案外人：王晋，男，1977年8月3日生，汉族，住江苏省宜兴市。

申请执行人：无锡市工业设备安装有限公司，住所地江苏省无锡市梁青路56号建工大厦6楼。

法定代表人：朱正，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。

被执行人：宜兴花园酒店有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园路绿园路88号太平洋大厦。

法定代表人：顾珩，该公司董事长。

本院在执行申请执行人无锡市工业设备安装有限公司（以下简称设备安装公司）与被执行人宜兴花园酒店有限公司（以下简称花园酒店公司）仲裁纠纷一案中，因本院查封了潘文柏名下座落于宜兴市宜城街道华利山庄99号房产，并公告拟进行处置。案外人王晋向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人王晋提出异议称：宜兴市XX街道华利山庄99号房屋由花园酒店公司开发建造，2008年11月15日，花园酒店公司将该房屋以208.8万元出售给香港居民潘文柏，双方签订了《商品房买卖合同》，并做了公证。约定房款分二次付清；合同签订当日缴付总房款的30%，2008年11月30日前缴付其余70%房款（以商业贷款方式支付）。商业贷款到账后不久，潘文柏因资金周转困难提出退房并解除《商品房买卖合同》，但后来因潘文柏本人不能到场等原因，致使《商品房买卖合同》备案登记不能撤销。花园酒店公司遂以204万元将该房屋出售给了案外人王晋，双方于2009年10月22日签订了房屋买卖协议。2014年5月22日花园酒店公司为潘文柏办理了99号房屋的初始登记手续。王晋认为，上述99号房产虽然登记在潘文柏名下，但因房屋在法院查封之前即已由王晋与花园酒店公司签订合法有效的书面买卖合同，房屋也已交付王晋实际占有，且房产并非王晋自身原因未办理过户登记手续，王晋对此没有过错。王晋现在也同意将剩余价款131万元交付法院执行，该房产应归其所有。请求法院解除对该房屋的查封。

为证明其主张，王晋提供了如下证据：花园酒店公司收据、江苏省电力公司宜兴市供电公司缴费卡、发票的复印件，证明王晋支付了部分购房款并已在法院查封之前即实际占有使用了案涉房屋。

申请执行人设备安装公司辩称：根据我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。本案中宜兴市XX街道华利山庄99号房屋系潘文柏与花园酒店公司签订《商品房买卖合同》并办理了合同备案登记，后办理了产权证书，案涉房产属于潘文柏所有。案外人王晋提出其与花园酒店公司也签订了房屋买卖协议，但未提供该协议文本，即使存在协议也属违法无效，无法履行的。王晋即使在法院查封前占有该房产也属于非法占有，且其并未支付全部购房款。其明知案涉房产已由潘文柏与花园酒店公司签订合同并备案登记，仍然购买案涉房产具有主观过错，更谈不上办理房产过户手续。据此，请求驳回王晋的异议请求。

被执行人花园酒店公司未作答辩。

本院经审查查明：设备安装公司与花园酒店公司仲裁纠纷一案，无锡仲裁委员会于2017年9月21日作出（2014）锡仲裁字第3号裁决书，依据该裁决书，花园酒店公司应向设备安装公司支付剩余工程价款14430788.39元并承担相应的违约金。该裁决生效后，因花园酒店公司未按裁决书履行义务，设备安装公司即向本院申请强制执行。本院于2017年10月23日立案执行。

另查明，本案在仲裁过程中，本院依据设备安装公司的财产保全申请，于2016年9月9日作出（2013）锡仲保61号民事裁定书和协助执行通知书，至宜兴市不动产登记中心办理查封登记，查封了宜兴市XX街道华利山庄99号等数套房产。

又查明，2014年5月21日，宜兴市XX街道华利山庄99号房产经宜兴市房地产管理部门核准登记颁发了房产证，房产证号为：宜房权证宜城字第XX号，房屋所有权人为：潘文柏。

还查明，2017年12月4日，本院作出（2017）苏02执597号公告，公告本院已查封上述房产，并将对上述房产采取进一步执行措施（拍卖、变卖等）的情况，公告还通知相关权利人（包括但不限于购房人、共有人、抵押权人等）自公告之日起十五日内向本院主张权利或提出异议。逾期未主张的，自行承担由此产生的一切法律后果。案外人王晋即向本院提出前述执行异议。

以上事实，有无锡仲裁委员会（2014）锡仲裁字第3号仲裁裁决书、本院协助执行通知书、公告、宜兴市不动产登记中心房屋权属证明、当事人举证材料等证据在卷佐证。

本案争议焦点为：本院查封的宜兴市XX街道华利山庄99号房屋应否解除查封、中止执行。

本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案外人王晋主张宜兴市XX街道华利山庄99号房产系其购买所有，并提供了相关的付款凭证等证据材料，但上述证据并非法律意义上的物权凭证，不具备法律规定的物权效力，不能证明王晋为争议房屋的所有权人。本案争议房屋产权应当按照房屋权属登记记载的房屋所有权人认定为潘文柏所有。故案外人王晋的主张不符合法律规定的排除执行条件，其要求解除查封、中止执行的异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十五第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回王晋的异议请求。

如案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长刘永刚

审判员秦小兵

审判员朱明

二〇一八年一月二十二日

书记员徐珏烨