宜宾农村商业银行股份有限公司、何永香申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
宜宾农村商业银行股份有限公司、何永香申请执行人执行异议之诉二审民事判决书
四川省宜宾市中级人民法院
民事判决书
(2021)川15民终1081号
上诉人(原审原告、申请执行人)：宜宾农村商业银行股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区人民路146号1幢1层。
法定代表人：梅发贵，董事长。
委托诉讼代理人：刘曾燕，四川发现(宜宾)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：易飞吉，四川发现(宜宾)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、案外人)：何永香。
委托诉讼代理人：杨宗桥，四川晏州律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、案外人)：李祥维。
委托诉讼代理人：杨宗桥，四川晏州律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、被执行人)：丁科。
原审第三人(被执行人)：简章会。
原审第三人(被执行人)：陈化。
上诉人宜宾农村商业银行股份有限公司(以下简称宜宾农商行)因与被上诉人何永香、李祥维、丁科，原审第三人简章会、陈化申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初5494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宜宾农商行上诉请求：撤销本案一审判决，依法改判支持宜宾农商行的全部诉讼请求，本案一审、二审案件受理费由何永香、李祥维、丁科承担。事实和理由：1.宜宾农商行取得的是抵押担保物权而非金钱债权，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定而非第二十八条，第二十八条仅适用于无担保物权的普通金钱债权执行，何永香、李祥维并非从开发商处购买房屋，其购买的房屋系二手房且为营业用房，并非满足居住需求，其并非消费者购房人，宜宾农商行已经对案涉房屋办理抵押登记，且生效判决已确认宜宾农商行享有优先受偿权，何永香、李祥维提出的排除执行异议应不予支持；2.一审法院对何永香、李祥维是否因自身原因未办理过户登记、是否支付大部分价款和是否占有房屋，认定事实不清；3.宜宾农商行尽职调查时，已通过现场查勘、借助第三方评估报告，以及信赖房管部门和国土部门的物权公示信息，已全面做到尽调和审查的内控要求；4.本案如适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，会引导不良的社会风气和价值取向，也会导致金融机构不敢轻易与民营企业发生金融业务，不利于金融法律生态良性发展。
何永香、李祥维辩称，1.购买案涉房屋签订了合同，根据法律规定应依法受到保护；2.一审中提供的依据以及一审查明的事实已经很清晰，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宜宾农商行的上诉请求。
丁科未作答辩。
简章会、陈化述称，1.本案应适用的法律依据应是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十七条，该规定第二十八条适用前提是金钱债权，本案执行的是抵押权，第二十八条不适用于本案，抵押权经登记后具有公信力，该信赖利益应予以保护，生效判决书也确定了宜宾农商行对抵押物的优先受偿权，本案不符合排除执行的条件；2.何永香、李祥维并无证据证明非自身过错未办理过户登记，何永香、李祥维基于自身原因怠于主张物权权利未办理案涉房产的过户登记，理应承担自身过错的法律责任，何永香、李祥维因怠于行使权利致使物权已转化为对丁科的债权，其有权另案向丁科主张权利，宜宾农商行基于担保物权对抵押物受偿后，并不影响何永香、李祥维的法律救济权利；3.本案丁科已涉嫌诈骗，简章会、陈化均是其被害人，本案应依法移送公安机关，先刑后民。
宜宾农商行向一审法院起诉请求：1.请求人民法院准许对(2019)川1502执4481号执行案件中登记于被执行人丁科名下位于兴文县××镇××市场××号楼××号房屋【房产证号：兴文县房权证2007字第5××2号，土地证号：兴国用(07)第0××2号】的执行；2.案件受理费由何永香、李祥维承担。
一审法院认定事实：2013年5月28日，简章会、陈化向宜宾农商行借款110万元，丁科以其位于四川省兴文县××镇××市场，包括案涉房屋在内的11间营业用房为简章会、陈化的以上债务提供担保。同年5月30日，兴文县住房和城乡规划建设局就前述房屋抵押，颁发了兴房他证兴文县字第2××8号《房屋他项权证》。简章会、陈化未履行借款合同的约定，宜宾农商行诉至一审法院。
一审法院于2015年11月4日就该案作出(2015)翠屏民初字第4号民事判决书，判决：简章会、陈化于判决生效之日起10日内共同向宜宾农商行归还借款本金110万元并支付从2014年30日起至本判决确定的给付支付止的利息和复息；宜宾农商行对丁科位于兴文县××镇××市场××1间房屋在120万元债权范围内享有优先受偿权。判决发生法律效力后，简章会、陈化、丁科未履行生效法律文书确定的义务。宜宾农商行向一审法院申请强制执行，一审法院立案执行，于2020年3月5日作出(2019)川1502执4481号执行裁定和协助执行通知书，查封了案涉房屋。
执行过程中，何永香、李祥维对执行标的【即案涉房屋：四川省兴文县××镇××市场××号楼××号门市，房产证号：兴文县房权证2007字第5××2号，土地证号：兴国用(07)第0××2号】提出书面异议。一审法院于2020年8月24日出具(2020)川1502执异153号执行裁定书，裁定：中止一审法院(2019)川1502执4481号执行案件对登记于丁科名下位于四川省××镇××市场××号楼××号门市的执行。现宜宾农商行提起执行异议之诉。
另查明，1.案涉房屋于2007年登记于丁科名下。2011年8月15日，丁科(甲方)与案外人何永香、李祥维(乙方)签订《房屋转让协议》，合同主要约定：甲方将其拥有的兴文县××镇××市场××号楼××号门市转让给乙方，总价146000元，签订协议之日乙方一次性支付丁科140000元，甲方负责在12个月内将两证过户给乙方，过户费用甲方承担，交两证时乙方交清余款6000元。协议签订后，何永香、李祥维于2011年8月15日将20000元购房款交付给丁科，次日将120000元购房款交付给丁科。后何永香、李祥维在该门市开展经营活动至今。何永香、李祥维已将剩余购房款6000元交付一审法院专用账户;2.丁科于2014年10月逃匿，后于2015年9月25日在云南省临沧市被挡获归案。2018年12月7日，成都市中级人民法院判处：丁科犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十二年。……。丁科现于四川省嘉州监狱服刑。何永香、李祥维等人因无法找到丁科，向当地政府反映办证事宜。
诉讼过程中，贺春来、覃小洪等人进行了询问调查，二人证实：案涉农贸市场于2005年开始修建，2007年完工。何永香、李祥维等人在丁科处购买了案涉门面。由于后期资金链断裂，丁科将案涉门面的房屋所有权证办至丁科本人名下，并在宜宾农商行处就案涉门面办理了抵押贷款。
一审法院认为，本案系宜宾农商行诉简章会、陈化、丁科借款合同纠纷的生效判决的执行中，对执行标的(案涉房屋)提起的执行异议，本案的争议焦点为买受人对案涉房屋是否享有阻却执行的实体权益？案涉房产系营业用房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执中行，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，结合何永香、李祥维向一审法院提供的证据以及一审法院依法调取的证人证言可证实，买受人在不动产办理抵押登记以及被人民法院查封前已购买并合法占有了案涉房屋，且已按合同约定支付了大部分房屋价款140000元，买受人亦明确表示愿意将剩余价款交付人民法院保管并执行。丁科将案涉不动产办理抵押登记，买受人等人对此并不知情，结合证人证言证实买受人向政府反映办证之事实，一审法院认定买受人对购买不动产未办理过户登记不存在过错。宜宾农商行作为专业从事信贷业务的金融机构，在办理抵押登记时，完全可通过实地调查、询问等了解到案涉房屋已出卖之相应情形，其怠于行使该权利而导致丁科将已出卖的不动产用于抵押。故一审法院认定宜宾农商行在办理抵押登记当时知道或应当知道房屋已出卖，其通过与丁科签订《最高额抵押合同》获得的抵押权不能优先于善意第三人(即何永香、李祥维，房屋的真实买受人)提出的执行异议。
综上所述，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人对案涉不动产享有的权益足以阻却执行。宜宾农商行请求判决准许执行案涉不动产，不符合法律规定，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，经审判委员会讨论决定，判决：驳回宜宾农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由宜宾农村商业银行股份有限公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为何永香、李祥维对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的权益。
首先,从是否存在过错上分析,何永香、李祥维作为购房者不存在过错，应认定为善意购房人；其次,从支付对价上看,本案不动产系通过合理对价取得,何永香、李祥维作为购房者已经按照合同的约定支付了大部分不动产价款140000元，且已经将剩余购房款6000元交付至一审法院专用账户；第三,案涉不动产虽未进行产权变更登记,但已被何永香、李祥维实际占有,丁科将案涉不动产办理抵押登记，何永香、李祥维对此并不知情。且根据一审查明的事实，何永香、李祥维购买案涉不动产至丁科失踪也仅有3年时间，其也一直向政府反映办证，其对购买不动产未办理过户登记不存在过错。综上,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定,不动产买受人何永香、李祥维就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,本案符合排除强制执行之情形。
综上所述，宜宾农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人宜宾农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗 润
审判员 彭晓烽
审判员 聂华竟
二〇二一年六月三日
书记员 牟岑雪