江苏省淮安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏08民终4920号

上诉人（原审被告）：夏建军，男，1949年2月21日出生，汉族，住金湖县。

上诉人（原审被告）：吴怀康，女，1952年1月3日出生，汉族，住金湖县。

以上两上诉人共同委托诉讼代理人：夏华东（系两上诉人儿子），1977年10月7日出生，汉族，住金湖县。

以上两上诉人共同委托诉讼代理人：朱爱华，江苏金胜来律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：金湖县金北街道中心小学，住所地金湖县金北街道教育路1号。

法定代表人：张明宏，该校校长。

委托诉讼代理人：李佳，江苏和成律师事务所律师。

上诉人夏建军、吴怀康因与被上诉人金湖县金北街道中心小学（以下除判决主文外简称金北中心小学）缔约过失责任纠纷一案，不服江苏省金湖县人民法院（2021）苏0831民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

夏建军、吴怀康上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均错误。1.一审第二次开庭时已将案由变更为买卖合同纠纷，判决时却以缔约过失责任纠纷作为案由，判令上诉人承担50%责任不当，且一审适用的法律中并无缔约过失责任条款。2.一审判决未支持被上诉人要求上诉人赔偿房屋新建部分价值34483元的诉求，却未在判决时予以扣除。3.2000年12月9日双方签订的协议书已经明确约定“如一方反悔，承担一切的已办手续费用”，虽然该协议书被确认无效，但并不代表所有条款均无效。被上诉人并不存在已办手续费用，故上诉人无需赔偿。此外，协议被确认无效后，上诉人已按照判决内容返还购房款54200元，被上诉人无权就其添附的违建主张权利。且双方原本是先租赁后买卖，被上诉人返还房屋时，应向上诉人承担截止返还之日的占有使用费。4.评估报告是评估机构依据一审提供书面及口头材料形成的，内容不严谨且程序不合法。

金北中心小学答辩称：1.一审确定案由正确，本案系由买卖合同纠纷引起，（2018）苏0831民初1411号案件（以下简称1411号案件）已经确认双方当事人于2000年12月19日订立的购房协议无效，被上诉人已经按照生效判决履行返还房屋的义务，上诉人对签订无效协议存在缔约过失责任，一审根据双方的过错程度，判决上诉人承担50%的缔约过失责任有利于服判息诉。2.一审法院未支持被上诉人主张的与原购买房屋完全割裂的新建添置建筑相对应的价值34843元，是考虑到上诉人向被上诉人交付涉案房屋之后，被上诉人对原有部分进行拆除、更换、翻建，但双方在一审中均未提供充分证据证明翻建添附的具体项目，故纳入总责任承担比例进行处理，而非上诉人所称的应当在判决中予以扣除。3.购房协议注明“如一方反悔，承担一切已办手续费用”，能够表明上诉人与被上诉人签订购房协议的初衷是希望合同有效故约定了相关的违约责任，现该购房协议已经被生效判决确认无效，上诉人主张合同解除权，要求被上诉人承担违约责任无法律依据。4.现场勘验时夏建军、被上诉人均在场，不存在上诉人所称“口头告知了哪些内容”，根据鉴定报告第10页鉴定依据是根据委托方提供的开庭笔录等其他材料可见，鉴定报告是根据上诉人以及被上诉人在庭审中的表述以及对该房屋相关事实的自认，结合现场勘验作出的，鉴定程序合法。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

金北中心小学向一审法院起诉请求：判令夏建军、吴怀康赔偿各项损失合计116725.9元，并承担本案鉴定费、诉讼费。

一审法院认定事实：金北中心小学与夏建军于2000年12月19日订立购房协议，约定夏建军将位于金北镇金港居委会的房屋以56000元价格出售给金北中心小学。协议签订后，金北中心小学支付夏建军购房款54200元。金北中心小学于2001年3月23日起实际占有了案涉房屋，并进行改造、维修、扩建等。夏建军所售房屋的土地为农村集体经济组织所有，金北中心小学非夏建军所在集体经济组织成员。2018年4月27日，夏建军、吴怀康以前述协议无效为由提起诉讼，要求确认案涉房屋买卖协议无效。一审法院作出（2018）苏0831民初1411号民事判决书，判决案涉房屋买卖协议为无效协议,前述判决书已发生法律效力。2020年5月18日，夏建军、吴怀康再次起诉要求金北中心小学返还房屋。2020年11月16日，一审法院作出（2020）苏0831民初952号判决书，判决金北中心小学向夏建军、吴怀康返还购买的房屋，夏建军、吴怀康返还金北中心小学购房款54200元。2021年8月9日，一审法院依据金北中心小学申请委托评估机构对案涉房产及附属建筑，含案涉房地产新建、翻建及装饰装修等进行评估。经评估案涉房产市场价值为180024元，评估报告中1-3项金北中心小学新建砖木房、砖混房1、后围墙、砖混房2（两间阁楼）价格为34843元（包含在180024元中）。

金北中心小学要求夏建军、吴怀康赔偿116725.9元的构成为，评估价180024元减去已退还的原购房款54200元，再减去其购房后添置经评估价值34843元为90981元。夏建军、吴怀康赔偿前述的90981元的90%，加添置的34843元。夏建军、吴怀康对金北中心小学前述计算方法及结果不予认可，并要求金北中心小学从2000年至2018年，每年支付租金10000元。夏建军、吴怀康陈述金北中心小学接手房屋后拆除了原来的部分建筑和设施。

一审审理中，一审法院依据金北中心小学申请对案涉房屋进行了诉讼保全。

一审另查明，夏建军与吴怀康系夫妻关系。

一审法院认为：金北中心小学与夏建军、吴怀康对本案争议的核心是协议缔约过失责任如何认定及处理。双方房屋买卖协议已被确定为无效协议，双方因履行合同取得的财产,已相互返还给对方。根据有关法律规定，合同被确认为无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当按照各自的过错程度承担相应的责任。金北中心小学作为一个教育单位掌握法律规定应优于夏建军、吴怀康，夏建军、吴怀康对房屋能不能出售的关心程度又高于金北中心小学，双方对造成房屋买卖协议无效的责任相当。根据金北中心小学申请，一审法院对案涉房屋价值委托评估，金北中心小学对评估意见予以认可，夏建军、吴怀康认为评估价格过高。一审法院认为评估报告没有发生不被确认的事由，故对评估结果予以确认。金北中心小学接手房屋后进行新建、翻修及装饰等，根据鉴定报告新建项目价格为34843元，但其拆除了原房屋的附属设施或进行了改造。如果其将新建的价值34843元要求夏建军、吴怀康赔偿，而对拆除的不赔偿，对夏建军、吴怀康也不公平，且评估价包括新建的部分，故对金北中心小学将新建的34843元要求夏建军、吴怀康予以赔偿的请求，不予支持。2001年3月份，金北中心小学将54200元交付给夏建军、吴怀康，经生效判决确认夏建军、吴怀康只向金北中心小学返还54200元。夏建军、吴怀康占有使用金北中心小学的54200元达18年多，没有赔偿任何损失，现其要求金北中心小学每年赔偿10000元计18年的租金，一是双方不是租赁关系，要求支付租金无依据，二是因夏建军、吴怀康没有赔偿占用金北中心小学房款损失。综上，对金北中心小学要求夏建军、吴怀康赔偿新建财物34843元的请求和对夏建军、吴怀康要求金北中心小学支付租金的请求，均不予支持。

综上，对金北中心小学要求夏建军、吴怀康承担缔约过失责任的诉讼请求，依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、夏建军、吴怀康于判决书发生法律效力之日起十日内，赔偿金湖县金北街道中心小学因缔约过失产生的损失125824.5元（180024.5元－54200元）的50%，即62912.25元。二、驳回金湖县金北街道中心小学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2635元，鉴定费5000元，合计7635元，金湖县金北街道中心小学负担3817.5元，夏建军、吴怀康负担3817.5元。

二审中双方均未提供新证据。

本院经审理确认一审查明的案件事实。

本院认为：关于本案案由问题。本案虽系因房屋买卖合同引起，但当事人双方签订的购房协议已被1411号生效民事判决确认无效，后（2020）苏0831民初952号生效民事判决又判令被上诉人向上诉人返还案涉房屋，上诉人向被上诉人返还购房款54200元。合同不成立、无效或被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素，案涉房屋经鉴定后价值180024元。现被上诉人依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定主张缔约过失责任于法有据，一审确定本案案由为缔约过失责任纠纷并无不当。

关于被上诉人购房后新建建筑评估值34843元应否扣除问题。一审法院考虑到上诉人新建房屋时对原房屋的部分附属设施进行了拆除或改造，若单独判令上诉人赔偿新建房屋价值对上诉人有失公平及新建、翻建、装饰装修物与原有房屋的价值无法进行具体区分的情形，将新建房屋价值纳入总评估值扣除购房款54200元后，根据双方当事人的过错，酌定上诉人50%的赔偿责任并无不当，上诉人该上诉理由是对一审判决的曲解，本院不予采信。

关于上诉人应否赔偿被上诉人损失以及上诉人主张占有使用费应否得到支持问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的购房协议已经被生效判决确认无效，被上诉人所主张的新建、翻建、装饰装修损失系因该无效合同而产生的损失，被上诉人上述法律规定要求上诉人承担缔约过失责任有法律依据。上诉人主张协议中约定“若一方反悔，承担一切的已办手续费用”条款有效无法律依据。本案亦不存在被上诉人要求上诉人赔偿损失问题，故对上诉人该上诉理由不予采纳。上诉人主张占有使用费，因一审未提起反诉，故本案不予理涉。

关于鉴定报告能否采信问题。上诉人主张鉴定机构依据委托人提供的书面及口头材料进行鉴定，鉴定依据不严谨，程序不合法，不应采信。本院认为，鉴定机构依据一审开庭笔录中当事人的陈述及相关举证材料并结合现场勘验就委托鉴定清单中的项目进行鉴定，且现场勘验时双方当事人均在场，上诉人主张鉴定机构依据口头告知内容鉴定不严谨，且程序违法无事实依据，故一审法院采信鉴定报告作为定案依据并无不当。

综上所述，上诉人夏建军、吴怀康的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2635元，由上诉人夏建军、吴怀康负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 朱月娥

审 判 员 王 健

审 判 员 邹艳萍

二〇二一年十二月二十三日

法官助理 魏丽丽

书 记 员 毛 玥