上诉人（原审原告、执行案外人）：李伟，男，1968年9月18日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。

委托诉讼代理人:陈胜勇，河南天基律师事务所律师。

委托诉讼代理人：付宇飞，河南天基律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：马睿超，男，1981年3月17日出生，汉族，住河南省镇平县。

委托诉讼代理人：姬毓卿，河南法本律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赫宝泉，河南法本律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：牛君，男，1982年9月11日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。

上诉人李伟因与被上诉人马睿超、牛君案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李伟上诉请求：1、依法撤销一审判决中第二项，改判停止对郑州市郑东新区农业东路农业东路112附1号4号楼1层附13号、1-2层附14号、1-2层附15号、2层附16号共计四套房屋的执行，或者将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对涉案房屋享有合法承租权，且该承租权发生在查封之前，租赁权是物权，被上诉人享有的是债权，根据物权优先于债权原则，人民法院应当停止对涉案房屋的执行。一审法院确认上诉人的合法承租权，而查封行为并不能使物权消灭，且后续查封拍卖程序违法，侵害了上诉人的承租权等权利。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，证据不足，请求支持上诉请求。

马睿超辩称：李伟并无证据证明其在2014年11月5日前实际占有使用该涉案房产，一审判决确认李伟对涉案房房产拥有租赁权与驳回其排除对涉案房产执行的诉请并不矛盾。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。

李伟向一审法院起诉请求：1、停止对郑州市郑东新区农业东路112附1号4号楼1层附13号、1-2层附14号、1-2层附15号、2层附16号四套房屋的执行；2、确认原告李伟对上述房屋享有合法承租权（租金为3488000元）；3、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2014年7月16日，李伟与牛君签订《商业用房租赁合同》，合同约定牛君将位于农业东路112附1号4号楼1层附13号、1-2层附14号、1-2层附15号、2层附16号4套商业用房出租给李伟使用，租赁期限为15年，自2014年7月20日至2029年7月19日；该房总面积为927.02平方米，月租金为每平方米41.35元，前10年租金共计人民币4600000元；前10年房租不变，10年后租金每年递增5%，租金采用现金方式支付给牛君。李伟分别于2014年7月17日、7月18日通过汇款方式向牛君名下账号为62×××44的账户转账4600000元、175000元。2016年4月30日，河南顺驰物业管理有限公司开具发票四份，显示收到本案所涉牛君名下四套房产物业服务费，备注载明2015.1.1-2016.4.30。2016年5月9日，河南顺驰物业管理有限公司开具发票四份，显示收到本案所涉牛君名下四套房产物业服务费，备注载明2016.5.1-2016.12.31。马睿超申请执行牛君民间借贷纠纷一案，执行依据为已经发生法律效力的（2014）开民初字第7564号民事调解书，诉讼过程中，该院于2014年11月5日保全查封被执行人牛君所有的位于郑州市郑东新区农业东路××楼××、××、××、××套房屋。该院于2015年3月2日立案执行，执行案号为（2015）开法执字第874号，2015年4月8日，该院作出（2015）开法执字第874-1号责令履行通知书，责令牛君履行生效法律文书确定的义务，并对涉案房产作出拍卖裁定。2015年5月19日，该院作出（2015）开法执字第874-3号查封公告并将查封公告在涉案房产处进行现场张贴，通知相关房屋权利人向本院申报权利，逾期未申报的，视为放弃。2015年5月29日，该院作出（2015）开法执评字第65号司法评估委托书，委托河南康鑫源房地产估价咨询有限公司对本案所涉四套房产进行评估。2015年6月17日，河南康鑫源房地产估价咨询有限公司出具豫郑康鑫源评司鉴【2015】鉴字第024号房地产估价报告。2015年9月6日，马睿超与牛君达成执行和解协议，马睿超向该院申请暂缓执行涉案房产，后因牛君未履行执行和解协议，马睿超向该院申请对涉案房产恢复执行。2016年6月10日，该院作出了（2015）开法执字第874号腾房通知，告知牛君涉案房产将依法进行拍卖，责令其将涉案房产腾空并将房产钥匙交至该院，2016年9月15日，涉案房屋在司法拍卖平台第三次拍卖流拍。李伟作为案外人于2016年10月27日提出书面异议，该院以涉案房产在2015年5月19日被张贴查封公告，案外人未在合理期限内申报权利为由，裁定驳回案外人李伟的异议申请。李伟对该执行裁定书不服，提起诉讼。

一审法院认为，本案的争议焦点为李伟在法院查封之前是否已经占有使用涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，李伟主张排除对涉案房产的执行，需要证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房产。本案中，李伟与牛君签订的《商业用房租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立生效，涉案房产被查封时间为2014年11月5日，李伟提交的《商业用房租赁合同》签订日期为2014年7月16日，早于查封日期，予以确认。关于李伟何时占有使用涉案房产，李伟向法庭提交河南顺驰物业管理有限公司开具的物业服务费发票，拟证明其在租赁合同签订后便占有使用涉案房产，但该发票的出具日期为2016年4月30日，虽备注载明“2015.1.1-2016.4.30”的字样，但不能证明其在此之前已占有使用该房产，另该院于2015年5月19日对涉案房产进行现场张贴查封公告及河南康鑫源房地产估价咨询有限公司对涉案房产进行现场评估，而李伟提出异议申请的时间在其一年零五个月之后的2016年10月27日，与其主张占有使用涉案房产的事实亦有冲突，以上事实均可否认李伟在法院查封之前占有涉案房产的诉称，故该院认为李伟在法院查封之前未占有使用涉案房产。关于马睿超辩称，李伟与牛君之间的《商业用房租赁合同》名为租赁实为借款担保，但其提交证据不足以证明其主张，故对其辩称不予支持。综上，李伟不能举证证明其在法院查封之前已经占有使用涉案房产，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的情形，即李伟对涉案房产享有租赁权，但因其未占有使用，不能排除本案所涉执行，故对其主张停止对郑州市郑东新区农业东路112附1号4号楼1层附13号、1-2层附14号、1-2层附15号、2层附16号四套房产执行的诉讼请求，不予支持。李伟请求确认其对上述四套房产享有承租权，予以确认，其可作为债权向牛君另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，经审委会讨论决定，判决如下：一、确认原告李伟对位于郑州市郑东新区农业东路112附1号4号楼1层附13号、1-2层附14号、1-2层附15号、2层附16号四套房屋享有承租权；二、驳回原告李伟的其他诉讼请求。案件受理费34704元，由原告李伟负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。

本院认为，上诉人李伟若享有排除对涉案房屋的执行，其需证明其在涉案房屋被人民法院于2014年11月15日查封前对该房屋拥有合法租赁权，并占有使用租赁物。上诉人所提交的物业费交费凭证系2016年4月30日、2016年5月9日补交，且从水电费交费凭证显示，2016年5月前后涉案房屋用电量和用水量与该房屋2014年12月前后（即牛君使用该房屋其间）存在巨大差距，上诉人无有力证据证明涉案房屋在被执行法院查封之前的水电费系上诉人交纳。另外，上诉人虽然于2014年7月17日、18日向牛君转款477.5万元，但2014年8月9日至2015年1月7日牛君亦多次向上诉人转账共计97.5万元，金钱系种类物，故上诉人称该477.5万元系房屋租金的性质亦存疑，关于其已经交纳10年房租4600000元的主张本院不予采纳。

综上所述，上诉人无有力证据证明在查封之前已实际占有使用涉案房产，且一审法院于2015年5月19日对涉案房产进行现场张贴查封公告及河南康鑫源房地产估价咨询有限公司对涉案房产进行现场评估，而上诉人李伟于2016年10月27日方提出异议申请，故综合本案案情一审法院判决驳回上诉人李伟请求停止对涉案房产执行的诉请并无不当。

综上所述，李伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费34704元，由上诉人李伟负担。

本判决为终审判决。

审判长袁斌

审判员张林利

审判员王明振

二一八年四月三日

书记员吴松