经审理查明,赵治勤与钱红梅系夫妻关系,赵某系二人之女。2016年5月11日,本院依法作出(2016)鄂0102民特21号民事判决,判决:宣告赵治勤为无民事行为能力人;指定赵某为赵治勤的监护人。
2005年,赵治勤与钱红梅获得《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》编号:经房[2005]第199号(青山)。
2006年10月27日的《武汉市地方税务统一收款收据》中载明:今收到钱红梅30,000元系付房款定金4-3-9-1。2006年11月14日,出卖人武汉市江岸区房地产公司与买受人钱红梅签订《武汉市经济适用房买卖合同》1份,约定钱红梅购买位于武汉市江岸区二七北路75号(黄埔人家)4栋3单元9层1室房屋(以下简称诉争房屋),建筑面积98.49平方米,总金额262,771元,买受人购买的经济适用住房,须在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》满5年后,才能按市场价上市出售。2006年11月14日的《武汉市地方税务统一收款收据》中载明:今收到钱红梅4-3-9-152,771元系付预收房款(贷18万)。审理中,钱红梅、赵治勤对房屋首付款82,771元系严慕来支付的事实予以确认。诉争房屋剩余款项由严慕来在汉口银行股份有限公司江岸支行办理了银行贷款,于2016年3月24日还清全部贷款。审理中,钱红梅、赵治勤对诉争房屋的银行贷款系严慕来向银行贷款180,000元,该笔贷款于2016年3月24日还清的事实予以确认。
诉争房屋交付后严慕来进行了装修,其父母居住至今。
2008年6月,诉争房屋取得房屋所有权证:武房权证岸字第××号,房屋所有权人钱红梅,建筑面积98.49平方米;国有土地使用证:岸国用(商2008)第3299号,土地使用权人钱红梅,使用权类型为划拨。诉争房屋两证办理后,由严慕来的父母保管。
2008年12月11日,赵治勤、钱红梅、赵某向严慕来出具《赠与书》1份,载明:兹有业主钱红梅决定将江岸区二七北路75号4-3-9-1住房壹套(建筑面积98.49O)赠与姨侄严慕来,并同意自2007年3月14日起满伍年后办理上述住房过户手续。(黄浦人家)此书。赠与人赵治勤、钱红梅、赵某签名捺印。诉争房屋在取得房屋所有权证和国有土地使用证满5年后,严慕来、赵治勤、钱红梅、赵某未就此办理诉争房屋权属转移登记手续。
2016年3月15日,严慕来的父母委托武汉吉家房地产经纪服务有限公司欲出售诉争房屋,并将诉争房屋的房屋所有权证和国有土地使用证原件交给武汉吉家房地产经纪服务有限公司代管。审理中,严慕来陈述:诉争房屋两证的原件还在武汉吉家房地产经纪服务有限公司二七分公司。
2016年6月7日,湖北山河律师事务所黄杰律师向钱红梅出具《律师函》1份,其中载明:2016年3月15日经武汉吉家房地产经纪服务有限公司居间促成你与买方耿纯洋签订武汉市存量房居间(买卖)合同,约定你方将位于江岸区黄埔人家4栋3单元9层1室房屋出售给买方,后你方表示不愿再出售房屋,你方行为已构成违约。
2016年8月3日,钱红梅以诉争房屋两证遗失为由,办理了鄂(2016)武汉市江岸不动产权第0001822号不动产权证书,权利人钱红梅,共同共有,权利性质为划拨M经济适用住房,建筑面积98.49平方米,附记:原房屋所有权证岸2008003333号,国有土地使用证岸国用(商2008)第3299号声明作废。
2016年10月15日,卖方(甲方)钱红梅与买方(乙方)肖宇亮、经纪代理方(丙方)武汉成诚公司签订《存量房居间(买卖)合同》(合同编号:0001162)1份,其中约定:甲方所有的房屋坐落于武汉市江岸区二七北路75号(黄埔人家)4栋3单元9层1室,建筑面积98.49平方米,房屋所有权证号为岸字第××号,土地使用权证号为岸国用(商2008)第3299号,乙方对上述房屋已充分了解并实地看房,对房屋现状无异议,自愿购买房屋;房屋交易成交价为985,000元,合同签订之日乙方支付定金100,000元,首付款885,000元于过户当日在见到已是乙方名下的房产证收件单后,由乙方于当日内打入甲方指定账户,乙方承担过户交易所有费用;合同签订之日,甲方向丙方支付经纪代理费1,000元,乙方向丙方支付经纪代理费1,000元;因遗失补办,该房产证和土地证合为一证,不动产证书鄂(2016)武汉市江岸不动产权第0001822号;此合同签订日生效后,后期所有过户、打款、房屋交接都是甲、乙双方自己协商,中间出现任何纠纷与丙方无关,丙方不负任何责任。合同中,各方还对房屋交接、违约责任进行了约定。甲方(卖方及配偶)处钱红梅签名捺印,乙方(买方)处肖宇亮签名捺印,丙方(经纪代理方)处武汉成诚公司加盖公章。
2016年10月15日,肖宇亮通过尾数为0029银行账户向钱红梅尾数为9024银行账户支付房款100,000元。肖宇亮通过尾数为0016银行账户向钱红梅尾数为8429银行账户分别于2016年10月20日支付房款370,000元、2016年10月25日支付房款200,000元、2016年11月3日支付房款300,000元。上述款项共计970,000元。钱红梅收到款项后分别于当日向肖宇亮出具了收条。审理中,肖宇亮陈述:尾款15,000元是双方口头约定交房之后再付,相当于一个押金。钱红梅、赵治勤对此无异议。
2016年11月7日,诉争房屋权利人变更登记为肖宇亮,并办理了鄂(2016)武汉市江岸不动产权第0015008号不动产权证书,单独所有,权利性质为划拨M经济适用住房,建筑面积98.49平方米。
审理中,为查明案件事实,本院前往武汉市江岸区不动产登记中心依法调取了:1、《不动产登记申请表》1份,申请人肖宇亮、钱红梅、赵某、赵某代赵治勤签名捺印。2、询问笔录1份,申请人肖宇亮、钱红梅、赵某、赵某代赵治勤签名捺印。3、2016年10月15日的《武汉市存量房买卖合同》1份,房屋成交价为689,430元,卖方钱红梅、赵某代赵治勤、代理人赵某签名捺印,买方肖宇亮签名捺印。4、2016年5月11日本院(2016)鄂0102民特21号民事判决书、赵某的居民身份证及户口簿各1份。
经本院询问,钱红梅陈述:我办了不动产权证书后去马路上贴小广告,也去了中介挂,几天之后肖宇亮找到我,我就带他去看了房屋,肖宇亮说房屋里的东西他都不要。(房屋)钥匙是我自己配的,姐姐钱二梅(严慕来的母亲)去山东期间也把钥匙给我要我帮忙管一下房屋,所以我有钥匙。因为卖房屋不是卖萝卜白菜,为了保险起见我和肖宇亮还是找了中介公司。在房管局办理相关手续时赵某到场签字,在武汉成诚公司和肖宇亮签合同时赵某都是知道的。
肖宇亮陈述:是通过马路上的小广告认识的,中间去看过房屋,谈了几次之后把价格定下来了,然后我们就去找了中介,中介就带着去房管局办手续,到了2016年11月不动产权证书就办到了我的名下。
武汉成诚公司陈述:我公司有只收取代办费的情形,一般是在买卖双方认识的情况下,买卖双方为了稳妥起见,找到第三方中介公司去签订合同,我们中介方会根据事情的复杂性来收取代办费,我公司自己联系的收取中介费一般是按成交价的2%收取。到房管局办理手续时会输入买卖双方及房屋的信息,就房屋房管局有最低的交易价格即机评价格,如果买卖双方交易价格低于房管局的最低交易价格,也会按照房管局的最低交易价格收取相关费用。我们在实际操作中,房屋买卖双方的交易价格和机评价格都不一致,所有的房屋交易价格肯定比机评价格要高。
上述事实,有《武汉市经济适用房买卖合同》、《武汉市地方税务统一收款收据》、严慕来的汉口银行股份有限公司江岸支行储蓄历史数据查询明细、武汉市江岸区新村街铁南社区居民委员会出具的《证明》、武房权证岸字第××号房屋所有权证、岸国用(商2008)第3299号国有土地使用证、《赠与书》、《房屋权属证书代管收据》、《律师函》、鄂(2016)武汉市江岸不动产权第0001822号不动产权证书、《存量房居间(买卖)合同》(合同编号:0001162)、钱红梅的中国工商银行借记卡账户历史明细清单、钱红梅的中国建设银行银行卡客户交易明细清单、电子回单、账户明细、《定金收条》、《收条》3份、钱红梅和肖宇亮的居民身份证复印件、鄂(2016)武汉市江岸不动产权第0015008号不动产权证书、本院(2016)鄂0102民特21号民事判决书、武汉成诚公司营业执照副本、本院调查证据及当事人的陈述等证据在案佐证,并经庭审查证属实,本院予以采信。
审理中,严慕来主张的民事行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定,诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求,本院依法向其释明,严慕来不变更诉讼请求。