齐学礼、张玉芳租赁合同纠纷民事一审民事判决书
齐学礼、张玉芳租赁合同纠纷民事一审民事判决书
新疆维吾尔自治区塔城市人民法院民事判决书
(2022)新4201民初1399号
原告：齐学礼。
被告：张玉芳。
原告齐学礼与被告张玉芳租赁合同纠纷一案，本院于2022年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告齐学礼、被告张玉芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告齐学礼向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告支付房屋租赁费9，333元(自2021年8月至2022年2月止)，违约金3，200元，合计12，533元；2．请求法院依法判令被告赔偿原告损失2，500元(小卧室的电脑桌、书柜、窗台的大理石、衣柜的推拉门恢复原状的费用)；3．本案的诉讼费用、邮寄费及合理的费用由被告承担。庭审中，原告放弃对衣柜的推拉门恢复原状的费用的主张。事实和理由：原告齐学礼系塔城市XX街X号XX局家属楼XXX号的房屋所有人，2021年1月2日被告张玉芳租住原告齐学礼位于塔城市XX街X号XX局家属楼XXX号的房屋，原告齐学礼与被告张玉芳签订租房合同，合同中约定房屋用途、租赁期限(2021年2月1日至2022年2月1日)、租金、维修养护责任以及违约责任等其他条款，但是被告张玉芳未按合同约定给原告齐学礼支付全额房屋租赁费，只支付了部分房屋租赁费，余款9，333元及违约金3，200元，合计12，533元至今末付。被告张玉芳在租住原告齐学礼房屋期间，被告张玉芳因要将小卧室改为汗蒸房，拆除原告齐学礼房屋内小卧室的电脑桌、书柜、窗台的大理石、衣柜的推拉门。现原告齐学礼特提起诉讼，要求被告张玉芳将原告的房屋恢复原样、赔偿损失2，500元。
被告张玉芳辩称，1．我没有欠原告的房屋租赁费，我已经付完了原告的房租；2．我承认电脑桌、书柜、我拿走了，大理石我在2021年8月8日搬走之前放到房屋墙角跟前，不知道后面是怎么打烂的，衣柜的推拉门已经安装好了。
原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1．租房合同一份；2．与被告的电话录音一份；3．房屋照片；4．塔城市人民法院(2022)新4201民初572号判决书一份；5．塔城市人民法院(2022)新4201民初586号民事调解书一份；6．与租客朱晓静租房合同一份。被告针对答辩意见向本院提交了如下证据：1．被告与原告的微信聊天截图；2．罗光兵证人证言；3．赵琬汝证人证言。
本院对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院分析认证如下：
1．原告提供的租房合同。被告对该证据的真实性认可，认为合同是我签的，但是当时我想写的内容没有写进去，当时原告同意我住到什么时候就将房租付到什么时候，合同上的时间原告有更改，将3月1日改成2月1日。本院对该证据的真实性予以确认。
2．原告提供的与被告的电话录音。被告对录音的真实性认可，是我要搬离房屋之前我们俩的通话，但认为其已经在2021年8月24日给原告结清了房租。本院对该证据的真实性予以确认。
3．原告房屋照片。被告对照片的真实性认可，但认为照片是2015年2月我将原告房屋装成汗蒸房时维修的照片，电脑桌、书柜其实就是定在墙上的几块板子，是我拿下来的。我是8月8日搬走的，我于8月24日之前就给原告维修好了，维修好之后原告才接的钥匙。本院对该证据的真实性予以确认。
4．原告提供的塔城市人民法院(2022)新4201民初572号判决书。被告对该证据的真实性认可，对证明的问题不认可，认为该判决并未生效，其已经上诉。本院对该证据的真实性予以确认。
5．原告提供的塔城市人民法院(2022)新4201民初586号民事调解书。被告对该证据的真实性认可，但认为我已经赔偿完了。本院对该证据的真实性予以确认。
6．原告提供的与租客朱晓静租房合同。被告对该合同的真实性认可，对证明的问题我不认可，认为原告不是在3月1日将房子租出去的，房子早已经租出去了。本院对该证据的真实性予以确认。本院对该证据的真实性予以确认。
7．被告提供的其与原告的微信聊天截图。原告对截图的真实性认可，证明的问题不认可，认为我不清楚被告给我转了几个月的房租，当时被告总共给我转了7，900元的房租，不够一年的房租。本院对该证据的真实性予以确认。
8．被告提供的跟现租客朱晓静的微信聊天截屏。原告认为该组证据与我没有关系，与本案没有关联性。本院对该证据的真实性予以确认。
9．被告提供的罗光兵证人证言。原告对证人证言的真实性、关联性不认可，与我没有关系。证人也说了钥匙没有给我。本院对该证据的真实性予以确认。
10．被告提供的赵琬汝证人证言。原告对该证据的真实性和证明的问题均不认可，不是我骗的她签订的。本院对该证据的关联性不予确认。
11．本院做的询价笔录。原告对该笔录的真实性认可，但是认为价格低了。被告对询价笔录真实性认可，认为该部分其不懂，由法院确定。
本院经审理认定事实如下：被告张玉芳自2015年2月开始承租原告齐学礼位于塔城市XX街X号XX局家属楼XXX号房屋。双方于2021年1月2日再次签订房屋租赁合同。合同内容为“甲方：齐学礼；乙方：张玉芳，经双方协商一致，签订本合同。房屋概况甲方房屋坐落于塔城市XX街X号XX局家属楼X层，房号：XXX号，建筑面积123平方米。第一条房屋用途。乙方租用该房屋主要用于居住。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。如有改变用途，需双方协商。第二条租赁期限自2021年2月1日至2022年2月1日；第三条租金每年度租金16，000元。第十一条提前终止合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。第十二条违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20％作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10％向乙方加收滞纳金……甲方：齐学礼(签字并捺印)；乙方：张玉芳(签字并捺印)，2021年1月2日”。
2015年，被告张玉芳在经过齐学礼的同意后将房屋改为汗蒸房。因汗蒸房需要，将房屋内的电脑桌、书柜、窗台大理石、衣柜推拉门进行了拆卸。被告张玉芳认可目前电脑桌没有安装，书柜也没有安装，大理石在其搬出的时候是完好无损的但是也没有安装。
被告张玉芳于2021年8月24日向原告齐学礼通过微信转账7，900元，并在通过微信通知齐学礼终止合同，微信通知内容为“齐学礼房租截止8月24日已结清，我们的租房合同终止2021年8月24日”。
2022年2月28日，原告与案外人朱晓静签订租房合同，将房屋出租给朱晓静。租房合同内容为：“第一条房屋用途。乙方租用该房屋主要用于居住。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。如有改变用途，需双方协商。第二条租赁期限自2022年3月1日至2023年2月28日；第三条租金每年度租金1，5000元……甲方：齐学礼(签字并捺印)；乙方：朱晓静(签字并捺印)，2022年2月28日”。
本案的争议焦点为：1．被告是否欠原告租赁费；2．被告是否应当向原告赔偿损失。
本院认为，原、被告之间签订的租房合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院对双方签订的合同及协议的效力予以确认。关于原告主张的违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，虽然被告张玉芳在租赁期间向原告齐学礼通知双方签订的租房合同于2021年8月24日终止。但是双方在租赁合同中明确约定租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。因此被告张玉芳向原告齐学礼的通知并不能使双方签订的租房合同予以解除。在租赁合同未解除的情况下，被告张玉芳未向原告齐学礼支付租金构成违约，应当承担违约责任。双方在租赁合同中约定任何一方违反合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的20％作为违约金。原告主张的违约金3，200元(年租金16，000元×20％)，本院依法予以支持。
关于原告主张的自2021年8月至2022年2月的未付房租9，333元。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”第五百九十一条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”本案中，租赁合同履行后原告即可以获得该未付租金9，333元。被告张玉芳于2021年8月24日向原告齐学礼通过微信转账7，900元并通知齐学礼终止合同，原告齐学礼接收了被告张玉芳的转账。原告齐学礼已经知道被告张玉芳单方解除合同的意思表示，原告齐学礼对于损失的扩大部分亦存在一定的过错，并且原、被告之间约定了违约金的计算方法，对于原告主张的被告未向其支付的房租9，333元，本院依法不予支持。
对于原告维修房屋的损失，因双方在租房合同中约定，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。现原告主张恢复原状的维修费用2，500元(小卧室的电脑桌和书柜的材料及安装、窗台的大理石维修安装)。该恢复原状的维修费用系被告张玉芳拆卸行为所致，维修费用应由被告张玉芳承担。就该部分维修费用的具体数额，本院经原、被告双方同意后向案外人塔城市伟星商贸有限公司的法定代表人李春进行询价，询价结果是恢复原状的维修费用约2，000元(电脑桌、书架带材料需1，700元左右，窗台大理石维修需300元左右)，本院酌定为2，000元。
综上所述，原告齐学礼的诉讼请求，本院依法部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典法》第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：
一、被告张玉芳于本判决生效后十五日内一次性向原告齐学礼支付违约金3，200元，支付房屋恢复原状费用2，000元，合计5，200元；
二、驳回原告齐学礼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费175.82元，减半收取计87.91元，邮寄费100元，合计187.91元，由张玉芳负担65元，齐学礼负担122.91元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院。
审判员 ***荣
二〇二二年七月二十五日
书记员 薛婷婷
本法律文书适用的法律条文如下：
《中华人民共和国民法典法》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。