新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）新01民终3165号

上诉人（原审原告）：陈某，女，1983年5月1日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。

委托诉讼代理人：党伟俊，新疆良锦律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市某房地产营销策划有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。

法定代表人：刘某甲，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨凯，新疆宋楠律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：新疆某甲房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。

法定代表人：刘某乙，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨凯，新疆宋楠律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：新疆某乙房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。

法定代表人：谭某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：万某，女，该公司工作人员。

上诉人陈某因与被上诉人乌鲁木齐市某房地产营销策划有限公司（以下简称某房地产营销公司）、新疆某甲房地产开发有限公司（以下简称某甲房地产开发公司）、新疆某乙房地产开发有限公司（以下简称某乙房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2023）新0109民初7021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年4月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

陈某上诉请求：1．判令撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2023）新0109民初7021号民事判决并依法改判支持陈某的诉讼请求；2．判令某房地产营销公司、某甲房地产开发公司、某乙房地产开发公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉《房屋认购合同》符合解除条件。某房地产营销公司向陈某出具的《收据》中，明确载明收到的是“商铺款”，但案涉房屋性质并非商铺，而是库房，某房地产营销公司的违约行为致使陈某的购房目的无法实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，合同应当解除，一审法院认定有错。二、即使不能解除，案涉《房屋认购合同》也应为无效。（一）如果案涉《房屋认购合同》属于本约合同，应为无效。1．本案事实符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释第六条之规定，案涉《房屋认购合同》应认定为本约合同。本案中，陈某履行了自己的付款义务，支付了全部购房款，某房地产营销公司也接收了款项，因此，案涉房屋认购合同应认定为本约合同，即商品房买卖合同；2．本案事实符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，案涉《房屋认购合同》应认定为本约合同，根据上述司法解释第二条之规定，出卖人在起诉前未取得商品房预售许可证明的，本约合同应当认定为无效。因此，案涉《房屋认购合同》无效。（二）如案涉《房屋认购合同》属于预约合同，应为无效。参考人民法院案例库第2023-16-2-075-002号案件，案涉《房屋认购合同》依法应当认定无效。该案例“裁判理由”第（二）项中明确说明：但案涉“认购书”签订时，某集团大庆置业有限公司不仅尚未取得商品房预售许可证，而且小区建设项目立项、规划、施工等所有手续均未经审批。在此情形下，某集团大庆置业有限公司即面向社会，以签订“认购书”形式对外销售房屋、收取房款，从保障交易安全、维护社会公众利益原则，案涉“认购书”依法应当认定无效。本案中，《房屋认购合同》的签订日期为2018年4月26日，而某房地产营销公司在该日期之前并未完全取得建设项目立项、规划、施工、预售等所有手续。因此，即使《房屋认购合同》属于预约合同，也应为无效。三、陈某主张解除，法院在审查合同效力为无效后，应当直接作出合同无效的判决。参考人民法院案例库第2023-16-2-483-005号案件“裁判要旨”：尽管双方当事人对合同效力均无异议，但法院仍应主动审查合同的效力。对于违反法律效力性强制性规定的合同，应确认合同无效。本案中，人民法院应当主动审查案涉《房屋认购合同》的效力，虽陈某主张解除合同，但法院应当在审查合同效力后，依法作出合同无效的判决。四、《委托经营合同》中的约定事项应当一并处理。（一）陈某与某房地产营销公司于2018年4月26日签订了《房屋认购合同》，在此合同基础上，签订了《委托经营合同》，如果对《房屋认购合同》作出无效判决，《委托经营合同》就没有了履行和诉讼基础，因此，两个合同的约定事项应当一并处理。（二）为减少当事人的诉累，节约司法资源，应当对《委托经营合同》中的约定事项一并处理，而非只对《房屋认购合同》审判。五、案涉房屋不具备现售条件。《商品房销售管理办法》第七条对商品房现售的条件作出了规定，一审法院认定“虽然乌鲁木齐市住房保障和房产管理局出具的信息公开告知书确认没有案涉房产的预售信息，但现房产已经验收合格投入使用，符合直接签订现房销售合同的条件”，没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法公正判决，支持上诉人的各项诉求。

某房地产营销公司辩称，一审判决对本案认定事实和适用法律均是正确的。陈某所提起的上诉理由，没有事实和法律依据，所以我方希望二审法庭能够依法驳回上诉，维持原判。

某甲房地产开发公司辩称，认同某房地产营销公司的答辩意见。某甲房地产开发公司认为某甲房地产开发公司在本案中所提供的担保明确约定，基于某房地产营销公司的违约行为，某甲房地产开发公司承担担保责任。但是在本案中某房地产营销公司不存在任何的违约行为，所以陈某要求某甲房地产开发公司承担本案的责任，没有事实和法律依据。一审判决正确应予以维持。

某乙房地产开发公司辩称，陈某是与某房地产营销公司签订的房屋认购合同，与某乙房地产开发公司没有签订过任何合同，从合同相对性来看，本案跟某乙房地产开发公司没有关系，由此可见陈某的上诉主体有误。某乙房地产开发公司请求法院依法驳回上诉人的诉请，维持一审判决。

陈某向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《房屋认购合同》；2．判令某房地产营销公司、某甲房地产开发公司、某乙房地产开发公司连带返还陈某购房款586,440元；3．判令某房地产营销公司、某甲房地产开发公司、某乙房地产开发公司连带赔偿陈某资金占用期间的利息损失167,135.4元（计算方式：586,440元×4．75％51．5：12个月×48个月，暂从2018年4月27日计算至2022年4月26日，剩余利息损失按照4．75％51．5的年利率，以586,440元为基数，从2022年4月27日计算至清偿之日）；4．判令某房地产营销公司、某甲房地产开发公司、某乙房地产开发公司连带赔偿陈某租金损失23,459元。以上2-4项合计：777,034.4元；5．判令某房地产营销公司、某甲房地产开发公司、某乙房地产开发公司承担本案诉讼费、邮寄送达费、保全费、保函费。

一审法院认定事实：2017年8月10日，某房地产营销公司（乙方）与某乙房地产开发公司（甲方）签订《某商贸城项目营销代理委托合同》，约定甲方委托乙方销售位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区XX号，销售范围为某商贸城1号楼至13号楼负一层。甲方向乙方提供房源及销售价格，负一层商业每平方米15,000元，其他产权每平方米12,000元。在销售期间内，乙方需按照甲方所制定的销售价格执行，如遇特殊情况，乙方需与甲方商议后再予以执行。2018年4月26日，陈某（认购人）与某房地产营销公司（出卖人）签订《房屋认购合同》，约定：出卖人与认购人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议，该地面积为60067.69万平方米，土地使用年限在2017年5月8日至2067年5月8日；认购房屋属剪力墙结构，层高为4．8米，建筑层数地上25层，地下2层；出卖人与认购人约定房屋价款按照建筑面积计算，该房屋位于米东区永丰路，项目名称为某B区负一层13363号房屋，单价12,000元／平方米，建筑面积48.87平方米，总金额为586,440元；根据当事人选择计价方式，本条以建筑面积为依据确认及面积差异处理，双方均同意按以下原则处理：1．面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；2．面积误差比绝对值超过3％时，认购人有权退房，认购人退房的，出卖人在认购人提出退房之日起30天内将认购人已付款退还给认购人，并按照中国人民银行公布的同期活期利率付给利息。认购人不退房的，双方应当据实结算面积价款，多退少补。因涉及变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；认购人于2018年4月26日支付负一层-1163号房屋，总房款586,440元；交付期限，出卖人应当在2020年10月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列几种条件之一，并符合本合约规定的商品房交付认购人使用：1．该房屋验收合格；2．该房屋经综合验收合格；3．该房屋经分期综合验收合格。注：认购人需在办理入住前交清全部房款及相关费用。但是如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内通知认购人的；2．国家政策或者法律法规调整造成的或其他非出卖人所能控制的因素；出卖人逾期交房的违约责任，除特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付认购人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不加累计）（1）自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向认购人支付已交付认购房价款万分之一的违约金，合同继续履行。交接。房屋达到交付使用条件后，出卖人应当出面通知认购人办理交付手续。双方进行交接时，需填写房屋交接单，并双方签字；由于认购人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知（形式包括但不限于电话、函件等形式）的交房（或登报声明后即视为送达）期限届满之日起15日，认购人未办理交接手续的，视同认购人已经接受该房屋，则无需填写房屋交接单，房屋的保修期及物业管理费用自此时开始计算。出卖人应当在房屋交付使用后1500工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，认购人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：1．认购人退房，出卖人在认购人提出退房要求之日起60日内将认购人已付房款退还给买受人。2．认购人退房，出卖人按已付房款的1％向买受人支付违约金。3．合同继续履行，出卖人与认购人另行签订补充协议。本合同具有预约性质，待项目取得预售许可证后，双方可据此签订商品房买卖合同。合同签订后，陈某分别于2018年4月14日转账5,000元、4月16日转账5,000元、4月26日刷卡支付576,440元，共计支付586,440元。某房地产营销公司分别向陈某出具收据，载明收到定金及商铺款共计586,440元。2017年9月15日，某甲房地产开发公司向陈某出具《担保书》，载明：你于2018年4月26日与某房地产营销公司签订的房屋认购合同，合同中约定内容我公司均予以认可，若因某房地产营销公司单方违约，我公司自愿担保承担违约连带责任。2018年4月26日，陈某（甲方）与某房地产营销公司（乙方）签订《委托经营合同》，约定：甲方房屋位于米东区永丰路，项目名称为某B区负一层-1163号房屋，建筑面积为48.87平方米，房屋总价为586,440元；本合同委托经营管理期限为五年。本合同期届满后，甲方继续委托乙方经营，也可以自己经营、处理，但甲方自己经营不得改变既有业态；委托经营管理方式为甲方同意在本合同有效期内将涉及房屋经营管理一切事项均委托乙方处理，以乙方的名义从事经营管理的一切活动。在充分保证甲方收益不影响的前提下，甲方同意乙方以自己名义经营或将该房屋与第三方签署租赁合同对外租赁；甲方自愿将位于某项目负一层-1163号建筑面积为48.87平方米。委托乙方经营管理即自2018年4月26日至2023年4月26日止。甲方以此获取乙方支付的第一年租金前六个月支付一次，租金支付依据甲方交清全款次日起算，满30天（节假日顺延）领取租金23,457元，第一年后6个月按半年支付为23,457元，第二年租金为46,945元整，第三年租金46,915元整，第四年租金为46,915元整，第五年租金52,779元整。乙方支付甲方租金的方式自签订本合同之日起返租金，乙方向甲方支付第一年租金，之后支付按每365日类推，如若乙方未按时支付甲方出租收益逾期不得超过30个工作日，若超过30个工作日视为违约，每逾期一天乙方按年租金的百分之一支付甲方滞纳金；甲方不得提前终止委托经营合同，否则将承担乙方经营房屋所投入的一切费用及损失，退还全额租金并承担租金总额20％的违约金。2021年6月10日，陈某（乙方）与某房地产营销公司（甲方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方2018年4月26日签订的《委托经营合同》约定到期支付第四年租金46,915元，现因疫情对传统商业的影响导致无法一次性支付租金，经甲乙双方自愿、公平、公正的前提下协商调整为按季度支付，甲方自本协议生效后5日内向乙方支付第一期租金11,728元，2021年9月10日5个工作日支付第二期租金11,728元，2021年12月10日5个工作日支付第三期租金11,728元，2022年3月10日5个工作日支付第四期租金11,731元。陈某、某房地产营销公司在（2022）新0109民初2817号案庭审中确认自2018年5月31日起共计向陈某支付租金164,200元，下欠补充协议中最后两期租金共计23,459元。另查明，涉案商铺开发企业某乙房地产开发公司于2018年9月13日取得某商住小区B区1-13栋《商品房预售许可证》，上述预售许可证中载明预售商品房包括住宅、经济适用房、商业房，不包括车库、地下室。2022年6月15日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局《政府信息公开告知书》载明，米东区永丰路某栋号B区负一层-1163号房屋预售许可证信息，该政府信息不存在，即未向我局申请预售许可证。2024年1月12日乌鲁木齐市住房保障和房产管理局《政府信息公开告知书》载明，经审查，米东区永丰路某栋号B区负一层-1163号房屋在该局无房地产开发项目手册备案情况及相关现售证明文件备案情况信息。

一审法院认为，本案争议的主要焦点是《房屋认购合同》是否有效以及是否应当解除？认定合同效力首先要确认合同属于预约合同还是本约合同。对此一审法院确认双方签订的《房屋认购合同》属于预约合同，主要理由如下：一、双方在《房屋认购合同》第十七条已经明确了本合同属于预约性质合同，此系一审法院认定《房屋认购合同》属于预约合同基于双方约定的依据；二、双方在签订《房屋认购合同》时案涉工程并未开工，陈某对此属于明知情形，当时工程并没有达到正式销售或者预售的条件，而此时订立的合同目的是将来在条件成就时订立正式的房屋买卖合同，故合同订立的目的即具有预约性质。预约合同的目的是将来在一定期限内签订正式的合同，其合同本身如不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的，同时是双方在签订合同时的真实意思表示，合同即属于有效合同。虽然乌鲁木齐市住房保障和房产管理局出具的信息公开告知书确认没有案涉房产的预售信息，但现房产已经验收合格投入使用，符合直接签订现房销售合同的条件，此情形并非认定《房屋认购合同》应当解除的事由。无论是陈某在本案中主张的不能实现合同目的还是某房地产营销公司存在欺诈行为，均不属于解除预约合同的法定情形，故陈某要求解除《房屋认购合同》的诉讼请求，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。另关于陈某主张租金损失的诉讼请求，其与某房地产营销公司签订《委托经营合同》系就租金进行的约定，故现陈某基于合同解除要求某房地产营销公司、某甲房地产开发公司、某乙房地产开发公司赔偿租金损失、退还购房款、资金占用损失以及要求某甲房地产开发公司在本案中承担连带责任的诉讼请求，因无事实和法律依据亦不予支持。一审法院判决：驳回陈某的诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1．案涉《房屋认购合同》的效力认定及如有效应否解除；2．陈某主张返还购房款赔偿利息损失及租金损失有无事实和法律依据。

围绕第一个争议焦点：1．关于案涉《房屋认购合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，虽然陈某与某房地产营销公司签订的《房屋认购合同》第十七条约定“本合同具有预约性质，待项目取得预售许可证后，双方可据此签订商品房买卖合同”。但该合同中已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定当事人名称、住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，且陈某已于2018年4月26日全额交纳购房款586,440元。依据上述规定，案涉《房屋认购合同》其性质应为商品房买卖合同。一审认定案涉《房屋认购合同》为预约合同，适用法律不当，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。该条款规定将出卖人取得商品房预售许可证作为商品房预售合同的生效要件，目的在于防止房地产开发商经营不善或恶意炒作导致商品房无法交付从而损害买受人的利益。本案中，经本院询问，双方均认可案涉房产已实际交付并投入使用，显然已不存在因经营不善或恶意炒作导致案涉房屋无法交付的情况，也无需继续办理商品房预售许可证明作为生效要件。在此情况下，陈某以未取得商品房预售许可证明为由，主张双方签订的认购书无效，于法无据，本院不予采纳。

2．关于案涉《房屋认购合同》应否解除的问题。陈某认为某房地产营销公司向陈某出具的《收据》中载明款项为“商铺款”，但案涉房屋性质并非商铺，据此主张解除案涉《房屋认购合同》。对此本院认为，经审理查明案涉房屋尚未取得房地产权属证书，且依照案涉《房屋认购合同》约定，办理房地产权属证书的期限尚未届满，不能最终确定案涉房屋性质。案涉《房屋认购合同》中未对房屋性质作出约定，某房地产营销公司出具的《收据》中并未包含填写房屋性质的内容要求，仅以其中备注的“商铺款”字样，不足以认定双方对案涉房屋性质达成合意，亦不能据此认定某房地产营销公司违约。此外，本案一审已查明2018年4月26日陈某（甲方）与某房地产营销公司（乙方）签订《房屋认购合同》，约定陈某将案涉房产委托某房地产营销公司经营管理，期限为五年。《房屋认购合同》签订后，陈某已收到某房地产营销公司支付的部分租赁费。由此可知，陈某认为某房地产营销公司交付案涉房屋性质不符合约定构成违约的主张不能成立，亦不能据此认定案涉《房屋认购合同》的合同目的无法实现，陈某据此主张解除案涉《房屋认购合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。

围绕第二个争议焦点：1．因陈某主张解除案涉《房屋认购合同》或认定该合同无效的诉讼请求不能成立，故其主张某房地产营销公司、某甲房地产开发公司、某乙房地产开发公司连带返还购房款、赔偿利息损失主张没有事实和法律依据，本院不予支持。2．陈某诉请主张解除案涉《房屋认购合同》的法律关系为房屋买卖合同关系，其主张租金损失的法律关系是依据其与某房地产营销公司签订的《委托经营合同》法律关系，上述法律关系所涉诉讼请求不同，诉讼请求指向的民事权利义务主体亦不相同，不属于能够并案审理的情形。故本院对陈某主张某房地产营销公司、某甲房地产开发公司、某乙房地产开发公司连带赔偿租金损失的请求不予审理。对此，陈某可另案诉讼主张。

综上所述，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律存在不当之处，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11,570.34元（陈某已预交），由陈某负担。

本判决为终审判决。

审判长 冯 宁

审判员 张 昊

审判员 朱立伟

二〇二四年七月二十六日

书记员 吴 凡