新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）新01民终5214号

上诉人（原审被告）：乌鲁木齐某房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。

法定代表人：田某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：夏鑫山，新疆星河律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：谌某某，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。

委托诉讼代理人：聂守江，新疆光至律师事务所律师。

上诉人乌鲁木齐某房地产开发有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人谌某某房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2023）新0105民初5293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

某公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回谌某某的全部诉讼请求。事实和理由：我方认为一审判决认定的逾期交房有误，该观点不能成立。一、2021年5月双方签订合同后，乌鲁木齐一直发生疫情，虽然没有整个城市静默，但常有疫情发生致使工地无法正常施工的情况，严重影响房屋验收交付的推进。居然首府项目的外立面颜色变更是事实，有前后两份不一致的设计文件为证。居然首府项目前的龙舞路确实发生路面变高的情况，路面海拔高度与政府规划的海拔高度与实际测量不一致，但一审判决均认为没有发生相应的变更。二、假设本案构成逾期交房，且没有对谌某某进行补偿。我公司认为一审判决认定的逾期交房时间有误，计算的逾期交房违约金有误。一审判决认为，商品房交付的时间是2022年6月30日。我公司认为一审判决的观点不能成立，根据《商品房买卖合同》合同第九条商品房交付条件中第4条的约定，商品房交付条件齐备后对应的时间以上诉人在报纸上刊登的入住公告日期为准，我公司在报纸上刊登的公告时间是2023年1月17日。因此本案商品房的交付日期是2023年1月17日。第九条还约定，商品房交付齐备的条件之一是商品房已取得建设工程竣工验收备案证明材料，案涉商品房取得《竣工验收备案表》的时间是2023年1月10日，谌某某对此也认可。在2022年6月30日，房屋还没有达到合同约定的交付条件。我公司认为，2022年6月30日是谌某某接收商品房的时间，其接收房屋视为放弃约定的交付条件，因此谌某某无权再主张实际接收之后的逾期交房违约责任。福建省高级人民法院在（2021）闽民再8号案中持该种观点，认为“具体到商品房买卖合同的逾期交房违约责任，于房屋交接而出卖人未能交付符合约定或法定条件的房屋时，买受人有权拒绝接收，并主张出卖人承担逾期交付责任。当谌某某选择接收房屋时，该行为表明其放弃了拒绝接收的合同权利，故相应地丧失了要求出卖人承担由此产生的违约责任之请求权。即使交付的房屋存在质量瑕疵或相关配套的附属设施不符合合同约定的情形，亦属出卖人瑕疵履行的违约责任，买受人可依约或于未有约定时依法主张出卖人不适当履行之违约责任。”因此谌某某在2022年6月30日接收房屋时，已经放弃主张自2022年6月30日至2023年1月16日期间的逾期交房的违约责任，谌某某可主张的逾期交房违约责任的期间是自2021年10月2日至2022年6月30日。据此，商品房交付时间是2023年1月17日，逾期交房的期间是2021年10月2日至2023年1月16日，共计471天，除去乌鲁木齐市全城静默110天（自2022年8月6日至2022年11月24日），逾期交房的期间是361天，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十二条的约定，逾期超过360日的，出卖人应按已付购房款每日万分之零点一向买受人支付违约金。又因我公司放弃主张自2022年6月30日至2023年1月16日的逾期交房的违约责任，应按日万分之零点一计算违约金。综上所述，恳请贵院撤销一审判决，根据有关法律和司法解释的精神，依法认定逾期交房违约责任，实现出卖人与买受人之间的平等保护，防止过于保护商品房买受人，损害了房地产开发商的利益。

谌某某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。首先，一审判决已将某公司逾期交房的事实查清，根据双方签订的商品房买卖合同，某公司应当向我方支付相应违约金，且违约金的计算方法在合同中也已明确约定，该约定是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的相关规定，双方应当严格遵守。因此一审法院查证的法律事实清楚，适用法律的正确，故恳请法院予以维持。

谌某某向一审法院起诉请求：1．判令将逾期交房违约金由日万分之零点一变更为日万分之一；2．判令某公司支付逾期交房违约金为46,984元；3．判令某公司退还2022年10月至2023年1月17日暖气费1,459元；4．本案保全费、保全保险费、邮寄费等其他费用由某公司承担。

一审法院认定事实：2021年5月31日，谌某某为买受人与某公司为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：某公司将位于乌鲁木齐市水磨沟区振业街123号居然首府的房屋出售给谌某某。预测房屋建筑面积132.62平方米，房屋总价款为1,226,735元。第十一条约定：出卖人应当在2021年10月1日前向买受人交付商品房。双方合同附件十一补充协议中第十二条约定：1．删除本合同第十二条的全部约定。2．出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，且根据本合同及本补充协议构成逾期交房的，则按逾期时间分别按如下方式处理，不作累加：1）逾期在180日内（含）的，自本合同约定的交付期限最后一日的次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之一的违约金，合同继续履行；2）逾期超过180日，未超过360日的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之一的违约金，合同继续履行；3）逾期超过360日的，买受人有权自逾期第361日起的30日内向出卖人发出通知要求解除合同，出卖人应自收到通知之日起，买受人配合注销合同及联机备案后60日内退还买受人已付购房款并支付已付购房款的0.01％的违约金；买受人未在约定期限内（逾期第361日起的30日内）发出解约通知的，视为买受人选择继续履行合同，出卖人应按已付购房款每日万分之零点一向买受人支付违约金，直至实际交房日止。发生以下情形的，出卖人可据实延期交付，不视为违约：经规划行政主管部门、设计单位同意的规划、设计变更。另查，2022年6月30日，谌某某在《居然首府房屋交付验收清单》及《物品领用清单》中签字。《物品领用清单》中载明的领取的物品包括：钥匙、前期物业服务协议、临时管理公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋交付验收清单、物品领用清单、水卡、气卡等物品和资料。谌某某在本案中支出保全费504.43元，保险费500元。

一审法院认为，本案的争议焦点是1．违约金是否应当由日万分之零点一变更为日万分之一及某公司是否应当承担向谌某某支付违约金46,984元的责任；2．某公司是否应当承担向谌某某退还暖气费1,459元的责任；3．某公司是否应当承担向谌某某支付保全费及保全保险费的责任。关于第一个争议焦点。谌某某、某公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定某公司应当在2021年10月1日前向原告交付案涉房屋，2022年6月30日某公司向谌某某交付了房屋，逾期交房272天应当按照双方签订的合同约定支付逾期交房违约金的违约责任。谌某某认为某公司交付房屋的时间超出了360天，故要求调整违约金计算比例，但本案中，某公司逾期交房的时间未超出360天，依据双方在合同中约定的计算违约金的方式即“逾期超过180日，未超过360日的，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之一的违约金，合同继续履行”，不存在需要调整需要违约金计算比例的问题。因此某公司应向谌某某支付的违约金为33,367.19元（1,226,735元×0.0001元／天×272天）。某公司关于未按约定期限交付房屋系因存在疫情封控的不可抗力及设计变更的原因，交房时间应该顺延的辩解意见。一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。谌某某、某公司告双方在2021年签订合同，但在该年乌鲁木齐市并未发生疫情管控的情形，故对于某公司以因疫情导致案涉项目未能如期施工属不可抗力的辩解意见，一审法院不予采纳。其次，某公司提交的证据不能证实其所述的设计变更经过了规划行政主管部门、设计单位同意，故一审法院对其“案涉项目存在设计变更”的辩解意见不予采信。最后，某公司提交的证据不能证实其关于“低价向原告出售车位就是为了息诉避免双方在逾期交房上的争议”的事实，故对某公司此项辩称意见，一审法院不予采信。关于第二个争议焦点。谌某某主张退还的暖气费系在某公司向其交付房屋之后产生，其要求某公司承担，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于第三个争议焦点。某公司在本案中，需要承担责任，故谌某某主张的保全费504.43元应由某公司承担。谌某某要求某公司支付保全保险费的诉讼请求，因该费用并非必要的诉讼支出，该诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、乌鲁木齐某房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付谌某某逾期交房违约金33,367.19元；二、乌鲁木齐某房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付谌某某保全费504.43元；三、驳回谌某某的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。某公司提交新证据：竣工验收备案表、乌鲁木齐晚报，证明其就案涉项目的4号住宅楼于2023年1月10日取得了该楼栋的竣工验收备案表，此时才符合了商品房合同约定的交付条件。并于2023年1月17日，在乌鲁木齐晚报上刊登交付公告，此时才符合合同中的交房条件。谌某某质证意见：对竣工验收备案表真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，某公司于2022年6月30日将案涉房屋向我方交付使用，且双方在居然首府房屋验收清单以及物品领用清单中签字，交房时间应该是2022年6月30日。因乌鲁木齐晚报系复印件，真实性、合法性、关联性均不予认可。

本院对竣工验收备案表、乌鲁木齐晚报的真实性、合法性予以确认，与本案的关联性在本院认为部分阐述。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

另查明：涉案《商品房买卖合同（预售）》约定：第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；3．是否精装修：否；4．如交付时因非质量暂未取得建设工程竣工验收备案证明，若已取得《竣工验收报告》，视为达到交付条件，交付时间具体以出卖人在报纸上刊登的入住公告日期为准。第十一条，交付时间和手续，（一）出卖人应当在2021年10月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。（三）查验房屋，3．查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。

本院认为，围绕某公司的上诉请求及谌某某的答辩意见，本案的争议焦点为：某公司应向谌某某支付的逾期交房违约金数额如何认定。结合本案现有的证据，本院认定意见如下：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。某公司与谌某某2021年5月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应当在2021年10月1日前向买受人交付商品房”，《补充协议》第十二条约定“出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，且根据本合同及本补充协议构成逾期交房的，则按逾期时间分别按如下方式处理，不作累加：1）逾期在180日内（含）的，自本合同约定的交付期限最后一日的次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之一的违约金，合同继续履行；2）逾期超过180日，未超过360日的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之一的违约金，合同继续履行；3）逾期超过360日的，买受人有权自逾期第361日起的30日内向出卖人发出通知要求解除合同，出卖人应自收到通知之日起，买受人配合注销合同及联机备案后60日内退还买受人已付购房款并支付已付购房款的0.01％的违约金；买受人未在约定期限内（逾期第361日起的30日内）发出解约通知的，视为买受人选择继续履行合同，出卖人应按已付购房款每日万分之零点一向买受人支付违约金，直至实际交房日止。”根据已查明的事实，2022年6月30日，谌某某在《居然首府房屋交付验收清单》《物品领用清单》中签字，领取了涉案房屋的入户钥匙、前期物业服务协议、临时管理公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋交付验收清单、物品领用清单、水卡、气卡等物品和资料，说明某公司已向谌某某交付了涉案房屋。依据上述双方合同约定，某公司逾期交付房屋已构成违约，应承担违约责任。某公司上诉认为一审法院认定逾期交房时间有误，即应以涉案房屋实际竣工验收备案时间及报纸上刊登的入住公告日期2023年1月17日作为实际交房日期。本院认为，双方涉案合同第九条约定的以出卖人在报纸上刊登入住公告日期为交付时间的前提是交付时因非质量问题暂未取得建设工程竣工验收备案证明时的情形，且在涉案合同第十一条也明确写明某公司在商品房达到约定的交付条件后，可通知买受人收房，同时查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。双方均认可某公司在向谌某某发出交房通知后，谌某某办理了收房手续，故某公司上诉认为应以报纸上刊登入住公告的时间为房屋交付时间的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳，对其二审提交的证据竣工备案意见表、乌鲁木齐晚报与本案的关联性不予认定。某公司上诉认为因疫情致使工地无法正常施工，导致房屋延期交付，且涉案房屋存在外立面颜色变更、路面变高的情况，一审法院认定其逾期交房错误。本院认为，某公司对于涉案房屋存在外立面颜色变更、路面变高的情况是否属于合同中约定的可以延期交房的情形并无证据予以证实，且2021年并未发生疫情管控的情形，故对某公司该上诉意见，本院亦不予采纳。一审法院依据双方合同约定认定某公司应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。

综上所述，某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费646.79元（某公司已预交），由某公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  谭建艳

审判员  黄淑梅

审判员  胡龙涛

二〇二四年七月二十九日

书记员  鲁玉洁