新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）新22民终399号

上诉人（原审原告）：哈密市某运营管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。

法定代表人：曲某，总经理。

委托诉讼代理人：李怡伶，新疆恒生律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：哈密某休闲娱乐有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。

法定代表人：周某，总经理。

上诉人哈密市某运营管理有限公司（以下简称甲公司）因与被上诉人哈密某休闲娱乐有限公司（以下简称乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2023）新2201民初5983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年6月5日立案后，依法组成合议庭，于2024年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人甲公司的委托代理人李怡伶、被上诉人乙公司的法定代表人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

甲公司上诉请求：1．依法撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2023）新2201民初5983号民事判决中第六项，改判乙公司腾退交还其租赁的房屋；2．改判乙公司支付自2022年6月9日至实际腾房之日止（暂时计算至2023年11月10日）房屋的占有使用费59,402.25元。上诉金额：59,402.25元。事实和理由：一、一审法院不予支持甲公司要求乙公司腾退交还其租赁的房屋的诉讼请求，事实认定错误。依据《民法典》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同租期届满，承租人应当返还租赁物，出租人有权要求承租人腾房。乙公司至今未腾房，亦未向甲公司交还房屋，甲公司有权要求乙公司腾退交还租赁的房屋。二、一审法院不予支持甲公司主张自2022年6月9日至实际腾房之日止（暂时计算至2023年11月10日）房屋的占有使用费59,402.25元的诉讼请求，事实认定错误。房屋租赁合同租期届满，承租人应当返还租赁物，出租人有权要求承租人腾房。承租人逾期腾房，出租人有权按照合同期内租金标准向承租人主张房屋的占有使用费。乙公司在房屋租赁期限届满后一直未按合同约定向甲公司交还房屋，且乙公司的物品一直占用着其租赁的房屋。一审中，乙公司并未提供任何证据证明其按照合同约定完成了返还房屋的义务。依据法律规定，甲公司主张乙公司按照租期内租金标准支付超出合同租赁期限占有使用房屋的占有使用费的请求应当得到支持。

乙公司辩称，我公司愿意承担一审判决的判项部分，对房屋的占用使用费我公司不应承担。当时我公司住的人去拉东西腾房子，物业公司不让搬，发生了争执，还报了警，有相关的报警记录。

甲公司向一审法院起诉请求：1．依法判令乙公司立即向甲公司腾退交还其租赁的某某家园21#302、402、406、507、1004、1102、1104室的房屋；2．依法判令乙公司支付拖欠的租赁费20,963元及利息（利息自2022年6月10日起至实际还款之日按照合同成立时一年期贷款市场报价利率LPR计算）；3．依法判令乙公司支付拖欠的暖气费14,200.2元及物业费11,096.3元；4．依法判令乙公司支付自2022年6月9日至实际腾房之日止（暂时计算至2023年11月20日）房屋的占用使用费59,402.25元；5．依法判令乙公司支付违约金14,602元（房屋租金总额的20％）；6．本案诉讼费、保全费等均由乙公司承担。

一审法院认定事实：2021年6月4日，哈密市某建设投资经营有限公司与乙公司签订《房屋租赁合同》一份，合同编号：H-20210291，主要约定：甲方（出租方）：哈密市某建设投资经营有限公司，乙方（承租方）：乙公司、周某，甲乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商，就甲方位于某某家园21#-302房屋租赁事宜达成以下协议：第一条房屋坐落、面积：1．甲方出租给乙方的房屋位于某某家园21#-302。2．出租房屋面积共63.09平方米。第三条租赁期限、用途：1．租赁期限为壹年，自2021年6月4日起至2022年6月3日止。2．乙方所租赁的房屋只能用于承租人居住，如不符合要求，出租方有权单方终止合同或要求承租方在限定时间内搬离。3．租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。合同期满时，乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方。在同等条件下，乙方有优先租赁的使用权，经甲方同意后，重新签订租赁合同。下一租赁期提前30天之内不按时缴纳房屋租赁费、不续约合同的，该合同履行终结，甲方有权将其房屋另行租赁他人。第四条房屋租赁费、押金及支付方式：1．房屋租赁费以房屋租赁费面积为租赁费计算标准，租赁费为人民币8元／m²／月，共计人民币6057元。注：房租分为两期：第一期2021年6月4日至2021年12月3日，租金为3029元，第二期为2021年12月4日至2022年6月3日，租金为3028元。2．房屋租赁费支付方式：第一年房屋租赁费在签订合同当日一次性交清，次年房屋租赁费承租方需提前两个月向出租方交付房屋租赁费，逾期按违约处理。3．押金2000元，与房屋租赁费一次性交清，租赁期满后乙方如不再租赁，归还甲方房屋时设施完好无损及房屋打扫干净，水、电、暖、管理费等所有费用一并交清后方可退还押金。第五条租赁期间相关费用及税金：1．乙方应按时缴纳该租赁房屋的水、电、暖、物业管理、卫生等所有应当缴纳的各项费用。第九条房屋交付及收回的验收：1．乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施完好交还甲方。2．乙方交还甲方房屋应当保证房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。租赁期满后，如果乙方未将物品清理出场，甲方有权将乙方物品清理出场，所发生的费用或物品损失全部由乙方负责。第十一条乙方违约责任：2．租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日房屋租金3倍的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。甲方落款处加盖了哈密市某建设投资经营有限公司合同专用章，乙方落款处有乙公司盖章，有周某签字。2021年6月4日，哈密市某建设投资经营有限公司与乙公司又签订《房屋租赁合同》一份，合同编号：H-20210292，主要约定：甲方（出租方）：哈密市某建设投资经营有限公司，乙方（承租方）：乙公司、周某，甲乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商，就甲方位于某某家园21#-402房屋租赁事宜达成以下协议：第一条房屋坐落、面积：1．甲方出租给乙方的房屋位于某某家园21#-402。2．出租房屋面积共63.09平方米。第三条租赁期限、用途：1．租赁期限为壹年，自2021年6月4日起至2022年6月3日止。其他约定同上一合同。2021年6月4日哈密市某建设投资经营有限公司与乙公司又签订《房屋租赁合同》一份，合同编号：H-20210293，主要约定：甲方（出租方）：哈密市某建设投资经营有限公司，乙方（承租方）：乙公司、周某，甲乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商，就甲方位于某某家园21#-406房屋租赁事宜达成以下协议：第一条房屋坐落、面积：1．甲方出租给乙方的房屋位于某某家园21#-406。2．出租房屋面积共63.09平方米。第三条租赁期限、用途：1．租赁期限为壹年，自2021年6月4日起至2022年6月3日止。其他约定同上一合同。2021年6月4日哈密市某建设投资经营有限公司与乙公司又签订《房屋租赁合同》一份，合同编号：H-20210294，主要约定：甲方（出租方）：哈密市某建设投资经营有限公司，乙方（承租方）：乙公司，甲乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商，就甲方位于某某家园21#-507房屋租赁事宜达成以下协议：第一条房屋坐落、面积：1．甲方出租给乙方的房屋位于某某家园21#-507。2．出租房屋面积共63.09平方米。第三条租赁期限、用途：1．租赁期限为壹年，自2021年6月4日起至2022年6月3日止。其他约定同上一合同。2021年6月9日，哈密市某建设投资经营有限公司与乙公司签订《房屋租赁合同》一份，合同编号：H-20210298，主要约定：甲方（出租方）：哈密市某建设投资经营有限公司，乙方（承租方）：乙公司，甲乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商，就甲方位于某某家园21#-1104房屋租赁事宜达成以下协议：第一条房屋坐落、面积：1．甲方出租给乙方的房屋位于某某家园21#-1104。2．出租房屋面积共60.66平方米。第三条租赁期限、用途：1．租赁期限为壹年，自2021年6月9日起至2022年6月8日止。2．乙方所租赁的房屋只能用于承租人居住，如不符合要求，出租方有权单方终止合同或要求承租方在限定时间内搬离。3．租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。合同期满时，乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方。在同等条件下，乙方有优先租赁的使用权，经甲方同意后，重新签订租赁合同。下一租赁期提前30天之内不按时缴纳房屋租赁费、不续约合同的，该合同履行终结，甲方有权将其房屋另行租赁他人。第四条房屋租赁费、押金及支付方式：1．房屋租赁费以房屋租赁费面积为租赁费计算标准，租赁费为人民币8元／m²／月，共计人民币5823元。注：房租分为两期：第一期2021年6月9日至2021年12月8日，租金为2912元，第二期为2021年12月9日至2022年6月8日，租金为2911元。其他约定同上一合同。2021年6月9日，哈密市某建设投资经营有限公司与乙公司签订《房屋租赁合同》一份，合同编号：H-20210299，主要约定：甲方（出租方）：哈密市某建设投资经营有限公司，乙方（承租方）：乙公司，甲乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商，就甲方位于某某家园21#-1004房屋租赁事宜达成以下协议：第一条房屋坐落、面积：1．甲方出租给乙方的房屋位于某某家园21#-1004。2．出租房屋面积共60.66平方米。第三条租赁期限、用途：1．租赁期限为壹年，自2021年6月9日起至2022年6月8日止。2．乙方所租赁的房屋只能用于承租人居住，如不符合要求，出租方有权单方终止合同或要求承租方在限定时间内搬离。3．租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。合同期满时，方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方。在同等条件下，乙方有优先租赁的使用权，经甲方同意后，重新签订租赁合同。下一租赁期提前30天之内不按时缴纳房屋租赁费、不续约合同的，该合同履行终结，甲方有权将其房屋另行租赁他人。第四条房屋租赁费、押金及支付方式：1．房屋租赁费以房屋租赁费面积为租赁费计算标准，租赁费为人民币8元／㎡／月，共计人民币5823元。房租分为两期：第一期2021年6月9日至2021年12月8日，租金为2912元，第二期为2021年12月9日至2022年6月8日，租金为2911元。其他约定同上一合同。甲方落款处加盖了哈密市某建设投资经营有限公司合同专用章，还加盖了哈密市某建设投资经营有限公司公章，乙方落款处有世嘉空间休闲娱乐有限公司盖章，有周某签字。2021年6月9日，哈密市某建设投资经营有限公司与乙公司签订《房屋租赁合同》一份，合同编号：H-20210300，主要约定：甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商，就甲方位于某某家园21#-1102房屋租赁事宜达成以下协议：第一条房屋坐落、面积：1．甲方出租给乙方的房屋位于某某家园21#-1102。2．出租房屋面积共63.09平方米。第三条租赁期限、用途：1．租赁期限为壹年，自2021年6月9日起至2022年6月8日止。2．乙方所租赁的房屋只能用于承租人居住，如不符合要求，出租方有权单方终止合同或要求承租方在限定时间内搬离。3．租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。合同期满时，乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方。在同等条件下，乙方有优先租赁的使用权，经甲方同意后，重新签订租赁合同。下一租赁期提前30天之内不按时缴纳房屋租赁费、不续约合同的，该合同履行终结，甲方有权将其房屋另行租赁他人。第四条房屋租赁费、押金及支付方式：1．房屋租赁费以房屋租赁费面积为租赁费计算标准，租赁费为人民币8元／㎡／月，共计人民币6057元。房租分为两期：第一期2021年6月9日至2021年12月8日，租金为3029元，第二期为2021年12月9日至2022年6月8日，租金为3028元。其他约定同上一合同。甲方落款处加盖了哈密市某建设投资经营有限公司合同专用章，乙方落款处有乙公司盖章，有周某签字。一审另查，甲公司还提供了哈密市某建设投资经营有限公司公租房专用收据七张，分别写明2021年6月4日收到乙公司支付的某某家园21栋1单元302室2021年6月4日至12月3日公租房房租3029元，2021年6月4日收到乙公司支付的某某家园21栋1单元402室2021年6月4日至12月3日公租房房租3029元，2021年6月4日收到乙公司支付的某某家园21栋1单元406室2021年6月4日至12月3日公租房房租3029元，2021年6月4日收到乙公司支付的某某家园21栋1单元507室2021年6月4日至12月3日公租房房租3029元，2021年6月9日收到乙公司支付的某某家园21栋1单元1004室2021年6月9日至12月8日公租房房租2912元，2021年6月9日收到乙公司支付的某某家园21栋1单元1102室2021年6月9日至12月8日公租房房租3029元，2021年6月9日收到乙公司支付的某某家园21栋1单元1104室2021年6月9日至12月8日公租房房租2912元。甲公司还提供了涉案房屋302、402、406、507已付2021年6月至12月期间的物业费，涉案房屋1004、1102、1104已付6月至11月期间的物业费，以上所有房屋截止2022年12月共欠物业费6,902.3元，自2023年1月至2023年8月期间共欠物业费4194元。甲公司还提供涉案房屋暖气费欠费明细一份，写明2021年共欠暖气费7146元，2022年共欠暖气费7054元，合计14,200.22元。一审庭审中乙公司提供了2023年11月28日公司员工与甲公司员工迪某的通话录音，录音中员工说：“你好迪某，有个事问你一下，方便说话吗？”迪某说：“你说。”员工说：“就是我们租那个房子的事情。”迪某说：“租这个房子，你是那个？”员工说：“就是咱们这个叫啥新师对面这个。”迪某说：“瑞丽是吧。”员工说：“对对。”迪某说：“怎么了？”员工说：“前年我们员工在这住了吗不是。”迪某说：“然后呢？”员工说：“去年2022年3月份我们两个小伙子搬家了，当时物业上不让搬吗不是，东西也不让拉。”迪某说：“你是SPS那个是吧。员工说：“嗯，对，你应该知道，你应该在场我们小伙说你们来了两个人。”迪某说“我不可能在场，应该是我们物业的，或者是房管员。”员工说“那有可能，来了一个某族小伙，差点还没打起来。”迪某说：“打起来。”员工说：“他要搬，他不让搬。”迪某说“就是你房租、暖气费、物业费没交啊，你搬走了我们找谁去呢？”员工说：“那是3月份，我听差点没打起来，所以没让搬，然后没搬嘛。”迪某说：“那个你们不是今天开庭吗？”员工说：“就是啊，开庭咋整啊。”迪某说：“上次我看你也来找曲总，曲总怎么说，就是法院怎么判怎么执行呗。”员工说：“关键你们那个律师较真的很。”迪某说：“那这个东西法律上的事，我也说不上啥。”员工说：“太较真了你咋判，硬判上我们拿十万块钱的话，这样我们交了半年房租，押了一年押金。”迪某说：“这个押金到时候抵那个房租也行。”员工说：“但是这个上面你们没给我们写，我们接近十万块钱，我们一共租是住了有半年，我们那块地方就拆掉了，公司也倒闭了。”迪某说：“我们都沟通了多少次了，你没有及时把这个事及时处理掉啊。”员工说：“沟通了，是咱们都沟通完了啊，书记也把你叫过去了。”迪某说：“当时延的那个日期也罢，房租该交清交清，你不在哪儿较劲呢嘛。”员工说：“那不是较劲，疫情想出来又出不来了，把人整的。”迪某说：“我也不想把这个事情发展到这个程度，我们心平气和把这个事情解决掉，当时就解决掉，拖到现在你也不好，我也不好，我现在对公司也要有个交代呢，逼到这个地步了，我也实在没办法，只能告了啊。”员工说：“那咋整呢，把人整的难受的。”迪某说“让法院判呗。”员工说：“法院判十万，让我们拿十万，那不亏死了吗？”迪某说：“那怎么办？”员工说：“再说当时我们那时候确实那个小孩后来了解了一下情况，2022年3月份的时候搬家，物业不让搬，不让搬以后，物业上又给我们城投上打电话，反正那两个小伙子死活不让搬，差一点没打起来，最后没办法了不搬了，确实有这个情况。”迪某说：“当时你们该交清交清，办掉就完了。”员工说：“关键那时候那小孩跟你们干仗、吵架啥的也没给我们说。”迪某说：“是啊，他要把这个事说出来，我们坐到一起把这个事协商好，我们就解决掉了。”员工说：“对，你们不让搬他们就没搬，没搬以后他们就自己找房子去了。”迪某说：“物业公司也怕呀，他房子搬走了，房租当时你也没有交清，物业费、暖气费你也没有交清，房子也搬空了，后面这个房租他肯定物业公司承担呢呀，还有物业费、暖气费。”员工说：“城投上你们过来的两个房管员是谁，一个某族一个汉族。”迪某说：“那肯定呀，他也怕人跑走了，他这个房租谁承担呢？肯定他们来承担啊，所以他们也怕啊，当时肯定说了这个房租交清了，你再走，肯定是这样的嘛。”员工说：“你们城投那边那会儿是这样说的。”迪某说：“那我们的人肯定会这样说的呀，把房租交清了你再走，不然不让走，情况肯定就是这样子的情况，不把房租交清，你人走了，到哪找到哪找你去呢？”员工说：“行吧。”迪某说：“让法院判。”员工说：“你们那边的人你们给安排一下，差不多行了。”乙公司还提供了2022年3月16日哈密市伊州区公安局大营房派出所出具的接处警情况登记表一份，写明：2022年3月16日10时30分许，接110指挥中心派警，061警务站警务人员巴某、李某赶赴现场，现场位于哈密市伊州区民主东路某某家园21号楼下，出警人员到达现场了解：报案人徐某（女，汉族，身份证号：XX，现住址：哈密市伊州区X路X号院X栋X单元X室，联系电话：166XX****XX）公司租用一套楼房，但现在公司搬迁不租了，之前配钥匙的钱没有支付给保安胡某，经协商徐某将配钥匙的钱通过微信扫描方式支付给保安胡某后离开，做调解处理。执法仪拍摄人：汪某。庭后乙公司申请出警人员巴某和汪某作证，证人均表示到达现场后乙公司的人要搬家，物业的人不让搬，因为钥匙没有交全，物业公司再配钥匙需要40元，所以物业公司的人要求搬家的人赔偿40元配钥匙上费用后再离开，了解情况后，要求将配钥匙的费用当场以微信扫码的方式支付给了对方，调解完成后离开了现场。一审再查，2021年6月24日哈密市伊州区住房和城乡建设局向区政府递交了《关于将伊州区廉租住房、公共租赁住房资产划转给甲公司的请示》，写明：为了进一步完善伊州区公共租赁住房投资和运营管理体制，减少保障性租赁住房空置率，促进城市住房保障工作持续健康发展……现申请将哈密市某建设投资经营有限公司代建的12052套、面积726,309.27m²、初评价为14.0464亿元（价格以最终评估价格为准）的廉租住房、公共租赁住房作为资本金划转给哈密市某运营管理有限公司。2021年7月4日，伊州区召开了第五次政府常务会议，并形成伊区政办阅（2021）9号哈密市伊州区人民政府办公室文件，其中第30页写明：将哈密市某建设投资经营有限公司代建的12052套、面积726,309.27平方米的廉租住房、公共租赁住房作为资本金划给甲公司，甲公司要严格管理廉租房、公共租赁住房的运营及使用。甲公司于2023年10月18日申请了诉讼财产保全，经审查，原审于次日作出（2023）新2201民初5893号民事裁定书，查封、冻结了乙公司名下微信、支付宝、银行存款114,475.04元或相应价值的财产。甲公司缴纳保全申请费1092元。一审法院认为，2021年7月4日伊区政办阅（2021）9号哈密市伊州区人民政府办公室文件，可以证实哈密市某建设投资经营有限公司将代建的涉案房屋作为资本金已经划转给甲公司运营及使用的事实。故甲公司与乙公司签订的《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，予以确认。双方应严格按照合同约定履行自己的义务。根据合同第二条约定：双方合同期限为一年，第三条约定合同期满时，乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，在同等条件下乙方享有优先权，下一租赁期提前30天之内不按时交纳房屋租赁费、不签续约合同的，该合同履行终结，甲方有权将其房屋另行租赁他人。合同第九条还约定：租赁期满后，如果乙方未将物品清理出场，甲方有权将乙方物品清理出场，所发生的费用或物品损失全部由乙方负责。在本案合同履行过程中，根据乙公司提供的接处警情况登记表、警务人员的证言及手机通话录音，可以证实乙公司在租赁合同到期之前已经要求搬离房屋，但因欠付租赁期间的费用未能搬离，且乙公司亦未在租赁期满3个月之前书面通知甲公司续租，该合同应当履行终结。终结后，虽然乙公司未依照合同第九条第一项的约定将房屋及附属设施交还甲方，但甲公司作为涉案房屋的所有人及出租方，在合同到期后未续签的情况下，为防止损失进一步扩大，有义务也完全有能力依照合同第九条第二项的约定自行打开房屋处置留存的物品，或将乙公司物品清理出场，故甲公司现在主张乙公司腾退交还涉案租赁房屋并支付占有使用费至实际腾房之日的请求，与合同约定不符，不予支持。如果甲公司在处置留存物品过程中产生损失，可随时主张。乙公司对甲公司主张的拖欠租赁费20,963元及利息，拖欠的暖气费14,200.2元及物业费11,096.3元，均不持异议，一审予以支持。关于违约金，双方签订的合同第四条均约定，第一年房屋租赁费在签订合同当日一次性交清……逾期按违约处理。第十一条第一款均约定，租赁期间乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用、逾期交纳房租的，甲方有权解除合同，收回该房屋，房屋使用费不退，乙方还应按照合同将房屋租金总额的20％向甲方支付违约金。现乙公司至今欠付各项费用，属于合同约定的违约情形，甲公司主张的违约金应按照七份合同的总金额的百分之二十计算为8,386.2元（41931元×20％）。保全申请费1092元，系甲公司在诉讼中产生的必要损失，应由乙公司承担。根据合同第十一条约定，若乙方支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，本案中甲公司主张的保全保险费500元，属于甲方的实际损失，依约应由乙公司承担。判决：一、乙公司于判决生效之日起三日内支付甲公司房屋租赁费20,963元及利息（自2022年6月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。二、乙公司于判决生效之日起三日内支付甲公司暖气费14,200.2元及物业费11,096.3元。三、乙公司于判决生效之日起三日内支付甲公司违约金8,386.2元。四、乙公司于判决生效之日起三日内支付甲公司保全申请费1092元。五、乙公司于判决生效之日起三日内支付甲公司保全保险费500元。六、驳回甲公司的其他诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1．甲公司要求乙公司腾退房屋的请求是否应予支持；2．甲公司要求乙公司支付2022年6月9日至2023年11月10日的房屋占有使用费的请求是否应予支持。

一、关于甲公司要求乙公司腾退房屋的请求是否应予支持的问题。甲公司与乙公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。一审中乙公司提供的手机通话录音及接处警情况登记表，上述证据表明，乙公司在租赁合同到期之前以自己的行为表示不再履行合同，而甲公司明确表示在租金未交清，物业费及暖气费未支付的情况下，不同意乙公司搬离。乙公司的物品滞留在涉案房屋的情况下，甲公司没有及时收回房屋。甲公司起诉，要求乙公司腾退其租赁的房屋，本院予以支持。

二、关于占用费。承前所述，一方面承租人乙公司基于其经营项目不再继续经营，要求提前解除租赁合同。另一方面，甲公司在未收到欠付租金、物业费、暖气费的情况下不同意解除合同，直至甲公司起诉之日，双方未办理交接手续。在乙公司的物品滞留在所租赁房屋的情况下，亦未举证证明向甲公司作出过放弃涉案房屋内滞留物品的意思表示，甲公司难以收回房屋，必然产生房屋占用费。关于占用费的承担，乙公司以行为方式表示不再履行合同，且未付清租金、物业费、暖气费，属于违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”甲公司应当采取适当措施防止损失的扩大，其并没有采取适当措施致使损失扩大。故涉案房屋未及时交接的责任在乙公司及甲公司。综合考虑，在乙公司承担违约责任的情况下，对于甲公司主张的2022年6月9日至2023年11月20日的占有使用费59,402.25元，由乙公司承担30％的责任，甲公司自行承担70％的责任，通过计算乙公司应当承担17,820.68元，符合事实及公平原则。原审认定合同已经履行终结，不支持甲公司腾退房屋及占有使用费的请求不当，本院予以纠正。

综上所述，哈密市某运营管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条、第五百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2023）新2201民初5983号民事判决第一、二、三、四、五项，即：“一、哈密某休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起三日内支付哈密市某运营管理有限公司房屋租赁费20,963元及利息（自2022年6月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。二、哈密某休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起三日内支付哈密市某运营管理有限公司暖气费14,200.2元及物业费11,096.3元。三、哈密某休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起三日内支付哈密市某运营管理有限公司违约金8,386.2元。四、哈密某休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起三日内支付哈密市某运营管理有限公司保全申请费1092元。五、哈密某休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起三日内支付哈密市某运营管理有限公司保全保险费500元。”；

二、撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2023）新2201民初5983号民事判决第六项，即：“六、驳回哈密市某运营管理有限公司的其他诉讼请求。”；

三、哈密某休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起三日内腾退交还租赁的某某家园21#302、402、406、507、1004、1102、1104室的房屋；

四、哈密某休闲娱乐有限公司于本判决生效之日起三日内支付哈密市某运营管理有限公司占有使用费17,820.68元；

五、驳回哈密市某运营管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2705元，由哈密市某运营管理有限公司负担1,103.54元，哈密某休闲娱乐有限公司负担1,601.46元。二审案件受理费1285元，由哈密市某运营管理有限公司负担1089元，哈密某休闲娱乐有限公司负担196元。

本判决为终审判决。

审判长 朱 滢

审判员 刘晓越

审判员 陈 旭

二〇二四年七月二十四日

书记员 唐嘉楠