司晨露、新疆金茂弘泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书
司晨露、新疆金茂弘泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民事判决书
(2021)新0106民初7806号
原告：司晨露。
委托诉讼代理人：***军，北京盈科(乌鲁木齐)律师事务所律师。
被告：新疆金茂弘泰房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区(头屯河区)阳澄湖路98号能建大厦6层603号房。
法定代表人：陈啸，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：许丽，新疆天阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：布云德力格，新疆天阳律师事务所律师。
原告司晨露与被告新疆金茂弘泰房地产开发有限公司(以下简称弘泰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年12月30日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告司晨露委托诉讼代理人***军，被告弘泰公司委托诉讼代理人许丽、布云德力格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告司晨露向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付违约金13，008元(违约金以3，337，005.69元为基数，以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.86％为基础进行计算，240，242.26元＋43191.56×9个月＋3，174.20元×12个月＋3，140.46元×7个月＋4，725.01元＋3，241.02元=337，005.69元；337，005.69元×3.86％／年=13，008元)。事实与理由：2018年12月1日，原、被告双方就金茂丝路小镇牡丹花园6号楼2单元5层501室签订《商品房买卖合同(预售)》，合同约定被告应于2020年11月30日前向原告交付该商品房。被告如逾期交房，应以原告实际支付的首付款及银行月还款总和为基数，向原告支付逾期交房违约金。至原告提起诉讼之日，被告仍未能履行房屋交付义务，已构成违约。现原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，并请求如上。
被告弘泰公司辩称：1．受新冠肺炎疫情和新疆施工冬休期的影响，弘泰公司向被告建房时间顺延至2021年8月25日，原告自2020年11月30日主张逾期交房违约金，无事实及法律依据；2．原告主张的违约金的计算利率合同约定不符，依法应予以驳回；3．根据前述答辩意见，交房时间应顺延至2021年8月25日，房屋实际交付的时间为2021年11月22日，逾期交房89天，根据《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定，弘泰公司逾期交房90日内不承担违约责任，因此，弘泰公司不需向原告支付逾期交房违约金。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年8月27日签订一份合同编号为xxx预xxx号《商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告开发的位于乌鲁木齐经济技术开发区(头屯河区)金桥路756号金茂丝路小镇牡丹花园6号楼2单元5层501号的房屋一套。建筑面积120.03平方米，套内建筑面积87.78平方米，商品房单价6，742元，总价款809，242.26元。原告应当于2018年12月1日前支付首期房价款349，242.26元，余款460，000元向银行或公积金管理中心申请贷款支付。合同第九条，房屋交付时应符合以下条件：1．取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．取得房屋测绘报告。合同第十条，商品房相关设施设备交付条件：如果再约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：电话通信、有线电视、宽带网络由出卖人协助国家相关单位，统一施工；本项目建设用地范围之外的配套设施、道路、绿化施工是由政府相关行政管理部门负责投资实施的，具体建设时间、实施标准及政府相关行政管理部门确定的方案为准；非出卖人负责实施的市政配套未建设或未投入运营，导致小区配套不具备开通条件，不视为出卖人违约。合同第十一条第(一)项，商品房交付时间为2020年11月30日前；第(二)项，县(市)级及县(市)级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施，非出卖人所能控制情形发生导致本项目不具备竣工交付条件、开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期，不视为出卖人违约，出卖人不承担逾期交房责任。第(三)项查验房屋，3．查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：(1)买受人自出卖人通知的交付日期起(此通知方式包括但不限于电话通知、公告通知、张贴通知、微信、电子邮件、邮政快递及其他社交媒体等，如出卖人采用报纸方式公告的，以都市消费晨报、乌鲁木齐晚报公告日期为准，如采用其他方式的，以实际通知日期为准)满三十日仍未办理入住的，则视为出卖人已按合同规定向买受人履行了交付义务。买受人未办理入住或者在入住后逾期未向物业服务企业缴纳物业各项应收费用的，买受人除缴纳应缴费用外，还须按欠款总额每日万分之五向物业企业支付违约金；(2)买受人在该房屋交付验收中及后期发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋，如买受以此为由拒绝接受房屋的，出卖人不承担逾期交房的责任。合同第十二条，出卖人逾期交房的，双方同意：逾期91日-180日的，以买受人实际已支付的首付款和买受人已向银行还款总额为基数，按中国人民银行活期存款利率支付违约金；出卖人逾期180日以上的，以买受人实际已支付的首付款及买受人已向银行还款的总金额为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利率上浮10％赔付。合同中约定，建筑面积、套内建筑面积误差绝对值其中一项超出3％、规划设计变更、设计变更、商品房地基基础和主体结构经检测不合格、其他质量问题经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的情形下，原告有权解除合同。合同还约定了保修责任、质量担保等其他内容。附件十一《补充协议》，10.2条销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型、三维动画、样板房、影音资料、广告等仅作为参考，不构成合同内容，亦不作为确定双方权利义务的依据，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果及周围实际业态为准。12.5条本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约时间所耗费资源(人力、财力)等综合抽象要素所造成的损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免解释难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时在本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方均不再以“违约金过分高于损失”“格式条款”等为由作为抗辩要求调低违约金或调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。14.5条买受人承诺其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房的条件，能够按照国家及地方政府部门的要求提供信息和资料，并保证所提供信息、资料的真实准确。如因买受人不符合国家及地方规定的购房条件要求或不能按照国家及地方政府部门的要求提供相关信息、资料或提供的相关信息、资料虚假导致无法办理商品房买卖合同网签、备案手续、预告登记手续或其他相关手续的，均视为买受人违约，买受人应承担相关责任且出卖人有权解除本合同。出卖人据此解除本合同的，出卖人有权另行出售该房屋，买受人应按照本补充协议的约定承担违约责任。14.6买卖双方的权利义务以合同及其附件为准。出卖人已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。14.7买受人确认，在签订合同及补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，与出卖人就合同具体条款及用词充分理解一致后签订。出卖人已经采取合理方式提请买受人注意其中免除或者限制其责任条款，并按买受人要求，对该等条款予以说明。买受人不以合同及补充协议构成格式条款为由拒绝履行，也不以任何理由，要求对方承担合同及协议以外的责任或要求免除买受人约定义务。附件十二《补充协议》约定：买受人存在逾期偿还银行贷款本息情形的，出卖人有权在买受人还清全部到期贷款本息、罚息前不交付房屋。买受人附件十一及附件十二《补充协议》落款出卖人与买受人处均分别有被告合同专用章签章及原告签字、捺印。合同签订后，原告向被告支付房屋首付款240，242.26元。后原告与招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行于2019年3月28日针对569，000元购房余款办理商业按揭贷款，依约向被告支付购房款(税价合计)809，242.26元。按揭贷款每月15日为还款日，2019年5月15日至2021年11月30日，原告支付银行贷款31期(4725.01＋3191.56×10＋3174.20×12＋3241.02＋3140.46×7)共计99，955.25元。
另查明，金茂丝路小镇牡丹花园6某住宅楼于2021年7月26日形成《房屋面积测量报告书》，于2021年9月22日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位竣工验收合格，于2021年11月23日进行了竣工验收备案。被告于2021年11月22日在《乌鲁木齐晚报》上发布《交房公告》通知包括原告在内牡丹花园5、6、7、10、11、12号住宅楼的业主，于2021年11月25日至2021年12月6日办理入住手续。案涉房屋至今未办理房屋交付手续。
另查明，2020年2月3日至2020年3月8日及2020年7月16日至2020年9月3日期间，乌鲁木齐市发生新冠疫情。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同(预售)》及附件一至附件十二、《收款单》5张、新疆增值税电子普通发票、《公证书》《银行按揭还款明细》，被告弘泰公司提供的《商品房买卖合同(预售)》及附件一至附件十二、(2021)新01民终3042号民事判决书、(2021)新01民终4449号民事判决书、《竣工验收备案表》《房产面积测量报告书》、报纸公告2张，当事人陈述及本案庭审笔录存卷为证。
本院认为，原告与被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同(预售)》及其附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。双方争议的焦点：原告要求被告支付违约金13，008元的诉讼请求能否成立。
关于逾期天数。弘泰公司抗辩，因疫情(85天)和冬休期(168天＋15天)影响，上述时间应当扣减，交房应顺延至2021年8月25日。本院认为，涉案合同签订时间为2019年8月27日，第一次疫情停工期为2020年2月3日至2020年3月8日(35天)，第二次疫情停工期为2020年7月16日至2020年9月3日(50天)，疫情影响合计85天，应予以扣除。冬休期间为2020年11月17日至2020年4月16日，合同约定交房时间为2020年11月30日，约定的交房时间处于冬休期内，属于被告弘泰公司在签订合同时，可以预见的情形，且交房时间与冬休期起始时间也仅相差14天，不会对交房产生实质性影响，故不应予以扣除。故交房时间自2020年11月30日顺延85天，为2021年2月23日。
关于交房时间，案涉《商品房买卖合同(预售)》约定，“房屋交付时应符合以下条件：1．取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．取得房屋测绘报告”；买受人自出卖人通知的交付日期起(此通知方式包括但不限于电话通知、公告通知、张贴通知、微信、电子邮件、邮政快递及其他社交媒体等，如出卖人采用报纸方式公告的，以都市消费晨报、乌鲁木齐晚报公告日期为准，如采用其他方式的，以实际通知日期为准)满三十日仍未办理入住的，则视为出卖人已按合同规定向买受人履行了交付义务。案涉住宅楼于2021年7月26日形成《房屋面积测量报告书》，于2021年11月23日进行了竣工验收备案，故该住宅楼于2021年11月23日达到交条件。弘泰公司于2021年11月22日在《乌鲁木齐晚报》上发布《交房公告》，通知案涉住宅楼定于2021年11月25日-26日北京时间办理入住手续；但原告未按照该通知时间办理入住手续，依照上述约定应自通知的交付日期起满三十日即2021年12月26日视为金茂弘泰公司已按合同规定向其履行了交付义务。综上，弘泰公司逾期交房306天(2021年2月23日至2021年12月26日)，已构成违约，应当承担违约责任。
关于违约金计算问题。原告认为按照合同约定，以中国人民银行活期存款利率支付违约金过低，原告已向被告支付了全部购房款，应当按照购房全款向原告支付资金占用期间的利息来弥补损失较为公平。原告要求增加违约金金额。被告抗辩，根据合同约定，逾期91日-180日的，以买受人实际已支付的首付款和买受人已向银行还款总额为基数，按中国人民银行活期存款利率支付违约金；出卖人逾期180日以上的，以买受人实际已支付的首付款及买受人已向银行还款的总金额为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利率上浮10％赔付。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人请求予以适当减少。本案中，合同约定的逾期交房违约金计算方式系双方在平等自愿、协商一致基础上达成的合意，系双方当事人的意思自治，而在约定的违约金低于造成的损失的情况下，当事人有权以其实际损失为基础，请求人民法院对违约金予以增加，该权利系当事人的法定权利，案涉合同附件十一《补充协议》第12.5条约定限制了对方主要权利，属格式条款，该条款无效。原告虽主张要求增加违约金，但应举证证明其实际损失，其未提供有效证据证实其实际损失，应当承担举证不能的不利法律后果。对于违约金计算基数，本案中，弘泰公司实际已收到全部房款，故弘泰公司应以购房款全款为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利率上浮10％支付原告逾期交房306天的违约金2，611.97元(809，242.26元×0.35％÷365天×306天×110％)。
依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下：
被告新疆金茂弘泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告司晨露支付违约金2，611.97元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费125.20元，减半收取计62.60元(原告已预交25元，应补交37.60元)，由原告司晨露负担50.03元，由被告新疆金茂弘泰房地产开发有限公司负担12.57元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审判员 张磊
二〇二二年七月十八日
书记员 许涛