新疆天北万佳建设工程有限责任公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
新疆天北万佳建设工程有限责任公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
新疆维吾尔自治区高级人民法院
民事判决书
(2021)新民终172号
上诉人(原审被告、申请执行人)：新疆天北万佳建设工程有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区塔城地区沙湾县。
法定代表人：杨永祯，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨国华。
被上诉人(原审原告、执行案外人)：陈保中。
委托诉讼代理人：杨妧亭(曾用名：杨婷婷)，北京大成(乌鲁木齐)律师事务所律师。
原审第三人(被执行人)：新疆上策房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州新源县。
法定代表人：韩洪宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于海，该公司物业工作人员。
上诉人新疆天北万佳建设工程有限责任公司(以下简称天北万佳公司)因与被上诉人陈保中、原审第三人新疆上策房地产开发有限公司(以下简称上策房产公司)案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院(2020)新40民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天北万佳公司的委托诉讼代理人杨国华，被上诉人陈保中的委托诉讼代理人杨妧亭，原审第三人上策房产公司的委托诉讼代理人于海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天北万佳公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈保中的诉讼请求，依法恢复执行新源县芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋(以下简称涉案争议房屋)。2.一、二审诉讼费由陈保中承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误，陈保中对涉案争议房屋并不享有足以排除法院强制执行的民事权益。1.陈保中不是涉案工程《芳香那拉提一期低温敷设电采暖工程施工合同》(以下简称《电采暖工程施工合同》)的合同相对方，其无权就涉案争议房屋提出执行异议之诉。2.新疆施威达劳务有限公司(以下简称施威达公司)出具的将涉案争议房屋登记在陈保中名下的证明，不能采信。施威达公司债权转让违背法定程序，债权并未转让给陈保中。《电采暖工程施工合同》未经结算程序认定或人民法院确权，其债权真实性、合法性无法确认，与本案无关联性。3.《芳香那拉提一期“低温辐射电采暖工程”补充协议》(以下简称《补充协议》)签订时间在《电采暖工程施工合同》债权履约期限完成之前，没有法律效力。且协议约定的“以房抵债”本质是实现债务的清偿。涉案争议房屋所有权并未进行登记转移，陈保中不享有一般消费者全款购房的物权期待权。该“以房抵债”协议，违背债权公平原则，侵犯了天北万佳公司与其他债权人实现债权平等救济的权利，应为无效协议。4.陈保中怠于办理涉案争议房屋所有权转移登记，施威达公司及陈保中对此均有过错。5.2006年占有并入住涉案争议房屋的是陈静，与陈保中无任何法律关系，无法证明陈保中在人民法院查封前已合法占有该房屋。6.陈保中并未向上策房产公司缴纳涉案争议房屋房款，双方之间无交款记录，施威达公司与上策房产公司签订的“以房抵债”协议未实现。
被上诉人陈保中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。陈保中符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十八条的规定，对芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋享有民事权益。陈保中与上策房产公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且其在受领涉案争议房屋后，在该房屋上经营英尚铁板烧餐厅。2016年4月14日，陈保中又将涉案争议房屋及设施设备交付给案外人陈静经营饭庄。涉案争议房屋未办理过户也非陈保中原因，一审判决对此也进行了确认。
上策房产公司述称，没有答辩意见。
陈保中向一审法院起诉请求：1.判令停止对位于新源县芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认其对新源县芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋的所有权，并由上策房产公司办理房屋登记手续；3.由天北万佳公司承担本案的诉讼费、送达费。
一审法院认定事实：一、2014年1月22日，上策房产公司(发包人、甲方)与施威达公司(承包人、乙方)签订《电采暖工程施工合同》，约定上策房产公司将芳香那拉提一期低温辐射电采暖工程总建筑面积28,127.72㎡(其中4某、8某、12某、16某楼地上三层、地下一层建筑面积均为4350.68㎡，6某楼地上三层、地下一层建筑面积7539.21㎡，7某楼地上三层建筑面积3185.79㎡)以总价包干的方式承包给施威达公司施工建设，开工时间以发包方具备电采暖施工条件下通知乙方时间为准。工程总费用包干价为3,656,603.60元，除非超过合同范围的工程内容，否则包干总价不能调增。付款方式为：甲、乙双方签订电采暖施工安装合同开工后，由甲方向乙方支付工程包干总价的57.09317876％，即2,087,671.23元。此部分价款由甲方用相对应金额的商铺进行置换折抵支付。施工方完成发热电缆铺设工程60％时，甲方向乙方支付工程包干总价的20％，即731,320.72元。施工完成室内发热电缆铺设及室内温控器安装后(经过自检及设备通断测试)，甲方向乙方支付工程包干总价的17.90682％，即654,781.47元。工程质量保修期为两个采暖期(2014年10月10日至2016年4月10日)，质量保修期满15天内，甲方向乙方无息返还质保金，质保金为合同总价的5％，即182，830.18元。该合同还对承包范围、工程质量标准、质量保修期、材料供应及计价、现场移交标准、双方现场代表及义务等内容进行了约定。同日，上策房产公司(甲方)与施威达公司(乙方)签订《补充协议》，约定甲方用芳香那拉提项目一区旅游街区房产支付乙方工程款项；房产位置及价格：5号楼酒吧置换价：111铺：140.47㎡，111-1铺：19.31㎡，111-2铺：17.30㎡，111-3铺：35.49㎡，面积合计212.57㎡。单价10,338.00元／平方米，下浮5％后置换价9821.10元／平方米；房屋置换总价为2,087，671.23元，上述房屋面积以实际产权面积为准。乙方必须严格按照甲方业态进行经营，其中5号楼经营业态为酒吧。乙方签订本协议后，待房屋具备装修条件时，甲方以租赁的形式交付给乙方无偿使用，待乙方工程完成60％，甲方以乙方名义在产权部门，办理正式房屋产权登记证及土地使用证，契税自负。之后，上策房产公司(出租方、甲方)与陈保中(承租方、乙方)签订《商铺租赁协议》，约定甲方将自有的位于芳香那拉提一区旅游区5号楼1层111、111-1、111-2、111-3号商铺，总面积为212.57㎡免费出租给乙方从事商业活动，租赁期限为芳香那拉提一区旅游街区项目中电采暖工程量完成60％到期，租赁协议自动解除。并约定此房产陈保中系实际产权人。之后，上策房产公司与陈保中签订《商品房买卖合同》，约定陈保中购买上策房产公司开发建设的芳香那拉提5号楼111、111-1、111-2、111-3号商品房，商品房用途为商业服务，建筑面积共212.57平方米，套内建筑面积202.435平方米，共同部位和公用房屋分摊建筑面积10.126平方米。商品房单价为9821.10元／平方米，总金额为2,087，671.2元。二、2016年4月14日，陈保中与陈静签订《租赁协议》，约定陈保中将新源县芳香那拉提旅游街区5某楼111、111-1、111-2、111-3(四间合为一间)出租给陈静经营餐饮服务，租赁期限自2016年5月1日起至2020年4月30日止，租金一年一付，前两年租金为70,000元／年，两年后租金每年递增10,000元(第三年80,000元，第四年90,000元)。并约定陈保中将店内所有设备交由陈静无偿使用，租赁期满时，陈静将所有原设备无损交还陈保中(自然磨损除外)。同日，陈保中将上述房屋内的设备(烤箱65CM＊50CM一台，1.2M冰箱两台、1.2M冰柜两台、微波炉两台、四头灶一台、制冰机一台、刨肉机一台、单开门消毒柜两台、双开门消毒柜一台、冷藏柜一台、冰柜1180L一台、音响功放点歌系统一套、餐具柜四个、铁板台2.2M＊1.5M两台、铁板台1.6M＊1.2M一台、中央空调三台、桌子十三套、凳子六十把、藤椅桌四张、藤椅凳十二把、烧水器一台)移交给陈静。三、天北万佳公司与上策房产公司的建设工程施工合同纠纷一案，天北万佳公司于2016年1月13日向法院申请诉前保全，一审法院于2016年1月13日作出(2016)新40财保10号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结上策房产公司价值26,000,000元的财产。2016年1月15日一审法院在新源县不动产登记中心依法查封上策房产公司位于新源县那拉提镇芳香那拉提5号楼205.31㎡的产权手续及其他房屋的产权手续，查封期间不得办理过户、转让、买卖、抵押手续，查封时间为2016年1月15日-2019年1月14日。上策房产公司于2016年5月31日向一审法院申请解除已查封的部分房产的产权手续，一审法院于2016年6月27日作出(2016)新40财保10号之一裁定书，裁定：一、冻结上策房产公司位于新源县那拉提镇芳香那拉提4号楼1-4、1-5、1-6，5号楼1-19、1-23、1-20，8号楼地-3、2-1、2-3、2-4、2-5、2-6，12号楼地-4，担保人李琴位于新源县那拉提镇芳香那拉提8号楼1-13、1-14、1-15的产权手续；二、解除对上策房产公司位于新源县那拉提镇芳香那拉提6号楼地-1、地-25、地-26、地-27、地-28、地-29、地-30、地-31、地-33、地-34，13号楼1-2、1-12、1-13、1-14、1-15的产权冻结手续。2016年7月1日一审法院在新源县不动产登记中心依法查封上策房产公司位于新源县那拉提镇芳香那拉提5号楼1-23号。2018年6月23日，一审法院作出(2016)新40民初60号民事判决书，判决：一、上策房产公司于判决生效之日起三日内支付天北万佳公司工程款20,315,276.59元并赔偿利息损失(按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2015年1月12日起以20，315，276.59元为基数计算至实际给付之日止)；二、驳回天北万佳公司的其他诉讼请求。上策房产公司不服该判决，上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2018年12月24日作出(2018)新民终404号民事判决书，判决：一、维持(2016)新40民初60号民事判决第二项；二、变更(2016)新40民初60号民事判决第一项为：上策房产公司于判决生效之日起三日内支付天北万佳公司工程款18,276,974.08元并赔偿利息损失(按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2015年1月12日起以18,276,974.08元为基数计算至实际给付之日止)。该判决生效后，上策房产公司未履行判决书确定的义务，天北万佳公司向一审法院申请强制执行。2019年1月10日，一审法院在新源县不动产登记中心依法续封上策房产公司位于那拉提镇芳香那拉提5号楼205.31㎡产权，包括1-18号房屋。2019年2月14日，一审法院作出(2019)新40执12号执行裁定书，裁定：一、查询、冻结、划拨上策房产公司在有关单位的存款、债券、股票、基金份额等18,815,098.08元(其中含本案执行费86,129元)及利息；二、查封、扣押、拍卖、变卖上策房产公司应当履行义务部分的财产。案外人陈保中对执行标的新源县那拉提镇芳香那拉提5号楼1-18号、1-23号房屋的所有权提出书面异议，一审法院于2020年3月23日作出(2020)新40执异第4号执行裁定书，以陈保中购买涉案争议房屋并非用于居住，不符合排除执行的法定要件为由，裁定驳回案外人陈保中的异议请求。陈保中不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。2013年7月10日，上策房产公司与天北万佳公司签订《建设工程施工合同》三份，于2013年12月18日签订《建设工程施工合同》一份，分别对天北万佳公司承建芳香那拉提一期建设项目三个标段及2某楼工程范围及工程价款进行约定，其中一标段5某、6某、13某工程价款为28,233,000元、二标段7某、15某工程价款为9,366,200元、三标段4某、8某、12某、16某工程价款为27,288,600元、12某楼工程价款为11,625,000元。”“2015年1月15日，上策房产公司将涉案十栋楼进行竣工验收备案。备案表中载明：涉案工程开工日期为2013年7月10日，竣工日期为2014年11月4日；设计单位、施工单位、建设单位、监理单位均签署同意竣工验收及工程质量验收合格意见。”“2013年11月7日、2014年1月22日，上策房产公司分别与新疆中兴恒业商贸有限公司、新疆金亚盛管业有限公司、施威达公司签订《电采暖工程施工合同》，将涉案工程的电采暖部分分包上述案外人施工。约定承包方式为总价包干；单价160元，其中电采暖工程100元，电采暖工程配电系统30元，电采暖工程控制系统30元。”“双方均认可涉案工程于2014年11月4日竣工验收并交付使用，工程价款据实结算。”(2018)新民终404号民事判决书对(2016)新40民初60号民事判决查明的上述事实予以确认。五、芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋系《补充协议》《商铺租赁协议》《商品房买卖合同》《分户面积明细表》中的5号楼111号房屋、111-2号房屋。六、2020年11月25日，新源县房地产管理办公室向一审法院回函，载明：“经查新源县那拉提镇芳香那拉提5号商业楼1-18号、1-23号房产无抵押，有查封”。七、施威达公司于2010年1月25日注册成立，系自然人独资的有限责任公司，股东及法定代表人系陈保中。2016年2月22日，该公司名称变更为施威达电热科技公司。2016年3月8日，施威达电热科技公司出具《证明》，其公司同意上策房产公司将位于芳香那拉提一区旅游区5号楼1层111、111-1、111-2、111-3号商铺，于签订合同时，以陈保中个人名义签订，房产证办到陈保中名下。八、新源县那拉提芳香满楼饭庄于2016年7月13日注册成立，经营者为陈静，经营场所新疆伊犁州新源县那拉提镇路北，经营范围为餐饮服务。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1．陈保中对案涉芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋是否享有所有权；2．陈保中就案涉芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”陈保中虽与上策房产公司签订了《商品房买卖合同》，但案涉芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋的权属并未变更登记在陈保中名下，陈保中尚不享有房屋所有权。因此陈保中直接通过本案诉讼的方式确认那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋归其所有，于法无据，一审法院不予支持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”司法实践中，执行异议之诉案件通常参照《执行异议复议规定》的相关规定，结合案件实际情况判断案外人是否对执行标的享有足以排除执行的民事权益。本案审查陈保中就案涉芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋是否享有足以排除执行的民事权益，应当参照《执行异议复议规定》第二十八条规定的四项要件进行分析认定：(一)关于陈保中是否在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面买卖合同。1．陈保中提供的《电采暖工程施工合同》《补充协议》等证据与(2016)新40民初60号民事判决书审理查明“2013年11月7日、2014年1月22日，上策房产公司分别与新疆中兴恒业商贸有限公司、新疆金亚盛管业有限公司、施威达公司签订《电采暖工程施工合同》，将涉案工程的电采暖部分分包上述案外人施工。约定承包方式为总价包干；单价160元，其中电采暖工程100元，电采暖工程配电系统30元，电采暖工程控制系统30元”的事实相互印证，足以认定施威达公司系案涉芳香那拉提4某、6某、7某、8某、12某、16某商业楼低温辐射电采暖工程的承包人，施威达公司与上策房产公司签订《电采暖工程施工合同》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2．(2016)新40民初60号民事判决书审理查明天北万佳公司施工建设的芳香那拉提2某、4某、5某、6某、7某、8某、12某、13某、15某、16某商业综合楼建设工程项目于2014年11月4日竣工验收合格并交付使用，即此时上策房产公司向施威达公司支付芳香那拉提4某、6某、7某、8某、12某、16某商业楼低温辐射电采暖工程的95％的工程款(即3,473,773.42元)履行期限已经届满。3.上策房产公司与陈保中签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》的购房总价款与施威达公司享有的首笔工程款数额相当，双方在《电采暖工程施工合同》《补充协议》中达成了以《商品房买卖合同》中的四套房屋(含案涉芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋)抵付首笔工程款的合意，且施威达电热科技公司指定其公司法定代表人即陈保中为购房人，并同意将房产证办至陈保中名下。4.根据查明的事实，上策房产公司与施威达公司签订《电采暖工程施工合同》《补充协议》及与陈保中签订《商品房买卖合同》的时间均早于人民法院查封案涉芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋的时间。(二)关于陈保中是否在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。首先，根据(2016)新40民初60号民事判决书审理查明的天北万佳公司施工建设的芳香那拉提2某、4某、5某、6某、7某、8某、12某、13某、15某、16某商业综合楼建设工程项目于2014年11月4日竣工验收合格并交付使用的事实以及陈保中提供的其与上策房产公司签订的《商铺租赁协议》，足以证实案涉芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋于2014年11月4日起即由陈保中承租使用。其次，陈保中提供的其与陈静签订的《租赁协议》、店面设备清单与新源县那拉提镇芳香满楼饭庄企业信用信息公示报告等证据相互印证，足以证实陈保中自2016年4月14日起将上述房屋承租给陈静使用。综上，一审法院认定陈保中在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。(三)关于陈保中是否已支付涉案争议房屋全部价款的问题。《商品房买卖合同》约定四套房屋(含案涉芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋)的购房总价款为2,087,671.2元，陈保中以上策房产公司欠付施威达公司的电采暖施工工程款2,087，671.23元抵付了上述款项，符合《电采暖工程施工合同》《补充协议》的约定，上策房产公司对此予以认可。因此，一审法院认定陈保中已付清涉案争议房屋的全部价款。(四)关于涉案争议房屋未办理产权登记是否因陈保中自身原因所致。陈保中与上策房产公司签订的《补充协议》约定办理涉案争议房屋产权登记在陈保中名下的义务在上策房产公司，上策房产公司在人民法院查封涉案争议房屋前未履行上述义务，致使芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋未办理产权过户登记至陈保中名下，系上策房产公司的原因，并非陈保中自身原因。综上所述，陈保中对芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋享有的民事权益，符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，足以排除人民法院的强制执行。此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，首先，案外人执行异议之诉的处理方式是对是否能够强制执行案涉执行标的予以评判，而解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销，则系执行法院的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故陈保中有关解除查封措施的诉讼请求，不属于本案审理范围。其次，就执行标的提出确权之诉，则应当确认当事人物权的权利归属与内容，而办理房屋登记手续的诉讼请求属于给付之诉，不属于上述法律规定的可以一并提起确权之诉的范围，即不属于本案的审理范围。判决：一、不得执行新源县那拉提镇芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋；二、驳回陈保中的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织各方当事人进行了证据交换和质证。
上诉人天北万佳公司向本院提交如下证据：2019年1月10日伊犁州分院查封公告，用以证明查封公告中载明的房产信息是上策房产公司提交的，在涉案争议房屋被查封后陈保中并未提出异议。
陈保中质证意见：对该份证据的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可，认为陈保中正是因为对执行裁定书有异议才提出了相关的执行异议，并引发本争议。
上策房产公司对该份证据无意见。
本院认证意见：因该份证据系伊犁州分院行使职权过程中作出的司法文书，故本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
被上诉人陈保中向本院提交如下证据：证据1：英尚1569铁板烧餐厅设备采购款凭证、酒水价目表、广告单、日报表、自制消费水单、结账单、配货单、送货单，用以证明陈保中占有涉案争议房屋在内的商铺后，自2014年6月起实际经营名为“那拉提英尚1569铁板烧”的餐厅，开设餐厅及经营餐厅期间发生设施设备购买费用、日常采购费用，并为经营餐厅制作菜单、优惠券等。该证据与陈保中一审提供的《商铺租赁合同》《商品房买卖合同》相印证，可以证明陈保中早在法院查封前就实际占有该房屋。
证据2：那拉提旅游网页新闻6份，即2014年7月9日、2014年7月12日“新疆那拉提国家旅游度假区”公众号新闻、2014年9月16日、2014年9月19日、2015年3月2日“新疆旅游卡”公众号新闻、2015年9月20日“汽车905”公众号新闻，用以证明自2014年7月至2015年9月，“那拉提英尚1569铁板烧”餐厅作为芳香那拉提项目的旅游推荐餐厅多次出现在那拉提各旅游网页新闻中，“那拉提英尚1569铁板烧”餐厅实际存在并在上述期间持续经营。
证据3：水电费缴纳票据4张，用以证明陈保中经营的英尚1569铁板烧餐厅在2014年经营期间向新疆芳香那拉提旅游文化运营管理有限责任公司缴纳水、电费，涉案争议商铺早在人民法院查封前便已由陈保中合法占有、使用。
证据4：《新疆维吾尔自治区非税收入专用收据》3张，用以证明为经营英尚1569铁板烧餐厅，组织员工在新源县疾病预防控制中心进行从业检查，办理员工健康证。
证据5：货物销售单、发货清单，用以证明为经营英尚1569铁板烧餐厅，陈保中陆续采购餐厅设备。
证据6：《中国联通伊犁分公司收据》1张，用以证明陈保中妻妹孙艳丽办理英尚1569铁板烧餐厅宽带及固话账号，缴纳相应费用。
证据7：《收据》1张，用以证明英尚1569铁板烧餐厅办理餐饮许可证，产生制作资料费用。
证据8：2014年英尚1569铁板烧餐厅开业照片，用以证明陈保中在涉案争议商铺上经营英尚1569铁板烧餐厅，早于人民法院查封前便已实际占有该房屋。
证据9：中国工商银行流水单，用以证明陈静在2016年4月14日签订租赁合同当日，便通过ATM现金转账至陈保中银行账户75,000元，其中70,000元为房租，5000元为押金。
证据10：结婚证，用以证明陈保中与孙艳琴系夫妻关系，涉案餐厅的部分订单系由孙艳琴签字，该商铺实际为陈保中占有并使用。
天北万佳公司质证意见：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不认可，认为根据我国建筑法规定，没有经过竣工验收的房屋，不能进行入住、使用。2014年6月芳香那拉提项目还没有竣工验收，陈保中是非法占有涉案房屋而不是合法占有。且该组证据未能反映餐厅与陈保中有法律上的关系，账务往来也没有显示与陈保中的往来账目，故而该两组证据不能证明涉案房屋是由陈保中经营和合法占有。对证据3、证据4的真实性、关联性、合法性不予认可，认为涉案房屋未经验收擅自占有使用，违反法律规定。且四份收据的收款人并非相关主管部门，缴费人也不是陈保中，另外3张收据与涉案争议房屋没有关联性，同时没有网银支付证明加以佐证。对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可，认为陈保中不能提供证据证明英尚铁板烧的工商注册地址为涉案争议房屋，六份购货清单与涉案争议房屋也不具备关联性。且企业之间财务往来通常是以银行支付为主，涉案六份购货清单的财务往来无银行凭证佐证。陈保中亦未提交证据证明涉案房屋产权权属发生了转移登记，也未提交上策房产公司的房屋准住通知单或交接手续，不能证明在人民法院查封前已合法占有。对证据6、证据7的真实性、合法性、关联性均不认可，认为交款人并非陈保中，且经营活动发生在涉案争议房屋验收之前，亦无相关银行凭证加以佐证。对证据8的真实性、合法性、关联性均不认可，认为照片不能反映拍摄时间、拍摄地点，不能证明陈保中在人民法院查封前就占有使用了涉案争议房屋。对证据9的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该银行流水为2016年1月后发生的银行业务，当时涉案房屋已被伊犁州分院查封，其经营活动不合法。同时陈保中未能提供银行流水或采购、定制合同相互佐证，真实性无法确定。陈保中所提交证据不能证明房屋已办理了产权转移登记或相关交接手续，不能证明在人民法院查封前就占有了该涉案房屋。对证据10的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为与本案无关，无能证明待证事实。
上策房产公司质证意见：对证据1、2的真实性、关联性、合法性均认可，称“那拉提英尚1569铁板烧”餐厅系于2014年开张，包括当地的六家客栈，是当地政府要求的一个形象工程，陈保中在物业公司办过装修手续。餐厅负责人确实是陈保中。对证据3-10的真实性、合法性、关联性亦认可，认为提供的证据都属实。
本院认证意见：对证据1中设备采购款凭证的真实性予以确认，关联性不认可；对证据1中的酒水价目表、广告单、日报表、自制消费水单、结账单、配货单、送货单，因上述证据系单方制作无法核实，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性不认可。对证据2-4真实性、合法性予以认确认，关联性不认可，认为上述证据不能证明那拉提英尚1569铁板烧餐厅即是在涉案争议房屋上开办的。对证据5中商品销售单、送(销)货单的真实性认可，关联性不认可，对发货清单及乌市川疆酒店的单据，因无法核实，故对其真实性、关联性、合法性不予确认。对证据6联通公司收据因未加盖公章，故对其真实性、合法性、关联性不予确认。对证据7的真实性予以确认，对关联性不予认可，因无法证明与待证事实相关。对证据8，因照片无法显示拍摄时间、地点、拍摄人，故对该份证据的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据9，因该银行流水无法反映转款人信息，故对其真实性、合法性确认，关联性不认可。对证据10结婚证的真实性、合法性确认，关联性不认可。
二审经审理查明：1.新疆施威达电热科技有限公司于2016年3月8日出具《证明》，载明“新疆施威达电热科技有限公司与上策房产公司签订的《电采暖工程施工合同》中，现新疆施威达电热科技有限公司同意上策房产公司将位于芳香那拉提一区旅游街区5号楼1层111，111-1，111-2，111-3号商铺，于签订合同时，以陈保中个人名义签订，房产证办到其人名下，对此，新疆施威达电热科技有限公司无异议。特此证明”。
2.陈保中在一审庭审时陈述，施威达公司与上策房产公司就涉案电采暖工程并没有结算，剩余工程款仅于2015年支付过一笔90,000元。上策房产公司对剩余款项未支付完毕的事实也予以认可。
关于未付工程款，施威达公司在工程施工完毕后至今未提起诉讼向上策房产公司主张权利。另，陈保中在庭审中称“那拉提英尚1569铁板烧”餐厅办理过工商营业执照，但已于2015年底注销。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.陈保中是否是适格诉讼主体；2.陈保中对新源县那拉提镇芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋，是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
关于焦点一，天北万佳公司上诉称陈保中并非是涉案工程《电采暖工程施工合同》的合同相对方，其无权就涉案房屋提出执行异议之诉。对此问题，本院认为，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：(一)案外人的执行异议诉请已经被人民法院裁定驳回；(二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；(三)自执行异议裁定送达之日起十五日内提起”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定，陈保中虽非《电采暖工程施工合同》的相对方，但从在案《补充协议》《商品房买卖合同》及《证明》等证据来看，施威达公司与上策房产公司合意将涉案争议房屋登记在陈保中名下，陈保中对涉案争议房屋具有诉的利益，其在执行异议被驳回后依法提起执行异议之诉，有事实和法律依据。故天北万佳公司该项上诉理由于法无据，本院不予支持。
关于焦点二，陈保中主张施威达公司与上策房产公司以房抵债真实，其在人民法院查封前已签订《商品房买卖合同》并合法占有该涉案争议房屋、对未办理过户登记亦不存在过错，符合《执行异议复议规定》第二十八条，对涉案争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。天北万佳公司则主张施威达公司与上策房产公司债权真实与否未经确认、债权转让程序违法，双方以物抵债协议已侵害其他债权人平等受偿的权利，且陈保中所提交证据无法证明其在人民法院查封前已合法占有该房屋，陈保中对涉案争议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。对此问题，本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《执行异议复议规定》第二十八条规定的是无过错不动产买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，属于是在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则在一定程度上突破了债权平等原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用前款规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对于法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”，主张对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的案外人，应承担相关举证责任并达到高度盖然性标准，否则就应承担相应举证不利的法律后果。
本案中，陈保中虽主张施威达公司与上策房产公司之间存在以物抵债法律关系，但根据双方《电采暖工程施工合同》及《补充协议》的签订时间来看，系在工程未施工、债权债务未发生之前，且从具体内容来看，双方关于以涉案房产抵扣部分工程款的约定，系对工程价款支付方式的合意，并未违反法律法规或损害第三人合法权益。基于施威达公司同意而与上策房产公司签订《商品房买卖合同》并占有涉案争议房屋的陈保中，在涉案争议房屋完成交付或登记之前，对上策房产公司并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对涉案房产主张权利，否则就破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与被执行人之间存有债权债务关系的当事人的合法权益救济途径。因此，在涉案争议房屋未办理不动产变更登记的情形下，就陈保中对该房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益，本院分析认定如下：
第一，涉案《电采暖工程施工合同》及《补充协议》合法有效，施威达公司已全面履行施工义务。根据陈保中一审中提交的《电采暖工程施工合同》《补充协议》以及从相关行政管理部门调取的涉案电采暖工程验收资料等在案证据，足以认定芳香那拉提4某、6某、7某、8某、12某、16某楼的电采暖工程系施威达公司施工，并已通过验收备案。在天北万佳公司未提交有效证据证明施威达公司、上策房产公司就涉案工程款已合意变更为其他支付方式或已全部支付完成情况下，应认定施威达公司在相关工程完工后即享有请求上策房产公司履行房屋交付、过户义务的权利。
第二，现有证据无法认定陈保中在人民法院查封前与上策房产公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》。首先，陈保中在一审时提交的《商品房买卖合同》并未载明签订时间，虽然其主张系于2014年6月签订该合同，但鉴于该合同系格式条款合同，合同第八条中的“2014年”字样系印章加盖，且合同中关于逾期支付房款的违约金约定与陈保中提出的以房抵偿工程款的主张相矛盾。其次，根据《补充协议》中“待乙方(施威达公司)工程完成60%，甲方(上策房产公司)以乙方名义在产权登记部门，办理正式房屋产权登记证及土地使用权”的约定，涉案争议房产在签订协议之初系约定产权办理至施威达公司名下。结合2016年3月8日《证明》中“现同意上策房产公司于签订合同时以陈保中个人名义签订”的内容，可以认定陈保中签订的《商品房买卖合同》应系2016年3月8日后签订，但是否早于人民法院查封前，依据现有证据并不足以认定。
第三，现有证据不能认定陈保中在人民法院查封前已合法占有该涉案争议房屋。首先，根据一审查明事实，涉案5号楼1-23号商铺系于2016年7月1日查封、1-18号商铺系于2019年1月查封，陈保中在一、二审中虽提交了《租赁协议》、工商银行交易流水、“那拉提英尚1569铁板烧”餐厅经营期间的水电费发票、财务记账凭证、广告单、税务发票等证据用以证明在人民法院查封前便已合法占有涉案争议房屋，但上述证据并不足以证明“那拉提英尚1569铁板烧”餐厅地址与涉案争议房屋具有对应性。其次，陈静的“新源县那拉提镇芳香满楼饭庄”营业执照上载明成立日期为2016年7月13日，地址为“新疆伊犁州新源县那拉提镇路北”，陈保中所提交的银行流水也无法显示转款人系陈静，即缺乏租金等证据证明租赁合同实际履行及合同本身的真实性。再次，陈保中亦未能提供其他有效证据证明由其交付了涉案争议房屋的用水、用电、物业、暖气等相关费用。因此，本院认为，依现有证据在本案中不能认定陈保中在人民法院查封前对涉案争议房屋进行了占有、使用。一审法院认定事实错误，本院在此予以纠正。
第四，涉案争议房屋价款已全部支付完毕。如前所述，施威达公司承接上策房产公司电采暖工程施工项目，双方就部分工程款抵偿涉案争议房屋在《电采暖工程施工合同》《补充协议》签订之初进行了明确约定，且从该工程验收资料情况及生效判决查明事实来看，涉案工程已验收合格。虽然涉案电采暖工程款剩余部分至今未给付完毕，施威达公司亦未提起诉讼主张权利，与正常商业交易习惯不太相符，不排除施工合同、房屋买卖合同均为查封后倒签的可能。但鉴于已完成工程价款总额已覆盖涉案争议房屋的价款金额，故在天北万佳公司未提出相反证据情况下，应视为双方相应工程款已合意转化为涉案争议房屋的购买款。天北万佳公司关于“陈保中并未向上策房产公司缴纳涉案争议房屋房款，双方之间无交款记录”的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
第五，现有证据不能认定陈保中对涉案争议房屋未办理过户不存在过错。虽然涉案《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人(上策房产公司)应当在商品房交付使用后壹佰捌拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但陈保中既未提交任何证据证明其曾向上策房产公司积极主张权利要求办理过户登记，尤其是涉案1-18号商铺系于2019年1月才被查封，又未提交相关证据证明无法办理过户系上策房产公司方面原因或其他客观原因造成。
因此，陈保中并不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，其对涉案争议房屋并不享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益。
综上，天北万佳公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。因当事人在二审中提交了新证据，本院对一审判决认定事实错误部分予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院(2020)新40民初32号民事判决；
二、准予执行新源县那拉提镇芳香那拉提商业楼5号楼1-18号、1-23号房屋。
一审案件受理费18,741元(陈保中已预交)，二审案件受理费18,741元(新疆天北万佳建设工程有限责任公司已预交)，均由陈保中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 钊
审 判 员 黄 睿
审 判 员 兰 宁
二 〇 二 一 年 六 月 二 十 四 日
法 官 助 理 李 毓 莹
书 记 员 艾力努尔·马达尼