山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁1091民初2096号

原告：徐丽卿，女，住山东省威海。

被告：威海利都房地产开发有限公司，统一社会信用代码91371000567730477E，住所地威海市文化中路-83号七楼。

法定代表人：王秀文，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：邹勇，山东时中律师事务所律师。

第三人：上海浦东发展银行股份有限公司威海分行，统一社会信用代码91371000588787544B，住所地威海市环翠区青岛北路69号D座。

代表人：刘进杰，行长。

委托诉讼代理人：苗建伟，山东时中律师事务所律师。

第三人：威海双丰电子集团有限公司，统一社会信用代码91371000266330453D，住所地威海火炬高技术产业开发区火炬路156号。

法定代表人：刘效锋，董事长。

委托诉讼代理人：孙晓鸣，山东晓鸣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖姿昊，山东晓鸣律师事务所实习律师。

第三人：赵天旭，男，住山东省威海。

委托诉讼代理人：顾皓杰，北京市盈科（威海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱永浩，北京市盈科（威海）律师事务所律师。

第三人：威海齐东民间资本管理有限公司，统一社会信用代码91371002328467093K，住所地山东省威海市环翠区海滨北路-53-19号。

法定代表人：卢向阳。

第三人：山东东方未来律师事务所，统一社会信用代码31370000495177552W，住所地威海市青岛中路77号四层。

负责人：王传生，主任。

委托诉讼代理人：邹健，山东东方未来律师事务所律师。

原告徐丽卿与被告威海利都房地产开发有限公司（以下简称利都公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2021年9月22立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，根据被告申请，依法追加上海浦东发展银行股份有限公司威海分行(以下简称浦发威海分行)、威海双丰电子集团有限公司（以下简称双丰公司）、赵天旭、威海齐东民间资本管理有限公司（以下简称齐东公司）、山东东方未来律师事务所（以下简称东方律所）为第三人参加诉讼。原告徐丽卿、被告利都公司之委托诉讼代理人邹勇、第三人浦发威海分行之委托诉讼代理人苗建伟、第三人双丰公司之委托诉讼代理人孙晓鸣、肖姿昊、第三人赵天旭之委托诉讼代理人顾皓杰、第三人东方律所之委托诉讼代理人邹健到庭参加诉讼，第三人齐东公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。

徐丽卿向本院提出变更后诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《XXX大厦内部认购书》有效；2、被告向原告交付坐落于威海市某路-XXX号-XXX房屋，并在条件具备时办理不动产登记手续。事实和理由：2012年7月13日，原告徐丽卿与被告利都公司签订《XXX大厦内部认购书》，购买案涉房屋，房款411060元。当日，原告通过银行转账的方式将认购金支付到被告法定代表人王秀文指定的银行账户中，被告出具了收款凭据。2017年2月22日，原告按要求向利都公司管理人提交债权申报表，要求交付房屋并支付违约金。2019年12月21日，威海市中级人民法院批准了利都公司重整计划。根据重整计划，原告对案涉房屋享有优先权，利都公司应履行协议、交付房屋。利都公司管理人调查后认为，该认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，原告已经按照被告法定代表人王秀文的指示支付了购房款，该协议应受法律保护，购房款是否直接支付至被告的账户，不影响原告的合同权利，对于原告要求办理房屋交付入住的主张应予支持，并向被告送达通知，但被告拒绝执行。故提起诉讼。

利都公司辩称，1、破产重整计划执行期间，法院不应受理逾期申报的债权人起诉，应驳回原告的起诉；2、2012年7月13日，原、被告签订了《XXX大厦内部认购书》，2020年12月才主张行使权利，其诉讼时效早已经过了；3、《XXX大厦内部认购书》是为签订商品房买卖（或预售）合同而签订的预约合同，其本合同为商品房买卖（或预售）合同，原告只能请求预约合同的违约责任，不能根据尚未签订的本合同主张本合同权利；4、房屋认购款支付给了王秀文，被告并未实际收到，原告支付认购款的义务并未履行完毕，无权主张相应权利；5、案涉XXX大厦土地性质为商务金融，房产性质为公寓式酒店，属于商业用房并非住宅，不符合消费者优先权的房屋条件；6、原告居住在威海高区青青小城，案涉房屋并非原告唯一住房，原告无权享有消费者优先权；7、根据已批准的重整方案，案涉房屋用于清偿债务的财产范畴，属于已处置的财产，且案涉房屋已经为浦发威海分行（双丰公司）设立抵押登记，被告无权解除，更无法交付；8、案涉房屋尚未进行综合验收，不具备办理不动产权登记的条件。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应驳回起诉或驳回诉讼请求。

浦发威海分行述称，1、本案的抵押权是依法设立的，合法有效；2，案涉房屋已经在重整计划中进行处置，不能再作为财产分配给原告，这属于一房处置两次。关于原告诉讼请求，尊重法院判决。

双丰公司述称，浦发威海分行系被告借款抵押担保原始债权人及抵押权人。2016年12月12日，被告进入重整程序。2018年3月26日，威海市中级人民法院作出（2016）鲁10民初196号民事判决书，确认浦发威海分行对被告享有借款抵押担保优先债权。因该生效法律文书确认的债权已经由双丰公司受让取得，浦发威海分行、双丰公司分别向管理人说明、申请，管理人将该借款抵押优先债权人从浦发威海分行变更为双丰公司。管理人申请威海市中级人民法院裁定确认的威海利都房地产开发有限公司重整债权表中，第071号债权人明确为双丰公司，只是他项权证登记的是浦发威海分行。关于原、被告之间的纠纷，双丰公司尊重法院判决，而且法院判决支持原告的诉讼请求，也不会使双丰公司作为第一顺位抵押担保优先债权人的权益受损。

赵天旭述称，尊重法院判决。1、案涉房屋已经在中院重整计划中进行处置，至于原、被告之间的纠纷与我方无关；2，针对案涉房屋，已经依法为我方设立抵押权，因此，我方享有受偿权。后改称，经核实，赵天旭对案涉房屋不享有抵押权。

东方律所述称，其作为管理人曾给原告和被告作出过通知书，现双方存在争议，其尊重法院判决。

齐东公司未作陈述。

本院经审理认定事实如下：2012年7月13日，原告作为乙方（认购方）与被告作为甲方签订《XXX大厦内部认购书》，约定乙方选购甲方开发建设的XXX大厦项目八层北侧西一室，建筑面积52.7平方米，总房款411060元，乙方签订本认购书时向甲方支付认购金411060元，甲方保证在2014年12月30日之前将房屋交付使用……。当日，原告向被告指定的账户转账支付411060元，被告向原告出具了收据。

2016年12月12日，威海市中级人民法院根据申请人王春宁申请，裁定利都公司重整。2016年12月15日，该院指定山东东方未来律师事务所、山东英华会计师事务所共同担任利都公司管理人。2019年12月21日，威海市中级人民法院裁定批准利都公司重整计划，并终止利都公司重整程序。债务人重整计划第十一条重整计划草案特别说明：因债务人可能会有后续诉讼发生、债权审查也未完结，故债务人的资产和债权债务均会较本重整计划草案测算的数据发生变化。本重整计划中所列示的数据和测算结果，仅是管理人根据目前所掌握的信息和数据进行的分析，最终的债务人财产数额和债权债务以实际发生为准……重整计划执行期间，若发生债务人的资产减少或债务增加，风险由重整方负担，债权清偿比例不予调整；若发生债务人资产增加或债务减少（包括预留债权未申报），差额部分归重整方所有，债权清偿比例也不予调整、也不进行二次分配。

2017年2月22日，原告向被告管理人申报债权，要求支付违约金、交付房屋。2021年1月，管理人向原、被告作出通知书，内容为……经管理人初步调查，2012年7月13日，徐丽卿与利都房地产签订《XXX大厦内部认购书》……目前暂未发现该房屋（按照现在的房屋编号顺序，“八层北侧西一”对应的编号为XXX号）存在一房多卖等影响其业主优先权的情形。管理人另向该房屋认购协议和收款的经办人王秀文调查，徐丽卿支付的该部分认购金款项被王秀文用于偿还利都房地产所借其他债权人的借款本息。管理人经调查认为，尽管该认购协议签订于XXX大厦取得商品房预售许可之前，但是XXX大厦已经于2013年取得了预售许可证，该认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，徐丽卿已经按照利都房地产的法定代表人王秀文的指示支付了购房款，该协议应受法律保护，购房款是否直接支付至利都房地产的公司账户，不影响徐丽卿的合同权利。该房屋不存在一房多卖等其他在先权利的情况下，根据重整计划中关于消费者购房业主权利优先保护的规定，对于徐丽卿要求办理房屋交付入住的主张，应予支持。利都房地产应当按照相关规定为徐丽卿办理相关手续。

不动产权登记部门出具的限制信息查询结果显示，案涉房屋设立了抵押登记，权利人为浦发威海分行。本院（2019）鲁1091民初1864号判决查明……浦发威海分行将利都公司贷款债权转让给双丰公司。

本院认为，原、被告签订《XXX大厦内部认购书》系双方真实意思表示，尽管该认购协议签订于XXX大厦取得商品房预售许可之前，但是XXX大厦已经于2013年取得了预售许可证，该认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，故该协议依法成立并生效。根据该协议，原告作为消费者已全部履行了商品房买卖合同义务，也符合重整计划中业主优先权的情形，管理人无权选择解除合同。关于程序，原告系在重整计划批准之前申报了债权，而非在重整计划执行过程中主张权利，被告请求法院驳回起诉无事实和法律依据，故本院不予支持。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，故本院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：

一、确认原告徐丽卿与被告威海利都房地产开发有限公司于2012年7月13日签订的《XXX大厦内部认购书》合法有效；

二、被告威海利都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告徐丽卿交付坐落于威海市某路-XXX号-XXX房屋；

三、被告威海利都房地产开发有限公司在坐落于威海市某路-XXX号-XXX室房屋具备办证条件之日起十日内协助原告徐丽卿办理前述房屋不动产权登记手续。

案件受理费7466元，减半收取计3733元，由被告威海利都房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

审判员  胡传佳

二〇二一年十二月三十一日

书记员  毕瑛琪