新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）新01民终4691号

上诉人（原审原告）：宋某，女，1985年12月5日出生，乌鲁木齐某企业管理有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。

委托诉讼代理人：师某，新疆翔瑞律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：郎某，男，1985年3月7日出生，个体工商户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。

上诉人宋某因与被上诉人郎某租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2024）新0104民初14298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

宋某上诉请求：1．请求二审法院依法撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2024）新0104民初14298号民事判决书，依法改判被上诉人向上诉人支付房屋租金17,000元、水电费5425元、物业费1740元、保全费461.65元或发回重审；2．请求二审法院依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费、邮寄送达费。事实和理由：一、一审法院事实认定不清导致判决错误，请求二审法院依法重新审查核实后予以改判或者发回重审。一审法院认定上诉人同意被上诉人支付1万元烤肉拌饭场地租赁费属于事实认定错误。2018年12月30日双方签订《出租合同》一份，约定上诉人将某美食广场面积为52mf的9号档口交予被上诉人经营使用，租赁期限为2018年12月30日-2019年12月29日，年租金12万元。合同到期后，双方再次签订一份《租赁合同》，约定被上诉人继续使用9号档口，面积为26平方米，年租金为5万元，双方未约定租赁时间，被上诉人遂一直使用该档口至2021年10月31日，期间增加烤肉拌饭档口，共计使用两个档口。上诉人出于与被上诉人相识多年的情谊，念其做生意不容易，为照顾被上诉人便免收其烤肉拌饭档口租金，双方确定9号档口的租金为6万／年。但截止至今，被上诉人仅支付了9号档口2018年12月30日-2019年12月29日、2020年1月1日-2020年12月31日的租金，2021年1月-10月的租金尚未付清。一审法院仅凭上诉人在2021年4月24日的微信聊天截图中提到的“烤肉拌饭不是一直没收你房租么”“想办法，你看能弄多少先弄好多少嘛，你1万也行啊”便认定上诉人主张烤肉拌饭场地租赁费为1万元属于断章取义理解错误。根据一审提供微信聊天截图可以清楚地看出，上诉人向被上诉人主张2021年9号档口的租金在先，被上诉人说烤肉拌饭没做好反而赔了，上诉人说烤肉拌饭没有收房租，随即说让被上诉人想想办法，看租金能弄多少先弄多少，先交1万元也行。因此上诉人实际并未计算烤肉拌饭场地的租赁费，更未与被上诉人达成烤肉拌饭档口租金为1万元的合意。因此上诉人认为，根据《民法典》第七百三十四条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”、第七百零七条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”的规定，双方之间就9号档口存在不定期租赁合同。本案中被上诉人应当按照合同约定的年租金6万元向上诉人支付9号档口欠付的租赁费17,000元，计算方式为60,000元÷12个月×10个月-已支付13,000元-已支付20,000元=17,000元，以及水电费5425元、物业费1740元。二、一审法院违背不告不理原则，超出上诉人诉请范围进行审理属于程序违法。上诉人在起诉状中清楚写明其向被上诉人主张的是9号档口2021年的租金37,000元、水电费5425元、物业费1740元，但在判决中一审法院只字未提9号档口租金的交付情况及审理结果，仅围绕烤肉拌饭档口进行了事实认定和租金折算并作出判决，明显违反《民事诉讼法》第十三条：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，请求二审法院依法重新审查核实后予以改判或者发回重审。综上所述，上诉人认为：一审法院依法应当查明而没有查明案件事实，导致一审法院认定本案的基本事实错误，判决错误，因此，请求二审法院依法重新审查核实后，撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2023）新0104民初14298号民事判决书，并予以改判或者发回重审，从而使本案最终公正判决为盼。

被上诉人郎某辩称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人还差我7000元，一审法院认定无误。

宋某向一审法院提起诉讼请求：1．要求郎某向宋某支付房屋租金37,000元；2．要求郎某向宋某支付水电费5,425元、物业费1,740元；3．要求郎某向宋某支付保全461.65元；4．要求郎某承担本案诉讼费、邮寄送达费等。一审法院认定事实：2019年12月，宋某、郎某签订租赁合同，约定宋某将某美食广场26㎡9号档口租赁给郎某经营使用，租金50,000元，违约保证金5,000元，物业费每月780元，卫生费每月200元，管理费每月200元，费用总计56,780元，未约定合同期限。郎某租赁该场地后用于经营餐饮。郎某向宋某交付5,000元保证金。期间，宋某将其另一场地租赁给郎某使用，用于经营烤肉拌饭餐饮。2021年4月24日，宋某通过微信向郎某催缴房租，郎某称烤肉拌饭在亏损，宋某承认烤肉拌饭场地未收取郎某租赁费，收取管理费，同意郎某交付10,000元。2021年9月27日，宋某员工通过手机微信要求郎某支付租赁费，称郎某欠付租赁费41,740元及水电费，郎某已经支付13,000元。2021年9月27日，宋某员工通过手机微信联系郎某，确认郎某欠付水电费3,777元。后宋某员工与郎某通过手机微信持续协调租赁费。2021年11月10日，宋某员工通过手机微信告知郎某，宋某同意房租租赁费及水电费共计要求郎某支付16,000元。郎某未向宋某支付上述费用，2021年11月17日，郎某通过手机微信联系宋某员工，称设备保安不让从租赁场地搬离，要求折抵相应的租赁费，郎某员工称设备折抵金额为3,000元，郎某未将设备搬离经营场所。宋某租赁费计算至2021年10月。另，2021年1月24日，宋某向郎某借款20,000元，后郎某按照宋某要求将20,000元支付至宋某指定人员账户内。一审法院认为：依据宋某、郎某出示的证据及庭审中的陈述可以确认，宋某、郎某间存在两个场地的租赁合同关系。宋某在微信中明确要求郎某支付10,000元烤肉拌饭场地租赁费。郎某向宋某的借款20,000元，宋某称为烤肉拌饭场地的租赁费，宋某对烤肉拌饭场地租赁费金额再未出示有效证据证明其金额。因此，该场地租赁费应为10,000元，郎某向宋某超付10,000元的租赁费；就本案争议的租赁费，宋某与郎某就租赁费及水电费已经达成合意，宋某要求郎某支付16,000元，折抵郎某超付10,000元租赁费，郎某欠付宋某租赁费金额为6,000元。另郎某向宋某交付5,000元违约保证金，宋某拒绝折抵租赁费，郎某租赁场地期间，属疫情防控期间，疫情属于宋某、郎某不可预见、不可控制的事件，且宋某未出示证据证明郎某迟延交付租赁费给其造成损失，现郎某同意将保证金折抵相应的租赁费，郎某欠付宋某的租赁费金额应为1,000元。依据郎某出示的证据可以确认，郎某无法从宋某场地内搬离其设备，郎某要求折抵租赁费，宋某员工同意折抵3,000元，双方对折抵已经达成合意。且庭审中，宋某确认郎某未将设备搬离租赁场地。综上，郎某已向宋某支付完毕全部的租赁费、物业费及水电费等费用，宋某起诉要求郎某支付租赁费、水电费及物业费的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。对宋某要求郎某支付保全费461.65元的诉讼请求，郎某对宋某不负有给付义务，宋某要求郎某支付保全费的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：驳回宋某对郎某的诉讼请求。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。经本院审理查明：2021年4月24日宋某通过微信向郎某发送信息称“今年的这个房租不是一直没交吗？你看有的话，这边给我交上一点啊。”郎某称“烤肉拌饭不做还好，做了反而赔了，现在真没钱了。”宋某称“烤肉拌饭不是一直没有收你房租吗？就应该是收点管理费，你要是做朋友的话，就是人工这一块吧，就是人工。想办法吧，想办法，你看能弄多少先弄多少嘛，你一万也行啊，行吧。”郎某称“我明天回机械厂看看，主要是美团，前面没算好，卖一份赔一份，干了半个月改了配送才不赔钱。”宋某称“好。”

本院认为，本案的争议焦点为：郎某是否应当向宋某支付房屋租金、水电费、物业费及保全费。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，对于9号档口租金及烤肉拌饭档口的租金问题，根据双方当事人在一审中提交的证据显示，

宋某与郎某于2019年12月针对某美食广场9号档口签订租赁合同，但双方之间未约定合同履行期限。在2021年11月宋某员工与郎某微信聊天中，宋某员工向郎某催要9号档口房租及费用，郎某称：我这只能给一万和剩余的电费，其他我是不认的，如果不愿意可以起诉，我这也没钱，等明年5月之前我把这个钱给完……宋某员工称：刚和宋总沟通了，你的水电费就5000多，宋总说你也不容易这么多年了照顾你一下，按照你说的房租加水电费总共给16,000元，这周一定给我们转过来。年底了我们这边员工要发工资很紧张。郎某称：最近两年也没赚到钱，我争取吧。根据双方之间的微信聊天内容可以显示出，双方之前虽已对9号档口租金进行约定，但双方在微信中对9号档口欠付的租金及其他费用已达成新的一致意见，对9号档口约定的租金进行了变更，应认定郎某欠付宋某9号档口的租金、水电费、物业费等共计16,000元。关于烤肉拌饭档口的租金问题。双方均认可针对烤肉拌饭档口未签订书面合同，根据双方之间的微信聊天记录显示在2021年4月24日，宋某向郎某发送微信称：郎某，今年的这个房租不是一直没交吗？你看有的话，这边给我弄上一点啊。郎某称：烤肉拌饭不做还好，做了反而赔了，现在真没钱了。宋某称：烤肉拌饭不是一直没有收你房租吗？就应该是收点管理费，你要是做朋友的话，就是人工这一块吧，就是人工。想办法吧、想办法，你看能弄多少先弄多少嘛，你一万也行啊，行吧。郎某称：我明天回机械厂看看，主要是美团，前面没算好，卖一份赔一份，干了半个月改了配送才不赔钱。宋某称：好。根据上述聊天记录显示出，宋某并未收取烤肉拌饭档口租金，只是收取管理费，最终宋某在微信中称“一万也行”是对自己权利的自由处分，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定烤肉拌饭档口收取的费用为10,000元。根据“谁主张，谁举证”的原则，宋某应当提交相应的证据予以证实郎某欠付各项费用的事实，但根据一审中宋某提交的证据不足以证实其主张，宋某应当承担举证不能的不利法律后果。庭审中，双方均认可郎某已支付保证金5000元、以及宋某向郎某借款20,000元，郎某使用设备折抵3000元，以上共计28,000元，同意在本案中进行折抵。郎某对9号档口欠付租金及其他费用16,000元，烤肉拌饭档口10,000元，共计26,000元。郎某支出的费用已超过实际欠付费用。因9号档口与烤肉拌饭档口均是由宋某向郎某租赁，且郎某在缴纳费用时并未进行明确区分，一审法院为查明案件事实对两个档口欠付费用及郎某已支付费用一并进行查明并无不妥。诉讼费用包含保全费，诉讼费用一般由败诉方承担，因本案中宋某的诉讼请求未能得到支持，故宋某主张的保全费缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持的处理符合法律规定，本院予以维持。综上，宋某的上诉请求及意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。故一审法院判决驳回宋某的诉讼请求的处理并无不妥，本院予以维持。

综上所述，宋某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费415.67元（宋某已预交），由宋某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  潘 涛

审 判 员  金志诚

审 判 员  巩 雪

二〇二四年七月二十四日

法官助理  张津恺

书 记 员  祁雪娇