王庆、林甸县自然资源局等房屋登记管理(房屋登记)行政一审行政判决书

黑龙江省大庆市让胡路区人民法院

行 政 判 决 书

（2021）黑0604行初59号

原告:王庆，男，1978年11月12日出生，汉族，住黑龙江省林甸县。

委托诉讼代理人：张弘野，黑龙江龙锦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋汀泽，黑龙江龙锦律师事务所实习律师。

被告：林甸县自然资源局，住所地黑龙江省大庆市林甸县林甸镇鹤乡路东二段路北。

法定代表人:张力刚，林甸县自然资源局局长。

委托诉讼代理人:司喆，林甸县不动产登记中心主任。

委托诉讼代理人:孙智勇，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。

第三人：赵洪波，男，1976年2月15日出生，汉族，住黑龙江省林甸县。

第三人：黑龙江林甸农村商业银行股份有限公司，住所地黑龙江省林甸县林甸镇南环路与庆丰街交叉口。

法定代表人：关立群，董事长。

原告王庆不服林甸县人民政府为第三人赵洪波颁发的房屋所有权证（林甸县房权证林字第2××4号），于2021年8月12日向本院提起××诉讼。本院于2021年8月17日立案后，于法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2021年9月24日公开开庭审理了本案。原告王庆委托诉讼代理人张弘野，被告林甸县自然资源局××机关负责人张力刚及委托诉讼代理人司喆、孙智勇到庭参加诉讼。第三人赵洪波、黑龙江林甸农村商业银行股份有限公司（以下简称林甸农商银行）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

林甸县人民政府于2004年7月9日为赵洪波颁发位于林甸县吉祥1号楼2单元602号住宅楼房屋所有权证（林甸县房权证林字第2××4号，地号4-12-6-81，建筑面积63.36平方米）。

原告王庆诉称，1.请求依法撤销林甸县人民政府于2004年7月9日为赵洪波颁发的位于林甸县吉祥1号楼2单元602号住宅楼房屋所有权证（林甸县房权证林字第2××4号，地号4-12-6-81，建筑面积63.36平方米）；

2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年，赵焕法（曾用名赵桓法，现已去世，系第三人赵洪波父亲）开发建筑林甸县林甸镇吉祥1号楼。原告于2004年7月2日与赵焕法签订了《卖楼合同》购买案涉房屋。原告于2005年11月办理了案涉房屋的入住相关手续，原告至此占有居住至今。吉祥1号楼工程完工后因“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）不齐，无法办理竣工验收，导致购房居民无法办理房屋所有权证。直到2016年林甸县人民政府解决历史遗留部分楼房办理产权登记问题，吉祥1号楼才可以办理房屋所有权证。但原告去办理案涉房屋所有权证时，却发现案涉楼房已被赵焕法于2004年7月9日转移登记在其子赵洪波名下，后用案涉房屋在第三人林甸农商银行办理了抵押贷款，至今尚未偿还贷款。被告明知案涉的房屋没有办理竣工验收，“四证”不齐，却在第三人赵洪波申请办理房屋转移登记时，为其办理房屋转移登记，未尽到法定的审核职责，从而导致违规办理案涉房屋所有权证。显然，被告办理房屋转移登记的主要证据不足，违反法定程序。第三人林甸农商银行未在法定期限内主张行使担保物权，现已不能阻却房屋真实权利人行使权利。故原告诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。

原告王庆向本院提交了以下证据、依据：

1.卖楼合同、收据、房屋所有权证存根，证明案涉楼房本案的原告于2004年7月2日与赵焕法签订了卖楼合同，取得了该楼房的所有权，赵焕法不应再将案涉楼房办理在第三人赵洪波名下。

2.林甸县电业局电力销售收据、新源热力有限责任公司热费收据，证明原告购买案涉楼房后办理了相关入住手续，并居住至今的事实。

3.林甸县住房和城乡建设局文件：关于吉祥1号李万林等13户要求办理房屋不动产权证信访问题的处理意见书及情况说明，证明李万林等13户自回迁或购买案涉房屋后，因当时房屋没有验收，一直等待办理房屋产权证，直到2016年县政府解决历史遗留问题，李万林等13户居民才知自己的房屋被开发商赵焕法办理在自己或他人名下，并在银行办理了抵押贷款，13户居民得知后，一直在向相关部门寻求解决问题办法，居民在不断的信访至今未能解决。

被告林甸县自然资源局辩称，一、本案被告主体不适格，原告所诉××行为并非被告做出。本案诉称的产权登记发生时间为2004年，当年房屋产权证的发证机关为林甸县人民政府，并非林甸县自然资源局，根据××诉讼法第二十六条第一款之规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出××行为的××机关是被告。”2004年林甸县房产处仅作为房产登记的业务部门不是发证机关，发证的具体××行为为林甸县政府。因此，原告提起××诉讼所列被告错误，应当依法驳回起诉；二、本案原告提起××诉讼已经超过法定起诉期限，依法应当驳回其诉讼请求。通过原告起诉状事实与理由中描述2016年已经知道案涉房屋登记在了赵洪波名下，时间已经过近五年时间。依据××诉讼法司法解释第六十五条关于起诉期限的规定，原告远远超过的起诉期限，应当驳回原告起诉或诉讼请求；三、赵洪波获得案涉房屋产权证来源于与大庆市金城建筑安装工程公司的买卖关系。如原告认为该买卖关系侵害其权益，应当另行提起民事诉讼主张无效或撤销。经被告核实，2003年案涉“吉祥综合楼”工程项目由大庆市宏达城市建设综合开发有限公司开发，该项目2003年8月27日取得用地许可证并取得用地规划许可证及工程规划许可证。案涉房屋当时由大庆市金城建筑安装工程有限公司吉祥工程处以出售的方式出售给赵洪波，经双方确认并同意共同向房产管理处申请房屋登记。因房屋登记属于依申请××行为，房产处履行县政府登记发证程序，为其办理房屋登记手续。房屋产权登记过程中，对于双方提交的资料，被告仅作形式审查，并不作实质性审查，故辨别申请人是否提交了虚假的资料骗取物权登记行为不是被告职责范围。本案原告主张原权利人赵焕法将房屋变更登记给赵洪波的行为侵害其权益认为应当撤销物权登记，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起××诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在××诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”如原告认为基础房产交易侵害其权益，应当先行提起民事诉讼确认其双方交易无效或请求法院撤销，不能直接申请撤销房产登记；四、案涉房屋已经设定抵押权，所有权证不应予以撤销。案涉房屋办理完毕产权登记后，基于有权处分，房屋所有权人已经以该房屋设定抵押权向银行贷款。银行通过抵押程序获得抵押权后向房屋权利人提供贷款。该产权证如果被撤销将直接影响贷款银行的抵押权实现。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条第三款之规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”故本案不应撤销登记行为。综上所述，请法院驳回原告诉讼请求。

被告林甸县自然资源局向本院提交了以下证据、依据：

1.房产档案一组（其中包括售楼一览表、说明、林甸县经济计划局文件林经计局发[2003]34号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、用地许可证），证明该工程项目由大庆市宏达城市建设综合开发有限公司开发，项目取得建设用地使用权、办理了用地规划及工程规划审批。

2.关于4-12-6-81房产档案一组（200401334号房屋所有权证存根、房产登记表、房屋交易估价表、黑龙江省××事业性收费票据，以上证据均为2004年7月9日签发），证明依据房屋登记表，原产权单位为大庆市金城建筑安装工程有限公司吉祥工程处，通过买卖将房屋出售给赵洪波，于2004年7月9日第一次办证。

3.抵押情况登记列表，证明案涉房产2005年7月25日在第三人林甸农商银行处办理抵押登记。

第三人赵洪波、林甸农商银行未向本院提交证据。

经庭审质证，被告对原告提交证据1中卖楼合同的真实性及所要证明的问题有异议。因该合同并非被告签订，与被告没有关系。该证据即使真实，也仅能证明原告与合同相对人存在债权债务关系，并不能以此确定该房屋物权属于原告。房屋所有权证存根的真实性和证明的问题均无异议，该房屋目前登记的所有权人为赵洪波。对证据2的真实性无异议，对证明的问题有异议。该组证据仅能证明原告实际占用使用该房屋，不能证明对该房屋拥有物权。对证据3的真实性无异议，对证明问题有异议。涉及产权问题该楼仅13户人员上访，并非全部1号楼的居民。处理意见已经明确，因该房产在林甸县农商银行抵押及产权登记在赵洪波名下的客观事实，如变更房屋所有权人需经法定程序解除或撤销相关登记。因此该答复并不能确定被告可以直接变更房屋所有权人

原告对被告提交的证据1中售楼一览表真实性有异议，对其他证据无异议，因案涉楼房已经出售给本案的原告。对证据2的真实性没有异议，按照建筑行业规定，应具备“四证”方能办理房屋产权证，被告方仅向法庭提供三证，因证件不全，没有办理竣工验收手续，涉案房屋不应办理房屋产权证。对证据3的真实性没有异议，但林甸农商银行的抵押权设定在2005年7月25日，林甸农商银行在法定期限内没有行使担保权利，该担保对案涉房屋已不具有担保的法律效力。

本院对上述证据认证如下：因被告提交的证据来源于房产登记档案，其复印件与原件经核对无异，故本院对被告提交证据的真实性予以采信。因林甸县住房和城乡建设局出具的处理意见书及情况说明中确定，经过详细调查，原告等人自回迁或购买房屋后，一直等待办理房屋产权证，故本院对原告提交证据的真实性予以采信。

经审理查明，2003年，赵焕法（系第三人赵洪波的父亲已于2015年去世）开发建设林甸县林甸镇吉祥1号楼。原告王庆于2004年7月2日与大庆市金城建筑安装工程有限公司吉祥工程处签订了《卖楼合同》购买案涉房屋，案涉房屋由原告王庆占有使用，但一直未办理房屋所有权证。2004年7月9日，案涉房屋经审批登记在第三人赵洪波名下，并在第三人林甸农商银行办理了抵押贷款，2005年7月25日设立抵押登记，但第三人林甸农商银行至今未主张行使担保物权。2016年，林甸县人民政府解决历史遗留部分楼房办理产权登记问题，吉祥1号楼才可以办理房屋所有权证。另查明，林甸县住房和城乡建设局出具处理意见书及情况说明，证实吉祥1号楼包括原告在内的13户居民自回迁或购买案涉房屋后，因当时房屋没有验收，一直等待办理房屋产权证，林甸县人民政府一直在积极协调解决案涉房屋所有权证问题。

本院认为，根据《关于正确确定县级以上地方人民政府××诉讼被告资格若干问题的规定》第五条第二款规定，公民、法人或者其他组织对《不动产登记暂行条例》实施之前由县级以上地方人民政府作出的不动产登记行为不服提起诉讼的，以继续行使其职权的不动产登记机构或者实际履行该职责的职能部门为被告。本案被告林甸县自然资源局系林甸县人民政府实际履行不动产登记职责的职能部门，故林甸县自然资源局系本案适格被告。

关于原告起诉是否超过起诉期限的问题，从林甸县住房和城乡建设局出具的处理意见书及情况说明可以看出，原告一直在主张权利，林甸县人民政府也一直在积极协调解决案涉房屋办证问题，由此原告产生了信赖利益，加之受疫情因素的影响以及《关于正确确定县级以上地方人民政府××诉讼被告资格若干问题的规定》的出台，原告以林甸县人民政府为被告，向上级法院寻求司法救济后，最终确定以林甸县自然资源局为被告向本院提起诉讼，原告耽误的起诉期限不属于其自身的原因，综合以上因素，从实质解决××争议和减少诉累等方面考量，本院对被告认为原告超过起诉期限的主张不予支持。

关于林甸县人民政府为赵洪波颁发的林甸县房权证林字第2××4号房屋所有权证是否合法的问题。依据案涉房屋登记行为发生时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”本案中，案涉房屋产权证登记的产权来源为新建，案涉房屋登记行为应属于初始登记，但被告未提交房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件，故案涉房屋初始登记主要证据不足，违反法定程序。

关于案涉房屋登记行为是否应予撤销的问题。依据当时有效的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。据此，抵押权作为他物权不同于自物权，其中一个重要区别在于抵押权人应在一定期限内行使抵押权，否则抵押权归于消灭。本案中，第三人林甸农商银行于2005年7月办理抵押登记，但未在法定期限内主张行使担保物权，其对案涉房屋的担保物权设定已不能阻却房屋真实权利人行使权利。综上所述，案涉房屋的房屋所有权证应予撤销。依据《中华人民共和国××诉讼法》第七十条第一项、第三项的规定，判决如下：

撤销林甸县人民政府为第三人赵洪波颁发的“林甸县房权证林字第2××4号”房屋所有权证。

案件受理费50元（已由原告预交），由被告林甸县自然资源局负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本

院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。

审 判 长  马 瑞

审 判 员  乔 莉

人民陪审员  涂××

二〇二一年十月二十二日

法官 助理  安丽丽

书 记 员  夏 源