房漏水维修期间的经营损失，敖国良用以证明其损失金额的沟通函件及自制的损失统计表均系其单方制作，无法证明其主张的损失金额是否属实以及该损失金额与渗水漏水事件之间的直接因果关系。且敖国良主张的1016房间维修期间的损失时一并计算了其他房间的售卖损失，不符合事实与常理，同时晟辉公司委托的物业管理公司已经实际赔付了6,000元的赔偿。二、关于2018年8月20日大连暴雨导致客房渗水维修期间的经营损失，因该事件系客观因素导致，其它理由同不支持1016客房的经营损失，在此不予赘述。综上，本院对敖国良的此节上诉请求不予支持。
关于敖国良主张晟辉公司应赔偿其未按合同约定履行安装广告牌义务而造成的经营损失345,155.78元的上诉请求，敖国良按照双方签订的租赁合同在楼顶安装了广告牌，因为政府政策原因而被拆除，晟辉公司并无过错。由于双方对于在墙体处安装广告牌在租赁合同中并未约定，考虑经营酒店需要安装广告牌的特殊性，晟辉公司对于敖国良提出在墙体重新安装广告牌并未拒绝，只不过因双方对将来墙体恢复原状等问题未协商一致而未签订协议书。就本案已经查明事实可知，晟辉公司要求敖国良将来恢复墙体原状的要求并未有失公平，故晟辉公司不存在违约行为。同时，敖国良主张的损失系其对比往年同期收入所做的对比表，属于单方制作的证据，晟辉公司不予认可，故并不能证明其具体是否存在损失及损失的金额，以及相关损失与晟辉公司之间的因果关系。本院对敖国良的此节上诉请求不予支持。
关于敖国良主张要求法院判令晟辉公司履行合同约定的房屋管理修缮义务的上诉请求，其中地上一层房屋漏水，因为双方对维修方案分歧较大而未能维修，地下二层系因第三方侵权造成而未能维修，该部分的维修及保养责任，依据双方的合同约定，应由敖国良自行承担。故敖国良的此节上诉请求本院不予支持。
综上，敖国良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20,158元，由上诉人敖国良负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 欢
审判员 王迎春
审判员 陈 伟
二〇二一年六月九日
书记员 ***