江苏省淮安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏08民终3946号

上诉人（原审被告）：宋富强，男，1963年10月5日出生，汉族，住盱眙县。

上诉人（原审第三人）：钱健，女，1964年9月20日出生，汉族，住盱眙县。

委托诉讼代理人：史进，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王凯，男，1992年5月15日出生，汉族，住盱眙县。

委托诉讼代理人：吴强，江苏昂格律师事务所律师。

委托诉讼代理人：段晶红，江苏昂格律师事务所实习律师。

上诉人宋富强、钱健因与被上诉人王凯不动产登记纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院(2021)苏0830民初2807号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人宋富强上诉请求：请求撤销江苏省盱眙县人民法院(2021)苏0830民初2807号民事判决，依法改判驳回王凯一审诉讼请求或改判合同无效。事实与理由：1、王凯与上诉人妹妹宋玲祥签订的房屋买卖合同无效，该房产属于夫妻共有，上诉人无单独处分权。2、王凯购买该房屋不属于善意取得，王凯并非善意第三人，且交易价格也不合理。3、一审法院判决钱健协助办理过户手续不具有合理性，钱健并非本案房屋买卖合同的当事人。4、一审法院判定该合同有效属于适用法律错误。

上诉人钱健上诉请求：1、请求撤销江苏省盱眙县人民法院(2021)苏0830民初2807号民事判决，依法改判驳回王凯一审诉讼请求或发回重审。2、本案上诉费用由宋富强与王凯承担。事实与理由：1、一审法院认定王凯与宋富强妹妹宋玲祥签订的房屋买卖合同有效属于法律适用错误，案涉房屋在出售时尚未取得物权，并不能进行出售，另外宋富强也无权单独处分案涉房屋。2、一审法院认定王凯善意取得属于认定事实与适用法律错误，首先王凯在购房时未审查房屋所有权人不具有善意，同时购房款也并非市场价格，最后案涉房屋没有履行完过户手续；3、在本案中一审法院将钱健作为无独立请求权第三人判决承担责任于法无据；4、钱健在2020年4月知道房屋出售情况后主张权利，并申请参加本案诉讼，未超过诉讼时效期间。

被上诉人王凯辩称，一审判决事实清楚，证据充分，应当予以维持。

王凯一审诉讼请求：1、判令宋富强协助办理盱眙县东方都市10幢2单元1504室房屋过户手续；2、本案诉讼费用由宋富强承担。

一审法院认定事实：宋富强与钱健系夫妻关系，两人于1987年4月16日登记结婚，宋玲祥系宋富强的妹妹。

宋富强对其名下的盱眙县东方都市10号楼2单元1504室房屋在百事通报纸上登载出售，王凯得知后通过中间人王红波介绍与宋富强妹妹宋玲祥联系房屋买卖事宜，宋玲祥经宋富强认可、委托与王红波、王凯确认买卖案涉房屋一事。

2017年8月6日，宋玲祥代表宋富强与王凯签订《房屋买卖合同》。该合同主要内容约定为：“房屋买卖合同/甲方（卖方）：宋富强，身份证号：，住址：盱眙金地国际22幢1503室；乙方（买方）：王凯，身份证号：，住址：盱眙县。甲方拥有位于盱眙县房屋，经与乙方充分协商，就房屋买卖事项，达成以下合同条款：一、甲方自愿将位于盱眙县房屋出卖给乙方。二、该房屋价款为人民币肆拾伍万元整（450000元）。三、签订本合同之日，乙方一次性支付购房款。四、甲方收到购房款时将该房屋及所有钥匙交付乙方。五、甲方通过网签购买该房，与开发商盱眙贝斯特房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，目前不具备办理房产证的条件，乙方对此充分了解，自愿以以上价格购买该房，承担相应风险，在具备条件时，甲方应当配合乙方办理相应手续，所需费用由乙方承担。六、本合同生效后，任何一方不得反悔；一方反悔，应当支付违约金玖万元。本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，双方签字后生效。甲方（卖方）：宋富强（宋玲祥代），乙方（买方）：王凯（签字）。二〇一七年八月六日。”王凯在上述协议上签字，宋富强由其妹妹宋玲祥代为签名。宋富强对该《房屋买卖合同》以及买卖房屋程序认可、同意。

合同签订后，王凯通过银行转账的方式将购房款450000元分期分批（即2017年8月11日转账100000元，2017年9月8日转账100000元，2017年10月10日转账200000元，2017年10月11日转账50000元，共计450000元）转入宋玲祥的中国民生银行账户，宋玲祥将案涉房屋钥匙交给原告方，并将售房款分期分批转账给宋富强。同时，宋富强将案涉房屋的《商品房买卖合同》、购房发票、房屋维修基金收据、房屋契税票据以及不动产登记申请表等交付给王凯。王凯将案涉房屋进行装修，并于2018年2月左右入住涉案房屋，该房屋物业费、燃气费、电费等费用一直由王凯交纳。2019年11月18日，王凯通过支付宝转账的方式将9800元转至宋富强的中国工商银行账户。王凯只知道案涉房屋系宋富强所有，宋富强也没有向王凯告知其家庭成员情况。

2020年3月2日，东方都市小区物业即盱眙祥泰物业服务有限公司张贴紧急通知，通知东方都市10号楼房产证正在办理，从2020年3月2日起至2020年5月30日止，未办理房产证的业主需前往售楼处办理，逾期责任自负。2020年4月，王凯与宋富强联系办理房屋产权过户手续，但因宋富强原因一直未予办理，遂引起讼争。

一审另查明，2009年8月7日，宋富强与盱眙贝斯特房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，宋富强以395508元购买了盱眙贝斯特房地产有限公司开发的东方都市10号楼2单元1504号商品房，建筑面积166.18平方米，套内面积132.49平方米，约定于2010年5月28日交付使用。盱眙县贝斯特房地产有限公司与宋富强均在该协议上签字、捺手印、盖章。2009年8月7日，宋富强向盱眙贝斯特房地产有限公司支付了预售购房款245508元，宋富强办理住房公积金按揭贷款(受委托银行即中国建设银行股份有限公司盱眙支行)150000元，钱健作为共同借款人，该150000元支付给了盱眙贝斯特房地产有限公司。2010年8月5日，宋富强交付案涉房屋契税11865元、住宅维修资金9971元。该案涉房屋按揭贷款150000元本息于2019年11月18日付清。

由于东方都市小区存在问题，暂时无法办理房屋产权登记。此后，盱眙贝斯特房地产有限公司破产管理人出具《不动产登记申请表》给宋富强以方便未来房屋产权登记。该《不动产登记申请表》上载明：权利人姓名：宋富强，义务人姓名：盱眙贝斯特房地产有限公司，不动产情况：坐落盱城街道东方大道7号东方都市10幢1504室，不动产单元号：10-2-1504室，不动产类型：住宅，面积：163.87平方米，不动产类型或用途：住宅，并盖有盱眙贝斯特房地产有限公司破产管理人印章。宋富强和钱健在盱眙和上海还有四套房屋。

2020年4月20日，钱健知晓王凯购买宋富强案涉房屋办证情况后，其出具《声明书》。该《声明书》内容为：“呈盱眙县房产登记窗口：本人钱健，女，汉，与宋富强双方系夫妻关系，现宋富强未经钱健同意将案涉房屋出售给他人。现本人钱健声明，未经本人同意，请房产登记机关不予为其办理产权过户手续。

2020年4月22日，钱健又向王凯出具告知书：“本人钱健与宋富强系夫妻关系，现宋富强未经妻子同意将案涉房屋出售给他人，侵犯了本人合法财产权益。现本人钱健书面告知购房者，未经本人同意房屋买卖行为，已对本人构成侵权。”

2021年7月12日，宋富强的妹妹宋玲祥出具情况说明:“东方都市的房款我已按照王凯家付出的顺序及时的转给了宋富强本人了，宋富强也认可。”

一审法院认为，本案的争议焦点是：王凯与宋富强的妹妹宋玲祥代签的《房屋买卖合同》是否有效；王凯请求判令宋富强和钱健协助原告办理盱眙县东方都市10幢2单元1504室房屋过户登记手续是否予以支持等。

针对争议焦点一：关于王凯与宋富强的妹妹宋玲祥代签的《房屋买卖合同》是否有效问题。一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。案涉房屋买卖合同是由宋富强妹妹宋玲祥与王凯于2009年8月7日签订《房屋买卖合同》，宋富强事前知晓并同意由宋玲祥出售案涉房屋，宋富强在合同签订后将案涉房屋以及相关合同、票据等交付王凯，并接收宋玲祥转交王凯的购房款450000元，宋玲祥系有权代理，其代理行为对宋富强发生效力。宋富强全程参与房屋买卖过程，合同订立和合同内容系双方当事人的真实意思表示，且双方履行了合同约定的前期各自义务，交房付款以及装修等，王凯在不知宋富强与钱健存在婚姻关系以及共有财产的情况下购买宋富强名下的盱眙县盱城街道东方大道7号东方都市10幢2单元1504室商品房，该购房行为和当时购房价款等符合善意取得的构成要件，不存在显失公平的情形，该合同对双方具有法律约束力。

夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营、投资的收益，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同财产，有平等的处理权。案涉房屋系宋富强与钱健之间婚姻存续期间出资购买，属于夫妻共同财产。钱健作为宋富强的妻子，在夫妻关系存续期间，对宋富强名下的盱眙县盱城街道东方大道7号东方都市10幢2单元1504室商品房享有共同的处分权。在夫妻矛盾期间，宋富强单方出售自己名下的盱眙县盱城街道东方大道7号东方都市10幢2单元1504室商品房，宋玲祥的代理行为虽然对钱健不发生效力，但钱健不能对抗善意购房人王凯，过错责任在宋富强。钱健知晓后也没有在法定期限一年内行使撤销权，显然已经超出除斥期间。因此，宋富强与钱健就案涉商品房价款由其另行协商处理。

针对争议焦点二：关于王凯请求判令宋富强和钱健协助原告办理盱眙县东方都市10幢2单元1504室房屋过户登记手续是否予以支持等问题。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。王凯与宋富强妹妹宋玲祥签订《房屋买卖合同》后，因房屋当时存在问题一直没有办理房屋产权登记，虽未办理物权登记，但不影响双方的商品房买卖合同效力。直至东方都市小区物业即盱眙祥泰物业服务有限公司通知东方都市10号楼办理房产证时，宋富强和钱健怠于办理不动产权登记，以致王凯于2020年4月催促宋富强办理案涉房屋产权登记时才清楚案涉房屋涉及钱健以及钱健才知晓案涉房屋被出售的事实，故王凯购房行为符合“受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”中的第（一）、（二）项条件，第（三）项条件正在办理时宋富强没有处理好与钱健的关系，造成案涉房屋过户产生矛盾，但王凯作为善意购房人已经履行《商品房买卖合同》的全部相关义务，并装修入住案涉房屋，已实际善意取得案涉房屋的使用、占有、办证等相关权利，双方依据合同约定：“在具备条件时，甲方应当配合乙方办理相应手续，所需费用由乙方承担。”故宋富强不予协助王凯办理案涉房屋过户登记手续构成违约，依法应承担该纠纷的民事责任。钱健作为有独立请求权第三人抗辩不予协助王凯办理案涉房屋过户登记手续，其矛盾实质在与宋富强的房款分配，其阻拦案涉房屋办证登记也是宋富强与其利益分配没有确定，宋富强与钱健的做法有违事实和相关法律规定，也不利于纠纷的解决，故王凯请求判令宋富强和钱健协助其办理盱眙县东方都市10幢2单元1504室房屋过户登记手续，符合事实和法律规定，一审法院依法予以支持。

综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出一审判决：宋富强和钱健于一审判决生效后十日内协助王凯办理盱眙县盱城街道东方大道7号东方都市10幢2单元1504室商品房产权变更登记手续如果未按一审判决指定的期间履行指定义务，如果未按一审判决指定的期间履行指定义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费100元，减半收取50元，由宋富强负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，上诉人钱健提交了三份新证据：1、盱眙县人民医院MR报告单一份，拟证明宋富强在2017年8月签订合同时在医院住院，为无民事行为能力人；2、接处警工作登记表一份，拟证明案涉合同签订时，钱健并不在场；3、盱眙中嘉置业有限公司出具的证明、微信聊天记录、房地产买卖合同一份，拟证明案涉房屋的成交市场价高于本案案涉合同价格。被上诉人质证认为，对于证据1、证据2的真实性予以认可，对关联性不予认可，对证据3的真实性、关联性、合法性均不予以认可。

一审查明的事实，二审予以确认。

二审另查明，与案涉房屋同类型、同地段的二手房在2017年的成交价为每平方米3000元左右。

本案二审的争议焦点为：王凯是否善意取得案涉房屋所有权，钱健是否应当配合王凯办理过户登记。

本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，王凯在受让案涉不动产时，宋富强所提供的产权证明材料，包括：2009年8月7日宋富强与盱眙贝斯特房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》、2010年8月4日维修基金收据、购房发票、契税票据、不动产登记申请表，以上材料所载明的案涉房屋权利人均为宋富强。因此，王凯在受让该不动产时认为宋富强有处分权具有合理性，不存在重大过失，故王凯在受让该不动产时具有善意。对于案涉不动产是否以合理价格进行转让，本案中，案涉购房款45万元在双方签订《房屋买卖合同》后，由王凯向案外人宋玲祥支付，再由宋玲祥将全部房款支付给宋富强，宋富强对此事实无异议。案涉房屋的交易价格为2710.84元/平方米，经查，与案涉房屋同类型、同地段的二手房在2017年的成交价为每平方米3000元左右，同时考虑案涉房屋所在楼盘在2017年8月仍无法办理不动产登记对其交易价格具有较大不利影响，本院认为案涉房屋交易价格并未超出合理范围。上诉人主张该价格不合理，但证据不足，应承担举证不能的法律后果。关于善意取得不动产的过户登记问题，本案中，因案涉楼盘土地性质问题，案涉楼盘直至2020年4月才具备办理不动产登记条件，在王凯与宋富强订立案涉房屋买卖合同时，并不具有办理不动产登记的条件。另外，宋富强在订立房屋买卖合同后将案涉房屋连同2009年8月7日宋富强与盱眙贝斯特房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》、2010年8月4日维修基金收据、购房发票、契税票据、不动产登记申请表等一并交付给王凯，后王凯对房屋进行装修，于2018年2月入住至今，在无法办理不动产登记的情况下，王凯对于案涉房屋长时间的占有、使用，具有公示效力，一审法院据此认定受让人具备善意取得条件并无不当。综上，王凯受让案涉不动产具备善意取得要件，王凯善意取得案涉房屋所有权。王凯取得案涉房屋所有权后，该不动产上的原有权利消灭，故钱健上诉主张其仍为所有权人不应配合王凯办理不动产登记，无事实与法律依据，本院不予支持。

综上，上诉人宋富强、钱健的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人宋富强负担50元，由上诉人钱健负担50元。

本判决为终审判决。

审 判 长  刘 弘

审 判 员  于晓萍

审 判 员  陶 锐

二〇二二年一月七日

法官助理  杨 涛

书 记 员  李 景