北京市密云区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）京0118民初10805号

原告：韦某。

被告：某公司。

原告韦某与被告某公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2024年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韦某、被告某公司之委托诉讼代理人冀某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

韦某向本院提出诉讼请求：1.判令解除2016年韦某与某公司之间签订的关于某房屋的合同关系；2.判令某公司退还房款304874元并支付利息（以304874元为基数，自2016年3月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.案件受理费由某公司承担。事实和理由：2016年，韦某与某公司签订《***定购协议》，买受人为韦某，销售房号为***，建筑面积74平方米，成交总价1234874元。韦某先后交付房款共计254874元，某公司出具相应收据。此外，韦某交纳服务费50000元，该笔款项的收据盖有某公司1公章，收款人韩某是某公司工作人员，交纳此款可以享受更低的折扣以及“五万抵八万”购房优惠。事实上，某公司所预售的商品房没有取得房屋预售许可证，存在虚假宣传，且因北京市出台限购政策，双方合同无法继续履行。为维护自身合法权益，故诉至法院。

某公司辩称：某公司与韦某签订的定购协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，后因“3.26”购房政策，韦某丧失购买涉案房屋资格，导致双方合同无法继续履行，该结果是受限购政策影响，双方对此均无过错。我公司同意解除与韦某之间签订的关于某房屋的合同关系，在合同解除的前提下，同意退还实际收到的购房款254874元。关于韦某主张的50000元服务费，该款没有交到某公司，因此不同意退还。关于韦某主张的利息，如果法院认定需要支付利息，那么利息的起算点应当从合同解除的次日计算，而不应当从款项交纳之日起计算。

本院经审理认定事实如下：2016年，韦某与某公司签订《***定购协议》，该协议载明买受人韦某，销售房号***，建筑面积74平方米，原总房价1413842元，享受折扣93折，成交单价16687.49元/平方米，成交总价1234874元。2016年3月13日，韦某向某公司交款50000元。2016年3月20日，韦某向某公司交款100000元。2016年3月31日，韦某向某公司交款104874元。韦某另于2016年3月31日向某公司1交款50000元，某公司1为其出具收据，记载收款内容为“服务费”。

另查明：北京市某区住房和城乡建设委员会对“赵某、李某等人反映***违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市某区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：某公司在***以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对某公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于***的***项目由你单位某公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市某区住房和城乡建设委员会对某公司另行进行了行政处罚，认定某公司在***项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对某公司处以收取的预付款1%的罚款。

涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

上述事实，有双方当事人陈述、订购协议、收据、刷卡凭单、（2021）京0118民初373号民事判决书等在案佐证。

本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。本案中，韦某与某公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现因“3.26”购房政策，韦某丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于韦某向某公司支付的购房款254874元，某公司理应予以退还，故对韦某要求某公司退还此款并支付利息的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。

本案争议焦点在于韦某向某公司1交纳的50000元服务费如何定性及协议解除后该款如何处理。根据韦某提交的《***定购协议》载明的房屋原总价款与成交总价的关系，韦某享受了某公司推出的“五万抵八万”的定购房屋方案，韦某有理由相信某公司1所收取的50000元系涉案房屋的房款，某公司1与某公司之间构成表见代理关系，故该50000元应认定为韦某所交纳的定购涉案房屋的房款，某公司1收取50000元的法律后果，应由某公司承担。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、解除韦某与某公司于二〇一六年三月十三日就***形成的商品房预约合同关系。

二、某公司于本判决生效之日起七日内返还韦某购房款三十万四千八百七十四元并支付利息（以三十万四千八百七十四元为基数，自二〇一六年三月三十一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二千九百三十六元五角六分（韦某已预交），由某公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 员  曲 爽

二〇二四年十一月二十日

法官助理  和 露

书 记 员  李学文