日照东港农村商业银行股份有限公司、崔为敏申请拍卖扣押船舶特别程序民事裁定书
申请人：日照东港农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：许传健，董事长.
被申请人：崔为敏，居民。
被申请人：平翊君，居民。
申请人日照东港农村商业银行股份有限公司与被申请人崔为敏、被申请人平翊君申请实现担保物权纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人日照东港农村商业银行股份有限公司称，被申请人崔为敏从申请人处借款8笔，共计38万元，上述借款由被申请人崔为敏、被申请人平翊君名下的房地产【房产证号：日房权证市字第XX号、日房权证市字第XX号，土地证号：日东国用（2012）第000307号】提供抵押担保，两被申请人与申请人签订了东港联社香店分社高抵字（2015）年第08号最高额抵押合同，并依法登记办理了他项权利证书【日房他证市字第20150312006号、日他项（2015）第000137号】。抵押金额553800元。但目前借款人及XX经营出现风险，不履行还本付息义务，尚欠本金38万元及利息，经多次催要未果。特请求法院依法裁定拍卖或变卖被申请人崔为敏、被申请人平翊君名下的房地产【房产证号：日房权证市字第XX号、日房权证市字第XX号，土地证号：日东国用（2012）第000307号】，拍卖或变卖所得价款在最高额553800元范围内，申请人优先受偿。
被申请人崔为敏及被申请人平翊君均述称，借款及担保属实，对申请人申请无异议。
本院查明，2015年3月13日，申请人（XX）与被申请人（XX）崔为敏、被申请人（XX）平翊君签订编号东港联社香店分社高抵字（2015）年第08号《最高额抵押合同》。合同约定XX所担保的主债权为自2015年3月13日至2018年3月10日（包括该期间的起始日和届满日，该期间为最高额担保债权的确定期间），XX依据与XX崔为敏（债务人）签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件（下称主合同）而享有的对债务人的债权。不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。担保最高余额为人民币553800元。抵押财产为被申请人崔为敏与被申请人平翊君共同共有的位于日照市山东路北侧、沿河路东侧（百货大楼）008幢01单元201室房产（房产证号：日房权证市字第XX号、20120323006-XX号），以及被申请人平翊君名下位于日照市山东路北侧、沿河路东侧（百货大楼）008幢01单元2XX号土地使用权【日东国用（2012）第000307号】。担保范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，不包括在最高余额内。发生下列情形之一的，最高额抵押担保的债权确定：债权确定期间届满，包括合同约定的债权确定期间届满以及XX依据国家法律法规规定或者本合同的约定宣布债权确定期间提前届满。债务人违反主合同约定义务或者XX违反本合同约定义务的，XX有权宣布债权确定期间提前届满……。发生下列情形之一，申请人有权实现抵押权：（一）XX主债权到期（包括提前到期），债务人未予清偿的……。
2015年3月12日，上述抵押房产在日照市房地产管理局办理抵押登记（他项权利证号：日房他证市字第20150312006号）；2015年3月13日上述抵押土地使用权在日照市国土资源局办理抵押登记【他项权利证号：日他项（2015）第000137号】。登记的抵押金额分别为553800元、120800元，约定期限均为2015年3月11日至2018年3月10日。抵押财产之上不存在其他在先权利人。
2015年3月13日，被申请人崔为敏（借款人）与申请人（贷款人）签订了编号为东港联社香店分社（2015）年第08号《个人借款合同》，合同约定借款人向贷款人借款38万元用于购买玩具，借款期限为2015年3月13日至2018年2月25日。借款人可在上述约定的金额、期限内随借随还，循环使用。借款利率为固定利率，在每笔借款发放日所对应的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮30%确定，每笔借款执行约定的利率直至借款到期日，期内不变。借款人按季结息，结息日为每季末月的20日，借款到期日一次性偿还所有借款本金，如借款本金到期日不在结息日，则未付利息应利随本清。借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行有关规定计收复利。合同还约定上述借款担保方式为的最高额抵押担保，担保合同编号为东港联社香店分社高抵字（2015）年第08号。借款人或合同项下借款任一担保人违反法律法规规定或合同约定的义务，贷款人有权要求其限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款；有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。
上述借款合同签订后，申请人先后分8次向被申请人崔为敏放款共计38万元。部分借款到期后借款人未按约偿还本金及支付利息，另有部分借款虽未到期，但出现欠息的情形。现尚欠借款本金38万元及自2017年9月21日起的利息。
另查明，申请人自认其与被申请人之间除诉争借款外，不存在其他抵押合同约定业务范围内的债务。
本院经审查认为，申请人与被申请人崔为敏签订的个人借款合同以及与被申请人崔为敏、被申请人平翊君签订的最高额抵押合同，均系双方当事人意思表示真实，其内容不违背法律、行政法规禁止性规定，合法有效。合同双方均应按约全面适当履行合同义务。申请人已按约向借款人发放贷款，借款人亦应按约归还申请人贷款本金并支付利息。然其未按约履行上述付款义务，显属违约。按照借款合同约定，申请人有权要求借款人归还到期借款，同时对未届清偿期的贷款，申请人亦得主张提前收回。同时被申请人作为诉争借款合同的抵押担保人，亦应按照抵押合同约定承担担保责任。上述最高额抵押合同签订后，合同约定的抵押物均已办理抵押登记，申请人对上述抵押财产均享有抵押权。现主债权到期而申请人未受清偿，申请人申请实现抵押权条件成就。另诉争抵押物之上不存在其他在先权利人，即抵押权不存在瑕疵的情况下，申请人申请拍卖、变卖抵押财产优先清偿诉争债务，符合法律规定，本院应予准许。至于申请人得优先受偿的范围，按最高额抵押合同约定，因诉争借款逾期，申请人与借款人之间不再发生新的债权，最高额抵押担保的债权确定。决算期届至，最高额抵押担保的债权余额未超出被申请人抵押担保的最高限额，故申请人得优先受偿的范围应以各抵押合同约定的最高额抵押限额为限。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第一项规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人崔为敏、被申请人平翊君所共有的日照市山东路北侧、沿河路东侧（百货大楼）008幢01单元2XX号房产（房产证号：日房权证市字第XX、日房权证市字第XX号）及被申请人平翊君名下日照市山东路北侧、沿河路东侧（百货大楼）008幢01单元2XX号土地使用权【土地证号：日东国用（2015）第000307号】，申请人日照东港农村商业银行股份有限公司对抵押物变价款，在553800万元限额内行使优先受偿权（准予受偿的债权数额以申请人所持有的债权凭证为依据；优先受偿的债权种类范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等），实现抵押权的费用优先从抵押物变现中扣除，不在上述债权余额内。
申请费100元，由被申请人负担。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内向本院提出异议。