北京市怀柔区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）京0116民初7493号

原告：胡某1。

被告：胡某2。

被告：赵某。

原告胡某1与被告胡某2、赵某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某1，被告胡某2、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

胡某1向本院提出诉讼请求：1.判令胡某1与胡某2、赵某于2024年6月6日签订的《农村房屋买卖合同》有效；2.判令位于北京市怀柔区×镇×村×号北房六间、厢房六间归胡某1所有。事实和理由：胡某2、赵某系夫妻关系，胡某1系胡某2、赵某之子。胡某1与胡某2、赵某均系北京市怀柔区×镇×村农民。2024年6月6日，胡某1与胡某2、赵某签订了农村房屋买卖合同，合同约定胡某2、赵某将位于北京市怀柔区×镇×村×号院内房屋出卖给胡某1，约定价款30000元。现胡某1已经向胡某2、赵某支付合同价款，胡某2、赵某亦向胡某1交付了房屋。胡某1认为，胡某1系郑家庄村农民，为该村集体经济组织成员，享有宅基地使用权，故胡某1与胡某2、赵某所签订合同符合法律规定，应为有效。另，政府进行农村房屋登记，为确认房屋的权属，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。

胡某2、赵某辩称，我们共同签署了房屋买卖合同，但现在我们认为当初约定的购房款30000元太低了，我们现在要求胡某1再给我们100000元。

本院经审理认定事实如下：胡某2与赵某系夫妻关系，胡某1系二人之婚生子。2024年6月6日，甲方（卖方）胡某2、赵某与乙方（买方）胡某1签订《房屋买卖合同》，合同主要约定内容如下：胡某2、赵某将位于北京市怀柔区×镇×村房屋及院落（东临×、西临大街（道）、南临×，北邻大街（道），登记长度为东西长18米，宽度为13米，面积共200平米）。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币三万元整，乙方在合同生效时一次性付清，甲方对上述北房东数二间享有居住权。三、甲方应在付款当日前将该房屋交付乙方。协议尾部，中证人武某，马某签字。

房屋买卖合同签订后，胡某1将购房款通过银行转账方式支付至胡某2银行账户。案涉房屋集体土地建设用地使用证（编号怀集建（13）第×号）登记宅基地使用权人为胡某2，房屋面积为267平方米。另查，北京市怀柔区×镇×村×号院内建有北房六间，胡某1为怀柔区×镇×村集体经济组织成员。

本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，胡某1系北京市怀柔区×镇×村的集体经济组织成员。案涉房屋买卖协议内容均为胡某1与胡某2、赵某双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在损害怀柔区北房镇郑家庄集体经济组织合法权益的情况，应属合法有效。本院对于胡某1提出要求确认农村房屋买卖合同中关于案涉房屋正房六间出售内容有效的诉讼请求，本院予以支持。协议中约定厢房出售内容，相关厢房未经行政机关依法审批，本院不予处理。关于案涉房屋买卖价款，系胡某2、赵某与胡某1协商一致，二人提出增加购房价款的意见，本院不予采纳。

关于农村房屋权属变动及宅基地使用权变动，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地属于农民集体所有。第十二条规定，土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。从上述法律规定可以看出，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权的变更须依照相关法律规定办理相应变更登记手续。另根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。综上，农村房屋的所有权及宅基地使用权的变更均属于需经依法审批方能发生物权变动效力的事项，本案系合同纠纷，在诉争房屋所有权、宅基地使用权未经变更登记前，胡某1主张房屋所有权及宅院地使用权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。本院应予指出，在有权机关对案涉房屋及宅基地使用权依法办理变更登记前，胡某1可以依照案涉买卖协议的约定，对案涉房屋及宅院享有合理占有、使用及协议约定其他的权利。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第二百零九条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十二条的规定，判决如下：

一、确认胡某1与胡某2、赵某于2024年6月6日签订的《房屋买卖合同》中胡某2、赵某将北京市怀柔区×镇×村×号（编号：怀集建（13）第×号）房屋中正房六间出售给胡某1部分的内容有效；

二、驳回胡某1其他诉讼请求。

案件受理费900元，由胡某1负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 员 杜洪亮

二〇二四年十一月八日

法官助理 全 欣

书 记 员 刘 进

书 记 员 李 健