图木舒克市某房地产开发有限公司、兰某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

新疆生产建设兵团第三师中级人民法院

民事判决书

（2024）兵03民终193号

上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：图木舒克市某房地产开发有限公司，住所地新疆图木舒克市。

法定代表人：李某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：杨福靖，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。

被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：兰某，男，1966年1月13日出生，汉族，新疆生产建设兵团第三师四十五团农机站退休职工，住新疆图木舒克市。

上诉人图木舒克市某房地产开发有限公司（以下简称图市某房产公司）因与被上诉人兰某房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院（2024）兵0302民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人图市某房产公司的委托诉讼代理人杨福靖、被上诉人兰某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人图市某房产公司上诉请求：一、撤销（2024）兵0302民初1390号民事判决；二、驳回被上诉人兰某一审的诉讼请求；三、支持上诉人一审的反诉请求。事实和理由：1.一审法院适用简易程序审理本案错误，应适用普通程序审理。本案双方当事人对于是否属于情势变更及变更合同价款存在明显分歧，系争议较大的民事案件，且司法实践中也通常将“情势变更”作为疑难、复杂案件对待。2.本案应依法认定为“情势变更”，一审法院认定为商业风险并判决按原合同继续履行，驳回上诉人一审反诉请求错误。（1）双方在签订《商品房买卖合同》后，在合同的实际履行中因政府因素的介入，在十多年的时间内停止办理一切产权手续，这是双方当事人在签订合同时无法预料无法抗拒的因素，该因素的存在导致长期不能办理过户，以致现在面临房价远高于合同签订时房价的现实，并非简单归为可预见可归责于上诉人的市场因素变化带来的商业风险。（2）政府出资对门面房进行亮化改造后，又重新核算建安成本，现房屋并不完全等同于原房屋，原房价是以2010年双方合同签订时的成本因素为基础所确立的房价，现成本并未包含于原房价中，重新核算建安成本后原房价确立的基础已完全改变，并且成本远高于原房价，该变化系双方当事人签订合同时无法预见的，上诉人对此不存在过错，且建安成本的增加导致继续按原价款履行合同对上诉人明显不公。（3）现税务机关重新核算成本并以门面房现市场价核算税收，上诉人面临高额的税收成本，是双方当事人在签订合同时无法预见的，也是上诉人无法抗拒的，原房价并未包括现增加的税务成本，上诉人对此不存在过错，继续按原价款履行合同对上诉人明显不公。3.基于“情势变更”本案应依法支持上诉人在一审提出的反诉请求。综上所述，请求二审法院依法对本案所涉门面房合同价款进行调整，支持上诉人一审的反诉请求。

被上诉人兰某辩称，1.本案事实清楚、权利义务关系明确，不存在任何争议，一审法院依法判决，不存在程序错误；2.对于图市某房产公司提出的本案应认定存在“情势变更”，被上诉人兰某不予认可。（1）双方在2010年签订《商品房买卖合同》并全额交付了购房款，2010年6月到2012年4月期间被上诉人在使用该房屋，上诉人一直未给被上诉人办理房屋产权证，一直以各种理由敷衍。（2）图市某房产公司在2023年之前一直未缴清土地出让金等各项税费，导致审批手续不全，无法办理房产证，对此图市某房产公司应当承担责任。（3）上诉人在开发门面房屋项目属于商业风险，房屋的涨跌，自己承担风险。图市某房产公司逃避履行办理房产证的责任，对于迟延履行后发生不可抗力的不能主张免除责任；3.对上诉人的上诉请求，不予认可。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人图市某房产公司的上诉请求，维持原判。

原审本诉原告兰某向一审法院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告于2010年5月4日签订的《商品房买卖合同》有效，双方继续履行；二、判令被告图市某房产公司协助原告办理图木舒克市中学门面房北座复式26号108㎡商铺的不动产权证书。

原审反诉原告图市某房产公司向一审法院提出反诉请求：判令解除兰某与某房产公司于2010年5月4日签订的《商品房买卖合同》。

一审法院认定事实，2010年5月4日，原告（反诉被告）兰某与被告（反诉原告）图市某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定兰某购买某房产公司位于图木舒克市中学门面房第北座复式26号房（图木舒克市东莞北路15号图木舒克市高级中学门面房1-S02号）一套，约定面积108㎡，商品房总价款150000元，付款方式为一次性付款。2010年5月5日，兰某缴纳购房款150000元，图市某房产公司向其出具收据一张。后图市某房产公司向兰某交付了案涉房屋。2012年2月10日，兰某缴纳2011年物业费700元。

另查明，图木舒克市某房产开发有限公司原名称图木舒克市某开发有限公司。合同签订后，图市某房产公司因客观原因未能按照合同约定协助兰某办理案涉房屋不动产变更登记手续。兰某于2010年5月4日与图市某房产公司签订《商品房买卖合同》购买的图木舒克市中学门面房第北座复式26号房，现已变更为图木舒克市东莞北路15号图木舒克市高级中学门面房1-S02号，经新疆经纬兴远房地产资产评估测绘有限公司测绘，该房屋建筑面积为111.09㎡。

还查明，2024年4月29日，兰某向本院申请对案涉房屋进行财产保全，产生保全费100元。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）兰某与被告（反诉原告）图市某房产公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，合同内容不违反法律规定，应认定为有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。兰某已按照合同约定向图市某房产公司支付全部购房款150000元，某房产公司也已按照合同约定将涉案商铺交付兰某占有、使用，但图市某房产公司至今未配合兰某办理不动产登记，其行为已构成违约，应承担相应的法律责任。故对兰某要求某房产公司继续履行合同，配合其办理不动产登记的诉讼请求，予以支持。

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。本案中，案涉房屋现今市场价格高出约定价格，房屋价格较大幅度上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，合同当事人仍应遵循诚实信用原则全面履行合同，图市某房产公司以案涉房屋市值大幅提高，继续履行合同已明显不公平为由要求适用情势变更原则解除合同缺乏充分的法律依据，故对图市某房产公司反诉要求解除与兰某签订的《商品房买卖合同》的请求，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条第一款，第五百零九条第一款、第五百三十三条、第五百六十三条、第五百八十条、第五百九十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决：一、被告（反诉原告）图市某房产公司与原告（反诉被告）兰某于2010年5月4日签订的《商品房买卖合同》有效，双方继续履行；二、被告（反诉原告）图市某房产公司于判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）兰某办理位于图木舒克市东莞北路15号图木舒克市高级中学门面房1-S02号的不动产权证书；三、驳回被告（反诉原告）图市某房产公司的反诉请求。本诉案件受理费50元（已减半收取），保全费100元，反诉案件受理费50元（已减半收取），合计200元，由被告（反诉原告）图市某房产公司负担（与上述款项同期履行）。

本院二审期间，上诉人图市某房产公司、被上诉人兰某均未提交新证据。

经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审程序是否违法；二、上诉人图市某房产公司请求判令解除兰某与图市某房产公司于2010年5月4日签订的《商品房买卖合同》应否予以支持；三、上诉人图市某房产公司应否协助被上诉人兰某办理案涉房产不动产登记手续。

关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序审理。”《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》（2020年修正）第一条规定“基层人民法院根据民事诉讼法第一百五十七条规定审理简单的民事案件，适用本规定，但有下列情形之一的案件除外：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；（四）法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序的；（五）人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的。”本案并不属于以上不适用简易程序的情形，一审法院适用简易程序，符合法律规定。同时，经查，一审人民法院庭审中公开告知图市某房产公司适用简易程序审理，图市某房产公司未提出异议，一审法院根据本案的实际情况适用简易程序审理本案并无不当，图市某房产公司关于一审诉讼适用简易程序审理不当的上诉主张，于法无据，本院不予支持。

关于争议焦点二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷的法律事实始于民法典施行之前，但是双方在合同中约定的权利义务尚未履行完毕，房屋买卖合同法律关系的事实一直持续至今，故应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方当事人就案涉房屋买卖签订的协议书系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就房屋买卖合同法律关系而言，买受人的义务是按约定支付购房款，出卖人的主要义务是按约定向买受人交付房屋、协助买受人办理房屋的产权登记手续。本案中，2010年上诉人某房产公司与被上诉人兰某签订《商品房买卖合同》约定商品房总价款150000元，被上诉人兰某一次性缴纳购房款150000元。某房产公司向兰某交付了案涉房屋，协议中约定的主要义务已经履行完毕。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”根据本案查明事实，首先，图市某房产公司未能按照合同及相关法律规定，在合理期限内协助被上诉人办理不动产权证书，导致后期合同履行客观情况发生重大变化，该违约情形不可归责于被上诉人。图市某房产公司亦未能提供证据证明其存在免责事由，该不利法律后果应由图市某房产公司承担。其次，房价的上涨或下跌，受市场影响而波动，属于明显的商业风险，是可预见的。图市某房产公司关于本案房价上涨构成情势变更，要求解除兰某与某房产公司于2010年5月4日签订的《商品房买卖合同》的上诉请求不成立，本院不予支持。

关于争议焦点三，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，按照约定履行民事义务，承担民事责任。本案中，就房屋买卖合同法律关系而言，买受人兰某的义务是按约定支付购房款，出卖人图市某房产公司的主要义务是按约定向买受人交付房屋、协助买受人办理房屋的产权登记手续。二审庭审过程中，图市某房产公司表示案涉房屋目前具备过户条件，故图市某房产公司应及时履行协助办理不动产登记的义务。一审法院对被上诉人兰某要求上诉人图市某房产公司协助办理案涉房产不动产权证书的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。

综上所述，上诉人图市某房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元（上诉人图木舒克市某房地产开发有限公司已预交），由上诉人图木舒克市某房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张玲玲

审判员褚彩霞

审判员刘廷阳

二〇二四年十月三十日

法官助理唐文太

书记员薛盼盼