原告:许佳佳，男，1987年5月22日出生，汉族，住大冶市。

委托代理人：袁敦镇，湖北湛月律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被告：刘恒斌，男，1964年9月14日出生，汉族，住大冶市。

第三人：大冶市家家旺房产中介交易中心，住所地：大冶市新冶大道上冯路。注册号：420281600555327。

经营者：卢玉龙，男，1971年5月4日出生，汉族，住大冶市。

委托代理人：陈细菊，女，1980年12月10日出生，汉族，住大冶市，系第三人大冶市家家旺房产中介交易中心职员。

原告许佳佳诉被告刘恒斌、第三人大冶市家家旺房产中介交易中心（以下简称家家旺房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法由审判员卢凌云适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许佳佳委托代理人袁敦镇、被告刘恒斌、第三人家家旺房产中介委托代理人陈细菊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告许佳佳向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告双方解除商品房买卖合同；2、请求判令被告退还购房定金10000元；3、请求判令被告支付商品房总价20%的违约金98000元。事实和理由：2018年3月5日，原告经过多次看房，在第三人家家旺房产中介处与被告和第三人就位于大冶市××开发区××小区××单元××室二手房买卖等事宜签订三方协议《大冶市房屋买卖居间合同》，合同约定原告以49万元的包干价购买房屋，房屋转让产生的税费及中介费用由被告承担，由被告以4万元的包干价格给付中介，签订合同当天，原告依约支付定金1万元。协议签订后，被告认为房屋价格偏低，不断涨价，原告请求向被告支付购房首付款20万元时，被告拒收，后原告发现被告在多家房产中介以更高价格挂售该房，被告2018年3月29日说该房屋已经出售他人，被告的上述行为应视为根本违约，一房两卖。根据合同第四条约定，一方中途违约，应按房款每天10%的标准向对方支付违约金，即使合同约定的违约责任过高，调整的违约金数额也不应低于房款的20%，请求法院判如所请。

被告刘恒斌辩称:1、同意解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、被告只收到第三人转付的原告购房定金5000元，现已退给第三人，第三人将原告交的另5000元购房定金作为购房保证金收取，故应由第三人退还原告定金10000元；3、请求依法驳回原告要求被告支付商品房总价20%的违约金98000元的诉讼请求。事实和理由：签订本合同前，被告明确告知第三人工作人员陈细菊，该房屋未到房管部门办理继承登记，被告外孙女陈鑫鑫有25%的继承份额，陈细菊也将此情况告知了原告。2018年3月5日，原、被告、第三人三方同意签订本合同，但被告外孙女陈鑫鑫的监护人并没有在本合同签字同意，根据《中华人民共和国未成年人保护法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，被告无权处置外孙女继承的房屋，无权转让该房屋，故本房屋买卖合同无效，不存在中途违约。

第三人家家旺房产中介辩称：1、原告所诉属实，原告交的10000元购房定金现在第三人手中，第三人只同意将定金退给被告,但要扣减被告因违约应向第三人支付的中介费9000元，因合同约定了被告要支付中介费9000元，被告对第三人称房屋除他们夫妻外，外孙女陈鑫鑫也有继承权，被告同意办理房屋过户，但被告与原告、第三人签订合同后反悔，不同意将房屋卖给原告，还将房屋在多家中介挂更高价格出售，已构成违约。

经审理查明：2018年3月5日，原告许佳佳经过多次看房后，在第三人家家旺房产中介处与被告刘恒斌及第三人家家旺房产中介就位于大冶市××开发区××小区××单元××室二手房买卖等事宜签订三方协议《大冶市房屋买卖居间合同》，合同约定原告许佳佳以490000元的包干价购买房屋，房屋转让产生税费及中介服务费用由被告刘恒斌承担，被告刘恒斌以4万元的包干价格付给第三人，合同还约定了付款方式、违约责任、如被告方不卖此房赔偿违约金20000元等事项。签订合同当天，原告即向第三人职员陈细菊微信支付定金1万元，被告刘恒斌出具收条一张，载明：收到许佳佳购房定金10000元，陈细菊依合同第二条第一项约定将代收的5000元定金转为被告购房保证金，并向被告出具了购房保证金5000元的收据一张。协议签订后，被告以其外孙女陈鑫鑫监护人陈松林不同意出卖房屋及第三人收取了5000元定金为由，不同意出卖该房屋，拒绝了原告要求向其交纳首付款200000元的请求，并于2018年3月19日将5000元定金退给第三人，在此期间，原告许佳佳发现被告在多家房产中介以更高价格销售，原告认为被告违约，要求其赔偿损失，双方因而成讼。

另查明：位于大冶市××开发区××小区××单元××室房屋所有权证号为大冶市房权证02字第××号，房屋所有权人为刘佳玉，单独所有，建筑面积113.50平方米。刘佳玉于2016年10月23日去世，被告刘恒斌是其父亲，吴安宝是其母亲，陈鑫鑫是其与前夫陈松林的女儿，现陈鑫鑫的监护人为陈松林。刘佳玉去世后，被告刘恒斌及其妻吴安宝、外孙女陈鑫鑫作为遗产继承人，系大冶市××开发区××小区××单元××室房屋的共同共有人。2018年3月，刘恒斌及其妻吴安宝、外孙女陈鑫鑫监护人陈松林签订房屋继承协议，约定刘恒斌与吴安宝共同继承房屋产权的75%，陈鑫鑫继承房屋产权的25%。

以上事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提供的《大冶市房屋买卖居间合同》、收条、房屋产权证、通话记录、黄石58同城网上截图等，被告提供的收据、接处警登记表、亲属证明材料、协议书等证据相佐证。

本院认为：本案有以下两个主要争议焦点：一是原、被告签订的《大冶市房屋买卖居间合同》的效力，二是被告刘恒斌应承担何种违约责任。

关于第一个争议焦点，本院认为，大冶市××开发区××小区××单元××室房屋所有权人为刘佳玉，因刘佳玉已于2016年10月23日去世，故该房屋归其继承人刘恒斌、吴安宝、陈鑫鑫共有，被告刘恒斌作为房屋的共同所有人，未经其外孙女陈鑫鑫监护人陈松林同意，与原告许佳佳及第三人家家旺房产中介签订《大冶市房屋买卖居间合同》，系无权处分行为，其无权处分并不影响合同效力，故该合同生效，因该合同中违约责任等部分条款违反法律规定，故该合同部分有效。被告刘恒斌未经房屋其他共有人同意出卖房屋，其物权处分行为无效，存在法律上的障碍，不能履行物权变动的合同义务，这并不影响房屋买卖合同的效力，被告刘恒斌关于房屋买卖合同无效的辩论意见，本院不予采信。原、被告签订的房屋买卖合同已生效，现原、被告均同意解除双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以认可。

关于第二个争议焦点，本院认为，被告刘恒斌未经其他房屋共有人同意，向原告许佳佳出卖房屋，应承担权利瑕疵担保责任，其不能履行房屋买卖合同义务，已构成违约，应承担相应违约责任。原告主张要求被告退还购房定金10000元，并要求被告向其支付购房总价20%的违约金98000元，其诉讼请求明显过高，双方签订的《大冶市房屋买卖居间合同》第四条违约责任第一款“如甲方或乙方中途违约，则违约方按房款每天的10%标准向对方支付违约金”违反法律规定，该约定无效，原告亦未举出其损失达到诉讼请求数额的相关证据，故其主张与事实不符，结合本案事实，本院酌定由被告向原告双倍返还定金为宜，原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。因本案第三人已经占有原告交付的10000元定金，故应由第三人向原告返还定金10000元，被告只须向原告返还定金10000元。第三人辩称其只能向被告退还定金10000元，并要从中扣减房屋中介费用9000元，因第三人占有的10000元定金系原告支付，并非被告所有，第三人取得的定金理应退还给原告，第三人与被告之间的中介费用纠纷，系居间合同纠纷，第三人可另行主张，故第三人的辩称意见，与事实不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：

一、解除原告许佳佳与被告刘恒斌于2018年3月5日签订的房屋买卖合同；

二、被告刘恒斌自本判决生效之日起三十日内返还原告许佳佳定金10000元；

三、第三人大冶市家家旺房产中介交易中心自本判决生效之日起三十日内返还原告许佳佳定金10000元；

四、驳回原告许佳佳的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费用1230元，由原告许佳佳负担1002元，被告刘恒斌负担114元，第三人大冶市家家旺房产中介交易中心负担114元。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费1230元，上诉于湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；户名：湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判员卢凌云

法官助理顿朝霞

二一八年五月十六日

书记员郭倩