上海市青浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）沪0118民初22747号

原告：沈某，女，1992年11月20日生，汉族，户籍地上海市青浦区。

原告：陆某，男，1992年7月29日生，汉族，户籍地上海市青浦区。

两原告共同委托诉讼代理人：黄某，某某律师事务所律师。

被告：某某公司1，住所地上海市青浦区。

法定代表人：孙某，总经理。

被告：某某公司2，住所地上海市青浦区。

法定代表人：夏某，执行董事。

上列两被告共同委托诉讼代理人：张某，女，公司员工。

原告沈某、陆某与被告某某公司1（以下简称某某公司1）、某某公司2（以下简称某某公司2）商品房预售合同纠纷一案，本院于2024年10月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。本案于2024年11月8日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人黄某到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告沈某、陆某向本院提出如下诉讼请求：1.被告某某公司1支付原告逾期交房违约金人民币（以下币种均同）21,978.65元（4,309,539元为基数，按日万分之一，自2022年11月1日计算至2022年12月21日实际交房之日共计51天）；2.被告某某公司2对上述付款义务承担连带责任。

事实和理由：原告向某某公司1购买位于上海市青浦区盈浦街道观云路501弄宝业活力雅苑14号13层1301室的房屋（以下简称系争房屋）。合同约定，除不可抗力外，某某公司1应于2022年8月31日前将该房屋交付原告。合同同时约定，某某公司1若未按约定期限将房屋交付应当支付违约金，违约金按已支付的房款价日万分之一计算，自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日。合同签订后，原告完全履行付款义务，但某某公司1通知业主于2022年12月17日-12月23日集中办理交房手续。原告认为，本市受新冠疫情影响于2022年4月1至5月31日（共计61天）封控，属于不可抗力，同意免除61天的违约责任，故某某公司1还应承担51天的逾期交房违约金。某某公司2为某某公司1的唯一股东，双方财产混同，故根据公司法的有关规定，某某公司2应就某某公司1的上述债务承担连带责任。据此，原告诉至法院作如上诉请。

被告某某公司1书面辩称，不同意原告的全部诉请。理由如下：一、合同补充条款一第8.5条约定“甲方实际交房日期可在合同约定的时间往后顺延6个月，对此乙方无异议，甲方不对此承担任何逾期交付的违约责任。6个月期满后，甲方仍未实际交付房屋，甲方应按本合同十二条承担违约责任，违约金最高不超过总房款的3%”。根据该约定，交房时间只要不晚于2023年2月28日，某某公司1就不承担违约责任。此条款并非格式条款，在双方签字前，甲方已经提醒乙方特别注意有关双方权利义务的全部条款内容，并向乙方对上述条款特别是涉及双方权利义务、违约责任、免责条款、房屋交付等事项进行了特别说明。乙方对签约后可能承担的一切法律责任完全理解并自愿承担相应的后果。另外，《上海市商品房预售合同》是经某某局审核通过后备案的，系具有合法性和有效性，并非被告随意制定的模板合同。如合同条款存在不合理不合法之处，主管部门必定不会通过审核，被告认为预售合同具有合法性及有效性，原被告双方应遵循预售合同约定。二、退一步，即便法院认为补充条款一第8.5条是格式条款，被告亦不应承担违约责任。新冠疫情对某某公司1的实际影响远超过集中封控的两个月。2022年6月1日本市解封后某某公司1获准复工的日期为2022年6月18日，故除封控的两个月外，还应免除解封后至政府批准复工期间的违约金。

被告某某公司2书面辩称，某某公司1和某某公司2独立经营，并无任何账务往来，在财产和经营管理上都是独立的，原告不能仅凭某某公司2是某某公司1唯一股东就要求某某公司2承担连带责任。

本院经审理认定事实如下：2021年4月24日，原告（买方、乙方）与某某公司1（卖方、甲方）签订《上海市商品房预售合同》，由乙方向甲方购买系争房屋。合同第十一条约定甲方定于2022年8月31日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同补充条款一第8.3条约定，关于该房屋的交接形式，以下列最早发生的作为交付日，并作为房屋交付的标志：A.乙方签署了该房屋的《房屋验收单》；B.乙方取得了该房屋的主要入户钥匙；C.乙方缴纳了物业管理费；D.根据本合同及补充条款规定视为交房的。第8.5条约定，甲方实际交房日期可在合同约定的时间往后顺延6个月，对此乙方无异议，甲方不对此承担任何逾期交付的违约责任。6个月期满后，甲方仍未实际交付房屋，甲方应按本合同十二条承担违约责任，违约金最高不超过总房款的3%。合同还约定了其他内容。

根据系争房屋实际测定面积，房屋总价款为4,309,539元。原告已支付全部款项。

2022年3月，本市爆发新冠肺炎疫情，自2022年4月1日至5月31日，本市实施封控。受疫情影响，某某公司1通过公众号向业主告知无法按约交房，需要延期。2022年12月15日，某某公司1就涉案房屋取得交付许可证，通知业主于2022年12月17日至12月23日期间集中办理交房手续。同年12月21日，原告收到房屋。

某某公司1系有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），某某公司2系某某公司1的唯一股东。

本案诉讼前，系争房屋所在小区多名业主以同样的事实和理由诉至本院要求某某公司1承担逾期交房违约金，已经生效的判决认定预售合同补充条款一第8.5条系格式条款应为无效，并认为业主免除某某公司1封控两个月期间的逾期交房违约金较为合理，故予以采纳，据此判决某某公司1向业主承担逾期交房违约金。

本院认为，原告与某某公司1签订的《上海市商品房预售合同》系其真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，当属合法有效，双方应当恪守履行。

关于补充条款一第8.5条的效力问题，该条款实质上变更了双方此前关于交房时间的约定，而交房时间对业主而言有重要利益，某某公司1借此不合理地减轻了自身责任，限制了购房人的主要权利，有违权利义务对等原则，该条款为格式条款，应为无效。某某公司1主张受新冠疫情影响不止封控期间的两个月，还应加上政府实际批准复工的天数，对此本院认为新冠疫情的影响应结合实际情况，根据公平原则、风险共担原则予以处理。原告自愿给予2个月的免责期，其主张的违约金起算日期属于合理。故针对原告的第一项诉请，本院予以支持。某某公司1作为一人公司，某某公司2为其唯一股东，未提供证据证明两者财务独立，故对原告要求某某公司2承担连带责任的请求予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃了答辩及质证的诉讼权利，法律后果自负。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第五百九十条，《中华人民共和国公司法》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条规定，判决如下：

一、被告某某公司1应于本判决生效之日起十日内支付原告沈某、陆某逾期交房违约金21,978.65元；

二、被告某某公司2对上述付款义务承担连带责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10元，由两被告共同负担。

本判决为终审判决。

审 判 员 邸素琴

二〇二四年十一月二十八日

法官助理 刘 琳

书 记 员 王 莹