西安鼎辰商业发展有限公司、西安莲湖学而思教育培训中心房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
西安鼎辰商业发展有限公司、西安莲湖学而思教育培训中心房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
西安市莲湖区人民法院民事判决书
(2022)陕0104民初481号
原告(反诉被告)：西安莲湖学而思教育培训中心，住所地西安市莲湖区。
法定代表人：樊保荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王进峰，陕西弘业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高雅楠，陕西弘业律师事务所实习律师。
被告(反诉原告)：西安鼎辰商业发展有限公司，住所地西安市雁塔区。
法定代表人：宋淑琴，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张长胜。
委托诉讼代理人：张东，北京市炜衡(西安)律师事务所律师。
原告(反诉被告)西安莲湖学而思教育培训中心(以下简称学而思)与被告(反诉原告)西安鼎辰商业发展有限公司(以下简称鼎辰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)学而思的委托诉讼代理人王进峰、高雅楠及被告(反诉原告)鼎辰公司的委托诉讼代理人张东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告(反诉被告)学而思向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方于2020年6月18日签订的《房屋租赁合同》于2021年9月29日解除(2021年9月30日至原合同截止日应付房租为1550498.07元)；2.依法判令被告向原告退还2021年9月30日后已缴纳未使用的租赁保证金以及预付租金，共计380965.26元；3.依法判令被告退还原告中央空调设备；4.依法判令被告自2021年9月30日起、以380965.26元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)，向原告支付延期退款利息，直至实际还清之日止；5.依法判令本案诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。事实及理由：2020年6月18日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告位于西安市莲湖区XX大街XX大厦XX层XX、面积为410平方米房屋，租赁期限自2020年6月18日至2025年7月17日止。租赁用途为教育培训、办公经营。合同签订后，原告依约缴纳了全部履约保证金共计36080元，并依约将房屋租金及物业管理服务费用缴纳至2022年7月17日。2021年7月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》(下称“双减政策”)，明确规定现有校外培训机构不得占用国家法定节假日、休息日及寒暑假期组织学科类培训，各地不再审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构，现有学科类培训机构统一登记为非营利性机构，坚持校外培训公益属性，将义务教育阶段学科类校外培训收费纳入政府指导价管理。因原告原营业时间内均无法开展培训，重大而深刻的“双减政策”导致原告租赁房屋进行线下教育培训的合同目的已无法实现。此后，原告曾多次同被告沟通解约退租事宜，2021年9月3日原告向被告发出退租协商函，将于2021年9月15日起终止本合同，后因双方未达成一致，迫于无奈，原告将退租日推迟至2021年9月29日，在租赁房屋物业人员的见证下清空腾退了全部租赁房屋。房屋腾退后，原告向被告交还房屋钥匙，无奈被告不接收钥匙，随后原告使用顺丰快递将钥匙送达被告，并再次向被告发出交房告知函，恳请被告尽快退还原告租赁押金及预付未使用费用，均未果，至此，原告已履行了全部应尽义务，但被告拒不退还上述费用，已给原告造成了重大经济损失。原告了签署合同之目的为成立学科类课外培训学校，受“双减”政策影响，已无法使用租赁房屋继续正常经营，《房屋租赁合同》赖以履行的基础条件发生了原被告双方均无法预料的重大变化，且上述变化发生于合同履约过程中，已构成情势变更之情形，继续履行合同将对原告明显不公，应当予以解除。并且解除合同并非因原告过错，原告未有任何违约行为，不应承担任何违约责任，被告应当将原告已缴纳但未实际发生的房屋租金、物业服务费及履约保证金以及中央空调设备予以退还。
被告(反诉原告)鼎辰公司辩称，1.依法判令驳回原告的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由原告承担。一、原告认为中办、国办《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》(以下简称“双减政策”)已构成可适用《民法典》第533条情势变更规定的主张不成立。《民法典》第533条规定“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同”。据上规定可知，情势变更的构成，至少满足以下两个条件：一是合同成立后，合同基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见且不属于商业风险的重大变化；二是继续履行合同对一方当事人明显不公平。事实上，“双减政策”并不具备可构成情势变更情形的两个属性：1.“双减政策”的出台及其内容均不构成原告在订立合同时无法预见的重大变化。第一，从行业政策发展来看，“双减政策”的出台并非毫无征兆，自2018年以来政府就以减负为核心，持续加强对教育培训的合规监管。一是案涉合同签订前的2018年8月，国务院办公厅就发布了《关于规范校外培训机构发展的意见》；二是2019年7月，教育部等六部门印发了《关于规范校外线上培训的实施意见》；三是2021年5月21日，中央全面深化改革委员会第十九次会议审议通过了《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》。从上述一系列政策文件中可以看出，自2018年起，国家层面就提出了“规范校外培训机构，减轻学生校外培训负担”的要求。原告作为专业的培训机构，其对国家和政府的政策走向应当是有预见的，至于原告应预见到而故意未预见，其责任在己。第二，从“双减政策”内容来看，并未禁止校外学科类培训，而是规定了“坚持从严治理并全面规范校外培训行为”以及“坚决压减学科类校外培训”，即不再审批新的学科类培训机构并对现有的学科类培训机构按标准重新办理审批、审核登记手续，其目的只是解决过多过滥问题和查处不符合资质等有严重问题的机构，并非禁止或关闭已有的校外学科类培训机构。据上事实可知，“双减政策”的出台根本不构成在订立合同时无法预见的重大变化。2.“双减政策”的出台并未对原告继续履行案涉合同构成明显的不公平。从案涉《房屋租赁合同》第2.1条约定可见：双方将租赁房屋的用途约定为教学、培训、办公，并未仅仅限定于学科类培训，而“双减政策”也只是要求加强对校外培训行为的管理，并未禁止或关闭包括学科类培训在内的校外培训。同时，即使“双减政策”对其学科类培训造成了经营压力，但原告完全可以通过调整经营策略，如将部分培训场地变更用途为办公场地亦可以达到其承租目的，故“双减政策”的出台并不会造成对原告履行合同的明显不公平，二者之间不具有必然的因果关系。3.有证据证明原告亦不认为“双减政策”构成了情势变更。2021年9月7日，原告以落款时间为2021年9月3日的《退租告知函》书面函告被告，称：“双减政策”系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况并认为应当适用《民法典》第563条第1款第(一)项的规定，而《民法典》该款项的规定系以不可抗力为条件，由此可以证明，原告亦认为“双减政策”的出台并不构成情势变更。据上，原告在本案诉讼中认为“双减政策”的出台已构成可以适用《民法典》关于情势变更的规定的主张显然不成立。二、原告请求法院确认案涉合同已于2021年9月29日解除的第一项诉讼请求依法依约均不成立，应予驳回。1.原告以“双减政策”的出台构成情势变更为由请求法院“确认案涉合同于2021年9月29日解除”的诉请，显与《民法典》规定相悖，不应得到支持。《民法典》第533条明确规定，当情势变更事项发生后，受不利影响的当事人可以和对方协商，协商不成，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。从该规定可知，在情势变更事项发生且双方协商不成的情况下，一方当事人仅有向人民法院或仲裁机构请求判令解除合同的权利，其并不享有单方解除合同的权利以及请求人民法院确认合同已解除的权利。至于合同是否应予解除以及何时解除，应由人民法院或仲裁机构作出裁判，当事人显然无权解除。故原告请求人民法院确认案涉房屋租赁合同已于2021年9月29日解除的主张显然没有法律依据，该主张不成立。2、案涉合同因原告未能依约在其要求终止合同履行前的6个月前向被告发出了《退租告知函》而产生合同已解除的效力，既然案涉合同未解除，原告请求确认合同已解除的诉请显然不成立。首先，案涉合同并未约定基于国家政策的变化，原告有权随时以通知方式单方解除合同；其次，案涉合同第11.2条明确约定，任何一方不得擅自单方解除本合同，若任何一方确需单方解除合同，须提前6个月向另一方提出，自提出终止合同之日起，6个月期满则合同终止，违约方影响对方支付6个月的租金作为违约金。对照上述合同约定，显然足以证明原告在2021年9月7日向被告发出的案涉合同将于2021年9月15日解除的《退租告知函》的事实，因与合同约定并不一致，故该《退租告知函》并不产生案涉合同解除的法律后果。3.再看原告诉状可知，其是基于情势变更原则行使合同解除权，但我国民法典并未将情势变更列为可以行使法定解除权的条件，故原告以情势变更为由行使合同解除权根本不符合法律的规定，因而案涉合同不可能基于原告主张情势变更事由而产生其已解除的法律后果。据上，由于原告无权基于情势变更行使解除权，而其行使解除权并不符合案涉合同约定，同时，情势变更亦非可以法定解除合同的条件，故在《退租告知函》不产生合同已解除的法律后果的情形下，原告请求法院确认合同已于2021年9月29日解除的诉讼请求显然不成立，该项诉讼请求应予驳回。三、基于案涉合同并不因原告发出《退租告知函》而产生解除的事实，故原告以案涉合同已解除为前提所主张的第二至五项诉请，即请求被告返还保证金、返还预付租金、返还中央空调设备及支付延期退款利息以及判令被告承担诉讼费、律师费的诉讼请求亦均不成立，人民法院应依法驳回原告第二至第五项的诉请。四、鉴于原告在解约条件未成就情形下单方解除案涉合同已违反案涉合同第11条11.2款的约定且其擅自停业几近6个月，持续违反合同约定，故其行为已构成根本性违约的事实，现被告依法就原告的上述违约行为提起反诉，反诉主张及事实与理由详见被告书面《反诉状》。综上，请求人民法院能够在查明事实的基础上，依法依约驳回原告的全部诉讼请求。
被告(反诉原告)鼎辰公司反诉请求：1.依法判令反诉原、被告于2020年6月18日签订的《房屋租赁合同》自2022年3月7日解除；2.依法判令学而思立即依《房屋租赁合同》约定向鼎辰公司返还租赁房屋及其现有设施；3.依法判令学而思支付鼎辰公司违约金216480元；4.依法判令学而思已交至2022年7月17日的房屋租金归鼎辰公司所有；5.依法判令学而思缴纳的租赁保证金36080元归鼎辰公司所有；6.本案反诉费由学而思承担。事实及理由：2020年6月18日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》(以下简称该合同)，约定：由学而思承租鼎辰公司位于西安市莲湖区XX大街XX大厦XX层XX号410平方米的商铺用于经营教学、培训、办公用途；租赁期限自2020年6月18日至2025年7月17日(含免租期1个月)。首期租金432960元于该合同签订之日起5日内支付，以后每租赁年度的租金均按年支付一次，每次提前一个月支付，租金每2年在上年租金基础上递增8%；合同签订之日起5日内学而思向鼎辰公司交付履约保证金36080元；在本合同期限内，任何一方都不得擅自单方面解除本合同，若任何一方确需单方面解除合同，需提前6个月向另一方提出，自提出终止合同之日起，6个月期满则合同终止，违约方应向对方支付6个月的租金作为违约金；若乙方单方面提出解除合同的，乙方已经支付的履行保证金及已支付的租金不予退还且赔偿甲方的空租损失，若乙方预付的房租不足的应予以补足；乙方按照甲方要求返还该房屋，且乙方安装的空调、烟道、消防及电力系统(没有的除外)应保留在租赁场地归甲方所有。该合同生效后，学而思依约履行了合同义务，但在该合同履行过程中，鼎辰公司于2021年9月7日以中办、国办印发的“双减政策”为借口函告鼎辰公司，称将于2021年9月15日单方解除该合同。对此，鼎辰公司于2021年9月14日函复学而思，认为其单方解除合同的理由和法律依据不成立，要求学而思继续履行该合同；如其坚持单方解除该合同，鼎辰公司将依约追究其违约责任；鉴于双减政策对其产生的经营压力，愿意与其就解约事项进行协商。但学而思在收到鼎辰公司的复函后，依然我行我素，拒绝协商并坚持单方解除。鼎辰公司认为学而思的行为已显然违反了该合同第11条11.2款“任何一方都不得擅自单方面解除本合同…”之约定，构成根本性违约。鉴于上述事实，鼎辰公司现依法提起反诉，请求人民法院依据该合同第11条11.2款之相关约定，判令该合同自2022年3月7日解除，判令学而思依约返还房屋及其现有设施、支付违约金及学而思已缴纳的的租金和履约保证金归鼎辰公司所有。
原告(反诉被告)学而思针对反诉请求辩称，双方合同自2020年10月1日起解除，原告受双减政策影响，继续履行合同存在明显不公，自2020年8月起向被告申请解除合同，因一直未协商一致，从9月起，改为书面申请，9月30日，为防止损失扩大，原告自行搬离，因被告拒不接收房屋，原告通过邮寄钥匙的方式向被告交付了钥匙，原告自10月1日起已不再实际使用房屋，不应再承担房租，双方合同已经解除。原告基于情势变更解除合同，不应承担违约责任，已支付的保证金和房租应当予以退还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性及关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，作为认定本案相关事实的依据。对当事人有异议的证据综合进行认定。
根据双方提交证据并结合当事人的陈述，认定事实如下：
2020年6月18日，学而思与鼎辰公司签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，鼎辰公司将位于西安市莲湖区XX大街XX大厦XX层XX号410平方米的商铺出租给学而思，用途为教学、培训、办公；租赁期限自2020年6月18日至2025年7月17日(含免租期1个月)；首期租金432960元于该合同签订之日起5日内支付，以后每租赁年度的租金均按年支付一次，每次提前一个月支付，租金每2年在上年租金基础上递增8%；租赁合同签订之日起5日学而思交付履约保证金36080元……在本合同期限内，任何一方都不得擅自单方面解除本合同，若任何一方确需单方面解除合同，需提前6个月向另一方提出，自提出终止合同之日起，6个月期满则合同终止，违约方应向对方支付6个月的租金作为违约金；若乙方(学而思)单方面提出解除合同的，乙方已经支付的履行保证金及已支付的租金不予退还且赔偿甲方(鼎辰公司)的空租损失，若乙方预付的房租不足的应予以补足；乙方按照甲方要求返还该房屋，且乙方安装的空调、烟道、消防及电力系统(没有的除外)应保留在租赁场地归甲方(鼎辰公司)所有……
上述租赁合同签订当日，鼎辰公司交付了涉案租赁房屋供学而思使用，包含大金5P空调1个、格力3P空调1个、格力1.5P空调1个；学而思依约于2020年7月9日缴纳了履约保证金36080元；学而思另已支付2021年7月18日至2022年7月17日房租432960元。
又查，学而思于2021年9月3日向鼎辰公司发函，称将于2021年9月15日单方解除该合同。鼎辰公司于2021年9月14日函复学而思，认为其单方解除合同的理由和法律依据不成立，要求继续履行该合同。学而思腾空涉案房屋后，于2021年9月29日向鼎辰公司交还涉案房屋钥匙，鼎辰公司拒绝接收，学而思遂又于2021年10月12日通过邮寄方式向鼎辰公司交还钥匙，运单签收时间为2021年10月18日；学而思另于2021年10月15日，通过邮寄方式向鼎辰公司邮寄《告知函》，告知双方租赁合同已于2021年9月30日实际解除，运单签收时间为2021年10月16日。
为保证己方财产权利的实现，2022年2月22日学而思依法向本院提出诉讼保全申请，申请对鼎辰公司名下价值380965.26元财产采取保全措施。并依法提供等额担保财产。本院作出(2022)陕0104民初481号民事裁定书，对鼎辰公司名下等额财产采取保全措施。学而思因此支出保全费2424元，财产保全保险费762元。
另查明，2021年7月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》(以下简称意见)，意见第13条，坚持从严审批机构。各地不再审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构，现有学科类培训机构统一登记为非营利性机构。对原备案的线上学科类培训机构，改为审批制。各省(自治区、直辖市)要对已备案的线上学科类培训机构全面排查，并按标准重新办理审批手续。未通过审批的，取消原有备案登记和互联网信息服务业务经营许可证(ICP)。对非学科类培训机构，各地要区分体育、文化艺术、科技等类别，明确相应主管部门，分类制定标准、严格审批。依法依规严肃查处不具备相应资质条件、未经审批多址开展培训的校外培训机构。学科类培训机构一律不得上市融资，严禁资本化运作；上市公司不得通过股票市场融资投资学科类培训机构，不得通过发行股份或支付现金等方式购买学科类培训机构资产；外资不得通过兼并收购、受托经营、加盟连锁、利用可变利益实体等方式控股或参股学科类培训机构。已违规的，要进行清理整治。
本院认为，学而思与鼎辰公司签订的《房屋租赁合同》，合法有效，双方应依约履行各自合同义务、享有合同权利。现学而思因政策原因向鼎辰公司提出解约，应据实在确保守约方利益的前提下，确定双方损失及赔偿范围。
“双减政策”并非国家突发性政策、法规，学而思作为职业课外培训机构，在日常商事活动中对相关政策、法规应有足够认识和理解。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。可见，学而思所述的其未经法定程序、单独解约的行为及其所述该行为引起原因，并不构成法定“情势变更”的情形。故，学而思提前解除涉案《房屋租赁合同》，应属违约；但根据客观情况，学而思继续办学将面临无生可招的情况，经营目的无法实现，结合本案实际情况，鼎辰公司要求学而思继续按房屋租赁合同履行明显有失公平。另，学而思已经于2021年9月向鼎辰明确表达了其解除合同的意思，并在2021年9月底腾空涉案房屋后撤场，鼎辰公司明知上述情况，但一直置之不理，任凭损失扩大，亦有过错。结合本案实际情况，根据公平原则，本院酌定双方的租赁合同于学而思邮寄涉案房屋钥匙的快递运单被鼎辰公司签收日即2021年10月18日解除。结合学而思违约程度，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，客观综合考虑“双减政策”禁止性规定对课外培训产生影响，比照《全国法院民商事审判工作会议纪要》中关于违约方单方解除租赁合同的处理意见中可以合同约定的三至六个月租金计算违约金的意见，本院确认学而思应支付鼎辰公司6个月租金作为违约金；经计算，学而思应支付鼎辰公司的违约金为216480元。学而思就涉案房屋已交费用为2021年7月18日至2022年7月17日房租432960元、履约保证金36080元。合同解除后，学而思应向鼎辰公司返还涉案房屋；虽合同约定“学而思单方面提出解除合同的，已经支付的履行保证金及已支付的租金不予退还，且学而思安装的空调、烟道、消防及电力系统(没有的除外)应保留在租赁场地归鼎辰公司所有”，但该约定明显有失公平，故合同解除后，鼎辰公司应当返还学而思退场之后的租金和履约保证金，鼎辰公司要求不予退还退场之后的租金和履约保证金，于法无据，不予支持；同时，学而思撤场后，多次主动向鼎辰公司交还钥匙，要求鼎辰公司接收房屋，但鼎辰公司均拒绝，涉案房屋系鼎辰公司怠于接收，结合本案实际情况，本院确认鼎辰公司实际已于2021年10月18日收回涉案房屋，故，其反诉要求学而思腾交房屋，无事实和法律依据，不予支持。经计算，鼎辰公司应退还学而思租金271天×1186.19元=321458元及履约保证金36080元。
另，关于学而思主张返还其中央空调设备，因属于拆除后不影响正常使用的设备，故由其自行拆除取回，又因双方签订的交接房屋清单记载空调为大金5P空调1个、格力3P空调1个、格力1.5P空调1个，故，以上空调由学而思自行拆除。关于原告请求由被告承担律师费的诉讼请求，缺乏依据。本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百三十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十一条、第七百零三条、第七百零四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)西安莲湖学而思教育培训中心与被告(反诉原告)西安鼎辰商业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2021年10月18日解除；
二、被告(反诉原告)西安鼎辰商业发展有限公司在本判决生效后十五日内退还原告(反诉被告)西安莲湖学而思教育培训中心租赁费321458元、保证金36080元；
三、原告(反诉被告)西安莲湖学而思教育培训中心在判决生效后十五日自行拆除大金5P空调1个、格力3P空调1个、格力1.5P空调1个并恢复房屋原状；
四、原告(反诉被告)西安莲湖学而思教育培训中心在本判决生效后十五日内支付被告(反诉原告)西安鼎辰商业发展有限公司违约金216480元；
五、驳回原告(反诉被告)西安莲湖学而思教育培训中心其余诉讼请求；
六、驳回被告(反诉原告)西安鼎辰商业发展有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间)。
本诉案件受理费7014元，本院减半收取3507元，由原告(反诉被告)西安莲湖区学而思教育培训中心负担216元，由被告(反诉原告)西安鼎辰商业发展有限公司负担3291元；保全费2424元，由被告(反诉原告)西安鼎辰商业发展有限公司负担。反诉案件受理费5500元，由原告(反诉被告)西安莲湖区学而思教育培训中心负担4714元，被告(反诉原告)西安鼎辰商业发展有限公司负担786元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 李运房
二〇二二年六月三十日
书记员 瞿 莉