张博、沈阳苏伯林房地产开发有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
张博、沈阳苏伯林房地产开发有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
(2021)辽01民终5901号
上诉人(原审原告)：张博。
委托诉讼代理人：彭欢，新民市诚信法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：沈阳苏伯林房地产开发有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。
法定代表人：姚振军，该公司经理。
被上诉人(原审被告)：大连银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区北站路77-1号1门。
负责人：许敬畏，该行行长。
委托诉讼代理人：李飞。
委托诉讼代理人：王宝绅。
原审第三人：沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。
法定代表人：解令法。
原审第三人：沈阳蓝德温泉度假村有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。
法定代表人：金辉。
原审第三人：姚振军。
原审第三人：支秀明。
原审第三人：解令法。
原审第三人：金辉。
原审第三人：仇馨平。
上诉人张博因与被上诉人大连银行股份有限公司沈阳分行、沈阳苏伯林房地产开发有限公司，原审第三人沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院(2019)辽0103民初6083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。
张博上诉请求：1.撤销沈阳市沈河区人民法院(2019)辽0103民初6083号民事判决，改判或发回重审。2.一审诉讼费、上诉费用由被上诉人承担。理由：2014年6月24日上诉人与被上诉人沈阳苏伯林房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定上诉人以110585元购买被上诉人位于新民市(建筑面积39.85平方米)的楼房，上诉人将购买房屋全款110585元以转账的方式付给被上诉人苏伯林公司，被上诉人为我出具了收条，并加盖公司印章，甲方承诺，乙方所定购商品房于2014年12月31日前竣工并以清水房标准交付使用。被上诉人沈阳苏伯林房地产开发有限公司出具了收款收据。被上诉人沈阳苏伯林房地产开发有限公司出售给案外人的房屋主体建筑已经完成，至今未交付给上诉人。上诉人多次要求被上诉人苏伯林公司为其办理产权登记，并于2018年8月将上诉人的身份证、收据等相关材料微信发送给该公司经理，要求办理过户手续，被上诉人公司一直以各种理由推拖，不能入住及其不能办理该房屋过户登记手续的原因均不在上诉人。2018年8月30日查封了新民市兴隆堡镇富康街9号房产。本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，本案法院预查封案涉房屋的时间为2018年8月30日。而张博与沈阳苏伯林房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》虽然未注明签订时间，但结合双方签订认购书的时间及张博付款的时间均在2015年6月，且《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2015年10月31日，可以推断该合同的签订时间早于案涉房屋被查封的时间。其次，从房款的支付情况看。张博提交了苏伯林房产公司开具的收款收据，并提交了相关的银行交易记录予以佐证，且该收款收据与苏伯林房产公司提交的收款收据底联与交款单能够相互印证，可以证明张博支付了全部购房款。第三、园区内目前无水、无电、无物业，关于未办理过户登记的原因问题，本案的特殊之处在于案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，张博在此过程中并没有过错。第四、《最高人民法院关于审理执行工作进一步强化善意执行理念的意见》法发[2019]35号第二项严禁超标的查封和乱查封，本案执行案标的的本金为4617，848.17元，并且在借款时有抵押物，但在执行阶段除被上诉人除申请查封了抵押物，还查封了沈阳苏伯林房地产开发有限公司名下位于新民市土地56299平方米，新民国用(2013)第D114号(价值约5000万元)，担保人金辉、仇馨平位于沈阳市沈河区惠工街136-10号1-1-1楼房(价值约100万元)，及包含上诉人在内的31户房产(价值约300万元)，被上诉人大连银行股份有限公司严重超标的申请查封担保人的财产，并直接影响上诉人的合法权益。综上所述，张博对案涉房屋享有的权利符合法律规定的排除执行的条件，其在案涉房屋被查封前签订了合法有效的《商品房买卖合同》，实际支付了购房款并取得占有，其权利具备物权期待权的性质，优先于本案申请执行人大连银行股份有限公司沈阳分行享有的普通债权。大连银行股份有限公司沈阳分行辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
沈阳苏伯林房地产开发有限公司未答辩。沈阳蓝德温泉度
假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平未陈述意见。
张博向一审法院起诉请求：1.确认被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司开发建筑的位于新民市(建筑面积39.85平方米)的楼房系原告出资购买并享有所有权，判决解除查封并撤销对该房屋的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：大连银行股份有限公司沈阳分行诉沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年11月22日作出(2017)辽0103民初10725号民事判决，判决：一、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司于该判决发生法律效力后十日内偿还大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金人民币4617848.17元(截止2017年6月20日)；二、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司于该判决发生法律效力后十日内偿还大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金人民币4617848.17元的利息(从2017年6月21日起至该判决确定的债务实际清偿之日止，按合同约定及法律规定计算)；三、如沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司逾期履行该判决的第一、二项，则大连银行股份有限公司沈阳分行对沈阳蓝德温泉度假村有限公司提供抵押的房产(坐落于新民市房屋所有权证号N170029911)享有优先受偿权；四、沈阳苏伯林房地产开发有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平对上述债务承担连带责任保证；五、驳回大连银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。判决生效后，沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平未按期履行判决确定的给付义务，大连银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2018年8月30日作出(2018)辽0103执3474号协助执行通知书，查封了沈阳苏伯林房地产开发有限公司名下的包括位于新民市，建筑面积39.85平方米的房屋在内的多处房产。执行案外人张博对此提出异议。一审法院于2019年4月16日作出(2019)辽0103执异226号执行裁定，认为：“最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。’本案中，案外人同被执行人沈阳苏伯林房地产开发有限公司虽签订正式的《商品房买卖合同》，但涉诉房产至今未交付使用，故案外人提出的异议，不符合上述条款规定的排除执行的法定要件。前述规定第二十九条规定：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。’本案中，案外人未能提供证据证明购买该房屋用于居住且名下无其他居住的房屋，故案外人提出的异议，亦不符合上述条款规定的排除执行的法定要件。综上，对案外人提出的异议，不予支持”，驳回了张博的异议请求。张博不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。
另查，原告作为买受人、被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买坐落于新民市，建筑面积39.85平方米商品房，用途为商住，总价款110,585元。2015年6月24日，被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司向原告出具了金额为110,585元的收款收据。现该房屋未交付给原告使用，原告未办理入住手续。现原、被告因执行问题发生纠纷，原告起诉至一审法院。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、第三人沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院根据原告和被告大连银行股份有限公司沈阳分行提供的证据对本案的事实予以认定。本案系案外人执行异议之诉，原告张博作为案外人对一审法院在执行以被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、第三人沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平为被执行人的案件中查封的涉案房屋提出异议，并在执行异议被一审法院驳回后提起执行异议之诉，请求确认案涉房屋所有权并排除对诉争房屋的执行。综合原、被告的陈述以及各方提供的证据，可以看出本案的争议焦点在于原告张博对案涉房屋是否享有能够排除对诉争房屋强制执行的权利。本案中，原告与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司为虽签订了《商品房买卖合同》，但原告张博在庭审中明确表示案涉房屋并未实际交付，未办理入住手续。被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司与原告之间系债权的法律关系，并未发生物权的法律效力，原告张博并未取得坐落于新民市(建筑面积39.85平方米)的房屋所有权。故对于原告要求确认其享有案涉房屋所有权的诉讼请求，不予支持。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”现原告并未实际合法占有案涉房屋，因此，原告提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的法定要件。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”现原告并未举证证明原告购买案涉房屋系用于居住，且在其名下无其他用于居住的房屋，原告对此应承担举证不能的法律后果。因此，原告提出的异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的法定要件。综上，原告所提出的异议并不能排除强制执行的效力，故对于原告的诉讼请求，不予支持。
综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告张博的诉讼请求。案件受理费2,511元，公告费560元，由原告张博承担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以认定。
本院认为，本案上诉人与沈阳苏伯林房地产开发有限公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但案涉房屋并未实际交付，上诉人未办理入住手续，亦未实际入住，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定；上诉人并未举证证明其购买案涉房屋系用于居住，且在其名下无其他用于居住的房屋，故亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第(二)项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，因此，上诉人关于排除执行及请求确认所有权的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出超标的查封的问题，依法不属于案外人执行异议之诉的审查范围，故本院不予审查。
综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2511元，由上诉人张博负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙悦
审判员 赵钺
审判员 王虹
二〇二一年六月八日
书记员 张磊