上诉人（原审原告）：宋开元，男，1984年2月15日出生，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：胡怡，1958年10月15日出生。

被上诉人（原审被告）：缪磊，男，1981年9月10日出生，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：郝琨，北京首熙律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：尹杨，男，1983年7月15日出生，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：韩祥国，北京方谨律师事务所律师。

上诉人宋开元因与被上诉人缪磊、尹杨申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初18320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

宋开元上诉请求：撤销一审判决，改判撤销（2016）京0105民初47547号之二民事裁定书；继续查封位于北京市通州区××2902号房屋（以下简称2902号房屋）。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。一审判决仅凭物业公司出具的盖有单位印章的居住证明判定缪磊已经在上诉人保全房屋前即已入住该房，该认定不符合《中华人民共和国民事诉讼法》解释第一百一十五条的规定。缪磊是在全房屋后才交纳涉案房屋尾款，违反了缪磊与尹杨之间的《房屋买卖合同》约定，一审判决对此未予确认。尹杨和缪磊恶意串通转让涉案房屋签订《房屋买卖合同》，未经抵押权人同意，房屋价值801.4万元，但缪磊仅支付了257万元购房款，没有向抵押权人承担还贷义务。尹杨、缪磊明知私下转让的房屋没有产权证，而尹杨不具有该房屋所有权，故其买卖行为无效。尹杨欺骗多名债权人卖方还债取回抵押贷款买房合同原件，其违规交易后逃匿，致使交通银行贷款未还，债权人欠款偿还无果。2.一审判决适用法律错误。因在本案保全涉案房屋时，缪磊没有支付全部房款，购房合同虽然成立，尹杨和缪磊之间只形成合同债权，缪磊不具有物权期待权，一审法院认定缪磊具有物权期待权错误。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，结合本案可以确定缪磊在本案房屋保全时没有交付全款，也没有办理过户手续。因此，法院可以保全本案涉案房屋。

缪磊辩称，同意一审判决，不同意宋开元的上诉请求。

尹杨辩称，同意一审判决，不同意宋开元的上诉请求。

宋开元向一审法院起诉请求：撤销（2016）京0105民初47547号之二民事裁定书；继续查封2902号房屋。

一审法院认定事实：2014年4月30日，尹杨以商业贷款方式向北京东部绿城置业有限公司购买2902号房屋，总价款为5737459元，其中，尹杨向交通银行股份有限公司北京通州支行借款401万元，贷款期限360个月，按照等额本息还款法，每月还款26349.54元。

2016年7月27日，尹杨与缪磊签订《房屋买卖合同》，约定尹杨将2902号房屋出售给缪磊，购房总价款为750万元。同时，双方签订一份《协议》，载：因涉案房屋未取得产权证无法进行过户，且涉案房屋有银行贷款3929606.79元，无法进行银行提前还款，故双方约定在尹杨取得涉案房屋产权证后两周内由缪磊负责还清银行贷款，尹杨无条件配合办理过户手续。上述合同签订当日，缪磊将购房款357万元给付尹杨。

宋开元与尹杨民间借贷纠纷一案中，法院根据宋开元的财产保全申请于2016年8月22日作出（2016）京0105民初47547号之一民事裁定书，查封尹杨名下价值280万元的财产。实际执行中于2016年9月13日查封了尹杨名下2902号房屋。后缪磊向法院提出执行异议，法院经审查作出（2016）京0105民初47547号之二民事裁定书，中止对2902号房屋的查封。现宋开元不服该裁定，提起执行异议之诉。

另查，宋开元与尹杨、缪磊确认合同无效纠纷一案，宋开元请求确认尹杨与缪磊签订的《房屋买卖合同》无效。北京市通州区人民法院经审理作出（2017）京0112民初8079号民事判决书，判决驳回了宋开元的诉讼请求。宋开元提起上诉，北京市第三中级人民法院于2017年10月20日作出（2017）京03民终12223号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

又查，2016年12月28日，交通银行股份有限公司北京通州支行（以下简称交行通州支行）在北京市通州区人民法院起诉尹杨、北京东部绿城置业有限公司（以下简称绿城公司）金融借款合同纠纷一案，交行通州支行要求尹杨、绿城公司连带偿还借款3893023.04元及利息、罚息、复利等。北京市通州区人民法院于2017年4月17日作出（2017）京0112民初901号民事判决书，判决尹杨和绿城公司连带偿还交行通州支行本金3893023.04元及利息、罚息、复利。尹杨向北京市第三中级人民法院上诉后又撤诉。在该案执行程序中，缪磊代尹杨分两笔向交行通州支行支付了案款4129441.21元。缪磊称现2902号房屋银行贷款本息均已结清，抵押权已经注销。

另，缪磊称其购买2902号房屋系换房，目前名下已无其他房屋，并提交了与案外人何某、周某的存量房屋买卖合同、居间服务合同，证明其曾出售自有的位于北京市朝阳区××502号房屋，缪磊还出具绿城物业服务集团有限公司北京分公司京杭广场物业服务中心开具的居住证明，证明其2016年7月28日开始居住在2902号房屋，并办理了物业交接手续。

一审法院认为，本案焦点在于缪磊就2902号房屋是否享有足以排除保全和强制执行的民事权益。经查，首先，缪磊与尹杨在宋开元查封房屋前已经签订了有效的房屋买卖合同，缪磊亦提交居住证明证明其在查封前已经实际使用2902号房屋，宋开元对此虽持异议但未能提供反证，法院对缪磊主张的事实予以确认。其次，缪磊在签订房屋买卖合同后即支付了部分合同款项，且在另案执行中代尹杨清偿了2902号房屋上的按揭债务，清除了房屋上的优先权负担，应视为已经支付了全部房款。再次，缪磊未能办理房屋过户登记系因宋开元申请诉讼财产保全，并非其自身原因所致。综上法院认为，缪磊购买2902号房屋，对房屋享有物权期待权，该权利应优先于一般金钱债权予以保护，故宋开元的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回宋开元的诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，结合2016年7月27日尹杨与缪磊签订的《房屋买卖合同》、绿城物业服务集团有限公司北京分公司京杭广场物业服务中心开具的居住证明、中国工商银行转账凭证及法院案款凭证、2016年7月27日尹杨与缪磊签订的“协议”等证据，可以证明缪磊作为买受人对尹杨名下的被执行的不动产提出异议符合上述司法解释规定，宋开元虽对此提出异议，但并未提供充分证据予以佐证，故对其上诉主张，本院不予支持。

综上所述，宋开元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由宋开元负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长巴晶焱

审判员曹炜

代理审判员徐晨

法官助理田晔

二一八年三月五日

书记员胡潇