高某某、阜阳某某银行股份有限公司等民事一审民事判决书

安徽省太和县人民法院

民事判决书

（2024）皖1222民初9069号

原告：高某某，男，1972年12月10日出生，汉族，住安徽省太和县。

委托诉讼代理人：陈达，安徽润天律师事务所律师。

被告：阜阳某某银行股份有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河街道办事处颍州南路199号，统一社会信用代码：91341200705084363Q。

法定代表人：赵亮，该单位董事长。

被告：太和县某某置业有限公司，住所地安徽省阜阳市太和县建设路北侧16号，统一社会信用代码：91341222152060678D。

法定代表人：车小青，该公司负责人。

被告：某某信托有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路555号，统一社会信用代码：916200002243334029。

法定代表人：冯翔，该单位董事长。

原告高某某与被告阜阳某某银行股份有限公司、太和县某某置业有限公司、某某信托有限责任公司的不动产登记纠纷一案，本院于2024年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某某的委托诉讼代理人陈达到庭参加诉讼，被告阜阳某某银行股份有限公司、太和县某某置业有限公司、某某信托有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告高某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告阜阳某某银行股份有限公司、某某信托有限责任公司立即涂销坐落于太和大道东侧长征路西侧望和新城6号楼109户、3号楼西区409户房屋的抵押权登记;2.判令被告太和县某某置业有限公司立即协助原告办理太和大道东侧长征路西侧望和新城6号楼109户、3号楼西区409户房屋的不动产登记手续;3.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由:原告与太和县某某置业有限公司(以下简称:“三建公司”)于2012年3月1日签订了《房屋遮阳置换或补充协议》,将位于安徽省太和县太和大道东侧长征路西侧望和新城19单元105号、13单元405号(不动产登记部门备案号为太和县太和大道东侧长征路西侧6号楼109户、3号楼409户)安置补偿给原告。三建公司出具的《证明》能够证实两个房号指向的是同一套房屋。原告已于2018年7月16日、2016年10月16日实际入住该房屋。原告认为,根据《中华人民共和国民法典》第二百四十三条第一款“征收组织、个人的房屋以及其他不动产,应当依法给予征收补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”的规定,该规定是基于对原住宅所有权的一种保护,因而安置优先权事实上是“所有权保护”的一种延伸,应优先于抵押权保护。本案涉案房屋系三建公司还原安置在先的房屋,且原告已经居住使用,原告的还原安置权应先行受到保护。协议签订时生效的《最高院关于审理商品房买卖合同的解释》第七条第一款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”同样在当时生效的《建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”因此原告享有的还原安置权不仅优先于抵押权,而且优先于消费者的物权期待权和工程价款的优先受偿权。四个优先权的排列顺序应当是拆迁还原安置权优先于消费者的物权期待权,优先于工程价款优先受偿权,优先于抵押权。综上,基于原告享有的还原安置权,被告阜阳某某银行股份有限公司、某某信托有限责任公司不涂销抵押权登记的行为,严重侵犯了原告的合法权益,因此原告依法提起诉讼,请贵院依法判如所请。

被告阜阳某某银行股份有限公司未答辩，未提交证据。

被告太和县某某置业有限公司未答辩，未提交证据。

被告某某信托有限责任公司未答辩，未提交证据。

本院认定事实如下：2012年3月1日，太和县某某置业有限公司与高某某签订《房屋遮阳置换或补充协议》，该协议载明：太和县某某置业有限公司置换给高某某房屋为13＃405等。2016年3月1日，高某某缴纳税费（含天然气入户费）30300元。2016年3月10日，高某某缴纳水电费、垃圾处理费、出入证费合计840元。2016年3月16日，高某某与太和县某某置业有限公司签订《装修管理服务协议》、补充协议，填写《装修申请表》。高某某与2016年10月16日入住此房。2012年3月1日，太和县某某置业有限公司与高才志签订《房屋遮阳置换或补充协议》，该协议载明：太和县某某置业有限公司置换给高某某房屋为19＃105等。随后高才志为19＃105室房屋缴纳水电费。2018年7月16日，高某某入住此房屋。太和县城关镇友谊社区居民委员会出具《证明》：高才志于2023年11月12日因病去世，高才志的配偶为范起侠、长子高启中、次子高某某、女儿高启荣、三子高其成。2024年9月10日，范起侠、高启中、高启荣、高其成各出具《放弃涉案房屋权益声明》，均载明放弃对位于太和县××号楼××室房屋的继承权益，同意将该房屋过户至高某某名下，以高某某名义办理产权证。

另查明，太和县某某置业有限公司与高某某签订的《房屋遮阳置换或补充协议》中载明的置换安置房号13＃405室，在不动产登记部门的备案房号是太和大道东侧长征路西侧望和新城3号楼西区409室房屋；太和县某某置业有限公司与高才志签订的《房屋遮阳置换或补充协议》中载明的置换安置房号19＃105室，在不动产登记部门的备案房号是太和大道东侧长征路西侧望和新城6号楼109室房屋。坐落于太和县太和大道东侧长征路西侧望和新城3号楼西区××铺等655户于2018年12月7日办理了抵押登记，抵押权人为某某信托有限责任公司。

再查明，2018年12月，阜阳佳登曼电梯销售有限责任公司与某某信托有限责任公司签订《信托贷款合同》，向光大信托公司贷款180000000元，期限2018年12月11日起至2020年12月6日止。为保证该合同履行，某某信托有限责任公司与太和县某某置业有限公司签订一份《在建工程抵押合同》，太和县某某置业有限公司将其包括案涉房屋在内的位于太和大道东侧长征路西侧望和新城3号楼西区269铺等655户（附《抵押财产清单》）为上述借款抵押担保，并依法办理抵押登记。某某信托有限责任公司依约发放贷款180000000元，但阜阳佳登曼电梯销售有限责任公司未依约履行还款付息义务。后某某信托有限责任公司将对阜阳佳登曼电梯销售有限责任公司、太和县某某置业有限公司享有的上述债权转让给阜阳某某银行股份有限公司。后阜阳某某银行股份有限公司提起诉讼，安徽省阜阳市中级人民法院于2020年12月18日作出（2020）皖12民初567号民事判决书，判决：一、佳登曼公司于判决生效之日起十日内偿还阜阳某某银行股份有限公司贷款本金180000000元及利息，合计185861333.33元（其中利息暂计算至2020年10月14日，后续利息按涉案借款合同约定计算至佳登曼公司本息全部给付之日止）；二、阜阳某某银行股份有限公司对判决第一项确定的债权，对三建公司抵押的太和大道东侧长征路西侧望和新城3号楼西区269铺等655户享有优先受偿权。该判决已发生法律效力，阜阳某某银行股份有限公司已申请强制执行，安徽省阜阳市中级人民法院已于2021年4月25日立案执行，案号为（2021）皖12执273号。在执行过程中高某某对位于太和大道东侧长征路西侧望和新城3号楼西区409室房屋的执行提出异议，2021年7月19日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2021）皖12执异46号执行裁定书，裁定：中止对太和县某某置业有限公司名下位于太和大道东侧长征路西侧望和新城3号楼西区409室房屋的执行，阜阳某某银行股份有限公司在法定期限内未依法向人民法院提起诉讼，该裁定已发生法律效力。在执行过程中高才志对位于太和大道东侧长征路西侧望和新城6号楼109室房屋的执行提出异议，2021年7月19日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2021）皖12执异41号执行裁定书，裁定：中止对太和县某某置业有限公司名下位于太和大道东侧长征路西侧望和新城6号楼109室房屋的执行，阜阳某某银行股份有限公司在法定期限内未依法向人民法院提起诉讼，该裁定已发生法律效力。

以上事实，有原告高某某提供身份证复印件、被告企业营业信息、《房屋遮阳置换或补偿协议》两份、亲属关系证明、太和县某某置业有限公司出具的《证明》、开发区友谊村委会出具的《证明》、居住证明、水费单、燃气费及物业费收据、（2021）皖12执异41号执行裁定书、（2021）皖12执异46号执行裁定书、房屋抵押登记信息及开庭笔录等相关证据在卷予以证实。

本院认为，原告高某某与被告太和县某某置业有限公司在2012年3月1日签订的《房屋遮阳置换或补偿协议》，在该协议中约定置换房号为13#405室即是太和县不动产登记中心登记备案房屋为太亳路东侧望和新城3号楼西区409室房屋，有被告太和县某某置业有限公司出具的证明予以证明；高才志与被告太和县某某置业有限公司在2012年3月1日签订的《房屋遮阳置换或补偿协议》，在该协议中约定置换房号为19#105室即是太和县不动产登记中心登记备案房屋为太亳路东侧望和新城6号楼109室房屋，有被告太和县某某置业有限公司出具的证明予以证明。2021年3月20日望和新城物业服务中心出具的居住证明足以显示被告太和县某某置业有限公司已将案涉房屋交付给原告高某某和高才志使用。范起侠、高启中、高启荣、高其成出具的放弃案涉房屋权益申请书系其真实意思表示，原告高某某享有位于太亳路东侧望和新城6号楼109室房屋的相关权益。后被告太和县某某置业有限公司将太亳路东侧望和新城3号楼西区409室房屋、6号楼109室房屋抵押给被告某某信托有限责任公司，并于2018年12月7日办理抵押登记，后某某信托有限责任公司将对阜阳佳登曼电梯销售有限责任公司、太和县某某置业有限公司享有的上述债权转让给阜阳某某银行股份有限公司。原告高某某和高才志与被告太和县某某置业有限公司签订的《房屋遮阳置换或补偿协议》发生在被告某某信托有限责任公司和被告太和县某某置业有限公司对于案涉房屋办理抵押登记手续之前，且在此之前涉案房屋已经由原告高某某、高才志管理、使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定了被拆迁人安置补偿权利优先于其他抵押权人的权利。依照此规定，被拆迁人的拆迁安置权应优先于债权人的抵押权。被拆迁安置补偿权益属于生存权益，被告太和县某某置业有限公司未经过权利人同意将房屋抵押并办理抵押登记，致使被拆迁人高某某的优先权无法实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十七条规定，债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。故原告高某某主张涂销案涉房屋上的抵押权登记应予支持，被告太和县某某置业有限公司应协助原告高某某办理不动产登记手续。被告阜阳某某银行股份有限公司、某某信托有限责任公司、太和县某某置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了质证、举证、抗辩的权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民法典》第五百四十七条、第一千一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告阜阳某某银行股份有限公司、某某信托有限责任公司于本判决生效之日起三十日内涂销位

于太和县××道××路××号楼××室、3号楼西区409室房屋的抵押登记权登记信息；

二、被告太和县某某置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告高某某办理位于太和县××道××路××号楼××室、3号楼西区409室房屋的不动产登记手续。

案件受理费减半收取50元，由被告阜阳某某银行股份有限公司、太和县某某置业有限公司、某某信托有限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。

本案法律文书生效后（当事人提起上诉的，以最终生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，经申请人申请，法院将依法强制执行。本案执行立案后，被执行人应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。人民法院可依法拍卖、变卖、扣押被执行人的财产，冻结被执行人的银行帐户，对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、处15日以下拘留并罚款等措施。如果对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重，构成拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。

审判员陈磊

二〇二四年九月二十五日

书记员崔飞飞