上诉人（原审被告）：钟晓明，男，1989年10月5日出生，汉族，住广东省广州市从化区。

上诉人（原审被告）：朱燕南，女，1966年12月24日出生，汉族，住广东省广州市从化区。

上列二上诉人共同委托诉讼代理人：郭杏珍，广东流溪律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：陆瑞平，男，1966年6月25日出生，汉族，住广东省广州市从化区。

委托诉讼代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。

原审第三人：广州长轩房地产中介服务有限公司，住所地:广东省广州市从化区街口街育新路58号。

法定代表人：P智林，该公司经理。

委托诉讼代理人：朱秋然，该公司员工。

上诉人钟晓明、朱燕南因与被上诉人陆瑞平、原审第三人广州长轩房地产中介服务有限公司（以下简称长轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

钟晓明、朱燕南共同上诉请求：1.维持一审判决第一、二、七项；⒉撤销一审判决第三项，改判驳回陆瑞平要求我方承担中介服务费18500元的诉讼请求；⒊撤销一审判决第四、五项，改判我方返还购房定金30万元、购车定金1万元给陆瑞平，并按涉案房屋成交价185万元的10%计付违约金18.5万元给陆瑞平；⒋撤销一审判决第六项，改判驳回陆瑞平要求我方支付购房首期款45万元及购车首期款5万元利息的请求；⒌本案一、二审诉讼费由陆瑞平承担。事实与理由如下：一、我方并非故意违约，我方为促成交易已积极履约，期间多次主动联系陆瑞平沟通：1.为尽快还清银行贷款、办理涂销抵押手续，我方与陆瑞平协商提前支付45万元首期款及出售涉案房屋所在小区车位给陆瑞平，并于2017年5月10日双方签订补充协议及相关收款收据时，按陆瑞平的要求将涉案房屋房产证原件交付陆瑞平。但因朱燕南的哥哥不幸发生交通事故，被送进ICU接受治疗，急需大量资金支付巨额医疗费用，我方为挽救朱燕南哥哥的生命而出现资金紧张；2.涉案房屋的公积金贷款需在偿还满一年后即2017年6月底才能申请提前还贷手续。在双方当事人一起到公积金中心查询到可以申请提前还贷后，我方已积极向公积金中心申请提前还贷，公积金中心亦已受理了，具体申请时间和公积金成功受理提前结清房贷还款的信息都通过微信方式发给了陆瑞平及长轩公司。我方在收到公积金中心可以在2017年7月20日提前还款的通知后，为顺利办理涂销抵押手续，尽快将涉案房屋过户给陆瑞平，在资金十分紧张的情况下，多方寻求帮助，并于2017年7月18日找到一家双方均认识的当地融资公司办理融资事宜，但融资公司表示需要涉案房屋的房产证原件才能办理融资手续。我方因此多次与陆瑞平沟通联系，提出由融资公司垫资涂销抵押后，将涉案房屋马上过户给陆瑞平，并在收到陆瑞平银行贷款时将该贷款支付给融资公司的方案。但陆瑞平不但不予配合，导致无法融资，甚至到朱燕南的工作单位及相关管理部门吵闹和投诉朱燕南，严重影响我方正常工作生活；二、结合本案实际情况及我方违约情况，一审法院简单地适用定金罚则是对我方合法权益的侵害，将会给社会带来不良示范效应：1.违约金作为我国基本法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。因此《中华人民共和国合同法》第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故陆瑞平起诉主张双倍定金作为违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证；2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故违约金应结合个案中当事人的损失情况、违约情况、主观恶性等进行审理和具体界定。具体到本案，一方面，我方未能按约定办理涂销抵押手续实属事出有因，且我方始终积极履约，并非故意违约。另一方面，陆瑞平因此造成的损失依法应当由其举证，而其至今未作任何举证。一审法院只是简单适用定金罚则，支持高达31万元的违约金，而不充分考虑本案各方当事人的实际情况，显然有违权责利相一致及公平原则；3.涉案《房屋买卖合约》第四条约定守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10％的违约金。由此可见，违约金的认定并非只有“双倍返还定金”一种形式，而是必须根据违约方的违约情况、守约方的损失来具体认定的。结合本案的实际情况，以双倍返还定金作为违约金显然过高，且与陆瑞平的实际损失无法相一致。综上所述，一审法院没有充分查明本次交易中我方与陆瑞平的实际情况，简单适用定金罚则，没有以事实为依据、以法律为准绳，请求二审法院查明事实，支持我方诉请，维护我方合法权益。

陆瑞平二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，我同意一审判决。对钟晓明、朱燕南上诉主张的家属治病情况，钟晓明、朱燕南并未告知我方。

长轩公司二审述称：我方不同意钟晓明、朱燕南的上诉请求，同意一审判决。

陆瑞平向一审法院起诉请求：1.解除陆瑞平与钟晓明、朱燕南及长轩公司于2017年3月23日签订的《房屋买卖合约》、2017年5月10日、6月24日、7月5日签订的《补充协议》；2.钟晓明、朱燕南双倍返还购房定金600000元、购车位定金20000元给陆瑞平；3.钟晓明、朱燕南立即返还购房首期款450000元、购车位首期款10000元、中介服务费18500元，按揭费5000元，合计523500元及利息给陆瑞平（利息从2017年6月1日起以本金523500元按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清日止）；4.本案受理费、诉讼保全费由钟晓明、朱燕南负担。

一审法院认定事实：陆瑞平（买方）与钟晓明、朱燕南（卖方）以及长轩公司（经纪方）于2017年3月23日订立《房屋买卖合约》，合约主要内容约定如下：1.物业地址为：广州市从化区江埔街从化大道长寿山路X号XXXX房。2.该物业建筑面积为108.77平方米（以房地产权为准）。3.该物业成交价为人民币（大写）壹佰捌拾伍万元整，（小写）￥1850000元。4.违约责任：本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现，（4）在守约方、或有关政府部分、或银行等机构、或经纪方发出关于办理有关有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）其他不履行或不完全履约之情形；若任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还要即时向经纪方支付该物业成交总价的2%中介代理费作为违约金。守约方已支付的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方。

另外，上述合约的附件的相关内容约定如下：1.部分定金人民币壹拾万元整（￥100000元）买方应在签署本合约的同时自行交付给卖方，定金余款：人民币贰拾万元整（￥200000元）卖方须在2017年3月24日前自行交付给卖方。2.卖方收取定金后七日内自行向抵押银行办理还贷手续，卖方须于银行同意提起还贷之日起七日内一次性还清所欠银行贷款。

按照合同约定，陆瑞平在2017年3月23日签订合同当天及次日分别支付了100000元、200000元，合计共300000元的购房定金给被告。陆瑞平于2017年3月24日向长轩公司支付中介服务费18500元，以及于3月31日向按揭公司支付5000元按揭费。

因陆瑞平没有在合同的约定期限内办理房产的涂销手续，随后三方分别签订了以下三份补充协议。

2017年5月10日，三方签订补充协议一，由陆瑞平提前支付首期楼款人民币肆拾伍万元整给钟晓明、朱燕南用于还清银行贷款，钟晓明、朱燕南承诺在取得银行结清贷款证明后五个工作日内配合经纪方办理涉案房屋交易过户递件手续。陆瑞平于当天支付首期款450000元给被告。

2017年6月24日，三方签订补充协议二，约定在2017年6月26日到银行申请提前还贷手续，钟晓明、朱燕南在成功办理涂销抵押五个工作日内配合经纪方办理此房屋递件手续。

2017年7月5日，三方再次协商并签订补充协议三，钟晓明、朱燕南保证在2017年7月20日当天有足够金额扣提前还贷款，7月21日双方到公积金中心查询扣款借款，申请涂销办理过户手续，并约定2017年7月19日-2017年7月31日的时间内如不能办理涂销手续的，视为按原合同的条款按违约处理。上述协议签订后，钟晓明、朱燕南未能在约定期限内办理涂销手续。

一审另查，陆瑞平与钟晓明、朱燕南于2017年5月10日约定，由陆瑞平购买钟晓明、朱燕南从化区江埔街从城大道长寿山路X号第XXXX号车位（与楼房在同一小区内），陆瑞平当天支付了购买车位的定金10000元，并于2017年6月1日支付购买车位的首期款50000元给钟晓明、朱燕南，钟晓明、朱燕南均出具了收款收据给陆瑞平。

一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，陆瑞平与钟晓明、朱燕南及长轩公司签订的《房屋买卖合约》及上述三份《补充协议》均系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。钟晓明、朱燕南在收取定金后并没有按照约定办理好房产涂销手续，因此，三方又分别在2017年6月24日和7月5日再次签订补充协议，但钟晓明、朱燕南依然没有在约定期限内办理涂销手续，现陆瑞平起诉请求解除其与钟晓明、朱燕南以及长轩公司之间的房屋买卖合约和三份补充协议，钟晓明、朱燕南和长轩公司在一审庭审上均表明同意解除，一审法院据此对陆瑞平主张解除《房屋买卖合约》及上述三份《补充协议》的诉讼请求予以支持。此外，钟晓明、朱燕南在一审庭审上也表示在解除合同的基础上，同意返还购房首期款450000元以及购买车位的首期款50000元给陆瑞平，因此，一审法院对陆瑞平要求钟晓明、朱燕南返还购房首期款450000元以及购买车位的首期款50000元的诉讼请求予以支持。

钟晓明、朱燕南未按照《房屋买卖合约》及补充协议的约定办理提前还贷及涂销手续，已经构成违约，应当承担违约责任。陆瑞平根据《房屋买卖合约》第四条违约责任的约定，主张钟晓明、朱燕南双倍返还购房定金600000元及双倍返还购车位定金20000元，以及返还中介服务费18500元的诉讼请求，一审法院予以支持。由于按揭费并非房屋买卖合同的必要支出，双方对按揭费未作约定，故陆瑞平要求钟晓明、朱燕南返还按揭费5000元的诉讼请求，一审法院不予支持。

关于陆瑞平请求返还利息的问题。因钟晓明、朱燕南违约导致合同解除，钟晓明、朱燕南除了应返还购房首期款450000元和购车首期款50000元，也应返还因占用陆瑞平资金所产生的利息损失，陆瑞平分别于2017年5月10日支付购房首期款450000元，于2017年6月1日支付购车位首期款50000元，故陆瑞平诉请返还上述资金占用期间的利息（500000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年6月1日起计至还清之日止）合理，一审法院予以支持。另，由于中介服务费18500元是《房屋买卖合约》签订时即产生的必要支出费用且已支付给长轩公司，陆瑞平主张中介服务费18500元的利息于法无据，一审法院不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年10月30日作出如下判决：一、解除陆瑞平与钟晓明、朱燕南以及长轩公司于2017年3日23日签订的《房屋买卖合约》以及于2017年5月10日、6月24日、7月5日签订的3份《补充协议》；二、钟晓明、朱燕南应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房首期款450000元、购车位首期款50000元给陆瑞平；三、钟晓明、朱燕南应于本判决发生法律效力之日起十日内返还中介服务费18500元给陆瑞平；四、钟晓明、朱燕南应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还购房定金600000元(300000元×2）给陆瑞平；五、钟晓明、朱燕南应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还购车位定金20000元(10000元×2）给陆瑞平；六、钟晓明、朱燕南应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房首期款450000元及购车位首期款50000元的利息给陆瑞平（以500000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2017年6月1日起计至款项还清之日止）；七、驳回陆瑞平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7559.3元，由陆瑞平负担22.5元，由钟晓明、朱燕南负担7536.8元；财产保全费5000元，由钟晓明、朱燕南负担。

经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有提交新证据。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故对各方当事人没有提出上诉的一审相关判项，本院不予审查并予以维持。针对钟晓明、朱燕南的上诉，二审争议的焦点是违约金的给付标准，钟晓明、朱燕南应否返还中介费并支付应返还首期款的利息问题，对此，一审已作详尽论述、分析，合理有据，应予维持。

虽然钟晓明、朱燕南上诉主张其并非故意违约，而是因朱燕南哥哥交通事故而急需用钱治疗，但陆瑞平表示钟晓明、朱燕南并未就此告知，且钟晓明、朱燕南对此并未充分举证，故钟晓明、朱燕南此项上诉理由明显缺乏依据，本院无法采信。从现有证据及一审查明事实来看，钟晓明、朱燕南系本案买卖交易的违约方，应依约承担责任。虽然涉案《房屋买卖合约》明确约定违约责任为“双倍返还定金或支付相当于成交价10%的违约金”，钟晓明、朱燕南据此上诉主张不同意双倍返还定金，而应按成交价10%支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，由此可见，选择权在于守约方，而作为违约方的钟晓明、朱燕南并无选择权，故钟晓明、朱燕南上述上诉主张不能成立。

鉴于陆瑞平已向中介方支付中介费18500元，而涉案《房屋买卖合约》中明确约定违约方应赔偿守约方已支付的中介费，一审法院据此判令钟晓明、朱燕南应返还该费用给陆瑞平，符合合同约定。因钟晓明、朱燕南违约导致合同解除，而钟晓明、朱燕南收取了首期款，客观上占用了陆瑞平的资金，导致陆瑞平有利息损失，基于公平原则及陆瑞平的诉讼请求，钟晓明、朱燕南应支付其占用首期款期间从2017年6月1日起至还清之日止的利息给陆瑞平。

综上所述，钟晓明、朱燕南在二审中并未提交新证据以佐证其上诉主张或推翻一审相关认定，其上诉请求均缺乏理据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10215元，由上诉人钟晓明、朱燕南负担。

本判决为终审判决。

审判长刘卉

审判员韩志军

审判员郭东升

二一八年五月十日

书记员林飘云