江苏省淮安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏08民终4441号

上诉人（原审原告）：淮安远恒置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区海口路9号硅谷国际22层2206、2208、2217室。

法定代表人：陈爱平，该公司执行董事兼总经理。

诉讼代表人：江苏凯仕曼律师事务所，该公司破产管理人。

负责人：许胤熠，淮安远恒置业有限公司破产管理人负责人。

委托诉讼代理人：苏星，江苏凯仕曼律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈光慧，江苏凯仕曼律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：淮安市天润典当有限公司，住所地淮安经济技术开发区深圳路46号。

法定代表人：陈江，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李群，江苏引航律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨敬仑，江苏引航律师事务所律师。

原审第三人：江苏文通建设有限公司，住所地淮安经济技术开发区白果路9号。

法定代表人：张建文，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：方晓峰，江苏山师行律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李艳，江苏山师行律师事务所律师。

上诉人淮安远恒置业有限公司（以下简称远恒公司）因与被上诉人淮安市天润典当有限公司（以下简称天润公司）、原审第三人江苏文通建设有限公司（以下简称文通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省淮安经济技术开发区人民法院（2021）苏0891民初3010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

远恒公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.远恒公司与文通公司之间的基础法律关系为建设工程施工合同关系，因远恒公司欠付文通公司工程款，在文通公司的安排下，上诉人远恒公司与被上诉人天润公司签订商品房销售合同，该合同实际是建设工程施工合同的偿债手段，并无真实的商品房销售合同关系，若继续履行销售合同，实际上是继续履行建设工程施工合同的付款义务，违反《破产法》第三十二条的规定，管理人解除合同行为有效，为维护全体债权人公平受偿的合法权利，应当改判支持上诉人的诉讼请求。

天润公司辩称，1.2016年10月31日，文通公司向天润公司借款400万元，2016年11月3日，远恒公司根据文通公司的要求将案涉房屋网签至天润公司名下。远恒公司与文通公司结算时确认将包含本案房屋在内的24套房屋冲抵工程款3552220元。文通公司向法院起诉索要欠付工程款647780元，一审法院确认远恒公司将包含本案房屋在内的24套房屋冲抵工程款3552220元的事实。文通公司于2016年11月3日取得案涉房屋所有权。2.本案不存在违反《破产法》第三十二条规定的个别清偿的情形。远恒公司与文通公司冲抵工程款的时间为2015年11月25日，发生在远恒公司破产之前。

远恒公司一审起诉请求：1.判令天润公司配合远恒公司办理东城新天地富康花园6号楼310号房屋的网签合同注销手续；2.由天润公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2015年11月25日、11月26日，远恒公司与文通公司签订《委托协议书》《购房协议》，将东城新天地富康花园小区扫尾工程发包给文通公司施工，并以开发建设的24套房屋充抵工程款，其中包含本案的东城新天地富康花园6号楼310号房屋，工程款余款647780元未付。后文通公司于2019年5月20日，起诉至法院，要求远恒公司支付上述剩余的工程款。法院认定：2017年7月13日，远恒公司、文通公司就维修工程进行了结算，维修价款计4845789元，双方经协商，让利后最终按420万元为结算价。其中，双方商定以房充抵维修工程款3552220元，扣除未安装水表费用2227.2元，最终判决远恒公司向文通公司支付工程款645552.8元及利息。现涉案房屋因文通公司向天润公司借款，由远恒公司网签在天润公司名下。

一审法院认为，涉案的东城新天地富康花园小区6号楼301室商品房经远恒公司与文通公司协商，将其充抵远恒公司欠付文通公司的工程款，后文通公司起诉至人民法院，其主张的包含本案房屋在内的24套房屋作价3552220元抵给文通公司，以及剩余工程款为645552.8元，均得到法院的确认与支持，故远恒公司有义务将涉案房屋有关权属变更至文通公司名下。现文通公司为向天润公司借款，将涉案房屋网签给天润公司，两家公司均不同意办理网签注销手续，故远恒公司起诉没有事实依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回远恒公司的诉讼请求。案件受理费40元，由远恒公司负担。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。

本院经审理确认一审查明的事实。

本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第三十条规定：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。而根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，远恒公司与文通公司系建设工程施工合同关系，双方约定“维修项目暂定350万元（先签价值350万元房屋作抵扣项目款）”。维修工程完成后，双方协商按420万元为结算价，其中以房抵冲工程款3552220元。文通公司遂向法院诉讼主张维修费用647780元及利息，法院基于该诉讼请求作出（2019）苏0891民初1801号判决：远恒公司向文通公司支付工程款645552.8元及利息。因此，虽然文通公司与远恒公司于诉前达成以物抵债协议，但（2019）苏0891民初1801号民事判决并未对本案所涉房屋的权属作出处理。因文通公司向天润公司借款，文通公司、天润公司约定将远恒公司的上述抵款房网签至天润公司，作为借款的保证措施。故而，远恒公司、天润公司虽就涉案房屋办理网签手续，但天润公司并未向远恒公司支付购房款，远恒公司亦未向天润公司交付使用房屋，更未将所有权变更登记至天润公司名下，双方网签行为不发生物权变动效力，涉案房屋仍属于远恒公司的财产。

天润公司与文通公司之间系借贷关系，结合天润公司的出借人身份及所涉抵债房屋的数量，天润公司并非通常意义上为生活、居住需要购买商品房的消费者，不享有消费者购房人的物权期待权，本案合同尚未履行完毕，继续履行合同将损害其他债权人利益，远恒公司破产管理人有权解除合同。天润公司可依照基础法律关系向其合同相对人主张权利。

综上，上诉人远恒公司的上诉请求成立，本院应予支持。依据《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销江苏省淮安经济技术开发区人民法院（2021）苏0891民初3010号民事判决；

二、淮安市天润典当有限公司于本判决生效之日起十日内协助淮安远恒置业有限公司办理东城新天地富康花园6号楼310号房屋的网签合同注销手续。

一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，均由淮安市天润典当有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 江东新

审 判 员 马玉宝

审 判 员 刘玉娟

二〇二二年一月二十日

法官助理 钟 岩

书 记 员 谈 晓