新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）新23民终1043号

上诉人（原审原告、案外人）：新疆某科技有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。

法定代表人：于某云，该公司总经理。

委托诉讼代理人：卢某新，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：高稚，新疆联恒律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：新疆某有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。

法定代表人：杨某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李某言，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：刘某桐，女，该公司员工。

原审第三人（原审第三人、被执行人）：昌吉某房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。

法定代表人：王某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨某，男，该公司员工。

上诉人新疆某科技有限公司（简称某公司）因与被上诉人新疆某有限公司（简称某集团公司）、原审第三人昌吉某房地产开发有限公司（简称某某公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2023）新2301民初9166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年5月16日立案后，依法组成合议庭，于2024年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人某公司的委托诉讼代理人高稚、卢某新，被上诉人某集团公司的委托诉讼代理人李某言、刘某桐，原审第三人某某公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某公司上诉请求：1.撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院作出的（2023）新2301民初9166号民事判决；2.确认43套房屋归某公司所有（共计23189024.76元）3.中止（2023）新2301执保1734号执行保全裁定。事实与理由：一、本案诉争的43套房屋是某公司与开发商即某某公司之间房屋买卖的标的，一审判决认为某公司从某某公司处购买的43套商品房非双方真实意思表示,没有事实依据。某公司于2021年3至6月以发放补贴的形式,先行给员工购买了40套房屋,因员工存在实际购房(某公司提供购房补贴)需求,某公司又于2022年6月16日从某某公司处再次购买房屋并签订了房屋买卖合同。2022年6月20日约定以房抵债是因为某某公司未按照还款计划偿还欠款，故某公司购买房屋的价款就以折抵债务的形式从某某公司的欠款中扣除，抵债是支付房款的方式，而非因折抵债务而签订购房合同。二、某公司持续不断地购买房屋作为员工福利，购房目的是消费，某公司是房屋买受人,而不是债权人。某公司与某某公司签订商品房买卖合同,并非为双方之间的借款合同履行提供担保，也非单纯因折抵债务进行的房屋买卖。因此,某公司享有的是因买卖不动产而产生的物权期待权,是能够排除执行的实体权益。三、案涉43套房屋在被人民法院保全之前，房屋的价款已通过折抵到期未偿还欠款的方式全部支付完毕，房屋也已实际交付,由某公司占有、使用、处分，43套房屋系某公司所有的财产。房屋未过户的原因系某某公司资金紧张,故仅开具了4套房屋的发票,待某某公司有能力开具发票时，房屋已被人民法院保全，故未过户的原因非某公司自身原因所致，某公司主张43套商品房的所有权并排除执行的诉请完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定。且昌吉市人民法院(2023)新2301民初8242号民事判决已认定某公司与某某公司之间的买卖合同合法有效,并判令某某公司开具43套房屋的发票,配合过户。四、某公司享有的是消费者物权期待权，某公司为保障职工生活，出台了内部购房补贴政策,购买房屋的目的是职工个人生活消费。因此,某公司符合消费者的条件,应当享有消费者物权期待权。消费者物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权,某公司购买的房屋不应当因工程款纠纷而被人民法院查封。五、上诉人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，某公司与亚太金源公司签订了房屋买卖合同，支付了房屋价款,并已实际合法占有房屋,是房屋的合法权利人。请求二审法院查明事实，支持某公司的上诉请求。

某集团公司辩称，案涉房屋所有权归某某公司所有，与某公司无关，且该房屋并没有人居住。某公司是某某公司的原股东，也是唯一的股东。双方至今联系紧密，某集团公司合理怀疑双方恶意串通，在某集团公司起诉某某公司后才签订了案涉43份买卖合同，且在签订后一年多时间里，未网签和过户，不符合逻辑，某公司想通过本案诉讼获得某某公司仅剩的财产，从而恶意逃避支付工程款。案涉43套房屋是某集团公司承建，房屋已经竣工并验收合格。根据法律规定，某集团公司有权依法就工程折价或者拍卖的价款优先受偿，且该项权利不因房屋已经办理房屋预售合同、网签而消灭，某公司不属于消费者，不享有消费者物权期待权，案涉抵账房清单表和商品房买卖合同系基于某公司与某某公司借款抵账行为，实质上是以物抵债协议，目的在于消灭某公司对某某公司的债权，而非单纯的房屋买卖。综上，案涉43套房屋是某某公司唯一可供执行的财产，请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。

某某公司述称，同意上诉人的上诉请求和理由，案涉43套房屋属上诉人所有。

某公司向一审法院起诉请求：1.终止对昌吉市某区***室43套房屋的执行；2.确认上述43套房屋归某公司所有。

一审法院认定事实：某集团公司与某某公司分别于2018年6月28日、2018年8月6日、2019年4月10日签订《建设工程施工合同》三份，合同分别约定，某某公司将某某项目“1－3、5、7、8及商业1－2号楼”，“防空地下室”，“4、6号楼”发包给某集团公司施工，工程承包范围包括土建工程、给排水安装、防空地下室。2023年7月4日某集团公司将某某公司以及某某股份有限公司起诉至一审法院，要求支付工程款20,560,092.99元等，一审法院经审理作出了（2023）新2301民初5340号民事判决书，判决内容为：“一、某某公司于本判决生效后十日内支付某集团公司工程款20,544,732.59元；二、某某公司于本判决生效后十日内支付某集团公司利息1,126,869元；三、某某公司于本判决生效后十日内支付某集团公司垃圾处理费364,000元；四、某集团公司就其承建的某某公司某某项目在本案工程折价或者拍卖的价款的范围内享有优先受偿权；五、某某公司于本判决生效后十日内支付某集团公司保全费4,850元；六、驳回某集团公司的其他诉讼请求。”判决作出后，某某公司提出上诉，请求撤销上述民事判决中的第二项、第三项诉讼请求，并依法改判驳回某集团公司的全部诉讼请求。现二审尚未审结。2023年6月12日某集团公司在上述案件立案前申请诉前保全，请求对某某公司名下价值29,700,000的财产采取保全措施。一审法院于同日作出（2023）新2301财保13484号裁定书，裁定：查封（扣押）被申请人某某公司所有的价值29,700,000元的财产或冻结其在银行等额的存款。一审法院于2023年6月20日查封了某某公司名下位于昌吉市某区某栋***号房产（新20**昌吉市不动产权第***号）；***号房产（新20**昌吉市不动产权第***号）；***号房产（新20**昌吉市不动产权第***号）；***号房产（新20**昌吉市不动产权第***号）；***（新20**昌吉市不动产权第***号）；***号房产（新20**昌吉市不动产权第***号）；***号房产（新20**昌吉市不动产权第***号）；***号房产（新20**昌吉市不动产权第***号），共计44套房产。此后某公司认为上述除***之外的43套房产属其所有，对法院查封执行该43套房产提出异议。一审法院于2023年10月28日作出（2023）新2301执异315号执行裁定书，裁定：驳回某公司的异议请求。某公司不服，对此提起案外人执行异议之诉即本案，请求停止对43套房屋的执行并确认该43套房屋归其所有。某某项目原建设单位为某公司，后变更为某某公司。某公司原系某某公司的100%持股股东。在案件的审理中某公司提交了2021年3月23日某公司（甲方）、某某公司（丙方）与案外人昌吉某开发有限公司（乙方）、新疆某（集团）有限公司（丁方）、吉某（丁方）签订《还款及还款保证协议》一份，该协议约定：鉴于甲方某公司所持丙方某某公司100%股权已被乙方收购，乙方系丙方100%的持股股东；截至2021年3月22日丙方向甲方借款本金为235,103,217.06元，利息为22,017,602.96元，丙方承诺三年内还清本息257,120,820.02元，乙方、丁方对丙方偿付借款本息承担连带保证责任，对支付55,813,041.5元未付工程款承担连带保证责任。2021年3月24日某某公司的股东由某公司变更为昌吉某开发有限公司。

2022年6月20日某公司与某某公司签订《抵账房清单表》一份，约定某某公司将包括本案诉争43套房屋的44套房屋抵偿某公司部分债务。

2022年6月16日，某公司与某某公司就本案诉争的43套房屋签订《商品房买卖合同（现售）》并于当天签订《房屋交接表》一份。现某公司认为涉案43套房屋在法院查封前已签订书面的买卖合同，某公司合法占有，某公司通过以物抵债的方式支付了全部的购房款，因某某公司欠税款不能向某公司开具发票，未办理过户亦非某公司的原因所造成，某公司所购的涉案房屋亦是为了保障职工的基本生活住房，拟分配给职工而尚未分配的房屋，故某公司应属消费者的身份，消费者的物权期待权优先于建设工程价款的优先受偿权，请求排除对涉案43套房屋的查封。

一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，双方争议的实质是案外人某公司对涉案43套房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本案中某公司主张因某某公司向其借款未偿还将本案诉争的43套房屋抵付给某公司，某公司占有房屋并付清全部房款，签订商品房买卖合同的时间及占有房屋的时间均早于法院查封房屋的时间，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除人民法院对执行标的的查封。一审法院认为，上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案某公司与某某公司签订《抵账房清单表》及《商品房买卖合同》的订立系基于某公司与某某公司的借款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭某公司对某某公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的《抵账房清单表》，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。某公司与某某公司所签订的《房屋交接表》约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的某集团公司基于法律文书的查封。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据本案查明的事实，案涉房屋并未登记在某公司名下，故某公司未取得案涉房屋所有权，因此某公司对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益，故一审法院对某公司的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回某公司的诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

某公司向本院提交如下证据：

证据一、二十八份不动产权证书（非案涉43套房屋），拟证明上述不动产权证系2022年至2023年期间，某公司在购买案涉43套房屋前，某公司员工购房后获得的不动产权证书。某公司与某某公司之间的房产交易是真实的、持续的，除案涉43套房屋之外，某公司还在某某公司处购买了房屋用作员工福利，部分员工已经获得了房屋所有权。

某集团公司质证称，对上述证据的关联性不认可，涉及的28套房屋与案涉43套房屋毫无关系，与本案不具有关联性，某公司购买28套房屋并不能证明之后其又购买了案涉43套房屋。

某某公司质证称，认可上述证据。

本院对证据一的真实性确认，因涉及的28房屋与案涉43套房屋不具有关联性，故关联性不予确认，并不予采信。

证据二、2023年4月《员工内部购房协议书》五份，拟证明43套房屋买卖合同签订后，因疫情原因，某公司分配房屋的工作没有继续进行，至2023年4月工作正常后，某公司按照之前的福利补贴政策继续签订内部购房协议，上述购房协议书用于分配案涉43套房屋。

某集团公司质证称，对上述证据的真实性认可，对证明的内容不认可，某公司在一审中没有提供，故合理怀疑一审败诉才签订的上述协议。

某某公司质证称，因无法确认真实性，故不予认可。

本院对该组证据的真实性予以确认，关联性不予确认，并不予采信。

证据三、2023年10月10日昌吉市某物业服务有限公司《催缴天康玉园小区物业费、暖气费、装修垃圾清运费的函》，拟证明案涉43套房屋已实际交付，某公司已经实际占有，物业公司也是认可某公司占有的事实，故物业公司自2022年交房后就多次催缴物业费、暖气费、装修垃圾清运费等费用。

某集团公司质证称，对该份证据不予认可，不能证明某公司实际占有了案涉43套房屋，且某公司并没有交过物业费，所以合理怀疑某公司与某某公司恶意串通，损害某集团公司的合法权益。

某某公司质证称，对该份证据予以认可。

本院对该组证据的真实性予以确认，关联性不予确认，故不予采信。

证据四、2024年昌吉市某物业服务有限公司起诉某公司交纳采暖费、物业费的起诉状两份，拟证明物业公司认可某公司实际占有案涉43套房的事实，因此在多次催要无果后，向法院提起诉讼，现在处于庭前调解阶段，尚未立案。

某集团公司质证称，对上述证据不认可，某公司并未交纳过物业费，故合理怀疑某公司与某某公司恶意串通，损害某集团公司的合法权益。

某某公司质证称，认可上述证据。

上述证据因与本案不具有关联性，故本院不予采信。

证据五、昌吉市人民法院作出的（2023）新2301民初8242号民事判决书，拟证明该判决书明确认定某公司与某某公司通过以物抵债的方式从某某公司处实际占有案涉43套房屋，双方达成的以物抵债协议对双方具有约束力。某某公司应当开具购房发票给某公司，某公司已实际支付了房屋价款并占有房屋，某公司享有43套房屋的所有权。

某集团公司质证称，该份证据与本案没有直接关联性，某公司起诉请求对案涉43套房屋进行确权，但被人民法院驳回。

某某公司质证称，认可该份证据。

因该份判决与本案不具有关联性，故本院不予采信。

某集团公司、某某公司二审中未向本院提交新证据。

二审另查明，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院于2024年7月10日作出（2024）新23民终776号民事判决，驳回某某公司的上诉请求，（2023）新2301民初5340号民事判决书现已生效。二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为，上诉人某公司对案涉43套房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，本案中，上诉人某公司作为案外人应当就其对执行标的即案涉43套房屋享有足以排除强制执行的民事权益提供证据证实。本院针对上诉人某公司的上诉请求及被上诉人某集团公司的答辩意见，综合评判如下：

第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定了金钱债权执行中，一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，该权利本质上仍属于债权请求权，且保护的是无过错买受人的合法权益。具体到本案中，首先，案涉43份《商品房买卖合同》系原审第三人某某公司为抵偿其欠付上诉人某公司的借款而与之签订，根据一审中上诉人某公司提交的《抵账房清单表》、《还款协议及还款保证协议》以及当事人陈述可知，案涉《商品房买卖合同》虽具有房屋买卖合同的外在形式，但实质上属于以物抵债协议，旨在消灭上诉人某公司与原审第三人某某公司的债权债务关系，故上诉人某公司不属于法律规定的一般不动产买受人，其也未实际支付房款。其次，一审、二审中，上诉人天康畜牧提供的证据不足以证明上诉人某公司已实际占有了案涉房屋。最后，案涉房屋在被查封前一直未办理过户登记，上诉人某公司未提供证据证明在房屋被查封前，其申请或催促原审第三人某某公司办理不动产变更登记。综上，上诉人某公司主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，从而排除执行的理由不能成立，本院不予支持。

第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定了案外人系商品房消费者时可排除金钱债权的执行，系基于优先保护消费者的生存权而作出的规定，且消费者生存权优于工程价款优先受偿权。本案中，首先，从主体上看，商品房消费者应当为个人，上诉人天康畜牧司作为企业，不属于上述法律规定的商品房消费者范畴，且案涉43套房屋系通过以物抵债的方式获得的，不属于生存权特别保护的范畴，上诉人某公司不享有消费者物权期待权。其次，该条规定要求所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，上诉人某公司未能提供证据证明其符合本项规定。最后，上诉人某公司主张其实际目的是为了购买房屋给员工分配福利，并提交了相关证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据上述规定，上诉人某公司能否对案涉房屋排除强制执行，要从其是否是案涉房屋权利人等方面进行审查，上诉人某公司内部政策并非法定的排除强制执行的理由。综上，上诉人某公司关于其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形的上诉理由不能成立，本院不予支持。

第三，上诉人某公司关于其系案涉43房屋所有权人的上诉主张。本院认为，法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉43套房屋所有人系被上诉人某某公司，房屋并未变更登记在上诉人某公司名下，物权未发生变动。且上诉人某公司诉被上诉人某某公司商品房销售合同纠纷一案中，昌吉市人民法院(2023)新2301民初8242号民事判决，并非确权判决，未确认案涉43套房屋的所有权人系上诉人某公司，故该判决不直接产生所有权转移的法律效果，亦不能作为上诉人某公司排除对案涉房屋的强制执行的理由。综上，上诉人某公司对案涉43套房屋不享有足以排除执行的民事权益。

综上所述，某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项、第一百八十一条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费157745.12元，由新疆某科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 吕晓辉

审 判 员 宋晓蕾

审 判 员 刘艳蓉

二〇二四年七月二十六日

法官助理 史鸿杰

书 记 员 刘 瑶