原告：严晓燕，女，1968年2月29日出生，汉族，住南通市港闸区。

原告：张琪，男，1992年1月13日出生，汉族，住南通市港闸区。

两原告委托诉讼代理人：何艳，南通市港闸区。

被告：程淑娟，女，1967年10月26日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，现住南通市港闸区。

委托诉讼代理人：徐浩，江苏江海律师事务所律师。

第三人：港闸区华洋房屋中介服务部，住所地南通市港闸区外环北路390号美丽华商业广场2幢C213室。

经营者：杨建华，女，1964年11月1日出生，汉族，住南通市崇川区。

原告严晓燕、张琪与被告程淑娟及第三人港闸区华洋房屋中介服务部（以下简称华洋中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严晓燕、张琪及其委托诉讼代理人何艳，被告程淑娟及其委托诉讼代理人徐浩，第三人华洋中介的经营者杨建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

严晓燕向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年12月1日签订的《房地产买卖协议》；2.判令被告返还已付购房款和定金计40000元，并赔偿原告损失480000元，合计520000元；3.本案诉讼费、保全费及评估费由被告承担。事实和理由：两原告系母子关系，二人经第三人介绍购买被告位于南通市港闸区车库，并应被告及第三人要求支付了购房款40000元（其中定金20000元、房款20000元）。2016年12月1日，原、被告签订了《房地产买卖协议》一份，约定由原告购买上述房屋，房屋总价款为524000元。合同还就尾款支付、交房、过户等事项作出了约定。合同签订后，被告对案涉房屋进行了结算，但因此后房价上涨，被告明确表示不同意出售案涉房屋，其行为已构成违约，故成讼。

程淑娟辩称，案涉房屋系被告丈夫沈宝龙遗产房拆迁安置所选定的房屋，在沈宝龙无遗嘱的情况下，沈宝龙的母亲沈冲珍、儿子沈佳楠及被告均有权继承上述房屋，被告未征得其他两位继承人同意擅自将案涉房屋转让给原告，事后其他两位继承人拒绝追认被告签订《房地产买卖协议》的行为，属无权处分；此外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条等相关规定，期房不得转让，案涉房屋系期房，故案涉协议无效。被告并未收到定金和购房款，即便协议有效，被告也不同意解除《房地产买卖协议》；案涉房屋有价无市，最多只值800000元，且被告此前即已微信告知原告案涉房屋不能正常买卖，故应以该告知时点作为房屋差价损失计算时点，原告主张的损失总额缺乏事实依据；原告及第三人在协议签订过程中未尽合理审慎义务，三方均存在过错，应减轻被告的责任。

第三人华洋中介述称，案涉协议系双方当事人的真实意思表示，现有法律并未明确禁止期房交易，故案涉协议合法有效；被告在收取了定金和购房款后之所以不同意继续履行合同系因房价上涨；第三人在签订协议过程中已经履行了合同义务，协议中亦载明了被告负有保证案涉房产共有权人知道并愿意承认本协议的成立，并保证共有人在本协议上签字，否则由其承担违约责任，况且双方至今未交纳中介费，因此第三人不应承担责任。

双方当事人为证明其主张，向本院提供了证据。原告提供的证据为《房地产买卖协议》、收条、微信聊天记录截图、微信聊天语音文字整理资料、照片、通知书、EMS快递回单、申请、公证书、商品房结算单、房地产司法鉴定评估报告等；被告提供的证据为常住人口登记表、结婚证、南通县村镇建房用地审批表、村镇房屋所有权证、南通市港闸区房屋拆迁评估报告、安置面积确认表、告知书、公证书等；第三人提供的证据为《房地产买卖协议》、收条。经庭审质证，本院认定事实如下：

2016年12月1日，原告严晓燕、张琪（乙方）与被告程淑娟（甲方）及第三人华洋中介（丙方）签订了《房地产买卖协议》一份，约定甲方将位于南通市港闸区幸福怡居3幢804室房屋（建筑面积123.19平方米）及同幢C210号车库（面积14.9平方米）出售给乙方，合同价款为524000元；本协议签订时，乙方支付20000元作为购房定金，由丙方转交给甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作为售房保证；甲方的交房时间为2017年，以开发商通知为准，交房时乙方付清首付款304000元；甲乙双方定于开发商通知十日内办理产权过户手续，同时乙方支付200000元给甲方；甲方保证上述房产的共有权人知道并愿意承认本协议的成立，并保证共有人在本协议上签字，否则由此造成的买卖不能正常进行甲方愿意承担违约责任。2017年9月9日，被告在与原告微信聊天时说到：“现在房子7500到8000，我估计我房子不好卖给你了，你看怎么弄。”后沈冲珍、沈佳楠于2017年11月15日亦明确表示对被告签订《房地产买卖协议》不知情，亦不同意将上述房屋转让给原告。

另，案涉房屋系程淑娟丈夫沈宝龙（已故）于1988年申请建造的位于港闸区农村家庭住房被拆迁后，由被告作为户主所选定的低价位商品房，安置对象为程淑娟、沈佳楠，因资金短缺被告暂未与相关部门对案涉房屋进行结算。2017年3月6日，被告因沈宝龙的遗产向江苏省南通市崇川公证处申请办理继承公证，该公证处于2017年3月9日出具了（2017）通崇证民内字第689号公证书，载明：案涉房屋及同小区15幢804号房和同幢C207号车库属于沈宝龙的遗产，沈宝龙的继承人沈冲珍、沈佳楠以书面方式表示放弃对被继承人沈宝龙的上述遗产继承权，因此，沈宝龙的上述遗产由程淑娟继承。2017年10月10日，沈冲珍、沈佳楠及被告达成了《协议书》一份，并经公证，主要内容为：案涉房屋由沈佳楠及被告购买。

又，2016年10月3日，案外人邹剑萍与被告程淑娟及第三人华洋中介签订了《房地产买卖协议》一份，约定被告将南通市港闸区幸福街道施店村1组空房188.5平方米（其中选1套小的，约90平方米左右）出售给邹剑萍。被告收取了邹剑萍定金20000元。后被告与邹剑萍通过第三人协调，双方协议解除合同，由被告向邹剑萍返还定金20000元，并支付违约金20000元。2016年11月24日，原告根据被告的要求向第三人付款40000元，第三人向原告出具了收条一份，并同时将该40000元转交给邹剑萍，邹剑萍出具了收条一份，载明其收到了程淑娟退还的购房定金20000元及违约金20000元，双方于2016年10月3日签订的合同作废。庭审过程中被告认可其收取的邹剑萍的定金20000元未退还，《房地产买卖协议》已终止。

诉讼过程中，本院根据原告的申请，委托江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司对案涉房屋的价格进行了评估，该公司于2018年1月31日出具了《房地产司法鉴定估价报告》（苏莲估字〔2018〕司法第02号），评估结果为：案涉房屋2017年12月8日的市场价值为1030300元。原告为此支付了评估费用7600元。

对双方当事人争议的事实，本院认定如下：原告严晓燕通过第三人向邹剑萍支付的40000元应认定为系被告向原告收取的款项。具体理由如下：首先，被告依约应向邹剑萍返还定金20000元并支付违约金20000元；其次，邹剑萍已确认收到被告返还的定金20000元及违约金20000元，且该40000元由原告通过第三人转交，即由原告代被告履行了解除合同后的义务。最后，被告并未举证证明其与邹剑萍解除合同后返还定金20000元，支付违约金20000元的义务应由原告承担。故对原告关于其已向被告支付定金20000元及购房款20000元的主张予以采信。

本院认为，本案双方争议的焦点为：1.《房地产买卖协议》的效力如何2.如何确定原告的损失及各方当事人的责任

关于争议焦点1，原告及第三人认为该协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应认定有效；被告抗辩认为，该协议违反《城市房地产管理法》等法律法规的规定，且被告系无权处分，协议无效。经审查，《房地产买卖协议》合法有效。第一，《房地产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示。第二，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让虽属强制性规范，但是否属于效力性强制性规定，应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的利益，比如权益的种类、交易安全以及所规制的对象等，综合认定；如果强制性规定规制的是合同行为本身，即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或社会公共利益，应当认定合同无效。本案双方当事人买卖案涉尚未登记领取权属证书的房屋并不会损害国家利益或社会公共利益，故《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条属管理性强制性规定。其三，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。尽管被告在签订协议时仅是案涉房屋继承权人之一，但并不影响协议效力。综上，被告关于其属无权处分及期房买卖违反法律强制性规定，协议应认定无效的抗辩意见于法无据，不予采纳。

关于争议焦点2，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案诉争房屋系农村家庭住房被拆迁后所选定的低价位商品房，系家庭共有财产，鉴于其共有人明确表示不同意将房屋转让给原告，《房地产买卖协议》已无法继续履行，原告有权要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《房地产买卖协议》解除后，作为合同出卖人的被告应将其所收取的定金和购房款计40000元退还给原告。

关于原告损失的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可得利益损失，此系保护守约方的履行利益，在合同因出卖人一方的原因无法履行而导致解除合同时，因房屋价格上涨可以获得的利益。尽管被告曾于2017年9月左右微信告知原告不同意继续出售案涉房屋，因其系违约方不享有解除权，故被告关于应以该时间作为房屋价值评估时点的抗辩意见不能成立。案外人沈佳楠、沈冲珍明于2017年11月15日才明确表示不同意出售案涉房屋，原告及时变更了诉讼请求并申请对房屋价值的评估，评估基准日确定为2017年12月8日并无不当。因此，原告可得利益损失为506300元（1030300-524000）。

关于各方当事人责任问题，被告在协议签订时保证房屋共有权人知道并愿意承认本协议的成立，并保证共有人在本协议上签字，后因房价上涨即要求原告加价，加价不成即表示不同意出售案涉房屋，显然有违诚实信用原则，应就损失承担主要赔偿责任。原告明知案涉房屋系家庭共有财产的情况下，仍与被告签订《房地产买卖协议》，未尽到合理的注意义务，主观上存在一定过失，应承担次要责任。至于第三人华洋中介应否承担责任的问题，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案原、被告之间为房屋买卖合同关系，原、被告与第三人之间为居间合同关系，被告虽认为第三人应就损失的发生承担赔偿责任，但并未提供证据证明第三人在合同签订时没有尽到合理审慎义务，在合同的履行过程中存在过错损害了委托人利益，且第三人对此予以否认，故对被告关于第三人在签订合同过程中存在过错，应承担相应责任的抗辩意见不予采纳。本院综合考虑合同双方已经履行的情况和履行不能的过错等因素，酌定由被告向原告赔偿405040元（506300X80%）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条、第四百二十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：

一、严晓燕、张琪与程淑娟于2016年12月1日签订的《房地产买卖协议》解除；

二、程淑娟于本判决生效之日起十日内向严晓燕、张琪返还定金和购房款40000元，并赔偿损失405040元，合计445040元。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9000元、评估费7600元、保全费3120元，合计19720元，由严晓燕、张琪共同负担3162元，程淑娟负担16558元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费9000元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46XXX65）。

审判长张亚松

代理审判员邓述勇

人民陪审员杨志林

二一八年四月二十六日

书记员许媛媛