上诉人（原审原告）：王博钊，男，1976年5月3日出生，汉族，国开熔华基金管理有限公司职员，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：谢鹏，北京市竞天公诚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：姜征，男，1981年2月11日出生，汉族，北京甲骨易翻译公司经理，住北京市东城区。

原审第三人：张伯文，男，1948年12月12日出生，汉族，漳州市房地产公司退休职工，住北京市西城区。

原审第三人：王秀琴，女，1950年3月9日出生，汉族，北京印钞厂退休职工，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：张伯文（王秀琴之夫，同第三人张伯文）。

上诉人王博钊因与被上诉人姜征、原审第三人张博文、王秀琴案外人执行异议之诉一案，不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初28758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年02月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

王博钊上诉请求：1．撤销原审判决，改判支持王博钊的一审诉讼请求；2．由姜征承担本案全部诉讼费用。主要事实与理由：一审法院认定事实不清。第一，基于合法、有效的租赁合同，王博钊已于知晓案争房产拍卖信息后第一时间即告知执行法院异议，当时案争房产拍卖尚未成交。但执行法官未及时中止执行程序，导致案争房产被摘牌。第二，王博钊在案争房产查封前，已以抵消债务的方式承担租金，且早已多次要求张伯文、王秀琴腾退房屋以供王博钊占有、使用，因此王博钊未能对案争房产持续直接占有、使用并非王博钊原因导致，不应由王博钊承担不利后果。

姜征辩称，请求法院驳回王博钊上诉请求。第一，租赁合同的签署与内容属虚假捏造，无证据证明该合同真实履行。第二，本案是王博钊与张博文、王秀琴恶意串通，故意拖延，阻碍执行庭的执行程序。

张伯文、王秀琴述称，同意王博钊的上诉请求。

王博钊向一审法院起诉请求：1．中止第三人位于北京市西城区xxx房产的执行程序；2．请求确认王博钊于案争房产的承租人身份；3．请求将王博钊列为案争房产的优先购买权人；4．诉讼费由姜征承担。

一审法院认定事实：2014年6月19日，该院作出（2012）西民初字第17700号民事判决：一、被告王秀琴、张伯文于本判决生效之日起十日内向原告姜征偿还借款本金一百五十万元；二、被告王秀琴、张伯文于本判决生效之日起十日内向原告姜征支付利息（以一百五十万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，自二○一二年五月二日起计算至二○一二年七月一日止）；三、被告王秀琴、张伯文于本判决生效之日起十日内向原告姜征支付滞纳金（以实际欠款本金为基数，按照每日万分之五的标准，自二○一二年七月二日起计算至实际付清之日止）；四、原告姜征在本判决第一项、第二项、第三项债权范围内，对北京市西城区xxx房屋享有抵押权，对该房屋折价、拍卖、变卖后所得的价款，享有优先受偿权；五、驳回原告姜征的其他诉讼请求。王秀琴、张伯文对判决不服，提起上诉。2014年9月19日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民（商）终字第08636号民事判决：驳回上诉，维持原判。

后，姜征依法向该院申请强制执行。该院以2014西执字第9702号案件立案执行后，因被执行人王秀琴、张伯文未能自动履行上述生效判决确定的义务，该院于2015年11月3日在不动产登记机关对登记在王秀琴名下位于北京市西城区xxx房屋予以查封，查封期限为三年（自2015年11月3日起至2018年11月2日止）。该院执行实施部门工作人员于2016年1月8日去前述房屋处张贴通知书及封条，通知书载明：因被执行人王秀琴、张伯文未能自动履行生效法律文书所确定的义务，我院已对王秀琴名下位于北京市西城区xxx房屋予以查封。现以通知方式告知对此房屋及房屋内物品享有其他权益者，限十日内向我院申报权利。逾期无人申报，该院将依法对上述房屋及房屋内物品进行评估拍卖。被执行人于当日自行搬离涉案房屋、主动将房屋钥匙交予该院管理。2017年1月26日，该院启动拍卖，后因故延缓。2017年6月27日，该院在淘宝司法拍卖网络平台发布《北京市西城区人民法院关于拍卖北京市西城区xxx房屋（第一次拍卖）的公告》。同年7月28日10时至7月29日10时，该院进行了公开拍卖。7月29日，该房屋以人民币700万元成交。2017年8月4日，王博钊向该院提出执行异议，请求法院：1、确认案外人的承租人身份；2、通知房屋竞买人拍卖房产存在租赁事宜；3、将案外人列为被拍卖房屋的优先购买人。2017年8月28日，该院以（2017）京0102执异108号执行裁定驳回了王博钊的异议。王博钊不服，提起该案之诉。

一审法院认为：案外人以不动产租赁权排除强制执行，必须具备两个条件，其一、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封前，已订立真实有效的不动产租赁合同；其二、案外人在人民法院对不动产予以查封前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合这两个条件，则不能排除强制执行。该案中，现有证据能够证明王博钊与第三人签有房屋租赁合同，但不能证明该院对该房屋予以查封时，王博钊在之前已对该房屋持续占有、使用。因此，该院认定王博钊就该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决：驳回王博钊的全部诉讼请求。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。依据上述法律规定，承租人享有的不动产租赁权及优先购买权能够排除不动产执行的必要条件为：一是存在真实有效的书面租赁合同，二是占有使用该不动产。本案中，尽管王博钊与王秀琴、张伯文就涉案房屋签订了书面租赁合同，但王博钊自签订租赁合同起至法院查封涉案房屋三年多时间里，并未实际占有使用涉案房屋，故王博钊以其就涉案房屋享有租赁权及优先购买权为由要求法院对涉案房屋停止执行，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，王博钊上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由王博钊负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长韩?斌

法官助理许修安

审判员种仁辉

审判员钱丽红

二一八年三月二十日

书记员朱迪