上诉人（原审被告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：宋炽平，总经理。

委托诉讼代理人：李嘉强、周永杰，该司职员。

被上诉人（原审被告）：施彪，男，1942年2月7日出生，汉族，住广州市白云区。

委托诉讼代理人：麦丽妍、卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。

原审被告：广东德诚行地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：宋志民。

上诉人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）因与被上诉人施彪及原审被告广东德诚行地产代理有限公司（以下简称德诚行公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

德才公司上诉请求：一、依法改判或者发回重审；二、一审、二审诉讼费用由施彪承担。事实和理由：一、一审法院在未经全面调查本案详细案情的情况下，草率作出判决，所依据的事实不符合实际情况。（一）施彪称德才公司虚假提供信息，存在欺骗，不符合事实。在德才公司的介绍和之前多方努力下，为施彪撮合房屋买卖事宜，是出于中介行业诚信服务的原则。为了能够完成施彪作为委托人的工作，德才公司的工作人员还不辞辛苦跑到海南找到施彪为其买卖房屋开展工作，这是双方及施彪有目共睹的事实，体现了中介行业勤勉有加的服务态度。在海南，德才公司的工作人员周永杰向施彪说明了有关情况，虽然在房屋价格上双方后来产生争议，是施彪当时理解有误，320万元的房款，当时已经说明了具体情况，其中20万元是买房需要支付的各种税费及中介费等。而且，施彪也和德才公司签订了中介服务费确认书，不存在任何欺骗行为。（二）因为此案交易中施彪的误解，导致双方产生争议，在争议协商中形成谈话记录和电话通信，德才公司工作人员周永杰出于对当事人负责的态度，出于解决事情的良好诚意，主动对施彪做出道歉，不代表德才公司存在过错，只是德才公司为了顾全大局，息事宁人，诚信守则的经营方针。（三）周永杰不存在虚假陈述。有关20万元的情况及对小余的损失补偿，周永杰作为中介工作人员已向施彪做出了明确陈述，只是因周永杰未让施彪签下已经告知的文字，才招致施彪后来不认可、反悔，甚至引起本案诉讼。可以看出施彪虽年老，但并不诚信，在利益面前，忘记了是非和诚信。二、一审判决多次主观臆断，无证据，无相关法律规定，推测案件事实和结果，造成本案判决不公。（一）判决第7页第一段中第三行“虽然《中介服务费确认书》明确自签署之日生效”，既然双方已经确认存在中介服务费，但一审法院又认为“原告缺乏支付15万元中介费的合理动机”，论述前后矛盾，是非不分，混淆事实，不符合正常的逻辑判断。施彪支付中介服务费，是双方当事人之间的约定，并非法律强制性规定。中介方开展服务，有偿性很明确。施彪支付中介费，只要是其真实意思表示，就是合理的。不能像判决说的“买家支付中介费为主，少有卖家负担中介服务费的”，一般情况下可能如此，但是双方约定可以例外，不能一概而论。（二）“目前的二手房交易市场中，房地产交易咨询服务费的收取标准一般不超过3%…”是一审法院法官自己的主观臆断，现在是市场经济，自然人房屋买卖更是市场化行为，没有国家或者市场标准。即使有一个近期或者之前市场上的一个平均交易结果，也不能成为本案定案依据。而且，自由市场主体之间对交易价格、交易服务咨询等服务费用的确定，双方真实意思表示即可，只要不违背国家强制性规定，就是合法有效的。一审法院的推断不能认同。（三）判决书第8页第二段中第5行“亦无证据显示原告同意支付该费用”，双方已经签订中介费服务费确认书，就是最好最有证明力的证据，怎么说是无证据显示。三、德诚行公司不应当承担任何责任。三、德诚行公司只是授权德才公司允许其使用德诚行公司的标志，和德才公司并非合伙公司，德才公司是法律上具有独立法律责任的公司。德诚行公司不应承担任何责任。一审法院判决德诚行公司承担连带责任，没有任何法律依据。整个房屋买卖过程中，德诚行公司从未有过参与，从始至终买卖房屋和德诚行公司没有任何关系。

施彪辩称：不同意德才公司的所有上诉请求，一审判决事实查明清楚，适用法律正确，应当予以维持。

原审被告德诚行公司经本院合法传唤未到庭参与诉讼，亦未提交书面意见。

施彪于2017年6月8日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、撤销《中介服务费确认书》；二、德才公司向施彪返还150000元；三、德诚行公司对德才公司的还款义务承担连带责任。

一审法院认定事实：2017年1月1日，施彪（甲方、卖方）与案外人陶某（乙方、买方）经德才公司（中介方）促成签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于白云区××房的物业达成一致协议，签订本合同；该物业是以现状按套售予乙方，成交价为320万元，交易税费交付方式为买方承担；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等），甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金等。该合同尾部注明签约日期为2017年1月1日，签约地为云景分行。

1月2日，施彪在三亚通过中国建设银行向周永杰转账150000元。

同日，施彪向德才公司出具《中介服务费确认书》，写明：本人施彪现确认贵司提供了中介服务，成功促成与陶某签订关地白云区××房物业的买卖合同。为此，本人同意支付215000元予贵司作为中介服务费……本确认书自本人签署之日起生效。

另查明：涉案房屋买方陶某于1月4日向德才公司支付中介代理费90000元。

德诚行公司于2017年2月1日出具《许可使用授权书》，写明：德诚行品牌字号是由我公司拥有的，现授权广州市德才房地产代理有限公司在我公司许可的范围，依法使用上述的品牌字号，自授权之日至2026年11月27日止。

施彪为证明其诉求，向一审法院提交了2017年1月2日手写、内容为“乙方陶某用20万承包以下费用。（请中介方代办）1.旅差费5000元，2.税费9万左右，3.中介服务费9万左右”的文件。一审庭审中，德才公司确认该手写文件的真实性，对于其中的20万费用，德才公司称该费用属于320万元房款的一部分，并已由其垫付。德才公司员工周永杰收取的150000元属中介费用的一部分。该20万元最终应由施彪负担。

另向一审法院提交了2017年3月4日、5日与周永杰以及小余的主管钟经理的谈话录音及录音整理资料。在施彪与周永杰的谈话录音中，对于前述20万元的性质，周永杰称由于涉案的交易因小余签单在先，故前述20万元是用于补偿小余客户的损失。施彪则称在合同签订当时周永杰未向其说明，且从未同意从其购房款中支出费用用于补偿他人。周永杰则称当时因时间太仓促，未能详细解释，且小余的客户已谈好并支付了10万元的定金，所以为促成施彪与陶某的交易，需要支付相应的补偿费用等。在施彪与小余的主管钟经理的谈话录音中，钟经理则称虽然当时有客户看中施彪的房屋并支付了部分的诚意金，但因施彪身在海南三亚，无法看楼，故最终没有订立合同，亦不需支付任何的补偿费用。

一审庭审中，德才公司确认施彪在涉案合同上签名时在海南。施彪确认涉案房屋最终以335万元的价格成交并办理完毕产权过户登记手续。

一审法院认为，根据法律规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。施彪通过德才公司提供的中介服务与买方签订《房屋买卖合同》，并向德才公司出具《中介服务费确认书》，故在施彪、德才公司之间形成居间合同关系。本案争议的焦点即在于德才公司提供居间服务过程中是否存有欺诈，致使施彪出具《中介服务费确认书》。对此，一审法院作如下分析：

一、合同约定的涉案房屋的交易对价

根据前述《房屋买卖合同》的约定，涉案房屋的交易对价为320万元。但根据施彪提交的其与德才公司的员工周永杰的谈话录音，德才公司认为涉案房屋的成交价为300万元，另有20万元是用来补偿小余客户的损失，并已在订立合同时向施彪说明。对此，一审法院认为：

首先，施彪签订涉案合同的时间应2017年1月2日。虽然《房屋买卖合同》中注明的签订时间是2017年1月1日，但从本案查明的事实来看，施彪当时在三亚休养，周永杰携合同至三亚并由施彪在合同上签名。考虑到合同上写明的交易价格为320万元，那么，施彪签订的合同的可能状态只能是空白合同（待德才公司带回广州后与买家再补充）或买家已签名并写明合同主要的条款内容。从合同上注明的签订时间与签订地点来看，本案的情形显属后一种情形，即买家先行签订合同后交由德才公司携带至海南由施彪再签名。因此，涉案买卖合同的签订时间应是2017年1月2日，约定的交易价格为320万元。

其次，周永杰所述20万元的费用系用于弥补小余客户损失的陈述虚假。其一、从施彪提交的其与小余钟经理的谈话录音可见，德才公司的另一分部的工作人员称其确曾就涉案房屋的买卖与其它客户沟通并收取过诚意金，但双方并未订立正式的买卖合同亦未就买卖达成一致意见，故无需支付任何的赔偿费用。其二，从周永杰于合同订立当天出具的手写的资料可见，周永杰于合同订立当时陈述的该20万元实际系由施彪代为垫付买方应付的税、费以及差旅费用。

因此，德才公司在促成合同成立并向施彪报告的涉案房屋的交易价格应为320万元，非是德才公司所述的300万元，另有20万元用于弥补其它损失。

二、施彪已付15万元款项的性质

施彪于合同签订当日在三亚通过银行转账向周永杰支付了15万元。该款项的性质对施彪、德才公司是否因德才公司促成交易，施彪同意支付中介服务费具有决定性意义。因此，有必要对此作出分析：

首先，从款项的支付时间来看。施彪于2017年1月2日向周永杰支付了该款项，因施彪于当天出具了《中介服务费确认书》。因此该款项既可能属于中介服务费，亦可能属于周永杰所称的垫付买方费用。对此，虽然《中介服务费确认书》明确自签署之日起生效，但并未明确施彪应付中介服务费的时间。而且，一审庭审中，施彪亦称合同签订当日德才公司并未向其告知要收取中介服务费，只是要求其签订《中介服务费确认书》，并称该确认书属买方的中介费。而且，前述确认书记载的施彪应付的中介服务费为215000元，在其它证据表明施彪同意支付该中介服务费，且双方未约定具体付款时间的前提下，施彪缺乏支付150000元的中介服务费的合理动机。结合周永杰的谈话录音以及本案诉前施彪、德才公司之间的协商过程来看，德才公司亦未曾提及要求施彪支付剩余中介服务费。

其次，从二手房买卖的一般交易规则来看。其一，买方支付中介服务费为主，少有卖家负担中介服务费。涉案房屋成交期间的二手房交易市场较为繁荣，在较长的时间内形成的二手房交易习惯是由买方承担全部税费，包括全部的中介服务费。仅在少有情况下由卖家负担部分中介服务费。考察涉案合同，涉案房屋的买卖价格符合市场交易的平均价格，施彪并未因德才公司促成交易额外获得高于一般市场交易价格的费用。亦无证据显示施彪曾就德才公司促成成交同意支付费用予德才公司作为奖励或报酬。其二、虽然2014年国家发改委明确房地产咨询服务收费不再实行政府指导价而实行市场调节价，但走向市场调节的房地产咨询服务收费亦应遵循市场规律。目前的二手房交易市场中，房地产咨询服务费的收取标准一般不超过成交价的3%，尤其是近年随着房地产市场的火热，房屋成交价较高的情况下，二手房市场的房地产咨询服务费因房屋成交总价较高的原因，往往低于成交价的3%。但本案中，施彪、德才公司双方负担的房地产咨询服务费则高过305000元，接近合同成交总价的10%，当此情况形下，非有特别说明或有其他特殊原因，德才公司收取的如此高额的房地产咨询服务费显与当前的市场一般交易习惯相违背。

综上所述，施彪支付予周永杰的15万元应属周永杰为促成合同成立时要求施彪垫付的买家的税费。因此，被告称该15万元属施彪应付的中介服务费的一部分，一审法院不予采信。结合前述分析来看，德才公司既未就促成涉案房屋成交要求卖家承担高额中介服务费作出特别说明，亦无证据显示施彪曾同意支付该费用。而且，德才公司收取的该中介费用亦与既已形成的市场的一般价格相背离。故虽然施彪在2017年1月2日向德才公司出具了《中介服务费确认书》，但一审法院对于施彪关于德才公司通过欺诈手段，骗取其签署该《中介服务费确认书》的陈述予以采信。因此，施彪诉请撤销该确认书，并由德才公司退还150000元的诉请，理据充分，予以支持。因德诚行公司授权德才公司使用其品牌字号，并允许德才公司在授权许可范围内从事相关业务，本案的居间服务实际系由德才公司提供。德诚行公司应对德才公司在使用其品牌、字号期间承担相应的监督责任。施彪称其系因相信德诚行公司的品牌才交由德才公司放盘出售涉案房屋，现无证据表明德才公司曾在合同订立前或订立时告知施彪其仅是德诚行公司的品牌字号授权使用人，施彪无以通过其他途径了解德才公司、德诚行公司之间的关系。因此，施彪诉请德诚行公司对德才公司的前述退还款项责任承担连带责任，一审法院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二款、第五十六条、第四百二十四条，《中华人民共和国商标法》第四十三条第一款的规定，一审法院于2017年12月5日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起撤销施彪于2017年1月1日向广州市德才房地产代理有限公司出具的《中介服务费确认书》；二、广州市德才房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向施彪返还150000元。广东德诚行地产代理有限公司对此承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由广州市德才房地产代理有限公司、广东德诚行地产代理有限公司负担。

经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。

本院二审期间，德才公司提交涉案房屋2018年4月28日《广州市不动产登记查册表》，拟证明涉案房屋已交易过户，德才公司已履行中介服务，理应收取中介服务费。

施彪发表意见称：对该证据的真实性、合法性予以确认，但不确认其关联性，目前涉案房屋确实已过户给陶某，但该证据只能证明我方履行了作为买方的义务，不能证明我方要向对方支付中介费。

庭询中，德才公司陈述：陶某转给施彪的20万元是定金。《中介服务费确认书》中所指的215000元，包括房屋按照300万元出售时应当支付的15000元中介服务费，以及也要作为中介服务费的高于300万元部分。中介服务费是按照交易价格3%向双方收取，再加上咨询费，咨询费是按照经办人员的劳动付出计算的，没有固定标准。过完户之后，施彪的妻子不开心，认为房价卖便宜了，要求周永杰写道歉信，还要求写第二封道歉信，为了施彪的妻子心情好，周永杰就写了道歉信。

本院认为，德才公司作为专业中介机构从事房地产经纪服务，应当恪守职业道德，秉承诚实信用原则，尽到如实披露交易相关信息的义务，不得收取任何未予标明的费用，不得进行价格欺诈。本案中，德才公司对于买方陶某向施彪支付的20万元款项性质前后说法不一，试图隐瞒房屋的真实交易价格，并在向买方收取中介费的情况下又向施彪收取高额中介费，但无证据证明已向施彪如实披露该高额中介费的收费标准。此外，德才公司对于其工作人员周永杰为何两次向施彪书写道歉信亦未能作出合理解释。因此，一审法院认定德才公司通过欺诈手段，骗取施彪签署该《中介服务费确认书》，据此撤销《中介服务费确认书》以及判令德才公司返还150000元，并无不当，本院予以支持。

至于德诚行公司应否承担连带责任，由于德诚行公司并未提起上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，该问题不属本案二审审理范围。

综上所述，德才公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3300元，由上诉人广州市德才房地产代理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张燕宁

审判员郑?勇

审判员谭红玉

二一八年五月二十四日

书记员彭文悦