王某某、某信托公司等民事一审民事判决书

安徽省太和县人民法院

民事判决书

（2024）皖1222民初6084号

原告：王某某，女，x年x月x日出生，汉族，住安徽省太和县。

委托诉讼代理人：陈达，安徽润天律师事务所律师。

被告：某信托公司。

法定代表人：冯某，该单位董事长。

被告：阜阳某公司。

法定代表人：赵某，该单位董事长。

被告：太和县某公司。

法定代表人：车某某，系该公司负责人。

原告王某某与被告阜阳某公司、某信托公司、太和县某公司的不动产登记纠纷一案，本院于2024年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人陈达到庭参加诉讼，被告某信托公司、阜阳某公司、太和县某公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告王某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告阜阳某公司、某信托公司立即涂销坐落于太和大道东侧祥和路北侧望和新城4号楼3105户、3号楼西区3005户、3号楼西区3002户房屋的抵押权登记;2.判令被告太和县某公司立即协助原告办理太和大道东侧祥和路北侧望和新城4号楼3105户、3号楼西区3005户、3号楼西区3002户房屋的不动产登记手续;3.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由:原告与太和县某公司(以下简称:“三建公司”)于2014年9月25日签订了《房屋遮阳置换或补充协议》,将位于安徽省太和县太和大道东侧长征路西侧望和新城12单元3102号、14单元3002号、14单元3006号(不动产登记部门备案号为太和县太和大道东侧长征路西侧4号楼3105户、3号楼西区3005户、3号楼西区3002户)安置补偿给原告。三建公司出具的《证明》能够证实两个房号指向的是同一套房屋。原告已于2016年8月8日实际入住4号楼3105户房屋、2016年6月29日实际入住3号楼西区3005户房屋、2016年7月29日实际入住3号楼西区3002户房屋。原告认为,根据《中华人民共和国民法典》第二百四十三条第一款“征收组织、个人的房屋以及其他不动产,应当依法给予征收补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”的规定,该规定是基于对原住宅所有权的一种保护,因而安置优先权事实上是“所有权保护”的一种延伸,应优先于抵押权保护。本案涉案房屋系三建公司还原安置在先的房屋,且原告已经居住使用,原告的还原安置权应先行受到保护。协议签订时生效的《最高院关于审理商品房买卖合同的解释》第七条第一款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”同样在当时生效的《建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”因此原告享有的还原安置权不仅优先于抵押权,而且优先于工程价款的优先受偿权和消费者的物权期待权。综上,基于原告享有的还原安置权,被告阜阳某公司、某信托公司不涂销抵押权登记的行为,严重侵犯了原告的合法权益,因此原告依法提起诉讼,请贵院依法判如所请。

被告某信托公司未答辩，但提交证据《指令》、《债权转让协议》。

被告阜阳某公司未答辩，未提交证据。

被告太和县某公司未答辩，未提交证据。

本院认定事实如下：2014年9月25日，太和县某公司与王某某签订《房屋遮阳置换或补充协议》，该协议载明：太和县某公司置换给王某某房屋为12单元3102、14单元3002、14单元3006等。王某某于2016年8月8日入住12单元3102室房屋，于2016年6月29日入住14单元3002室房屋，于2016年7月29日入住14单元3006室房屋。后王某某又陆续缴纳水费等。

另查明，太和县某公司与王某某签订的《房屋遮阳置换或补充协议》中载明的置换安置房号12单元3102室，在不动产登记部门的备案房号是太和大道东侧长征路西侧望和新城4号楼3105室；《房屋遮阳置换或补充协议》中载明的置换安置房号14单元3002室，在不动产登记部门的备案房号是太和大道东侧长征路西侧望和新城3号楼西区3005室；《房屋遮阳置换或补充协议》中载明的置换安置房号14单元3006室，在不动产登记部门的备案房号是太和大道东侧长征路西侧望和新城3号楼西区3002室。坐落于太和县太和大道东侧长征路西侧望和新城3号楼西区××铺等655户于2018年12月7日办理了抵押登记，抵押权人为某信托公司。

再查明，2020年7月31日，甲方（债权人）转让方某信托公司、乙方受让方阜阳某公司、丙方债务人A公司、丁方抵押人太和县某公司签订《债权转让协议》约定：甲方（债权人）转让方某信托公司依法拥有对丙方债务人A公司及丁方抵押人太和县某公司的合法债权（贷款合同编号：2018S0502-第3期贷款02、抵押合同编号：2018S0502-第3期贷款02）以下简称“标的债权”，具体情况见附件一《债权转让清单》转让给乙方受让方阜阳某公司，自合同签订之日转让方将自交易基准日（不含该日）起其拥有的全部债权转让给受让方，受让方由此替代转让方取得对债权所享有的所有权属和相关权益，包括但不限于主债权、担保权益等，与债权有关的全部风险自交割日起全部转移至受让方；本合同项下债权一经转让即永久转让至受让方；丙方和丁方表示知悉并同意债权转让事项，后续将受让方还本付息及履行担保义务；转让价款为壹亿捌仟贰佰零伍万元；转让日后，乙方可视情况要求甲、丙、丁方配合乙方办理抵押登记变更手续。后甲、乙、丙、丁方均在协议上盖章。

以上事实，有原告王某某提供身份证复印件、被告企业营业信息、《房屋遮阳置换或补偿协议》、太和县某公司出具的《证明》、开发区友谊村委会出具的《证明》、居住证明、水费、房屋抵押登记信息，某信托公司提供的《指令》、《债权转让协议》及开庭笔录相关证据在卷予以证实。

本院认为，原告王某某与被告太和县某公司在2014年9月25日签订的《房屋遮阳置换或补充协议》中载明的置换安置房号12单元3102室，在不动产登记部门的备案房号是太和大道东侧长征路西侧望和新城4号楼3105室；《房屋遮阳置换或补充协议》中载明的置换安置房号14单元3002室，在不动产登记部门的备案房号是太和大道东侧长征路西侧望和新城3号楼西区3005室；《房屋遮阳置换或补充协议》中载明的置换安置房号14单元3006室，在不动产登记部门的备案房号是太和大道东侧长征路西侧望和新城3号楼西区3002室，有被告太和县某公司出具的证明予以证明，2021年3月20日望和新城物业服务中心出具的居住证明、水费缴纳票据足以显示被告太和县某公司已将案涉三套房屋交付给原告王某某使用。后被告太和县某公司将4号楼3105室、3号楼西区3005室、3号楼西区3002室抵押给被告某信托公司，并于2018年12月7日办理抵押登记，后某信托公司将对A公司、太和县某公司享有的债权转让给阜阳某公司。原告王某某与被告太和县某公司签订的《房屋遮阳置换或补偿协议》发生在被告某信托公司和被告太和县某公司对于案涉房屋办理抵押登记手续之前，且在此之前涉案房屋已经由原告王某某管理、使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定了被拆迁人安置补偿权利优先于其他抵押权人的权利。依照此规定，被拆迁人的拆迁安置权应优先于债权人的抵押权。被拆迁安置补偿权益属于生存权益，被告太和县某公司未经过权利人同意将房屋抵押并办理抵押登记，致使被拆迁人王某某的优先权无法实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十七条规定，债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。故原告王某某主张涂销案涉房屋上的抵押权登记应予支持，被告太和县某公司应协助原告王某某办理不动产登记手续。被告阜阳某公司、某信托公司、太和县某公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了质证、举证、抗辩的权利，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民法典》第五百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告阜阳某公司、某信托公司于本判决生效之日起三十日内涂销位于太和县××道××路××号楼××室、3号楼西区3005室、3号楼西区3002室房屋的抵押登记权登记信息；

二、被告太和县某公司于本判决生效之日起

三十日内协助原告王某某办理位于太和县××道××路××号楼××室、3号楼西区3005室、3号楼西区3002室房屋的不动产登记手续。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取50元，由被告某信托公司、阜阳某公司、太和县某公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。

本案法律文书生效后（当事人提起上诉的，以最终生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，经申请人申请，法院将依法强制执行。本案执行立案后，被执行人应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。人民法院可依法拍卖、变卖、扣押被执行人的财产，冻结被执行人的银行账户，对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、处15日以下拘留并罚款等措施。如果对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重，构成拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。

审判员陈磊

二〇二四年八月二十一日

法官助理陈方方

书记员张凯旋