何霁诉如皋绿源置业有限公司破产债权确认纠纷案
何霁诉如皋绿源置业有限公司破产债权确认纠纷案
浙江省绍兴市中级人民法院
民事判决书
原告：何霁。
委托诉讼代理人：王永建、桑哲渊，浙江永大律师事务所律师。
被告：如皋绿源置业有限公司。
法定代表人：何渝章，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵松。
原告何霁诉被告如皋绿源置业有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2017年12月1日立案受理后依法组成合议庭适用普通程序于2018年1月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王永建、桑哲渊，被告如皋绿源置业有限公司的委托诉讼代理人赵松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何霁向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2014年8月28日签订的由被告开发的江苏省如皋市水绘绿源楼盘30套商铺、10套住宅的《商品房买卖合同》于2017年11月17日解除（其中30套商铺：(1)第2号楼1号商铺、(2)第2号楼2号商铺、(3)第2号楼3号商铺、(4)第2号楼4号商铺、(5)第2号楼14号商铺、(6)第2号楼15号商铺、(7)第2号楼10号商铺、(8)第3号楼5号商铺、(9)第3号楼6号商铺、(10)第3号楼7号商铺、(11)第3号楼10号商铺、(12)第3号楼2号商铺、(13)第3号楼3号商铺、(14)第3号楼4号商铺、(15)第3号楼11号商铺、(16)第3号楼1号商铺、(17)第3号楼12号商铺、(18)第3号楼13号商铺、(19)第3号楼14号商铺、(20)第1号楼1号商铺、(21)第2号楼5号商铺、(22)第2号楼6号商铺、(23)第2号楼7号商铺、(24)第2号楼8号商铺、(25)第2号楼9号商铺、(26)第2号楼11号商铺、(27)第2号楼12号商铺、(28)第2号楼13号商铺、(29)第3号楼8号商铺、(30)第3号楼9号商铺，40套房屋价值共计56297885元）；2.被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任共计56297885元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年8月11日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告向被告预购位于江苏省如皋市庆余路南侧、丰登路两侧、如泰运河北侧新北新村水绘绿源楼盘的商品房共计40套（包括30套商铺、10套住宅），合同对建筑面积、房屋价款、支付时间及方式、交付时间、违约责任、面积确认及面积差异处理、规划、设计变更的约定、产权登记等问题进行了约定。因备案登记和预告登记需对每套房屋分别签订《商品房买卖合同》，原、被告于2014年8月28日就原告购买的40套房屋即水绘绿源楼盘第2号楼14号商铺（建筑面积共182.6平方米，商品房价款为1369500元）、第2号楼15号商铺（建筑面积共182.6平方米，商品房价款为1369500元）、第2号楼10号商铺（建筑面积共59.99平方米，商品房价款为449925元）、第3号楼5号商铺（建筑面积共59.49平方米，商品房价款为446175元）、第3号楼6号商铺（建筑面积共227.44平方米，商品房价款为1705800元）、第3号楼7号商铺（建筑面积共238.74平方米，商品房价款为1790550元）、第3号楼10号商铺（建筑面积共227.44平方米，商品房价款为1705800元）、第2号楼1号商铺（建筑面积共178.44平方米，商品房价款为1338300元）、第2号楼2号商铺（建筑面积共210.71平方米，商品房价款为1580325元）、第2号楼3号商铺（建筑面积共284.98平方米，商品房价款为2137350元）、第2号楼4号商铺（建筑面积共139.81平方米，商品房价款为1048575元）、第3号楼2号商铺（建筑面积共299.49平方米，商品房价款为2246175元）、第3号楼3号商铺（建筑面积共317.71平方米，商品房价款为2382825元）、第3号楼4号商铺（建筑面积共308.69平方米，商品房价款为2315175元）、第3号楼11号商铺（建筑面积共59.49平方米，商品房价款为446175元）、第3号楼1号商铺（建筑面积共268.9平方米，商品房价款为2016750元）、第3号楼12号商铺（建筑面积共292.81平方米，商品房价款为2196075元）、第3号楼13号商铺（建筑面积共238.17平方米，商品房价款为1786275元）、第3号楼14号商铺（建筑面积共164.63平方米，商品房价款为1234725元）、第1号楼1号商铺（建筑面积共205.17平方米，商品房价款为1538775元）、第2号楼5号商铺（建筑面积共305.27平方米，商品房价款为2289525元）、第2号楼6号商铺（建筑面积共206.06平方米，商品房价款为1545450元）、第2号楼7号商铺（建筑面积共259.5平方米，商品房价款为1946250元）、第2号楼8号商铺（建筑面积共284.38平方米，商品房价款为2132850元）、第2号楼9号商铺（建筑面积共156.09平方米，商品房价款为1170675元）、第2号楼11号商铺（建筑面积共236.79平方米，商品房价款为1175925元）、第2号楼12号商铺（建筑面积共172.2平方米，商品房价款为1291500元）、第2号楼13号商铺（建筑面积共172.54平方米，商品房价款为1294050元）、第3号楼8号商铺（建筑面积共110.8平方米，商品房价款为831000元）、第3号楼9号商铺（建筑面积共295.88平方米，商品房价款为2219100元）、第10号楼21层2102号住宅（建筑面积共168.87平方米，商品房价款为869681元）、第10号楼22层2201号住宅（建筑面积共168.87平方米，商品房价款为869681元）、第10号楼22层2202号住宅（建筑面积共168.87平方米，商品房价款为869681元）、第10号楼23层2301号住宅（建筑面积共168.87平方米，商品房价款为869681元）、第10号楼23层2302号住宅（建筑面积共168.87平方米，商品房价款为869681元）、第11号楼2层201号住宅（建筑面积共168.87平方米，商品房价款为869681元）、第11号楼2层202号住宅（建筑面积共168.87平方米，商品房价款为869681元）、第11号楼3层301号住宅（建筑面积共168.87平方米，商品房价款为869681元）、第11号楼3层302号住宅（建筑面积共168.87平方米，商品房价款为869681元）、第11号楼4层401号住宅（建筑面积共168.87平方米，商品房价款为869681元）分别签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告预购讼争房屋，商品房价款总计为56297885元。上述合同还对房款支付方式、房屋交付时间、产权登记、诉讼管辖及备案登记等问题进行了具体约定。另，原、被告于2014年8月11日还签订《补充协议书》一份，约定被告以其对原告的担保债务抵销原告应付的40套商品房的全部房款（包括讼争房屋），即原告已付清讼争房屋的房款。协议还约定“双方应自签订协议后5个工作日内共同申请办理该商品房的预告登记手续”、“若办理预售登记、预告登记等事宜，需要就乙方所购房屋分别签订商品房买卖合同的，甲方（被告）应积极配合与乙方（原告）签订合同”等事项。后被告迟迟未办理备案登记和预告登记，原告与被告又于2014年10月10日签订《协议书》一份，被告保证在2014年11月10前办理完上述40套房屋的《商品房买卖合同》的备案，并进行预告登记，同时协议对《商品房买卖合同》的争议管辖也作了约定。但到期后，被告仍未办理完成商品房的备案及预告登记手续。鉴于此，2014年12月24日，原告何霁向诸暨市人民法院起诉被告绿源置业，诸暨市人民法院于2016年1月30日作出（2014）绍诸民初字第3444号、（2015）绍诸民初字第68号、第69号、第70号、第71号、第72号、第73号民事判决书，确认原告何霁与被告于2014年8月28日签订的40套房屋的《商品房买卖合同》有效，但驳回了原告何霁要求办理合同备案登记和商品房预告登记的诉讼请求。在诉讼中，原告得知40套房屋全部被江苏省高级人民法院查封，于是原告于2016年5月18日向江苏省高院申请执行异议，要求解除查封并确认房屋归何霁所有。后原告何霁又得知，被告与中国华融资产管理股份有限公司江苏分公司（以下简称“华融公司”）于2013年6月27日签订《抵押协议》，将水绘绿源楼盘在建工程（包括原告购买的40套房屋）抵押给华融公司，并于当日办理了抵押登记。江苏省高院于2017年10月1日作出（2016）苏执异16号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。鉴于《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，原告于2017年11月17日向被告发《要求解除合同并继续履行保证责任的函》，通知被告解除涉案40套房屋的《商品房买卖合同》，并要求被告承担已付房款一倍的赔偿责任。
原告认为，第一，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应当依约履行合同义务，将房屋过户给原告。但合同自2014年8月签订至今已长达三年之久，涉案房屋一直处于抵押和查封状态，且原告通过诉讼、执行异议等手段，均未能实现房屋所有权，根据《合同法》第94条、第96条的规定，原告有权解除《商品房买卖合同》，合同自通知到达对方时解除；第二，被告早在2013年6月就将涉案房屋以在建工程形式抵押给华融公司，但被告在2014年8月与原告签订《商品房买卖合同》时却故意隐瞒房屋已经抵押的事实，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，原告可以请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任。故原告依据《合同法》第94条、第96条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条之规定及《商品房买卖合同》、《补充协议书》等约定诉讼来院，请求判如诉请。
被告如皋绿源置业有限公司辩称：1.涉案商品房确实存在无法交付以及不能办理产权登记的情况，目前合同无法继续履行；2.原告向被告发出的要求解除合同并继续履行保证责任的函被告没有收到，故对于原告第一项诉请由法庭依法确认；3.请求法庭驳回原告的第二项诉请。原告购买案涉房屋的目的是投资，关于投资性购房的事实江苏省高级人民法院的执行裁定书对此已予以确认，投资性购房与一般性购房存有区别，商品房买卖合同司法解释第九条中的惩罚性赔偿不适用于原告这样的投资性购房者；商品房买卖合同司法解释第九条适用的条件是出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。本案中被告的行为至多算是没有主动告知，目前没有证据能够证明被告通过虚构或捏造事实的方式故意隐瞒房屋已经抵押的事实；原告在进行如此大额的投资性购房时，理应尽到一定的审查义务，其疏于履行审查义务，故其对于合同解除的后果也应当承担一定的责任。商品房买卖合同司法解释第九条所规定的“请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任仅是对赔偿限额的规定，并不是直接以一倍来确定赔偿的金额，具体的赔偿金额的大小应当按照合同法第113条所确定的损失填平原则来确定和计算。综上，请求依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的《要求解除合同并继续履行保证责任的函》、EMS快递单，本院认证认为，经本院核实，上述函件均被退回，故不能证实被告收到上述函件且双方的商品房买卖合同于2017年11月17日解除的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年8月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告预购位于江苏省如皋市庆余南侧、丰等路两侧、如泰河北侧的“新北新村水绘绿源“项目中的商品房共计40套，其中商铺30套，商铺号为：2-2-5、2-2-6、2-2-7、2-2-8、2-2-9、2-1-11、2-1-12、2-1-13、3-1-8、3-2-9、3-1-5、3-2-6、3-2-7、3-2-10、3-2-1、3-2-12、3-2-13、3-2-14、1-2-1、3-2-2、3-2-3、3-2-4、3-1-11、2-2-1、2-2-2、2-2-3、2-1-4、2-1-14、2-1-15、2-1-10；住宅10套。商铺面积共计6346.81平方米，单价每平方米7500元；住宅面积共计1688.70平发米，单价每平方米5150元。合同总金额为56297885元。该合同还就付款方式及期限、房屋交付时间、面积确认及面积差异处理、规划和设计的变更、违约责任、产权登记等问题进行了约定。
同日，原告与被告还签订了补充协议书一份，约定双方同意被告因新余泰耐克置业有限公司向原告借款导致其对原告所负的担保债务，抵销原告购买上述40套商品房应付的全部房款，即原告所负的付款义务与被告应承担的担保债务相互抵销。协议签订时视为原告已经支付被告全部房款，抵销的金额以原告应付的房款金额为限，被告应承担的担保责任亦以上述被抵销的付款为限，原告自愿放弃要求被告承担其余连带担保责任的权利。同时还约定“双方应自签订协议后5个工作日内共同申请办理该商品房的预告登记手续”，“若办理预售登记、预告登记等事宜，需要就乙方（指原告）所购房屋分别签订商品房买卖合同的，甲方（指被告）应积极配合与乙方签订合同”等事项。
后因备案登记和预告登记需要，原、被告于2014年8月28日就原告购买的40套房屋分别签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买讼争房屋，商品房价款总计为56297885元。上述合同还对房款支付方式、房屋交付时间、产权登记、诉讼管辖及备案登记等问题进行了具体约定。
2014年10月10日，原、被告及案外人暨阳房产、何渝章签订协议书一份，被告保证在2014年11月10日前办理完上述40套房屋的《商品房买卖合同》的备案，并进行预告登记。
2014年12月24日，原告起诉至浙江省诸暨市人民法院，诉请确认原被告于2014年8月28日签订的40套房屋的《商品房买卖合同》有效，并要求被告向房地产管理部门办理上述合同备案登记和商品房预告登记。浙江省诸暨市人民法院于2016年1月30日作出（2014）绍诸民初字第3444号、（2015）绍诸民初字第68号、第69号、第70号、第71号、第72号、第73号民事判决，确认原、被告于2014年8月28日签订的40套房屋的《商品房买卖合同》有效，驳回原告要求被告办理商品房备案登记、预告登记等其余诉讼请求。
因被告涉其他债务纠纷，江苏省高级人民法院于2014年10月9日查封了被告公司水绘绿源楼盘的房屋（含本案40套房屋）、土地使用权，在执行过程中，原告向江苏省高级人民法院提出执行异议，主张案涉水绘绿源楼盘40套商品房属于其所有，请求解除查封，终止执行。江苏省高级人民法院于2017年10月1日作出（2016）苏执异16号执行裁定，驳回原告的异议请求。
另查明，2013年6月27日，抵押权人华融江苏分公司与抵押人如皋绿源置业有限公司签订编号为Y19130035-11号的《抵押协议》一份，约定：为确保华融江苏分公司与如皋绿源置业有限公司签订的编号为[中国华融江苏Y19130035-4号]《债务重组协议》的履行，保障华融江苏分公司债权的实现，如皋绿源置业有限公司愿意以其财产为其与华融江苏分公司依主协议形成的债权提供抵押担保；抵押担保的主债权本金为28798万元；如皋绿源置业有限公司提供给华融江苏分公司的抵押物为本协议附件“抵押物清单”所列明的财产；抵押物价值经华融江苏分公司、如皋绿源置业有限公司确认，现值776162700元，抵押率为46.90%等。Y19130035-11号《抵押协议》所附抵押清单载明：抵押物为在建工程；所在地为如皋市如城镇北村11组、新生村1、8组；产权所有人为如皋绿源置业有限公司；建筑面积为128370㎡；性能用途为住宅、商铺、车位；占用土地性质为商居，面积83547.50㎡，占用空间范围为地下及地上等。何霁主张的40套房产在该抵押物清单范围之内。华融江苏分公司与如皋绿源置业有限公司签订《抵押协议》后，办理了抵押登记，华融江苏分公司分别领取了皋他项（2013）第82500497号《土地他项权利证明书》和皋房建字第2013单11号《在建工程抵押登记证明》。
还查明，2018年1月30日，江苏省如皋市人民法院作出（2018）苏0682破2号民事裁定，受理申请人如皋绿源置业有限公司清算组对被申请人如皋绿源置业有限公司的破产清算申请。该院同日指定如皋绿源置业有限公司清算组担任如皋绿源置业有限公司管理人。
本院认为，本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同》其效力已经生效判决所确认，为合法有效的协议，对双方均有约束力。案涉房屋至今因涉其他债务纠纷被江苏省高级人民法院查封，致使原告无法办理产权登记手续，合同目的不能实现，现原告要求解除合同，符合《合同法》第九十四条所规定的法定解除条件，于法有据，本院予以支持。关于解除合同的时间点，根据《合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告虽提交《要求解除合同并继续履行保证责任的函》、EMS快递单要求证明案涉合同于2017年11月17日解除，但如前所述，上述邮政快件均被退回，故本院以被告收到起诉状副本之日作为合同解除的时间点，本院确认双方之间2014年8月28日签订的商品房买卖合同于2017年12月25日解除。本案中，被告在与原告签订《商品房买卖合同》时，未告知案涉房屋已于2013年6月27日办理抵押登记的情况，故应当认定被告存在故意隐瞒所售房屋已抵押的情况，属于合同欺诈。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故对于原告要求被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任共计56297885元的诉请，具有相应的事实和法律依据，鉴于被告已经进入了破产程序，债务人对于个别债权人的债务清偿行为无效，故本院依法确认原告对被告享有56297885元的债权。被告关于原告属于投资性购房者被告无需承担惩罚性赔偿责任的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、确认原告何霁与被告如皋绿源置业有限公司于2014年8月28日签订的、由原告向被告购买的位于江苏省如皋市水绘绿源楼盘30套商铺、10套住宅的《商品房买卖合同》于2017年12月25日解除【其中30套商铺为：(1)第2号楼1号商铺、(2)第2号楼2号商铺、(3)第2号楼3号商铺、(4)第2号楼4号商铺、(5)第2号楼14号商铺、(6)第2号楼15号商铺、(7)第2号楼10号商铺、(8)第3号楼5号商铺、(9)第3号楼6号商铺、(10)第3号楼7号商铺、(11)第3号楼10号商铺、(12)第3号楼2号商铺、(13)第3号楼3号商铺、(14)第3号楼4号商铺、(15)第3号楼11号商铺、(16)第3号楼1号商铺、(17)第3号楼12号商铺、(18)第3号楼13号商铺、(19)第3号楼14号商铺、(20)第1号楼1号商铺、(21)第2号楼5号商铺、(22)第2号楼6号商铺、(23)第2号楼7号商铺、(24)第2号楼8号商铺、(25)第2号楼9号商铺、(26)第2号楼11号商铺、(27)第2号楼12号商铺、(28)第2号楼13号商铺、(29)第3号楼8号商铺、(30)第3号楼9号商铺；
二、确认原告何霁对被告如皋绿源置业有限公司享有56297885元的债权。
案件受理费323289元，由被告如皋绿源置业有限公司负担，款限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。
审判长 赵启龙
审判员 韦 玮
审判员 姚 瑶
二〇一八年四月十二日
书记员 孙心怡