安徽省亳州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）皖16民终1961号

上诉人（原审被告）：张某庆，男，1995年3月15日出生，汉族。

委托诉讼代理人：张某立，张某庆父亲。

委托诉讼代理人：梁曙光，安徽梦蝶律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：明某，女，1986年12月27日出生，汉族。

委托诉讼代理人：慕超,安徽潮平律师事务所律师。

上诉人张某庆因与被上诉人明某房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院(2024)皖1622民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张某庆上诉请求:1.请求贵院依法撤销(2024)皖1622民初957号民事判决书,改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;2.全案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误,依法应予以撤销上诉人系与某某厂家签订的制式空白租赁合同,合同约定某某厂家有权将房屋对外进行转租给其品牌加盟商,被上诉人在诉状中亦称其系在“某某厂家”品牌工作人员的安排下转款给上诉人,亦能证明被上诉人仅为代某某厂家支付其的首年房租,事实上被上诉人系自某某厂家手中转租到案涉的房屋,被上诉人并未与上诉人单独签订租赁合同,上诉人认为双方并未直接建立租赁关系,被上诉人起诉要求解除租赁合同主体不适格,一审认定上诉人与被上诉人存在租赁关系认定事实错误。二、一审法院适用法律错误,依法应予以撤销。2.1被上诉人不享有法定解除合同的权利,一审予以支持适用法律错误。除却被上诉人与上诉人不存在直接的租赁合同关系之外,即使认定上诉人与被上诉人存在直接的租赁关系,被上诉人亦不享有合同解除权。首先,被上诉人不具备租赁合同约定的承租方享有解除租赁房屋的相关情形;其次,被上诉人诉请解除合同亦不符合法律法规的相关规定;再次,即使承租人自身无力经营,其可以对外进行转租,该租赁合同并非无法继续履行。因此被上诉人不享有解除租赁合同的权利,一审法院对合同解除进行确认适用法律错误,依法应予以撤销。2.2即使案涉房屋租赁合同应当解除,解除的时间也不应当为2024年4月15日,一审适用法律错误。即使法院对案涉房屋租赁合同的解除进行支持的确认,该租赁合同的解除的时间不应当为2024年4月15日,而应当为2024年8月15日。案涉房屋的租赁并非以月份为单位进行收租,而是以年为单位进行计量,且合同签订时,为长期稳定收益,上诉人给予承租人较低的租金以及免租期等优惠政策,承租人对案涉房屋的首年租金的支付义务亦全部履行完毕,即使法院支持租赁合同的解除,尚未履行的部分应当为首年之后的其他年份的租赁合同的履行,一审法院酌定的租赁合同解除的时间亦不符合当事人合同之间的约定及相关法律规定,显失公平,依法应予以撤销。2.3上诉人不应当返还被上诉人租金,一审法院判决上诉人应当向被上诉人返还租金适用法律不当。被上诉人基于合同解除请求上诉人返还租金的诉请不应当得到支持,首先根据前述,被上诉人并非合同的相对方,返还租金的主体不应是被上诉人;其次,房屋租赁合同解除的时间亦应当为2024年8月15日,租金已经使用完毕,不具备返还条件;再次,如果法院判决合同进行解除,违约方应当为承租人,承租人应当向上诉人支付违约金,合同中对违约金字样的约定标准为月租金的3倍,并明确约定如不能弥补守约方损失的,违约方应当按合同约定继续向守约方进行赔偿,因此,承租方应当向上诉人支付的违约金起步为3个月的租金,如不足以弥补上诉人的损失,应当继续向上诉人赔偿。截止至上诉日,案涉房屋仍处于空置状态,因承租人的违约行为,上诉人的预期租金收入将无法达到,即使法院判令解除合同,亦应当考虑到该部分损失内容,在应当返还的金额中进行扣除,扣除该损失后,上诉人相应的损失仍无法得到有效弥补的部分上诉人保留向违约方继续索赔的权利;最后,案涉房屋租赁期间,承租方拖欠物业费未能支付,该物业费应当由承租方进行承担,在相应的费用中进行扣减。综上所述,一审认定事实适用法律均存在错误,依法应予以撤销,被上诉人的不诚实不守信的商业行为不应当在法院得到支持和认可,其诉讼请求应当被依法驳回。请贵院依法审查,支持上诉人的上诉请求。

明某辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予以维持。

明某一审诉讼请求：一、依法解除原告与被告之间《房屋租赁合同》;二、依法判决被告返还租赁费191250元;三、诉讼费用由被告承担。

一审法院查明，2023年6月,某某厂家的工作人员与张某庆的父亲张某立商谈，租赁XX县XX小区XX栋XX铺，约定年租金255000元，租赁期限2023年7月15日至2028年7月15日，免租期2023年7月15日-2023年8月15日。2023年6月26日，张某庆在某某厂家的工作人员打印的《店铺租赁合同》出租人处签字,某某厂家的工作人员把张某庆签好的《店铺租赁合同》带走。《店铺租赁合同》约定违反合同的一方应向另一方按月租金的3倍金额支付违约金。2023年7月6日，明某在某某厂家工作人员的安排下向张某庆转第一年的租金255000元。2023年11月17日，明某的朋友何某把《店铺租赁合同》带给张某立，《店铺租赁合同》记载承租方为明某，庭审中明某表示合同不是其签字。2023年11月22日，明某的朋友何某向张某立发送微信表示“您好，张总。自2023年11月17日现场与您还有陆总沟通协商解约后，现在我代表明某再次正式通知您我们的解约意向：1.房子签约后我们一直没有动工和进场装修，也没拿钥匙，所以不用交付房屋。2.房屋已按照您的意思，目前正在贴转租。3.请退还剩余租期的租金。”双方未协商成功。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，明某表示《店铺租赁合同》不是其签字，其要求解除与张某庆之间的房屋租赁合同，并诉称其想加盟“某某厂家”，并在“某某厂家”工作人员的安排下将第一年租金255000元转给张某庆，视为对该租赁合同的追认。本案中，在2023年11月17日明某明确表示要求解除房屋租赁合同并要求张某庆返还剩余租赁费，双方协商未果，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、适用格式合同或条款、合同约定等因素，本院酌定租金计算到2024年4月15日，双方签订的《店铺租赁合同》于2024年4月15日解除，张某庆应返还明某租金85000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五规定，判决：一、确认原、被告双方于2023年6月26日签订的《店铺租赁合同》于2024年4月15日解除;二、张某庆于本判决生效之日起十日内返还明某租金85000元；三、驳回明某的其他诉讼请求。案件受理费4126元，减半收取2063元，由明某负担。

二审期间，本院组织各当事人进行了证据交换及质证。本院查明的事实同一审。

本院认为，关于案涉租赁合同的解除问题。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。未履行合同约定的，应承担相应的违约责任。因非守约方原因导致合同不能继续履行，且违约方明确作出不再继续履行合同的意思表示，守约方并不同意解除合同，形成合同僵局。在此情形下，守约方拒绝解除合同会导致双方当事人利益关系显失公平。如果继续履行合同可以给守约方带来一定的利益，但此种利益与给违约方造成的损失相比明显不对等。此时，法律上允许违约方提出诉讼解除合同。本案中，承租人明某并非恶意而无法继续使用案涉房租，且及时向出租人告知要求终止合同履行，出租人陆某并未同意，在此情形下，形成合同僵局。故，承租人明某向法院诉请解除案涉租赁合同依法有据。一审经审查，明某已于7月份支付完毕该年度租金25.5万元，于2023年11月22日，向出租人明确表示要求解除房屋租赁合同。一审结合明某使用房屋时间，告知终止履行合同的时间节点及承租人的过错程度等因素，酌定案涉房屋租金延长计算至2024年4月15日即合同终止之日，用以弥补因承租人违约而遭受的损失并无不当，本院予以支持。综上，陆某的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1925元，由上诉人张某庆负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 安翠香

审 判 员 王艳东

审 判 员 黄战营

二〇二四年七月二十六日

法官助理 卞岩岩

书 记 员 李 丹