上诉人（原审被告）：李淑燕，女。

委托诉讼代理人：曾绍金,北京大成（广州）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司。住所地：广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。

法定代表人：扶伟聪，董事长。

委托诉讼代理人：孔志斌，男，该公司法务部主任。

上诉人李淑燕因与被上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初11144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李淑燕上诉请求：撤销一审判决，改判李淑燕无需支付居间费用。事实与理由：一、一审判决认定李淑燕与合富公司和案外人区一帆签订的《存量房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示系认定事实错误。首先，李淑燕与合富公司接洽时已经向合富公司声明系为其父亲李根洪购买房产，即购房人是其父亲，而不是李淑燕本身。但是合富公司误导李淑燕，称现在只是初步协议，后面还需要网签合同，届时签订网签合同时，可以将合同主体即购房人变更为李淑燕父亲。李淑燕基于对合富公司的信任，才以其自己名字签订了该合同。即使如此，因李淑燕在签订该合同中只是其父亲的代理人，且已经向合同对方披露了其委托人为其父亲李根洪。因此，根据显名代理的相关规定，其父亲李根洪才是居间合同的相对人。其次，合富公司和区一帆当时向李淑燕声称所购房产系商业用途，具有很强的保值和增值功能。但是后来李淑燕发现该房产实际的功能只是办公，而并非是商业。与李淑燕当初签订合同时的要求完全不相符合。最后，李淑燕在签订《存量房买卖合同》前已经向合富公司声明为香港居民，没有广州购房资格。但是在合富公司的误导下使用了中国大陆身份证。当时合富公司声称在网签时购房人可以转换为其父亲。二、一审判决认为《存量房买卖合同》无法履行的原因不能归咎于合富公司，系认定事实错误。本案中，正是由于合富公司的不诚信行为以及一系列的对李淑燕的误导，才造成本应当是李淑燕父亲签订的合同，变成是由李淑燕来签订。而且合富公司明知李淑燕无论是以香港居民身份还是以广州外地身份购房均无资格，却仍然要求李淑燕代其父亲签名。同时，李淑燕要求购买商业物业，但是合富公司作为非常专业的房产中介机构，却隐瞒物业用途真相，将作为办公用途的物业当成商业用途物业出售给李淑燕。

合富公司二审答辩：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决处理。

合富公司于2017年4月25日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.李淑燕向合富公司支付中介代理费150000元；2.李淑燕向合富公司支付违约金（自立案之日起，每日按应付费用的0.05%计算）；3.李淑燕承担本案诉讼费用。

一审法院经审理查明：

2015年9月17日，案外人区一帆（甲方/卖方）、李淑燕（乙方/买方，其证件类型为身份证，地址为江西省）与合富公司（丙方/房地产中介服务机构）签订了《存量房买卖合同》，约定甲方将广州市天河区临江大道XX号XXXX之物业（以下简称案涉房屋）出售给乙方，约定甲方将案涉房屋以现状售予乙方，房屋的使用性质为商业；总金额为12880000元；（第四条第2款）丙方应于2015年10月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料，甲乙双方应在收到丙方书面通知后5个工作日内向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件资料；由买方承担全部税费；（第六条）丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应于年月日前（此处空白）向丙方支付中介服务费150000元；合约三方确认，此后签署《存量房买卖合同》（正式网签版）与本合同不一致的，均以本合同为准，重要提示4经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方对其贷款能力，购买资格等承担完善义务和相关法律责任等。

合富公司提供粤房地权证穗字第××号房地产权证（复印件）记载案涉房屋规划用途为办公等。

2016年1月6日，合富公司向李淑燕发出《知会函》。现合富公司以李淑燕未支付中介代理费为由，于2017年4月25日向一审法院提起诉讼。

合富公司称业主区一帆、李淑燕及其司工作人员邓新意共同签订《存量房买卖合同》；在三方合同首部就是李淑燕证件号码及联系地址上，李淑燕提供的是中国大陆的身份证，合富公司是不清楚李淑燕是香港居民，李淑燕也没有说过是代人购买涉案房产；房产产权证也有出示给对方看，合同是约定由卖方区一帆自行赎契，李淑燕按揭贷款一直都没有办下来，这个按揭贷款是李淑燕自行贷款，合富公司不清楚。据业主区一帆反映，其已经收到李淑燕80万元定金，所以区一帆在2016年3月3日向其司出具了解除合约通知书，其司已将该书转达李淑燕，该通知书上陈述了李淑燕拖延贷款时间，一直办理不下贷款，而且从2015年至2016年3月份向卖方支付定金80万元，所以业主认为李淑燕违反合同约定，要求解除合同，并请其司解除合同项下的一切交易。李淑燕称除了合富公司陈述的三人之外，当时还有一个合富公司工作人员许荣平在场，其向这三个人均表明说其是帮其父亲购买房产，合富公司工作人员就说其可以代其父母先签一个合同而已，到时间网签还可以再改，当时也出示了香港身份证，业主也知道其是香港人，中介用其原来大陆的身份证签，到网签再用其父母的身份证签，其就是要买一个房子给其父母自住的，李淑燕通过合富公司的工作人员许荣平将其父母的资料交给浦发银行办理贷款因为其没有办理成贷款，卖家此时就不等了把涉案房产卖给其他人。李淑燕对此提交录音和微信记录为证，合富公司称其有许荣平此员工，但对上述证据均不确认。

关于规划用途，《存量房买卖合同》与房地产权证记载不同，合富公司称其为李淑燕与业主要求变更，但合富公司未提交证据证明亦未提交其出示房地产权证的相关证据。另，李淑燕称即使居间合同成立，《存量房买卖合同》本身没有履行，本案中介费和违约金标准均过高。

一审法院认为：

李淑燕、合富公司及案外人区一帆签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应切实履行。该合同涉及两个法律关系，其一是合富公司与买卖双方之间的居间合同关系，其二是李淑燕与案外人区一帆之间的房屋买卖合同关系。本案中，一审法院仅对合富公司与李淑燕之间的居间合同关系进行审处。

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，合富公司作为居间人，已促成李淑燕与案外人区一帆签订《存量房买卖合同》，其履行了作为居间人的主要合同义务，李淑燕应当按照《存量房买卖合同》的约定向合富公司支付相应居间报酬。虽李淑燕抗辩因区一帆和合富公司的原因导致买卖合同无法履行，但对此未提交相关证据，对其上述抗辩一审法院不予采信；但《存量房买卖合同》记载案涉房屋规划用途明显不同于房地产权证记载，且合富公司并未提交其已告知李淑燕的相应证据，此应属合富公司履行瑕疵确影响《存量房买卖合同》各方面履行；且结合《存量房买卖合同》第四条第2款明确约定合富公司相应协助办理过户手续的义务，虽《存量房买卖合同》中房屋买卖合同无法履行的责任不能归咎于合富公司，结合本案案情和等价有偿原则，应对中介代理费进行相应扣减。综上，一审法院酌情认定扣减中介服务费60000元，李淑燕应向合富公司支付中介代理费90000元。李淑燕未依约支付中介代理费应支付违约金，但结合本案案情以及李淑燕的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情将逾期缴付中介代理费的违约金的标准调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%标准计算。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年12月7日作出一审判决：一、李淑燕于本判决发生法律效力之日起十日内向广东合富房地产置业有限公司支付中介代理费90000元及违约金（以90000元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%标准，自2017年4月25日计至实际清偿之日）；二、驳回广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，由广东合富房地产置业有限公司负担1300元、李淑燕负担2000元。

本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：涉案《存量房买卖合同》当事人栏乙方（买方）李淑燕证件号码为身份证号码，联系地址为江西省赣州市大余县南安镇西街。二审诉讼中，上诉人表示签订合同时其已取得香港居民身份证但未满期限领取香港永久居民身份证，故其保留了内地居民身份证。合同第四条产权转移登记约定，以合富公司协助办理方式办理，甲乙双方应当在收到丙方书面通知后5个工作日内2015年10月20日前提供证件材料。合同附件付款方式载明，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。E、涂销抵押后按揭付款：1、定金2万元，买方应在签署本合同时自行交付卖方；2、定金余款98万元，买方须在2015年9月30日前自行交付卖方；3、卖方应在收到定金后五日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后十日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后五日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请10年644万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。另查，区一帆与李淑燕房屋买卖合同纠纷案，已经一审法院（2016）粤0106民初7617号及本院（2017）粤01民终1218号民事判决予以处理。

本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人所提其签订涉案《存量房买卖合同》系被上诉人误导而无需支付中介费用的主张是否支持。

审查涉案2015年9月17日签订的《存量房买卖合同》，上诉人是以内地居民身份签订该合同的，并无证据表明其向被上诉人出示过香港身份证及披露过购房人为其父亲等内容。本院（2017）粤01民终1218号民事判决也对此予以认定。涉案房屋并非住宅性质，本案诉讼中，上诉人并未提出证据证明合同签订时被上诉人对其购房资格予以误导。作为具有完全民事行为能力的自然人，上诉人在签订《存量房买卖合同》时，当应对其按揭贷款信贷条件予以了解，上诉人未能在合同约定期限内办妥银行按揭贷款，一审判决认定《存量房买卖合同》无法履行的责任不能归咎于被上诉人，并无不妥。至于涉案物业的规划用途，本为办公性质，被上诉人在促成《存量房买卖合同》时载明为商业使用性质，有失中介服务的专业性。本案一审判决结合本案案情和等价有偿原则，对合同约定的中介代理费进行相应扣减的处理，本院予以维持。

综上所述，李淑燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2000元，由李淑燕负担。

本判决为终审判决。

审判长赵云川

审判员李民

审判员柳玮玮

二一八年五月二十五日

书记员杨仁义