上诉人（原审原告、执行案外人）：郑杰，男，1971年10月1日出生，汉族，住北京市丰台区北甲地路2号院玺萌鹏苑1号楼2层F座。

委托诉讼代理人：黄东风，北京元品律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、申请执行人）：韩福芹，女，1956年2月4日出生，汉族，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：陈剑锋，北京安杰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：回颖，女，1975年5月21日出生，汉族，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：王利华，北京华秀律师事务所律师。

上诉人郑杰因与被上诉人韩福芹、回颖案外人执行异议之诉一案，不服北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初21265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

郑杰上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持郑杰的一审诉讼请求；2.诉讼费用等由韩福芹、回颖承担。事实与理由：郑杰与回颖以前是夫妻关系，在北京市丰台区人民法院二人的离婚诉讼中并没有对涉案房屋进行处理，要求二人另案起诉。涉案房屋虽然登记在回颖名下，但回颖在2005年8月20日已经通过出具转让证明的形式，将涉案房屋转让给郑杰，以折抵郑杰在回颖处的投资款。2012年7月18日，回颖在给郑杰出具的借条中也明确认可“因xx住房在2005年8月20日回颖以壹佰万转让给郑杰，2012年3月27日出事后，郑杰回颖达成口头协议现住房内一切都是郑杰的财产”，回颖在其他场合也认可上述事实，即郑杰对涉案房屋享有权益。现在郑杰与回颖关于涉案房屋物权确认纠纷已在北京市丰台区人民法院成诉，该诉讼实际是离婚房产分割，在该物权确认纠纷判决生效前，本案案外人执行异议纠纷应当中止审理。故一审法院判决认定事实不清，证据不足。恳请二审法院依法查明案件事实，改判支持郑杰的一审诉讼请求，切实维护郑杰的合法权益。

韩福芹辩称，不同意郑杰的上诉请求。郑杰不是涉案房屋的所有权人，上诉请求无事实依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。

回颖辩称，不同意郑杰的上诉请求。郑杰与回颖之间不存在真实的房屋买卖关系，郑杰出示的房屋转让证明，并非回颖的真实意思表示，而是因回颖与他人存在多笔债务，并有人报案的情况下，应郑杰的要求所书写的，目的是为了保有房屋。另外，郑杰也没有向回颖支付该笔购房款。郑杰上诉中提到的郑杰与回颖的确权案件，一审法院已经做出判决，驳回了郑杰的诉讼请求，认定房屋的所有权人就是回颖。回颖认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确。

郑杰向一审法院起诉请求：1.停止（2014）丰执字第01975号案中对北京市丰台区北甲地路x号院x号楼x层x座房屋的查封、拍卖；2.案件受理费由韩福芹、回颖负担。

一审法院认定事实：2014年1月15日，一审法院作出（2013）丰民初字第14883号民事判决书，判决：一、回颖于判决生效后十日内偿还韩福芹借款人民币五十万元及利息二十万元。二、回颖于判决生效后十日内向韩福芹支付前项借款的利息（其中三十万元借款的利息自二一一年十月十日始按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至该笔借款还清时止；其中二十万元借款的利息自二一一年十月二十七日始按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至该笔借款还清时止）。三、驳回韩福芹的其他诉讼请求。2014年2月27日，韩福芹向一审法院申请强制执行，一审法院依法受理，执行案号为（2014）丰执字第01975号。2014年5月9日，一审法院查封了回颖名下位于丰台区北甲地路x号院x号楼x号的房产。2016年5月3日，一审法院续封了涉案房屋，查封期限自2016年5月3日起至2019年5月2日止。随后，郑杰以其是被查封房屋的实际所有人且其与回颖就涉案房屋物权确认纠纷一案已经成诉为由向一审法院提出执行异议。一审法院于2017年7月24日作出（2017）京0106执异276号执行裁定书，驳回郑杰的异议请求。另查，郑杰与回颖于2005年8月26日结婚，二人经北京市东城区人民法院（2014）东民初字第11464号民事判决书及北京市第二中级人民法院（2016）京02民终3765号民事判决书判决离婚。现涉案房屋登记在回颖名下。一审庭审中，郑杰提交转让证明、借条、还款明细等，证明涉案房屋所有权人及实际使用人均为郑杰。对此，回颖、韩福芹均不予认可。

一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故对于房屋产权的认定应以登记为准。本案中，现房屋权属证书显示涉案房屋登记在回颖名下，一审法院查封涉诉房屋合法有据。郑杰以回颖以房折抵投资款项、涉案房屋为其实际占有为由提起案外人执行异议之诉，一审法院认为在不动产有权转移登记未办理完毕之前，郑杰对涉案房屋并不享有所有权，涉案房屋仍应作为回颖的责任财产范畴。故一审法院对郑杰请求停止对涉案房屋查封、拍卖的诉讼请求，不予支持。判决：驳回郑杰的全部诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”从上述法律规定可以看出，判断郑杰是否为涉案房屋的权利人应以不动产登记为准。虽然郑杰与回颖之间就涉案房屋的权属有过约定，但涉案房屋的产权登记并未发生改变，因此郑杰与回颖之间的约定并不发生物权变动的法律效力。郑杰上诉提出的其系涉案房屋权利人的理由，缺乏事实和法律依据。郑杰上诉还提出本案应当中止审理，本院亦基于上述理由不予采纳。

综上所述，郑杰的上诉请求不能成立，应予驳回：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由郑杰负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长罗珊

审判员李丽

审判员王朔

二一八年三月二十九日

法官助理吴娇

书记员李雪