海南省海口市秀英区人民法院

民事判决书

（2024）琼0105民初4875号

原告：胡某，男，1953年8月23日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，公民身份号码：XXX。

委托诉讼代理人：云天成，海南坤和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：柯雪丹，海南坤和律师事务所律师。

被告：叶某，男，1943年4月5日出生，汉族，住海南省海口市秀英区，公民身份号码：XXX。

被告：吴某，女，1958年7月1日出生，汉族，住海南省海口市秀英区，公民身份号码：XXX。

二被告共同委托诉讼代理人：吴如翔，男，1990年2月11日出生，汉族，公民身份号码：XXX，系海口市秀英区永兴镇建中村民委员会及海口市秀英区秀英街道秀中社区居委会推荐公民代理。

原告胡某诉被告叶某、吴某建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2024年6月13日立案后，依法适用普通程序，并于2024年8月30日公开开庭进行了审理。原告胡某的委托诉讼代理人云天成，被告叶某、吴某的诉讼委托代理人吴如翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告胡某向本院提出诉讼请求，请求判令：1．二被告协助原告将坐落于海口市海南农药厂宿舍东侧的70平方米土地使用权【证号为：海口市国用（95）字第14471号】过户登记至原告名下（原合同土地购买交易价为人民币85000元）；2．本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：经他人介绍，原告意欲向二被告购买登记在其的名下位于海口市海南农药厂宿舍东侧的一块70平方米国有划拨用地【证号为：海口市国用（95）字第14471号】。故，2007年8月20日，二被告作为甲方、原告作为乙方、王高基作为见证人，三方共同签订了一份《土地（宅基地）转让协议书）》。协议约定，被告将自己位于海口市秀英区海南农药厂宿舍东侧的一块土地面积为118.7平方米（其中48平方米没有办理国有土地使用权证）以总价85000元的价款出售给原告。同时协议第四条约定，被告会全权负责协助原告办理土地过户事宜。签约当日，原告通过现金支付的方式向二被告交付了土地款共计85000元，二被告亦向原告出具了《收条》一份。同时，二被告将已办理产权证的土地证原件、原始缴费单据原件一并交付给了原告。原告在购买土地后，在该土地上建设楼房（门牌号金鼎路84-16）并居住至今。然签约后，二被告并没有履行协议内容，将国有划拨用地过户至原告名下。原告认为，原被告之间签订的《土地（宅基地）转让协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法、有效之契约。虽然该协议当中声称转让的是宅基地，但实际上该协议项下涉及转让的土地是国有划拨土地。根据《海南省经济特区土地管理条例》第五十七条规定，划拨用地使用权人转让的，由受让方与市、县、自治县土地行政主管部门补签土地使用权出让合同，补办土地使用权出让手续，并按宗地经确认的评估价格的40％补交土地使用权出让金后，可办理土地变更手续。因此，在原告与二被告交易的国有划拨用地（海口市国用（95）字第144**），符合过户条件，二被告应当将该土地交易后依法过户至原告名下。综上所述，望人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。

被告叶某、吴某辩称，第一，原告的主张没有任何的事实和法律依据。首先，原告主张的事实情况与客观情况不符，被告确实在2007年8月将案涉的土地卖给原告，但是原告在民事起诉状中称二被告并没有履行协议内容，将国有划拨用地过户至原告名下，这个陈述是不正确的。首先，被告不存在没有履行协议内容的情况。在签订合同之后，被告已经按照协议约定将土地交付给原告使用，并且已经将土地证和办理土地证的全部的原始材料的原件都如数地交给了原告，被告已经完全履行了合同中的约定，从相关的原告提供的证据也可以证明被告履行合同约定，态度是坚决的，是完全履行了合同的约定。其次，过户的责任在于原告。根据原告提交的土地宅基地转让协议书第四条可以知道，土地过户的责任主要在原告，被告只有协助义务。主要是提供相关的证件如身份证等，而且协议中已经明确约定，原告应该承担过户的一切手续费用。但是在这个协议签订至今，一直到原告提起本案的诉讼，原告从未向被告提出过要求配合办理土地过户手续的任何请求。既然原告没有提出过任何请求就不存在被告不履行协助过户义务的情况，因此不是被告没有履行协议的问题，而是原告从来没有提出过过户请求的问题。其次，要求被告承担败诉责任完全不合理，两位被告都是普普通通的老百姓，被告叶某已经81岁了。被告吴某已经66岁了，两位被告都没有到法院参加过诉讼，当时收到法院送达的材料都非常的恐慌，还以为自己做错了什么事情。两位被告虽然文化程度不高，但都有着很大的善意，从双方签订协议之后就将土地证原件和相关材料原件交给原告就可以看出来，而且在收到法院送达的材料之前，被告其实都已经以为土地早就过户了，从2007年至今从来没有打算过拒绝办理过户。直到今天两位被告还是希望原告能够撤回起诉，双方共同到不动产登记机构办理土地过户手续，而且这个协议书第四条也明确约定过户的责任在原告，被告只有协助义务，原告应当承担过户的一切手续费用，在这种情况下，两位善良的被告完全履约的，被告因为原告虚构了被告不履约的事实提起诉讼就要承担败诉的责任，承担诉讼费用明显不合理，再次要求法院判决被告履行过户义务于法无据。从民法和民事诉讼法上看，本案中原被告并没有任何的实质性的民事权益争议，原告主张过户，被告完全愿意配合，只要是相关的手续费用按照合同约定由原告承担。那么被告是随时都可以去办理过户的。被告完全不存在违约，不需要承担违约责任。本案的发生被告毫无责任，在这种情况下，双方完全可以自行前往相关部门办理手续，不需要浪费司法资源，法院也不应当支持这样的诉讼请求。从行政法上看，案涉土地使用权为划拨土地使用权。根据城市房地产管理法相关规定，划拨土地使用转让应当依法报有批准权的人民政府批准。也就是说应该是由原被告双方共同去申请办理有关的批准手续，而且本案中案涉协议非常明确表明办理相关手续的主体是原告，被告是协助义务。所以没有去履行协议约定义务的不是被告，而是原告。法院不应当因为原告的过错而判决被告承担民事责任，所以本案的最佳处理方式是原告撤诉。这也是两位被告当事人本人的很强烈的意愿，只要原告撤诉，我们完全可以双方商量一个时间去办理过户手续，被告完全愿意按照合同的约定为原告办理手续，提供相应的协助，包括在表格上签名，提供身份证件等等，但是因此产生的全部费用，包括需要补交的土地出让金，相关的税费都应当按照合同约定由原告来承担。如果原告坚持不撤诉，那么我方恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。

第2、本案存在高度的虚假诉讼的嫌疑，请法院依法严格审查。首先本案双方不存在实质性的民事权益争议，《最高人民法院关于深入开展虚假诉讼整治工作的意见》指出，当事人单独采取虚假陈述等手段，捏造民事案件基本事实，虚构民事纠纷，向人民法院提起民事诉讼，损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益，妨害司法秩序的，构成虚假诉讼。本案中，原告在起诉状称被告不履行协议约定的过户义务这一事实并不存在，只要原告提出要求双方选择合适的时间，完全可以共同到不动产登记机构办理过户登记，也就是说当事人之间并未存在实质的民事权益争议，完全可以双方共同去履行。但是原告依然向法院提起诉讼，要求被告履行过户义务，这一做法非常不合理，存在虚假诉讼的可能。第二，本案的财产保全措施也非常可疑。本案中，原告在起诉前申请了诉前财产保全保全的财产是案涉土地上的房屋，也就是原告自己建造的那栋房屋。但是民事诉讼中的财产保全是为了当事人保障判决能够得到执行，申请法院对案件争议财产采取的限制处分措施。本案中被告不可能会处分案涉的土地使用权，更不会处分那栋房屋，从2007年到现在，被告从来没有对土地和房屋主张过任何权利。主观上双方签订协议之后，被告已经把相关的所有原件材料都交给了原告，土地也交给原告使用，原告已经拆除了原先在上面的房屋并建成新的房屋，一直居住使用至今。客观上这栋房屋由原告建造占有并持续居住。被告既不持有保全财产的任何证件和材料，也不占有保全财产，被告完全不具有处分该房屋的条件和能力。那么原告为什么要查封属于他自己的房屋，难道原告真的是为了保证本案判决的履行，防止被告把房子拿走，还是有其他不可告人的目的，非常值得怀疑。综上，我们认为本案完全可以在原告撤诉双方共同办手续的情况下，如果原告不撤诉，坚持本案诉讼，那么本案就有高度的虚假诉讼的嫌疑，请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，并依法追究相关人员的法律责任，维护司法权威和人民法院的正常诉讼秩序。

第2、本案的诉讼费用包括案件受理费和保全申请费不应该由被告承担。正如刚才被告所说，本案不是正常的民事诉讼，不是因为被告拒不履行协议约定义务而导致的民事诉讼，原告提起本案诉讼是有其他的特殊目的，而且案涉协议中已经明确约定办理过户的一切费用应当由原告来承担。如果本案是原告为实现其特殊的目的过户或者别的什么目的而提起的民事诉讼，那么本案发生的费用也当然属于办理过户中发生的费用，按照协议也应当由原告来承担。因此，原告主张被告承担本案诉讼费用没有任何事实和法律依据。最后强调的是本案有高度的虚假诉讼嫌疑，我们恳请法院按照海南省高院的有关规定要求双方当事人当庭宣读诚信诉讼保证书，并承诺对其虚假诉讼、妨害诉讼、滥用诉权的行为承担相应的法律责任。

原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经核对证据原件及质证，对于原告提交的《土地（宅基地）转让协议书》、《收条》、《海口市国用（95）字第14471号国有土地使用证》、《海口市土地使用权登记发证申请书（1990年6月27日）》

、《土地登记通知单（1994年3月12日）》、《（2024）琼0105财保112号民事裁定书》、《海南非税收入一般缴款书》、家庭居住情况材料、房屋照片、《（2023）琼0105执3394号执行裁定书》、《（2023）琼0105执3394号结案通知书》，本院予以确认并在卷佐证。

被告未提交证据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月20日，原告（作为乙方）与二被告（作为甲方）签订《土地（宅基地）转让协议书》，约定甲方将其享有位于海口市秀英区海南省农药厂宿舍区东侧的一款土地（宅基地）的土地（宅基地）使用权转让给乙方，该土地面积为118.7㎡（其中48㎡没有国有土地使用证），东至陈玉岷（小巷小米），南至公共路8米，西至何瑞荣（小巷1米），北至空地，转让金额为85000元。协议书第四条约定，如需要办理过户至乙方处时，甲方必须协助，并给乙方提供相关证件，办理过户等相关费用由乙方负责。

同日，二被告出具《收条》，载明收到转让118.7㎡土地款85000元。

《土地（宅基地）转让协议书》约定的土地中，有证的土地为海口市国用（95）字第14471号《国有土地使用证》的土地地块，该土地使用证的使用者为二被告，用地面积为70㎡，建筑占地48.125㎡。原告支付完土地转让款后一直使用该土地。

庭审中，原告表示自愿承担本案受理费。

本院认为，原告与二被告签订的《土地（宅基地）转让协议书》，系双方真实意思表示，且签订当日原告已经付清全部转让款，并持续占有使用至今。按照双方约定，二被告应当协助将土地过户至原告名下，原告现诉请二被告协助原告将坐落于海口市秀英区海南农药厂宿舍东侧的70平方米土地使用权【证号为：海口市国用（95）字第14471号】过户登记至原告名下，有事实和法律依据，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条之规定，判决如下：

被告叶某、吴某于本判决生效之日起十五日内协助原告胡某将坐落于海口市秀英区海南农药厂宿舍东侧的70平方米土地使用权【证号为：海口市国用（95）字第14471号】过户登记至原告胡某名下。

本案本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院（一审法院）申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。违反本条款规定的，本案立案执行后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取纳入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

案件受理费1925元、保全申请费870元，均由原告胡某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向海南省海口市中级人民法院在线提交上诉状（微信小程序搜索“人民法院在线服务”）。

审判员    汤璇

二〇二四年九月二十二日

法官助理    黎雪

书记员    李依玲