崔某、中国某某股份有限公司广州白云支行抵押权纠纷民事再审民事判决书

广东省高级人民法院

民事判决书

（2024）粤民再212号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：崔某，女，1978年1月28日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。

委托诉讼代理人：林惠钳，广东法则明律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国某某股份有限公司广州白云支行。住所地：广东省广州市白云区。

负责人：黄某晖。

委托诉讼代理人：蔡华荣，广东岭南律师事务所律师。

再审申请人崔某因与被申请人中国某某股份有限公司广州白云支行（以下简称某某支行）抵押权纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2022）粤01民终22628号民事判决，向本院申请再审，本院以（2023）粤民申11951号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

崔某申请再审请求：1.撤销一、二审判决；2.改判某某支行到房管部门办理广州市**道**街**金洋阁Ｄ【自然层十二】1207号房屋的涂销抵押手续；3.一、二审诉讼费用由某某支行承担。事实与理由：

2004年4月9日，法院查封了涉案房屋，崔某提出执行异议，（2006）穗中法执字第621号之五、（2004）穗中法执字第508、510-512号之五执行裁定书，裁定崔某将未付购房款340000元缴至法院作为案件的执行款后，法院对其所购房屋予以解封。2008年12月15日，崔某根据该裁定将未付购房款缴至法院，法院遂对涉案房屋解除查封。某某支行确认2016年收到法院转来的执行款，足以确认其已收到崔某的购房余款，如某某支行否认收到的执行款中包含有崔某交纳的购房款，应由其举证证明，崔某只要举证证明缴纳了购房余款即已完成举证责任，至于法院有没有将该笔执行款支付给某某支行，与崔某无关，因此，原审法院认定崔某应举证证明某某支行2016年收到的执行款包含有崔某的购房余款，明显举证责任分配错误，且认定事实错误。退一万步讲，即使某某支行收到的执行款中未包含崔某缴纳的购房余款，其也可向法院申请支付该笔款项，一审法院以某某支行收到的执行款中不确定是否包含有崔某的款项即驳回崔某的诉讼请求明显错误。在本案关系到商品房消费者的生存权利，且一审法院认定事实明显错误的情况下，二审法院未对本案开庭审理，也未对本案进行审查分析，更未对本案的主要证据进行调查，即简单以“本案二审予以认同，不再赘述”驳回崔某的上诉，使崔某的上诉权形同虚设。

一审中，崔某提交了两份《通知》证明某某支行同意以购房款抵偿债务以实现抵押权，虽然崔某未能提供原件，但结合房地产业的行规，在涉案房屋已被法院查封的情况下，如果某某支行不同意销售房屋，广州某某房地产有限公司（以下简称某甲公司）不可能得以销售，一审法院未根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条和第九十五条规定，对通知予以合理采信，明显错误。本案中，崔某系依据执行裁定向法院支付了剩余房款340000元，该款在执行中由法院用以清偿某甲公司欠某某支行的抵押债务，使得涉案房屋的查封得以解除，这一过程本身就是用崔某支付的房款来实现某某支行的抵押权，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条和物权法第191条规定，某某支行的抵押权已消灭，原审法院对此未作出认定错误。因此，在崔某已取得某甲公司应协助崔某办理涉案房屋的产权登记及过户手续的生效判决文书的情况下，某某支行的抵押权应当判定已经消灭，使崔某得以办理涉案**手续，以保障商品房消费者的基本生存权利，方才符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的立法精神，符合“生存利益优于商业利益”及“弱者应得实质保护”的法理。

某某支行答辩称，崔某的买卖行为发生在涉案房屋被抵押被查封之后，而且被查封之前支付的购房款不满50%，依法不能对抗某某支行的抵押权，因此某某支行认为原审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。本案特殊之处就在于房屋被抵押之后，又被法院裁定解除查封，故本案的关键就在于房屋是否还能继续用于执行，以及抵押权人的抵押权利是否仍然合法存续，这属于法律适用问题，请求法院依法裁判。

崔某向一审法院起诉请求：1、要求某某支行涂销广州市**道**街**金洋阁Ｄ【自然层十二】1207号房屋的抵押登记；2、由某某支行承担本案诉讼费用。

一审法院查明事实，2005年6月25日，崔某与案外人某甲公司签订《辉洋苑.蔚蓝心殿房屋认购书》约定崔某向某甲公司购买广州市**道**号**.蔚蓝心殿金洋阁1207单元。另崔某与某甲公司签订了编号为：穗房合字2**8号的《商品房买卖合同》。合同约定：崔某向某甲公司购买广州市**道**街**某某号房屋，建筑面积共105.26平方米，其中套内建筑面积89.47平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.79平方米。该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6453元，总金额577338元；付款方式是2005年6月26日前签定《商品房买卖合同》，同时付楼款40%，即237338元，余款办理银行按揭手续；某甲公司应当在2005年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备电梯验收合格证、消防验收意见书条件，并符合本合同约定的商品房交付崔某使用；某甲公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由某甲公司提供的资料报产权登记机关备案，如因某甲公司的责任，崔某不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，崔某退房，某甲公司在崔某提出退房要求之日起90日内，将崔某已付房价款退还给崔某，并按已付房价款的1％赔偿崔某损失，崔某不退房，某甲公司按已付房价款的1%向崔某支付违约金。合同签订后，崔某向某甲公司交付定金10000元、首期购房款227338元。

崔某于2005年6月29日入住了涉案房屋。

另查，崔某购买的上述房产已由某甲公司在2002年9月20日抵押给某某支行。2004年4月9日，广州市中级人民法院根据某某支行的申请，查封某甲公司所有的位于广州市**道**街**道**街**、金洋阁）之房产，除已预售查封外的房产。崔某向广州市中级人民法院提出执行异议。广州市中级人民法院作出（2006）穗中法执字第621号之五、（2004）穗中法执字第508、510－512号之五执行裁定书，裁定：异议人崔某等人于本裁定书送达之日起三十日内将未付购房款缴至广州市中级人民法院作为案件的执行款，并将其《商品房买卖合同》原件提交本院核对后，广州市中级人民法院对其所购房产予以解封。

崔某于2008年12月17日向广州市中级人民法院支付购房余款340000元。广州市中级人民法院已对涉案房屋解除查封。

2022年4月13日，广州市不动产登记中心作出《依申请信息公开答复书》，载明：涉案房屋以02备字1**2号办理在建工程抵押登记，抵押权人为某某支行；广州市荔湾区人民法院以（2011）穗荔法执字第1600号协执文书由申请人崔某单方办理广州市荔湾区**道**街**层**号房屋的产权登记及过户手续。

崔某提供一份盖有某某支行印章的《通知》复印件，该通知载明：2004年4月29日，某某支行通知某甲公司同意某甲公司在按照银行相关规定的前提下，销售某甲公司在某某支行的所有抵押物。某某支行对《通知》质证称由于无原件，三性不予确认。

另，一审法院在审理辉洋苑小区同类案件的过程中，曾向广州市规划和自然资源局（以下简称市规自局）发函调查以下问题：1.广州市**道**街**是否已经大确权？权属人是何人？2.该楼盘现是否具备将房屋产权转移登记至买受人名下的条件？3.若房屋上有在建工程抵押权登记，能否在此情况下将房屋产权转移登记至买受人名下？市规自局于2021年12月29日函复一审法院，主要内容如下：1.“辉洋苑”项目用地单位为某甲公司，经批准建设，因存在违法建设未处理完毕、幼儿园尚未建设、小区消防整改等问题，暂未通过规划条件核实（规划验收），项目整体未办理首次登记。2.经市有关部门统一部署，辉洋苑由广州某某投资有限公司（以下简称某乙公司）负责完善消防整改手续和核实房屋消防整改情况。经某乙公司核实不属于消防整改范围内的房屋，合法权利人可持相关司法文书，向不动产登记机构申请办理产权登记；属于消防整改范围内房屋，经某乙公司核实消防整改工作完成后合法权利人可持相关司法文书申请办理产权登记。3.房产在抵押权未涂销情况下需过户给买受人的，建议在协助执行文书中一并明确抵押权的处理意见。4.因辉洋苑的银洋阁、辉洋阁未完成整体测绘，测绘分户图暂只有套内面积，故权利人暂只能按套内面积申请办理产权登记；等等。经组织质证，崔某及某某支行对此均无异议。

另查，崔某曾于2010年6月3日向一审法院提起诉讼，请求判令：1、请求法院判令某某支行立即为崔某办理位于广州市**道**号**房的《商品房买卖合同》登记备案及产权登记手续。2、某某支行承担本案诉讼费。一审法院作出（2010）荔法民三初字第1339号民事判决，判决如下：某甲公司自本判决发生法律效力之日起三个月内，提供必要的证明文件，协助崔某办理广州市荔湾区**道**街**层**号房屋的产权登记及过户手续。该判决书于2011年1月14日发生法律效力。2011年4月21日，一审法院向广州市国土资源和房屋管理局发出协助执行通知书，请求协助崔某单方办理广州市荔湾区**道**街**层**号房屋的产权登记及过户手续。

一审法院认为：案件事实表明，崔某与某甲公司签订《商品房买卖合同》后，已实际入住使用涉案房屋多年。在广州市中级人民法院根据某某支行的申请执行查封涉案房屋期间，崔某提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。（2006）穗中法执字第621号之五、（2004）穗中法执字第508、510-512号之五执行裁定确认涉案房屋为崔某购买，解除对涉案房屋的查封。崔某后向广州市中级人民法院支付了剩余房款，涉案房屋的查封得以解除。但涉案房屋目前仍存有某某支行的在建工程抵押，某甲公司至今未能协助崔某办理涉案房屋的不动产权证。

因在崔某与某甲公司签订涉案《商品房买卖合同》之前，涉案房屋已由某甲公司抵押给某某支行并在房管部门办理抵押权登记，某某支行已向某甲公司主张行使抵押权。崔某在本案中要求涂销抵押权，并提交盖有某某支行印章的《通知》，但该《通知》仅为复印件，某某支行对此不予确认，故该《通知》不足以证明某某支行同意某甲公司在抵押权登记期间出售涉案房屋。此外，前述执行裁定并未载明某某支行可对解除涉案房屋的查封提出执行异议之诉的内容，不能以此推断某某支行对涉案房屋的解封并无异议，进而认定某某支行实现抵押权的法律程序已用尽。目前某某支行设定抵押权所担保的主债权未得到清偿，亦无证据显示某某支行收到的部分执行款中是否包含本案崔某支付的剩余款项，崔某要求涂销涉案房屋上的抵押权登记，依据不足，一审法院不予支持，依法予以驳回。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，一审判决：驳回崔某的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由崔某负担。

崔某不服一审判决，向二审法院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决，并改判某某支行涂销广州市**道**街**金洋阁（自然层十二）Ｄ1207房的抵押登记；2、某某支行承担一、二审诉讼费用。

二审中，双方当事人无新证据提交。

二审法院经审查，确认一审法院查明的基本事实。

二审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条的规定，二审案件应当围绕当事人上诉请求进行审理。据此，针对崔某的上诉，二审法院认定如下：

崔某二审中主张的理由已在一审中予以体现，一审根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，并无不当，二审法院予以认同，不再赘述。二审审理期间，鉴于崔某既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故二审法院维持一审对事实的分析认定，对崔某的上诉请求不予支持。

综上所述，崔某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，二审判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由崔某负担。

本院再审对一、二审法院查明的事实予以确认。

本院再审认为，本案系按二审程序审理的再审案件，根据崔某的再审请求、理由及答辩意见，本案再审争议焦点为涉案房屋抵押登记是否应予涂销。

本案中，虽然在崔某与某甲公司签订涉案《商品房买卖合同》之前，涉案房屋已由某甲公司抵押给某某支行并办理了抵押权登记，但在某某支行为实现抵押权而由法院强制执行的案件中，广州市中级人民法院于2008年9月22日作出（2006）穗中法执字第621号之五、（2004）穗中法执字第508、510-512号之五执行裁定书，认定：鉴于异议人崔某已经支付了部分购房款，并已实际使用其所购房产，且对未办理房产证和产权过户登记并无明显过错，故在其将未付购房款缴至本院作为案件的执行款后，视为其付清全部购房款，本院对其所购房产依法予以解封。此后，崔某向广州市中级人民法院缴纳了涉案房屋的剩余购房款340000元，涉案房屋的查封得以解除。本院再审中，某某支行确认收到广州市中级人民法院交付的2047万余元执行款，但认为法院未附明细，其无法区分是否包含崔某的购房款。本院认为，虽然崔某未能提供其他证据证明某某支行收到的执行款中是否包含崔某支付的购房款项，但崔某系依据生效裁定将未付购房款340000元缴纳至法院作为案件的执行款，且该裁定明确载明崔某完成上述行为后即视为其付清全部购房款，至于法院如何向某某支行交付款项，系法院的职责范围，不应由崔某承担举证责任。根据本案现已查明的事实，某某支行作为上述执行裁定的申请执行人，从未对法院的上述执行行为提出复议或异议。因此，本案应视为某某支行已就涉案房屋实现了其抵押权，故崔某请求某某支行涂销涉案房屋的抵押登记，合法有据，本院予以支持，一、二审法院对此认定错误，本院予以纠正。

综上所述，崔某的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条第二款的规定，判决如下：

一、撤销广东省广州市中级人民法院（2022）01民终22628号和广东省广州市荔湾区人民法院（2022）粤0103民初14984号民事判决；

二、中国某某股份有限公司广州白云支行应于本判决生效之日起十日内协助崔某涂销广州市**道**街**某某号房屋的抵押登记；

驳回崔某的其他诉讼请求。

一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由中国某某股份有限公司广州白云支行负担。

本判决为终审判决。

审判长余洪春

审判员胡晓清

审判员马莉

二〇二四年十一月二十一日

书记员欧海嘉