复议申请人（被执行人）：张艳，女，汉族，1980年5月12日出生，住虞城县城关镇。

申请执行人：李书霞，女，汉族，1973年8月12日出生，住虞城县城关镇。

委托代理人：许允杰，河南华豫律师事务所律师。

被执行人：郑宏，男，汉族，1980年10月1日出生，住虞城县汇景江南小区。

复议申请人张艳不服虞城县人民法院（以下简称虞城法院）（2017）豫1425执异106号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年3月12日举行了听证。复议申请人张艳、申请执行人李书霞的委托代理人许允杰参加了听证。现已审查终结。

虞城法院查明，李书霞与张艳、郑宏民间借贷纠纷一案，

该院于2016年8月8日立案受理，于2016年8月9日作出（2016）豫1425民初2914号民事裁定，查封张艳所有的位于虞城县汇景江南小区A5栋1单元602号房屋。于2016年9月29日作出（2016）豫1425民初2914号民事判决，判决张艳、郑宏共同偿还李书霞借款15万元及利息。判决生效后，李书霞向该院申请执行，该院委托河南中正房地产评估咨询有限公司对查封的房屋进行评估，2016年12月30日出具《房地产评估意见书》，此意见书通过公告方式向被执行人送达。被执行人张艳对评估报告提出异议，2017年5月24日河南中正房地产评估咨询有限公司回复内容为“本案件所涉位于虞城县城关镇闽江路东侧汇景江南小区A5栋1单元602号房地产，我公司房地产估价师共实地勘查了两次。第一次实地查勘时，由于种种原因，未能进入室内进行。第二次实地查勘时，在异议人的带领下，进入了室内进行查勘，异议人还明确告知我公司房地产估价师，房屋带有阁楼。而且，经过我公司房地产估价师实地查勘，阁楼只有通过室内楼梯方可进入。结合阁楼没有产权证资料的实际情况，我公司在出具房地产估价报告时已经考虑了阁楼对房地产价值的影响，并在估价报告中予以说明该房地产带有阁楼”。

虞城法院认为，本案所涉阁楼只有通过室内楼梯方可进入，构成了主从物关系，虽然阁楼没有办理产权登记，但是依附于有产权登记的房产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条的规定：“查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息”。（2016）豫1425民初2914号民事裁定查封虞城县汇景江南小区A5栋1单元06层602号房产，查封的效力应及于阁楼，因此，法院对阁楼的评估及拍卖合法有据。关于《评估报告》送达的问题，《最高人民法院对山东高院关于案件执行中涉及有关财产评估、变卖等问题的请求的复函》（【2002】执他字第14号）“评估报告未送达给有关当事人，并不影响依据评估报告确定拍卖、变卖的价格。鉴于目前被执行人借逃避送达拖延执行的情况非常普遍，为了提高执行效率，维护申请执行人的合法权益，对评估报告可以采取请被执行人的近亲属转交、张贴在被执行人所在的自然村或小区公共活动场所、邮寄至生效法律文书载明的被执行人住所地等方式送达，无须公告送达”。本案采取的是公告送达，较上述送达方式更严格。再者评估机构对异议人的异议作出了答复，并没影响异议人的程序权利和实体权利。异议人的异议理由不能成立，虞城法院于2017年11月27日作出（2017）豫1425执异106号执行裁定，驳回张艳的异议请求。

张艳向本院复议称，一、虞城法院认定涉案房屋范围包含阁楼错误。复议申请人在执行异议程序中提交的虞房权证城关镇第1300036937号《房屋产权证书》、《商品房买卖合同》、收款收据、销售不动产统一发票等证据可以充分证明阁楼是独立的，阁楼是复议申请人花63916元单独购买的，涉案房屋范围并不包含阁楼。虞城法院认定涉案房屋产权范围包含阁楼，缺乏事实和法律依据。二、对涉案房屋价值评估明显偏低，有失公正，应依法重新评估。《评估报告》显示案涉房屋建筑面积为131.58平方米，这是房屋的面积，证实评估时没有把阁楼的面积计算在内。本案没有把阁楼的具体面积和价值进行评估，即使阁楼没有产权证，但它有其具体的价值，本案评估鉴定结论明显存在严重瑕疵，不能作为本案的拍卖依据。三、虞城法院执行程序违法。根据有关司法解释的规定，复议申请人在法定期限内对评估报告可以提出异议，本案复议申请人至提出执行异议时未收到评估报告，无法提出异议，虞城法院剥夺了当事人的异议权，况且在未将评估报告发送复议申请人的情况下，就进入拍卖程序，拍卖前又未按规定将拍卖的时间、地点、拍卖原因、拍卖保证金数额、交纳拍卖款的期限等内容通知优先购买权人，执行程序明显违法。四、《评估报告》采取公告方式送达错误。本案《评估报告》完全可以直接送达复议申请人，不符合公告送达的情形。复议申请人的电话号码是18239910987，一直使用，从未接到虞城法院执行人员打过电话或发过信息。且复议申请人一直在案涉房屋中居住，但从未收到法院的执行文书。虞城法院采取公告方式送达评估报告，致使复议申请人没有收到评估报告，无法对错误的评估报告提出异议，已经严重影响了复议申请人的实体权利。综上，虞城法院认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请求依法撤销（2017）豫1425执异106号执行裁定。

申请执行人李书霞申辩称，一、评估及拍卖价格已经包含阁楼的价格。评估机构的评估师勘查现场时，复议申请人亲自开门，并介绍了房屋有阁楼。评估公司把阁楼的价格考虑了，每平方米3220元的价格，高于虞城县当时的房价，因此，评估过程及评估报告并没有损害复议申请人的合法权益，公平公正；二、公告送达评估报告，原因是无法联系到复议申请人，公告送达程序合法；三、关于复议申请人提出的购买权优先的问题。正是因为在拍卖时进行了公告，且无法联系到复议申请人。如果复议申请人想自己购买房屋的话，可以从网上看到或者主动联系执行法院，而不是逃避执行，导致法院无法通知，所以复议申请人所说的无法享有优先购买权是由其自己造成的，责任不在法院。综上，法院拍卖程序合法，实体处理正确，没有侵害复议申请人的合法权利，相反，复议申请人应当积极履行还款义务，实现债权人的合法权益。请求法院驳回复议申请人的复议请求。

本院对虞城法院审查异议查明的事实予以确认。

另查明，该案虞城法院立案执行后，依法于2016年10月18日向被执行人张艳、郑宏公告送达了执行通知书，被执行人张艳、郑宏没有按照执行通知书的要求履行（2016）豫1425民初2914号民事判决确定的还款义务。虞城法院依法对诉讼中查封的复议申请人所有的位于虞城县汇景江南小区A5栋1单元602号房屋委托河南中正房地产评估咨询有限公司进行评估，该评估机构评估师勘查现场时，复议申请人在场。河南中正房地产评估咨询有限公司于2016年12月30日出具豫郑中正评字【2016】121167号《房地产评估意见书》，同日，该《房地产评估意见书》公告送达被执行人。该评估意见书第三部分估价结果报告第三项估价对象第二点实物状况部分说明商品房带阁楼。虞城法院对涉案房屋拍卖公告期内告知了复议申请人。

本院认为，本案所涉阁楼通过室内楼梯进出，系汇景江南小区A5栋1单元602号房屋的从物。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条的规定，虞城法院（2016）豫1425民初2914号民事裁定查封虞城县汇景江南小区A5栋1单元602号房屋的效力及于阁楼。进入执行程序后，虞城法院依法向复议申请人发出执行通知书，责令其履行生效判决确定的还款义务，可复议申请人并未按执行通知书要求履行生效判决确定的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，虞城法院对已查封的涉案房屋予以评估、拍卖，与法有据。经执行法院委托中介机构对涉案房屋进行评估，评估机构出具的评估意见书，明确显示评估的对象包括阁楼，评估的价格亦考虑了房屋含有阁楼的因素。因查找不到被执行人的下落，虞城法院对评估机构出具的评估意见书公告送达，并无不当。该评估意见书公告送达期满后，复议申请人未对评估报告提出异议，虞城法院依法拍卖涉案房屋符合法律规定。综上所述，复议申请人张艳的复议理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项之规定，裁定如下：

驳回张艳的复议申请，维持虞城县人民法院（2017）豫1425执异106号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长董红军

审判员李云山

审判员黄茂夫

二〇一八年三月十九日

书记员王梦瑶