案外人：张建国，男，1969年9月13日出生。

申请执行人：河南省建筑安装工程有限公司。

被执行人：河南四方房地产开发有限责任公司。

在本院办理河南省建筑安装工程有限公司（以下简称：河南省建筑公司）申请执行河南四方房地产开发有限责任公司（以下简称：四方公司）仲裁裁决一案中，案外人张建国不服郑州仲裁委员会（2015）郑仲裁字116号裁决书，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人张建国异议称，请求裁定终止执行（2015）郑仲裁116裁定书并解除对新郑市道西路新方圆小区1号楼2单元1503号商品房的查封。事实与理由如下：贵院依据（2015）郑仲裁字116号裁决书，于2015年3月25日查封了河南四方房地产开发有限公司名下位于新郑市道西路新方圆小区1号楼2单元1503号商品房（以下简称商品房），申请人现对该查封行为提出异议，一、本案商品房的实际所有权是申请人。2015年2月12日申请人与河南四方房地产开发有限责任公司在该公司办公室签订了《商品房买卖合同》，把商品房卖给了申请人，申请人按照合同约定支付了叁拾万元（300000元）首付款，在办理商业按揭款103910元时，河南四方房地产开发有限责任公司经办人陈文祥说公司没有网线无法办理合同信息的备案手续，一直推脱拖延，无奈经申请人与该房产公司协商，该房产公司同意申请人再付现金四万元(40000元）后提前交房，并于2015年I1月26日签订了《提前交房协议书》，当天，申请人与该小区物业办理了交房手续。由于双方签订的《商品房买卖合同》是在商品房被贵院查封前签订的，并且涉案房屋己经交付申请人、申请人己经履行绝大部分房款，仅剩63910元房款没有支付，据此，双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，该房屋的实际所有权人是申请人，该房屋是申请人的合法财产。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十六条明确规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产,但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。本案中，申请人要求继续履行房屋买卖合同，同意交付涉案房屋的全部余款63910元，请贵院在申请人支付房屋余款后裁定解除对该商品房的查封。综上，贵院查封的新郑市道西路新方圆小区1号楼2单元1503号房屋的实际所有权人是申请人，贵院在没有查明真相情况下，查封申请人的上述房产，损害了申请人的合法权益，申请人特提出异议，请求贵院在申请人履行剩余63910元房款后，裁定解除对上述商品房的查封。

为支持其主张，案外人张建国向本院提交了2015年2月12日签订的《商品房买卖合同》一份、《临时管理规约》一份、《前期物业管理服务协议》一份、《提前交房协议书》一份、缴款《收据》三张。

河南省建筑公司答辩称，张建国的异议申请无事实及法律依据，应予以驳回。本案被查封的财产系不动产，应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并买际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，张建国在申请书中自认新郑市道西路新方圆小区1号楼2单元1503号房产并未办理房屋登记变更手续，其更未在涉案房产被查封前支付全部房款，故涉案房产的所有权人依然为河南四方房地产开发有限责任公司，故贵院可以对涉案房产查封、处置。综上，涉案房产仍为四方房地产财产，查封并无不妥，为维护答辩人的合法权益，请求贵院依法驳回被答辩人提起的执行异议申请。

本院查明，郑州仲裁委员会（以下简称仲裁会）根据申请人河南省建筑安装工程有限公司（以下简称建安公司）与被申请人河南四方房地产开发有限责任公司（以下简称四方公司）于2013年7月31日签订的《新郑新方圆小区项目承包协议》中的仲裁条款，以及建安公司向仲裁委提交的仲裁申请书等材料，于2015年2月26日依法受理了建安公司与四方公司之间的建设工程施工合同纠纷一案。并最终做出（2015）郑仲裁字第116号裁决书，裁决如下：一、被申请人于本裁决送达之日起十日内，向申请人支付工程款48693400元和违约金（违约金以48693400元为基数，按照每年24％的利率自2014年7月28日起计算至本裁决确定的付款之日止）。二、驳回申请人其他仲裁请求。三、本案本请求仲裁费554041元，由申请人河南省建筑安装工程有限公司承担138510元由被申请人河南四万房地产开发有限责任公司承担415531元。该仲裁费己由申请人预缴，被申请人河南四万房地产开发有限责任公司在履行本裁决第一项时应将其承担的仲裁费一并支付给申请人。本裁决为终局裁决。自作出之日起发生法律效力。在上述仲裁过程中，建安公司向仲裁委申请财产保全，郑州仲裁委员会于2015年3月23日向新郑市人民法院发出（2015）郑裁案字第116号《提交当事人申请财产保全函》，新郑市人民法院据此作出（2015）新民保字第66号民事裁定书，冻结四方公司银行存款50000000万元或查封其相应价值的财产。并于2015年3月25日查封了四方公司名下位于新郑市道西路新方圆小区1号楼2单元1503号房产，2号楼2单元1013、1501、1701、1703、1801号的房产，3号楼2单元1003号房产。后，在本案进入执行程序后，案外人张建国对查封不服，向本院申请异议，遂产生本案。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案外人张建国向本院提交的证据材料能够证明如下事实，即案外人张建国所购房屋系住宅且其在该房屋所在地无其他用于居住的房屋，该涉案房屋在被司法查封之前，张建国就因购买该房屋与被执行人河南四方房地产开发有限责任公司签订了相关书面买卖合同，且其已支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十（合同总价款为：40.3910万元，张建国已支付34万元），上述事实符合有关法律规定的条件，故，案外人张建国的异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：

中止对登记于河南四方房地产开发有限责任公司名下的位于新郑市道西路新方圆小区1号楼2单元1503号房产的执行。

案外人、当事人对本裁定不服,可以自收到本裁定之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长司晓营

审判员蒋和平

审判员杜文龙

二〇一八年三月十二日

书记员李展