韩国培与北京京鲁苑物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
韩国培与北京京鲁苑物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
北京市大兴区人民法院民事判决书
(2022)京0115民初9444号
原告：韩国培。
委托诉讼代理人：段福惠，北京衡杓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵海峰，北京衡杓律师事务所律师。
被告：北京京鲁苑物业管理有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇一村顺华巷2号。
法定代表人：齐海森，经理。
原告韩国培与被告北京京鲁苑物业管理有限公司(以下简称京鲁苑公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩国培的委托诉讼代理人段福惠、被告京鲁苑公司法定代表人齐海森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩国培向本院提出诉讼请求：1.确认韩国培与北京京鲁苑物业管理有限公司签订的《北京市住宅租赁合同》无效；2.京鲁苑公司返还韩国培房屋租金44700元；3.本案诉讼费用由京鲁苑公司承担。事实和理由：韩国培与京鲁苑公司于2010年6月1日签订出租《北京市住宅租赁合同》，韩国培承租的房屋位于北京市大兴区西红门镇一村顺华巷2号京鲁苑公寓A座512室(以下简称512室)，租期20年，韩国培于承租时一次性付清全部租金。韩国培与北京市大兴区西红门第一村村民委员会、北京欣业城镇建设投资管理有限公司因物权保护纠纷一案诉至法院，2019年10月8日北京市大兴区人民法院作出(2019)京0115民初17701号《民事裁定书》，裁定书中认定因韩国培与京鲁苑公司签订的房屋租赁合同所涉及的租赁标的，未取得合法建造审批手续，合同应属无效。合同无效后，因合同取得财产，应当予以返还。韩国培搬离房屋后，产权人齐海森和一村村委会已于2018年11月17日签订交房通知单，涉案房屋已交给拆迁公司拆除完毕。因涉案房屋的权利人并非韩国培，韩国培无主张恢复原状之权。因此，驳回韩国培的起诉。韩国培不服提起上诉，2020年3月5日北京市第二中级人民法院作出(2020)京02民终1268号民事裁定书，维持了一审裁定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”；根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”；但到目前为止韩国培没有收到任何京鲁苑公司返还的财产，严重损害了韩国培的合法权益。基于以上事实和理由，韩国培为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，向法院提起诉讼，请求法院支持韩国培的诉讼请求。
京鲁苑公司辩称，京鲁苑公司觉得合同是有效的，京鲁苑公司对于韩国培主张退还的租金数额认可，但是韩国培欠公司的取暖费、卫生费一共是3000元，一直没有交，京鲁苑公司要求扣除这3000元，剩下的钱同意退还。
本院经审理认定事实如下：2010年4月19日，京鲁苑公司(甲方、出租方)与韩国培(乙方、承租方)签订《北京市出租住宅租赁合同》，双方约定甲方将坐落于北京市大兴区西红门镇一村顺华巷2号京鲁苑公寓A座512室，建筑面积30平方米房屋租赁给乙方使用；租赁期限自2010年6月1日至2030年5月31日；租赁费共计72000元。合同签订后，韩国培向京鲁苑公司支付费用72000元并入住使用房屋。
庭审中，双方均认可租赁房屋现已被拆除。韩国培陈述称租赁房屋自2017年11月左右因西红门镇发生火灾事故就停水停电不让居住了；京鲁苑公司对此不予认可，京鲁苑公司陈述称2017年11月西红门镇发生大火事故后，村书记通知要求承租人10日内搬走，否则就停水停电，但实际上并未停水停电，韩国培约于2017年11月底或12月初左右搬走。
经询问，京鲁苑公司称涉案土地系其公司从北京市大兴区西红门镇第一村承租而来，租赁房屋建房时未办理相关行政机关的建造审批手续。
经询问，韩国培不同意在本案应退费用中扣除取暖费、卫生费；京鲁苑公司未在规定时间内向本院提交韩国培欠付取暖费、卫生费的证据。
本院认为，虽然原、被告双方所订立的《北京市出租住宅租赁合同》系双方真实意思表示，但本案租赁楼房未取得建设工程规划许可证，未经有关主管部门批准建设，根据合同订立时实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故韩国培与京鲁苑公司所订立的《北京市出租住宅租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据上文司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然涉案房屋租赁合同被确认无效，但在韩国培居住使用租赁房屋期间，其应给付占有使用费，对未能有效使用房屋期间的已交纳房屋租金，京鲁苑公司应予退还；现韩国培主张京鲁苑公司应退还44700元，对该金额京鲁苑公司予以认可，对此本院不持异议。京鲁苑公司主张韩国培尚欠取暖费、卫生费3000元没有支付，但京鲁苑公司未在规定的时间内向本院提交证据予以证明，故本院对该项意见不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：
一、韩国培与北京京鲁苑物业管理有限公司于2010年4月19日签订的《北京市出租住宅租赁合同》无效；
二、北京京鲁苑物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还韩国培房屋租金44700元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费463元，由北京京鲁苑物业管理有限公司负担(于本判决生效后七日内交纳)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 吴 晶
二〇二二年七月二十二日
法官助理 印 鹏
书 记 员 王小瑕