江苏省无锡市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏02民终6206号

上诉人（原审原告）：庄晖，女，1967年3月23日生，汉族，住无锡市滨湖区。

委托诉讼代理人：孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙婷，江苏金汇人律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：王**，女，1982年9月16日生，汉族，住无锡市梁溪区。

委托诉讼代理人：吴仙逢，北京市京师（上海）律师事务所律师。

上诉人庄晖因与被上诉人王**所有权确认纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2021）苏0211民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

庄晖上诉请求：1.撤销一审法院（2021）苏0211民初1364号民事判决，改判确认无锡市滨湖区房屋的所有权人为上诉人，并判令被上诉人协助上诉人办理产权变更登记手续；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋买卖协议是上诉人与被上诉人父亲王德金的真实意思表示、合法有效。二、涉案房屋交易价格虽然较高于市场价格，但这也是上诉人与王德金之间自由磋商，真实意思的表示，合情合理。三、上诉人已经支付了全部购房款项。四、王德金已经按约向上诉人交付了涉案房屋。综上，一审法院认定事实严重不清，损害上诉人的合法权益。请求二审人民法院依法查清事实，撤销一审判决，维护上诉人合法权益。

被上诉人王**辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。

庄晖向一审法院提出诉讼请求：一、坐落于无锡市滨湖区××镇××号××室××庄晖所有；二、判令王**协助其办理涉案房屋的产权变更登记手续。事实和理由：2009年7月5日，其与王德金就购买张舍苑二区18号1101室房屋签订了《售房协议》1份，协议约定：房屋总价为72万元，待王德金取得房产的产权证后即交给其保管，待具备过户条件时王德金需在60天内协助其办理房屋的过户手续。若违约，需退还其72万元购房款并按照协议签署时银行贷款利息的4倍赔偿，同时需承担房产升值及其对房屋的装修等损失。合同签订后，其于同日按约向王德金支付了25万元，加上之前的结欠款项，已全额支付了购房款72万元，王德金将涉案房屋交付给其。其于王德金拿到拆迁安置房的同日办理了入住手续后装修并实际居住至今，且入住期间的物业、水电费一直由其交纳，其是涉案安置房的实际所有权人。现房屋已具备产权过户条件，故其要求王**协助办理产权变更手续。

王**一审辩称：一、庄晖与王德金并未达成房屋买卖的合意；二、庄晖未向王德金支付涉案房屋的价款；三、涉案房屋并未交付。综上，庄晖的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院驳回庄晖的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庄晖向一审法院提交了《售房协议》、收条、房产证、装修证据材料、拆迁安置协议、调解书、证明各1份及水电费交纳单等证据；王**向一审法院提交了评估报告1份、证人的证明5份、电费交费单2份、公证书1份等证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。

根据双方当事人的举证、质证，一审法院认定以下事实：2009年7月8日，因建设立人中学需要，拆除了王德金在胡埭镇上头巷4号的房屋。王德金作为产权人与拆迁人无锡市禾嘉房屋拆迁有限公司签订了集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书1份，取得了包括胡埭镇张舍苑二区18号1101室房屋在内的3处房屋，面积共计266.56平方米。张舍苑二区18号1101室房屋（拆迁协议上的面积为120.18平方米，以下简称涉案房屋）于2019年8月27日取得了不动产登记证，登记建筑面积为121.96平方米，产权人为王**、蒋菊英，2020年10月19日变更产权人为王**一人。之后，因王**于2020年10月28日向法院起诉，要求庄晖迁出涉案房屋，案号为（2020）苏0211民初6655号。故庄晖遂诉至法院，要求对涉案房屋进行确权，成讼。

另查明：王德金与庄晖系情侣关系。签署日期为2009年7月5日的《售房协议》1份，系手写协议，内容为：王德金将张舍苑二区18号1101室房屋出卖给庄晖，房屋面积为120.18平方米，约定房屋总价为72万元[法院注：折合单价为5991.01元/平方米]，庄晖一次性支付给王德金（未约定付款日期）；待王德金取得房产的产权证后即交给其保管，待具备过户条件时王德金需在60天内协助庄晖办理房屋的过户手续；若王德金违约，则王德金需退还庄晖72万元购房款并按照协议签署时银行商业贷款利息的4倍赔偿给庄晖，同时王德金需承担房产升值及对庄晖房屋的装修等损失。该协议同时约定：王德金保证出售给庄晖的房屋无任何产权纠纷；王德金承诺，当该协议双方签字后，其子女即丧失该房产继承权。上述房屋买卖协议除了王德金的姓名、身份证号码、电话外，其他内容都是庄晖所手写。签署日期为2009年7月5日的手写收条1张，内容为：“收条今收到庄晖购房款共计柒拾贰万元正王德金”。合同签订后，王德金于2009年7月8日取得涉案房屋后，庄晖实际居住至今。

又查明：王德金于1991年7月5日与闵美娟离婚，女儿王**由王德金抚养。王德金于2016年9月28日死亡。

在审理王**起诉庄晖迁让一案[案号（2020）苏0211民初6655号]过程中，王**申请法院对涉案房屋（张舍苑二区18号1101室房屋）进行价值评估，评估机构无锡东信房地产土地资产评估测绘有限公司于2021年1月4日出具“东信评报（司）字2021第0001-1号”房地产司法鉴定估价报告，结论为：估价对象（张舍苑二区18号1101室房屋）在价值时点2009年7月5日、满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为26.98万元，折合单价为2212元/平方米。

庄晖质证认为：2009年安置房还不能上市，成交价格不能科学反映房屋的当时价值。

王**对评估报告的三性予以认可。

在本案审理过程中，为证明涉案房屋为王德金的，装修是王德金进行装修的，王**向法院申请证人王某1、王某2、王某3、王某4出庭作证。

王某1当庭陈述：张舍苑二区18号1101室房屋是王德金的，是王德金叫其去装修的，其是负责做油漆涂料的，款项是王德金支付的。

王某2当庭陈述：张舍苑二区18号1101室房屋是王德金叫其去装修的，其主要负责拉黄沙、水泥、砖头，装修的具体时间因为十多年了，记不清楚了。这个房屋听说是王德金的。

王某3当庭陈述：张舍苑二区18号1101室房屋的乔迁酒席其是参加的，王德金是其堂哥，是王德金叫其去的，其还送礼给王德金的。庄晖好像在场的。在房屋还没有拆迁之前，王德金就和庄晖在一起了。王德金没有说过张舍苑二区18号1101室房屋卖给谁。

王某4当庭陈述：王德金是其堂兄。张舍苑二区18号1101室房屋办乔迁酒席是王德金请其的，当时庄晖也在场的，在其看来庄晖和王德金就好像是夫妻，只是有没有领证不知道。

庄晖对证人证言的质证意见：证人王某2的陈述前后矛盾。4个证人与王**都是一个村的，其中2个还是亲戚关系，其中的利害关系提请法庭注意。证人证言不能反映房屋的权属，也不能否认房屋出售给庄晖的事实。

王**对证人证言无异议，房屋是王德金请人装修的，说明房屋未交付；酒席是王德金请的亲人或者朋友，并收取礼金，庄晖在现场也未否认房屋是王德金的。

双方争议的焦点为：一、涉案房屋买卖合同是否当事人真实意思的表示、是否合法有效？能否认定涉案房屋买卖款项和涉案房屋已真实交付？二、涉案房屋所有权是否应归庄晖所有？庄晖要求王**协助办理涉案房屋的产权变更登记手续，是否予以准许？

对于争议焦点一，庄晖主张：其与王**的父亲王德金系情侣关系，因王德金曾帮助过其，其非常感激王德金，其本人及其母亲、姐姐多次借钱给王德金。在涉案房屋交易之前，王德金已结欠其借款30万余元。之后，王德金又向其提出再借30万元。其表示旧债未还，新债不借。在2009年3、4月份，其向王德金催讨借款时，王德金主动提出以拆迁安置房抵消一部分借款，同时希望再借一点钱。双方就之前的借款结欠情况进行了对账，对完账后是王德金结欠其借款37万元。王德金提出以5000元/平方米左右的价格将安置房卖给其。当时协商的价格在抵清之前的借款后，其再给王德金25万元。因为当时王德金的财务状况已经非常糟糕了，这个37万元欠款对于其来说是沉没成本，已经难以要回，如果再出20来万就可以买下涉案房屋，其就同意了。达成初步购买意向后，王德金提出他还欠庄晖姐姐10万元，希望作为房款，由庄晖代为偿还。在其与王德金现场看完涉案房屋后，其同意最终以72万元购买。之后，其于2009年7月5日与王德金签署了涉案房屋买卖协议，并交付了72万元，王德金出具了收条并交付了涉案房屋，由其占有使用至今。王德金生前曾陪同其去无锡市锡城公证处办理涉案房屋的买卖交易公证，但因涉案房屋当时无法办理房产证，所以无法办理公证。对于去办理公证，其无证据提供。在没有证据证明非双方真实意思表示的情况下，应当认定涉案房屋买卖为双方真实意思的表示。

为证明其主张，庄晖向法院提交了以下证据：一、2009年7月5日涉案房屋买卖协议1份；二、2009年7月5日收条1份，署名王德金；三、装修证据材料1组；四、拆迁安置协议1份。

王**质证认为：庄晖与王德金并未达成购房的真实意思表示，对涉案房屋买卖协议的真实性不予认可。理由是：一、庄晖与王德金并未达成房屋买卖的合意。即使双方签订的售房协议是真实的，也是为规避王德金对外债务而把财物虚假交易给第三人。而根据民法典第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。具体：1、庄晖的涉案房屋买卖行为不可信。庄晖庭审时称其与王德金是情侣关系，说明庄晖对王德金的对外欠有大额债务是明知的。为了避免王德金的安置房分配下来就直接被债权人拿去抵债，在咨询律师后，在拆迁安置办尚未与王德金签署拆迁安置协议前，庄晖就与王德金签订了购房协议，且约定购房的价格是市场价格的3倍。对于买房这种重大交易行为，庄晖不仅不打印《售房协议》，没有见证人在场，房款也不通过银行转账，也不去了解市场价格而以市场价的3倍价格购买涉案房屋，且当天就付清房款，完全不可信。2、庄晖在庭审时称，她购买的3辆汽车挂在王德金名下，其中雪佛兰是2007年购买、别克是2008年购买、本田是2010年购买，同时又称2009年前后王德金生意亏损严重，财务状况非常糟糕，为减少损失而以市场价3倍的价格把王德金的安置房抵债给她。既然王德金生意亏损、严重负债，还将价值高昂的汽车挂靠在王德金名下，庄晖的说法前后矛盾，明显不可信。事实情况是，这3辆汽车都是王德金购买并支付按揭款，最后负债越来越大，为了转移资产规避债务，将这3辆汽车过户至庄晖及她儿子名下。3、2013年5、6月份之前，王德金与庄晖一起居住在涉案房屋中。此后，因王德金欠债被他人催讨，为了涉案房屋得以保全，王德金才搬到另一套更小的安置房居住。二、庄晖未向王德金支付涉案房屋的价款。具体：1、庄晖称原来借给王德金的款项及后面支付的25万元购房款均是支付的现金，款项的来源也是现金，但无法提供银行的转账凭证及收入来源，没有直接证据证明购房款已经支付。2、对于72万元购房款的组成，庄晖随意编造，购房款的组成是不真实的。2009年之前，庄晖没有正当职业，不可能拿出如此巨额的购房款。庄晖称她给王德金的25万元购房款是在2009年7月5日看完房后在车里支付的，且庄晖开的是王德金名下的别克汽车，双方又是多年的情侣关系，又一起入住装修后的安置房，这完全违背常理。三、涉案房屋并未交付。涉案房屋是2009年7月8日王德金取得并找人装修的，2010年10月搬入居住，庄晖是作为王德金的女朋友一起入住的。2010年10月左右，王德金装修好涉案房屋后，办理了乔迁酒席并入住，这一事实当初在场的亲友均可证明。庄晖称涉案房屋买卖协议签订后，由她装修并居住至今，物业、水电费由她交纳，不符合事实。涉案房屋是安置房，不需要交纳物业费；水电费在王德金过世之前是由王德金交纳的，说明涉案房产一直由王德金占有并使用于去世，并未交付给庄晖。

一审法院认为，庄晖主张涉案房屋买卖协议，是其与王德金真实意思表示、合法有效，款项和房屋已交付完毕，法院难以认可，理由如下：一、涉案房屋买卖协议约定的价格严重偏离市场价格，不具有可信度。根据评估机构的评估结论，涉案房屋在庄晖与王德金签订涉案房屋买卖合同的2009年7月5日，当地涉案房屋的市场价值为26.98万元，折合单价为2212元/平方米。而庄晖与王德金签订的涉案房屋买卖协议中约定的房屋价款为72万元，折合单价为5991.01元/平方米。即双方约定的涉案房屋的买卖价格是市场价的近3倍。对于签订涉案房屋买卖协议之前王德金结欠庄晖的37余万元及当日支付的25万元、庄晖姐姐的10万元款项的来源及交付，除收条外庄晖均无法提供相应的证据。因此，庄晖提供的证据，不足以证明其已交付涉案房屋的全额购房款72万元。二、庄晖陈述的涉案房屋买卖的过程，不具有可信度。按照庄晖的陈述，在2009年7月5日签订涉案房屋买卖协议时，王德金的财务状况已经非常糟糕，原来的借款37万元可能无法收回。同时，庄晖在庭审时称，她购买的3辆汽车还挂在王德金名下，其中雪佛兰是2007年购买、别克是2008年购买、本田是2010年购买。既然王德金生意亏损、严重负债，还将价值高昂的汽车挂靠在王德金名下，庄晖的说法前后矛盾。在王德金的财务状况已经非常糟糕的情况下，如果庄晖确实要向王德金购买涉案房屋，特别是在其无法收回原来的巨额借款的情况下还要再投入25万元，作为一般的购买人，必定十分谨慎，其必然要到胡埭当地或到产权部门等了解涉案房屋的市场交易价格。事实上，根据庄晖的陈述，庄晖在签订涉案房屋买卖协议时，对于涉案房屋买卖协议的内容是其向律师咨询以后获得的，因为庄晖觉得买房是大事情，要请专业的人写买卖协议的。因此，其也是知道购买涉案房屋的风险所在的。但庄晖却任凭风险极大既不了解涉案房屋的市场价格，也不通过中介或邀请无利害关系的人员现场做见证，也不采取其他防止和减少损失的措施。更令人难以置信的是，在王德金尚未取得涉案房屋的情况下，庄晖却与王德金匆忙签订涉案房屋买卖协议（比实际取得涉案房屋的时间早3天）并一次性付清余款25万元，明显有违常理。而庄晖所支付的余款25万元，当时已差不多能购买涉案房屋的全部[当时涉案房屋的市场总交易价格仅为26.98万元]。三、庄晖与王德金是情侣关系，双方关系较好。按常理，王德金是不可能在涉案房屋的价格上来欺骗庄晖的；相反，只会对庄晖在价格上进行优惠。四、作为是王德金的情侣并且在一起生活过一段时间的人，其也完全有可能取得王德金的真实签名。并且，涉案房屋的买卖协议除了王德金的姓名、身份证号码、电话外，其他内容都是庄晖所手写。另外，涉案房屋的部分装修人员是王德金找的，该部分的装修款项是王德金支付的，甚至涉案房屋的乔迁酒席也是由王德金操办的。而按照常理，自己的房屋是不可能由其他人来操办乔迁酒席的。庄晖不仅参加了王德金为涉案房屋所办的乔迁酒席，更是没有任何名份的参加，令人难以理解。因此，即使涉案房屋买卖协议和收条上的签名是王德金所签，因王德金已经去世，仅凭其签名也不足以证实王德金有将涉案房屋出卖给庄晖的意思表示，也无法证明庄晖已经真实交付了涉案房屋并支付该房屋的全部价款。

对于争议焦点二，庄晖主张：其与王德金签订了涉案房屋的买卖协议，并支付了所有的购房款，涉案的拆迁安置房所有权应否归其所有。王**作为王德金的继承人，应当配合其办理好涉案房屋的产权变更登记手续。

王**辩称，涉案房屋买卖协议不是其父亲王德金的真实意思表示，涉案房屋不应归庄晖所有，也不应配合庄晖办理涉案房屋的产权变更登记手续。

一审法院认为，根据上述争议焦点一的论述，庄晖无法证明涉案房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示、涉案房屋及涉案房屋的全部价款已经真实交付，故庄晖主张涉案房屋归其所有，缺乏必要的事实依据和法律依据，法院对此不予支持。同理，庄晖主张要求王**协助办理涉案房屋的产权变更登记手续，于法无据，法院不予支持。据此，该院判决：驳回庄晖的诉讼请求。一审案件受理费15778元，由庄晖负担。

双方当事人对一审认定事实均无异议，本院予以确认。

本院认为，本案双方当事人的争执焦点在于王德金与庄晖签订的《售房协议》是否系其真实意思表示。本案中，庄晖提供了其与王德金于2009年7月5日签订的《售房协议》，认为其向王德金支付了72万元，购买了涉案房屋。但纵观协议的签订以及协议的履行情况来看，尚存有很多疑点不能排除，不足以认定该协议的真实性。理由为：首先，双方签订协议的时间是2009年7月5日，而涉案房屋系在2009年7月8日由王德金与拆迁单位签订《产权调换协议》，王德金尚未取得涉案房屋就出让了涉案房屋，既不符合法律规定亦不符交易习惯。其次，涉案房屋经相关单位评估，当时市场交易基本价格仅为20多万元，但双方所签协议的房屋购买价格竟达到72万元，严重脱离当时房屋的市值，不论是庄晖还是王德金，均在当地生活多年，且双方处于密切关系，作出损害对方利益或愿意被对方损害利益的情况很小。再次，双方在协议上约定的系庄晖一次性向王德金支付72万元，但庄晖在王德金已去世、不能当庭作证的前提下，却称其向王德金支付了25万元现金，其余系抵充王德金的欠款。至于王德金是否存在对庄晖的欠款事实，并无相应的证据印证，仅为庄晖的单方陈述。最后，庄晖是作为王德金的情侣在涉案房屋一起生活的，在入住前，相关证人证实涉案房屋的部分装修系由王德金安排人员装修的，并由王德金支付了装修款项。

综上，上诉人的上诉理由，不足以充分证明王德金与庄晖对涉案房屋具有真实的买卖意思，亦不能对抗已取得房屋所有权的王**。故一审法院认定事实清楚、适用法律正确，所作判决亦无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15778元，由上诉人庄晖负担。

本判决为终审判决。

审判长  蔡利娜

审判员  俞 彤

审判员  吴晓东

二〇二二年一月十三日

书记员  王雪婷